(Berlin, 23.01.2012) Die aktuell sehr hohe Nachfrage nach Immobilien besteht sowohl im In- als auch im Ausland. Der „sichere Hafen“ eines substanziellen Wertes, der weitgehend inflations- und kapitalmarktunabhängig ist, steht bei den Interessenten hoch im Kurs. Die Immobilie dient dabei neben der Altersvorsorge auch wohnwirtschaftlichen Wünschen: Die eigene Immobilie ermöglicht größtmögliche Entfaltungsfreiheit ohne „verlorene Mietzahlungen“. Dies merken die Kreditgeber auch bei den Auslandsfinanzierungsanfragen: Der Wunsch nach der eigenen Immobilie im fremden Land – sei es als Ferienwohnung oder als eigenes Strandhaus – ist ungebrochen groß. Viele Deutsche erkundigen sich nach den Voraussetzungen und Konditionen zur Schaffung eines Immobilienbesitzes im Ausland. Dabei geht es um Zweitwohnsitze am Urlaubsort oder auch um rentable Kapitalanlagen in attraktiven Wohngebieten. Die alte Vorstellung, dass nur schwerreiche Wirtschaftslenker oder Hollywoodsternchen ihre eigene Ferienimmobilie besitzen, ist genauso veraltet wie falsch. Eine Auslandsimmobilie zu finanzieren, ist auch für weniger betuchte Menschen generell möglich und attraktiv, gerade wenn zu einem bestimmten Land eine hohe Verbundenheit besteht.

Finanzkrise hat Nachfrage noch verstärkt

Die aktuelle Finanzkrise hat das Verlangen nach Sicherheit und damit die Nachfrage nach Immobilien noch verstärkt. Hinzu kommen die nicht nur in Deutschland historisch sehr günstigen Zinskonditionen für Immobiliendarlehen. Allerdings akzeptieren die meisten Kreditgeber in Deutschland eine ausländische Immobilie nicht als Sicherheit. Meist werden Immobilienfinanzierungen daher nur vergeben, wenn als Sicherheit eine inländische Immobilie oder eine gleichwertige Sicherheit geboten werden kann. Die Finanzierung über ein ausländisches Kreditinstitut hingegen ist sehr risikoreich, da hier oft andere Regelungen und Kreditformen zum Tragen kommen. Unter Umständen fällt gar noch ein Währungsrisiko an, was einen Kredit extrem verteuern kann.

Bei Auslandsfinanzierungen gibt es viele Dinge zu beachten

Erhöhte Vorsicht ist allgemein geboten bei der Anschaffung von Immobilieneigentum im Ausland. So bestehen – neben evtl. Sprachproblemen – vor allem prägnante Unterschiede in der steuerlichen und rechtlichen Behandlung von Immobilieneigentum und deren ausländischen Eignern. Grundsätzlich ist es daher ratsam, über einen ortsansässigen Makler bzw. Notar alle notwendigen Informationen einzuholen. Er kennt die landestypischen Notwendigkeiten und die Voraussetzungen für Ausländer, um die Immobilie zu erwerben bzw. zu errichten. Hilfe sollte bei Nichtkenntnis der Sprache auch von einem professionellen Übersetzer kommen. Verträge sollten immer zweisprachig verfasst sein, damit der Darlehensnehmer den Wortlaut genau verstehen kann. Neben den Erwerbskosten sollten auch Neben- und Folgekosten beachtet werden, die im Ausland erheblich von denen in Deutschland abweichen können. Genauste Information von einem professionellen Berater ist also unabdingbar. Die inländischen Kreditgeber erkennen Auslandsimmobilieneigentum nicht ohne Grund nicht als Sicherheitsleistung an, denn zu unsicher und schlecht nachzuprüfen sind die wirklichen Eigentumsverhältnisse und rechtliche Gegebenheiten vor Ort.

Auslandsfinanzierung auf Immokredit24.com

Eine gute Informationsquelle für den Interessenten ist z.B. im Internet auf den Seiten von Immokredit24.com zu finden. Neben der generellen Information über Immobilienfinanzierungen und verschiedenen Ratgebern bietet die Seite ein sehr umfangreiches Angebot an detaillierten Informationen für die Auslandsfinanzierung. Dabei werden die interessantesten Länder, in denen Deutsche in den vergangenen Jahren Immobilienbesitz erworben haben, sehr genau beleuchtet. Die Liste reicht von Spanien und Portugal über die Schweiz, die Türkei, Norwegen und Schweden bis zu Italien, Großbritannien, Frankreich, Dänemark und Belgien. Die Niederlande, Luxemburg, Kroatien und Österreich dürfen natürlich auch nicht fehlen. Neben allgemeinen Informationen zum Land wie beispielsweise geographische Lage oder Wirtschaft und Infrastruktur, wird immer auch speziell auf das Thema Immobilienkauf und Finanzierung eingegangen. So kann der Interessent eine erste, landesspezifische Information erhalten, auf die alle weiteren Schritte aufgebaut werden können. Wichtig ist vor Allem das Vertragsrecht in den jeweiligen Ländern, da hier oft große Unterschiede zum deutschen Recht bestehen. Typische Fallstricke wie unklare Eigentumsverhältnisse oder die verschiedenartigen Voraussetzungen für die Gültigkeit von Kaufverträgen haben schon so manchen Auslandsimmobilienkauf zum Fiasko werden lassen. Wer weiß z.B. schon, dass in den Niederlanden regional sehr oft sog. Zuzugsgenehmigungen erforderlich sind, damit ein Ausländer die Immobilie überhaupt bewohnen darf? Diese Punkte verdeutlichen, dass nur eine umfangreiche Basisinformation auch vor finanziellen Verlusten schützt.

Fazit

Das Interesse an Auslandsimmobilien wurde durch die jüngste Finanzkrise eher verstärkt als begrenzt, weil immer mehr Menschen nach materieller Sicherheit suchen. Immobilien gelten als sichere Kapitalanlage bei starken Finanzmarktschwankungen und zunehmender Inflationsangst. Nach wie vor sind deshalb die Kapitalanlage in Auslandsimmobilien und natürlich auch der Zweitwohnsitz im Urlaubsland zur Freizeitgestaltung sehr begehrt. Die passende Finanzierung dafür zu finden, erfordert neben einer ausführlichen Information über das Zielland und die entsprechenden Rechtsvorschriften eine realistische und durchdachte Finanzierungsplanung. Auf den Seiten des Immobilienportals www.Immmokredit24.com kann der Interessent grundlegende Informationen über viele Länder und die jeweils wichtigsten Regelungen im Zusammenhang mit einem Immobilienerwerb finden. Für die Realisierung des Immobilienwunsches sollten in jedem Falle ein ortsansässiger Makler bzw. Notar, ein beratender Fachmann, ein möglichst inländischer Kreditgeber und ggf. ein professioneller Übersetzer hinzugezogen werden.

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» Auslandsfinanzierung
» Auslandsimmobilien finanzieren

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(Berlin, 16.01.2012) Die aktuell günstigen Zinskonditionen am Kreditmarkt lassen auch Immobilienkredite mit wenig oder keinem Eigenkapital attraktiv erscheinen. Der von Experten empfohlene Eigenkapitalstock von mind. 20 bis 30 Prozent kann oftmals – insbesondere von jüngeren Immobilieninteressenten – nicht aufgebracht werden. Doch günstige Zinsen bedeuten nicht unbedingt zwangsläufig, dass die Finanzierung auch mit weniger oder keinem Eigenkapital problemlos bedient werden kann. Den hohen Beleihungsauslauf und das damit verbundene erhöhte Risiko eines Rückzahlungsausfalles lassen sich die Kreditinstitute durch Aufschläge gut bezahlen. Ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital ist daher längst nicht für jede Einkommensgruppe geeignet.

Grundlagen und Voraussetzungen

Immobilienkredite ohne Eigenkapital – sogenannte Vollfinanzierungen – werden von einer zunehmenden Anzahl von Kreditinstituten angeboten. Diese reagieren damit auf eine nach wie vor rege Nachfrage von Kreditinteressenten, die Ihre neue Immobilie ohne lange Ansparzeiten möglichst rasch erwerben möchten. Besonders für junge Familien erscheinen die eigenen vier Wände eine geeignete Alternative zu hohen Mietzahlungen und eingeschränktem Wohnraum. Finanzierungen sind hierbei zu 90% des Immobilienwertes, zu 100% oder – bei einigen wenigen Anbietern – sogar darüber hinaus möglich. So kann ggf. gleich eine Möbelausstattung mitfinanziert werden. Voraussetzung für diese Wunscherfüllung ist allerdings, dass der Kreditnehmer neben der Sicherheit der Immobilie (durch Grundschuldeintragung) selbst, ein entsprechend hohes und möglichst sicheres Einkommen bezieht. Hilfreich sind ebenfalls weitere Sicherheiten, z.B. zusätzliche Kreditnehmer mit weiteren Einkommensbezügen. Das Kreditinstitut wird für Vollfinanzierungen einen entsprechenden Zinsaufschlag verlangen, da ein erhöhtes Rückzahlungsrisiko im Vergleich zu „normalen“ Annuitätendarlehen (mit üblichem Beleihungsauslauf von etwa 60%) besteht.

Die aktuelle Situation bietet die Chance auf eine günstige Finanzierung

Angesichts der derzeitigen Zinssituation am Kapitalmarkt sind historisch günstige Immobilienfinanzierungen realisierbar. Viele Immobilieninteressenten werden sich deshalb fragen, warum nicht gleich eine Finanzierung zu günstigen Konditionen fixieren, wenn später trotz eines höheren Eigenkapitalanteils durch wieder anziehende Zinsen am Kapitalmarkt keine günstigere Finanzierung möglich ist. Zudem kommt der Interessent so schneller zur eigenen Immobilie und läuft nicht Gefahr, im Zuge einer ggf. anziehenden inflationären Entwicklung noch tiefer in die Tasche greifen zu müssen. Doch trotz dieser vorteilhaften Situation sollte vor einer Finanzierungsanfrage ein sehr genaues Augenmerk auf die individuelle Einkommens- und Vermögenslage gerichtet werden: Reicht das vorhandene Einkommen wirklich aus, um den Zahlungsverpflichtungen aus der Finanzierung nachzukommen und trotzdem noch eine Rücklage für unvorhergesehene Ereignisse zu bilden? Gerade bei Vollfinanzierungen fallen aufgrund der relativ hohen Darlehenssummen meist vergleichsweise hohe monatliche Zahlungen an, die mit einem durchschnittlichen Einkommen nicht problemlos geschultert werden können. Ist das Einkommen zudem nicht wirklich sicher (z.B. bei Angestellten mit befristeten Arbeitsverträgen), ist das Risiko einer Vollfinanzierung viel zu hoch. Bei unzureichender Kapitaldienstfähigkeit (also ungenügender Rückzahlungsfähigkeit der Kreditraten aus Tilgung und Zinsen ohne die Verwertung von Sicherheiten) wird die Bank schon aus Eigeninteresse eine Kreditgewährung ablehnen. Vor der Antragstellung sollte sich der Interessent daher eines professionellen Beraters (möglich z.B. über ein Immobilienportal im Internet wie Immokredit24.com) bedienen und mit ihm gemeinsam die Möglichkeiten und Voraussetzungen prüfen.

Fazit

Trotz eines derzeit extrem günstigen Zinsumfeldes sollten die persönlichen Voraussetzungen für eine ins Auge gefasste Vollfinanzierung detailliert geprüft und reell eingeschätzt werden. Das Risiko ist tendenziell viel höher als bei einem regulären Annuitätendarlehen, da fehlendes Eigenkapital ggf. zu Rückzahlungsproblemen führen kann und damit das ganze Projekt gefährdet. Neben der hinreichenden analytischen Betrachtung der eigenen Situation ist es empfehlenswert, mit einem professionellen Berater (z.B. über das Immobilienportal www.Immmokredit24.com) die Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung zu prüfen. Hier kann auch gleich das günstigste Angebot aus den möglichen Anbietern einer Vollfinanzierung eruiert werden.

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» Immobilienkredit ohne Eigenkapital
» Sicherheiten bei Vollfinanzierung ohne Bausparvertrag und ohne Eigenkapital

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(Berlin, 09.01.2012) Die aktuelle Lage am Zinsmarkt verheißt derzeit günstige Finanzierungsmöglichkeiten für Immobilien. Wohin die Reise in 2012 gehen wird, ist noch nicht eindeutig absehbar, jedoch ist die Wahrscheinlichkeit für weitere Zinssenkungen eher gering. Das aktuelle Zinsniveau befindet sich bereits auf historischem Tiefstand. Daraus ergeben sich verschiedene Handlungsmöglichkeiten für angehende Immobilienbesitzer oder für die Vereinbarung von Anschlussfinanzierungen. Wer seine Traumimmobilie bereits gefunden hat, sollte jetzt nicht mehr länger warten und auf tiefere Zinsstände hoffen. Entsprechendes Einkommen vorausgesetzt, könnten Volltilgerdarlehen auch historisch betrachtet derzeit eine besonders günstige Immobilienfinanzierung darstellen – bei regulären Annuitätendarlehen sollte auf lange Zinsbindungen geachtet werden.

Chancen für Bauherren stehen aktuell gut

Der Zeitpunkt ist günstig für die Aufnahme eines Immobiliendarlehens oder den Abschluss einer Anschlussfinanzierung. Bauherren, die eine Finanzierung jetzt beginnen, erhalten momentan so günstige Zinskonditionen wie schon lange nicht mehr. Die Mehrheit der Experten prognostiziert eine verhaltene Zinspolitik der Europäischen Zentralbank in der nahen Zukunft. Die Chancen für eine Anhebung des Leitzinssatzes stehen besser als für eine weitere Absenkung. Die erst kürzlich getroffenen Maßnahmen und Zinssenkungen sollten in absehbarer Zeit Wirkung zeigen und die Konjunktur wieder beleben. Somit stehen die Chancen, gerade jetzt oder in der nahen Zukunft eine wirklich zinsgünstige Finanzierung zu erhalten, sehr gut. Die Spekulation auf weiter fallende Zinsen hingegen erscheint riskant – gerade bei den üblicherweise sehr langen Finanzierungszeiträumen über 15 Jahre hinaus sollte eine konsequente und risikoarme Handlungsweise bestimmend sein. Hier können schon Unterschiede von einem Viertel oder halben Prozent beim Finanzierungsvertrag erhebliche Mehrkosten verursachen. Dementsprechend langfristig sollte auch die Sollzinsbindung mit dem Kreditinstitut vereinbart werden. Auch bei Anschlussfinanzierungen sollte vorausschauend gehandelt werden: Ggf. sind schon jetzt entsprechende Vereinbarungen mit dem Kreditinstitut vereinbar, wenn eine bestehende Finanzierung in den nächsten 5 Jahren ausläuft (Stichwort: Forward-Darlehen).

Volltilgerdarlehen bieten aktuell besonders gute Einsparmöglichkeiten

Ein Volltilgerdarlehen wird – im Unterschied zum Annuitätendarlehen – innerhalb der gewählten Zinsbindung vollständig zurückgezahlt. Diese relativ schnelle Tilgung erfordert ein entsprechend hohes, regelmäßiges Einkommen – wird dafür aber von den Kreditinstituten mit besonders günstigen Zinsen offeriert. Diese Finanzierungsform ist durch die Zahlung in Annuitäten extrem gut planbar und bietet den entsprechenden Darlehensnehmern absolute Zinssicherheit. Da jedoch in der Regel keine Sondertilgungen oder Tilgungsanpassungen möglich sind, sollte der Darlehensnehmer wirklich über ein ausreichendes und sicheres Einkommen verfügen, um die regelmäßigen Raten bedienen zu können. Diese Darlehensform bietet dann ein enormes Einsparpotential bei den Zinskosten. Alternativ könnte ein Konstantdarlehen in Frage kommen. Auch hier besteht eine sehr hohe Zinssicherheit bis zur Tilgung, allerdings sind die Gesamtkosten dieser Bausparvorfinanzierungsform meist höher als bei einem Volltilgerdarlehen. Weiterführende Informationen können hier auf einfache Weise im Internet z.B. auf der Website Immokredit24.com eruiert werden.

Fazit

Die Situation am Zinsmarkt ist so günstig wie seit vielen Jahren nicht mehr. Selten gab es bessere Einstiegsmöglichkeiten für eine Baufinanzierung als heute – eine Spekulation auf noch niedrigere Zinsen macht wenig Sinn. Eine Baufinanzierung sollte mit langen Zinsbindungsfristen abgeschlossen werden, um die derzeit niedrigen Zinsen möglichst lange zu „konservieren“. Je nach Einkommens- und Vermögenslage kommen ggf. auch alternative Finanzierungsformen wie z.B. das Volltilgerdarlehen in Frage – diese sind nicht nur absolut zinssicher, sondern auch äußerst gut planbar. Beispielberechnungen oder weitere Informationen können beispielsweise bei entsprechenden Internetportalen wie Immokredit24.com abgerufen werden.

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(Berlin, 19.12.2011) Wer plant, eine Immobilie zu erwerben oder zu bauen, muss sich auf die Suche nach der passenden Finanzierung machen. Dabei ist entscheidend, dass diese den angehenden Hauseigentümer nicht übermäßig belastet und bei Bedarf flexibel auf etwaige Veränderungen reagieren kann. Anhand der folgenden 10 Tipps kann der Interessent leichter entscheiden, ob eine Finanzierung Sinn macht und wenn ja, wie häufige „Fallen“ vermieden werden.

1. Eigenkapital und Einkommensverhältnisse prüfen

Das passende Traumhaus ist gefunden? Prima. Doch jetzt muss sich der Interessent genau überlegen, ob er sich das auch leisten kann. Experten empfehlen einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20 bis 30 Prozent, abhängig vom regelmäßig zu erwartenden Einkommen und von der Darlehenssumme. Kostet das Haus (bzw. der Neubau) also beispielsweise 300.000 Euro, so sollten schon mindestens 60.000 Euro vorhanden sein. Je höher der Eigenkapitalanteil und je höher und sicherer das regelmäßige Einkommen (wie z.B. Gehalt), umso günstiger und risikoärmer wird die Finanzierung.

2. Die genauen Kosten reell abschätzen

Zu beachten ist hierbei, dass bei einer Immobilie nicht „nur“ der Kauf- bzw. Herstellungspreis, sondern auch diverse Nebenkosten berücksichtigt werden müssen. Hierzu zählen u.a. Notar- und Grundbuchkosten, Vermessungskosten usw. – außerdem müssen natürlich Lebenshaltungskosten und ggf. weiter zu zahlende Mieten während der Bauphase berücksichtigt werden. Vergünstigend können sich ggf. Eigenleistungen auswirken.

3. Einen Berater hinzuziehen

Man kann nicht alles selber wissen: Je nach persönlicher Situation muss die passende Finanzierungsform für die Hausfinanzierung gefunden werden (siehe unten) und ferner sollte vor der Anfrage eine Bedarfs- und Anfrageoptimierung durchgeführt werden. Hierzu sollte am besten ein professioneller Berater mit dem entsprechenden Know-how und einer breiten Marktübersicht hinzugezogen werden – dazu sind auch passende Immobilienportale im Internet, wie z.B. Immokredit24.com, geeignet.

4. Passende Finanzierungsform wählen

Für das benötigte Fremdkapital stehen unterschiedliche Finanzierungsformen zur Verfügung. Die günstigste Variante sind meist Förderkredite. Daher sollte zuerst geprüft werden, ob die Voraussetzungen für Förderungen (z.B. durch die KfW-Bank) vorliegen. Hiermit kann dann ggf. schon ein Teil des benötigten Fremdkapitals abgedeckt werden. Anschließend muss die passende Finanzierungsform aus den Angeboten der Kreditinstitute ausgewählt werden. Die gängigsten Finanzierungsvarianten sind das Annuitätendarlehen (sehr gut planbar, da immer gleichbleibende Raten und fest vereinbarter Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit), das Volltilgerdarlehen (führt zu schnellerer Entschuldung durch höhere Tilgung, daher nur für einkommensstarke Darlehensnehmer geeignet), das variable Darlehen (mit regelmäßigen Anpassungen des Zinssatzes, aber deutlich gesteigerter Flexibilität), das CAP-Darlehen (als Abart des variablen Darlehens, jedoch mit Vereinbarung einer Zinshöchstgrenze) sowie das Bauspardarlehen.

5. Notwendige Flexibilisierungsoptionen klären

Damit später eine schnellere Entschuldung oder die Anpassung an sich verändernde Einkommensverhältnisse möglich ist, sollten möglichst viele Flexibilisierungsoptionen im Finanzierungsvertrag vereinbart werden. Hierzu zählen u.a. kostenfreie Sondertilgungsmöglichkeiten, eine kostenfreie Anpassung des Tilgungssatzes usw.

6. Aussagekräftigen Angebotsvergleich durchführen

Ist die Anfrage unter Vorgabe der wichtigsten Eckdaten (Darlehenssumme, Tilgungssatz, Zinsbindungsfrist, Flexibilisierungsmöglichkeiten) erfolgt, erleichtert dies den folgenden Vergleich enorm. So können aus den Angeboten (es sollten möglichst viele Anbieter abgefragt werden) leichter die günstigsten Varianten für den individuellen Bedarf gefiltert werden.

7. Nachverhandeln!

Wurden die besten Angebote gefunden, sollte durchaus versucht werden, weitere Verbesserungen durch persönliche Nachverhandlung mit dem jeweiligen Kreditinstitut zu erreichen. Viele Kreditinstitute können durch eine solche Vorgehensweise zu weiteren kleinen Zugeständnissen bewegt werden, was letztlich für den Darlehensnehmer eine große finanzielle Erleichterung bedeuten kann.

8. Zwischenfinanzierungsbedarf klären

Bei üblichen Hausfinanzierungen für Neu- oder Anbauten werden die Darlehensbeträge meist gestaffelt nach Fertigstellung und entsprechendem Nachweis in Raten ausbezahlt. Doch in der Realität fallen oft schon vorher größere Summen an, die bezahlt werden müssen. Dies reicht von der Rechnung vom Vermessungsbüro bis zum Unternehmer für die anfänglichen Erdarbeiten. Es sollte also im Vorfeld bereits geklärt werden, wann was zu bezahlen ist. Bei reinen Hauskäufen wird dies in der Regel nicht notwendig sein.

9. Vor der Unterschrift alles in Ruhe durchlesen

Bevor ein – in der Regel langjährig verbindlicher – Finanzierungsvertrag unterschrieben wird, sollte der Darlehensnehmer sich in Ruhe alle Vereinbarungen (auch das „Kleingedruckte“) sorgfältig durchlesen. Ist etwas nicht verständlich oder benachteiligt es den Darlehensnehmer nach eigener Ansicht übermäßig, muss unbedingt Rücksprache mit dem Berater und der Bank gehalten werden.

10. Während der Darlehenslaufzeit immer wieder ein Blick auf die Finanzmärkte werfen

Eine Hausfinanzierung läuft in der Regel viele Jahre und ist für beide Seiten verbindlich. Doch nicht nur, wenn das Ende der Zinsbindungsfrist näherkommt, sollte sich der Darlehensnehmer am Markt nach einer günstigen Anschlussfinanzierung umsehen. Manchmal können sich Umschuldungen oder rechtzeitig vereinbarte Weiterfinanzierungen (Stichwort: Forward-Darlehen) durchaus rentieren, sogar wenn das Kreditinstitut eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet. Es kann sich also lohnen, von Zeit zu Zeit einmal einen Blick auf die aktuellen Angebote anderer Anbieter zu werfen. Auch hierbei können Immobilienportale wie Immokredit24.com wertvolle Dienste leisten!

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» Hausfinanzierung im Detail
» Hausfinanzierung – Fragen und Antworten

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(Berlin, 13.12.2011) Die Zinsentwicklung schlägt angesichts der krisenbehafteten Finanzmarktentwicklungen Kapriolen: In der ersten Novemberwoche gab der neue EZB-Präsident Mario Draghi eine Leitzinssenkung um 0,25 Prozent auf nun 1,25 Prozent bekannt und am 8. Dezember folgte die Herabsetzung um weitere 0,25 Prozent auf 1,00 Prozent. Erst im Juli hatte die EZB den Leitzins auf 1,5 Prozent erhöht, nachdem Anfang April schon eine Erhöhung um 0,25 Prozentpunkte auf 1,25 Prozent stattgefunden hatte. Der Zinsschritt im November wurde teils mit Überraschung aufgenommen, war doch die Inflationsrate mit etwa 3,0 Prozent weit über der Zielmarke von 2 Prozent. Begründet wurde der Schritt mit einem notwendigen Gegensteuern zu rezessiven Tendenzen, mit denen im Euroraum zunehmend gerechnet werden muss. Was bedeutet dies alles für eine geplante Immobilienfinanzierung? Sollte der Interessent noch abwarten oder ist die Gelegenheit jetzt günstig? Sollten ggf. Anschlussfinanzierungen mittels Forward-Darlehen jetzt fixiert werden?

Die Prognose für 2012

Auch im kommenden Jahr wird die Zinsentwicklung von der Eurokrise und ggf. deren Auswirkungen bestimmt sein. Schon jetzt ist abzusehen, dass eine Ausweitung der Geldmenge inflationssteigernd wirken wird. Die Grenze nach unten ist bei der Leitzinsentwicklung fast erreicht und die EZB wird darauf „lauern“, den Leitzins sobald als möglich wieder anzuheben. Diese Strategie war schon für 2011 geplant, bis die enormen Auswirkungen der Griechenland- und Südeuropa-Staatsschuldensituationen dieser Strategie Einhalt geboten. Auch ist bereits eine Tendenz abzusehen, dass die Kreditinstitute ihre ausgeliehenen Mittel verteuern werden, da die Angst vor weiteren Kreditausfällen schwer wiegt und eine Kreditvergabe mit „angezogener Handbremse“ erfolgen wird. Das Bankenvertrauen untereinander hat ebenfalls gelitten. Die früheren Gewinnhöhen der großen Banken (bis Eintritt der Finanzkrise) werden trotzdem kaum zu erreichen sein.

Jetzt ist die Chance für Häuslebauer

Für angehende Immobilienbesitzer bietet sich nach dem derzeitigen Stand gerade jetzt eine extrem gute Ausgangssituation, um die Konditionen für ein langjähriges Darlehen zu fixieren. Wer die Darlehensmittel nicht sofort benötigt, kann sich trotzdem die guten Konditionen für die Zukunft sichern: Mit einem Forward-Darlehen. Ein Forward-Darlehen kann für einen Kredit bis zu 5 Jahre im Voraus vereinbart werden, die Aufschläge für die Fixierung der Zinsen sind je nach Vorlaufzeit vergleichsweise gering. Ein Forward-Darlehen eignet sich dabei hervorragend als Anschlussfinanzierung, unter Umständen auch als Erstfinanzierung, wenn schon feststeht, wie viel wann benötigt wird. Interessenten, die sowieso die Absicht haben zu bauen oder zu kaufen, sollten sich also unbedingt die aktuell niedrigen Zinsen sichern. Weitere Informationen hierzu und zum Thema Forward-Darlehen können im Internet z.B. bei Immokredit24.com eingesehen werden. Das Immobilienportal bietet einen unabhängigen Vergleich aus über 300 Anbietern, so dass jeder zu seinem individuell angepassten und günstigen Kredit kommen kann. Die Abdeckung dieser Marktbreite ist für einen sinnvollen Darlehensvergleich wichtig, denn nur so können alle Optimierungsmöglichkeiten auch ausgenutzt werden.

Fazit
Die aktuelle finanzpolitische Lage beschert angehenden Immobilienbesitzern eine nie dagewesene Chance, von niedrigen Zinskonditionen zu profitieren. Wer jetzt seine Finanzierung fixiert, z.B. über ein Forward-Darlehen, kann in den Jahren der Zinsbindung erhebliche Mittel für Zinsaufwendungen sparen. Eine ausgiebige Information freilich sollte am Anfang dieses Bemühens stehen, hilfreich sind hier unabhängige Finanzberater oder auch entsprechende Seiten im Internet, wie beispielsweise Immokredit24.com. Die individuelle Optimierung und ein Vergleich aus mehreren hundert Darlehensanbietern ermöglicht eine maximale Nutzung der Marktmöglichkeiten.

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» Baufinanzierung Zinsen – Entwicklung der Bauzinsen
» Forward Darlehen – günstige Baufinanzierung Zinsen sichern

(Berlin, 25.11.2011) Die individuelle passende Baufinanzierung zu finden, kann entscheidend sein für das Gelingen des gesamten Vorhabens – auf jeden Fall aber bedeutet es, finanziell möglichst flexibel zu bleiben und dabei so viel Geld wie möglich zu sparen. Die Suche nach der passenden Variante kann sich dabei recht aufwändig gestalten: So gibt es diverse Finanzierungsformen und unterschiedliche Möglichkeiten zur Vertragsgestaltung. Unabdingbar ist daher eine rechtzeitige und eingehende Information über die verschiedenen möglichen Darlehensvarianten und deren Bedeutung für die eigene Situation. Die gängigen Finanzierungsformen und für wen diese geeignet sind, soll hier dargestellt werden.

Welche gängigen Darlehensvarianten können unterschieden werden?

Abhängig von den persönlichen Einkommens- und Vermögensverhältnissen kann der angehende Immobilieneigentümer zwischen verschiedenen Finanzierungsvarianten wählen, die für eine Immobilienfinanzierung in Frage kommen. Die mit Abstand am häufigsten beanspruchte Finanzierung stellt das herkömmliche Annuitätendarlehen dar. Diese Finanzierungsform ist für viele Darlehensnehmer gut geeignet, da eine exzellente Planbarkeit durch die immer gleich bleibenden Raten gegeben ist. Nachteile: Für die gute Konditionierung eines Annuitätendarlehens ist ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20% sinnvoll. Nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist bleibt außerdem in den meisten Fällen ein recht hoher Darlehensbetrag übrig, der dann mit einer Anschlussfinanzierung weitergeführt werden muss. Ganz anders sieht dies bei einem sog. Volltilger-Darlehen aus: Hier muss das Darlehen über die vereinbarte Laufzeit komplett getilgt werden. Da die möglichen Laufzeiten im Vergleich zum herkömmlichen Annuitätendarlehen kürzer ausgelegt sind, bedeutet dies eine recht hohe monatliche Belastung durch die merklich höhere Tilgungsleistung. Die Eignung dieser Variante beschränkt sich daher auf entsprechend einkommensstarke Darlehensnehmer. Nachteile: Flexibilisierungen wie die Anpassung des Tilgungssatzes oder Sondertilgungen sind ausgeschlossen.

Eine beliebte Sonderform sind tilgungsfreie Darlehen mit Festzins. Hier werden während der Laufzeit nur die (über eine bestimmte Laufzeit fixierten) Zinsen gezahlt, die Tilgung erfolgt erst am Laufzeitende. Die Tilgung kann so z.B. aus der Ablaufleistung einer Lebensversicherung oder eines Sparvertrages erfolgen. Diese Variante ist geeignet für Darlehensnehmer, die auf eine niedrige regelmäßige Belastung Wert legen und ggf. vorhandene Sparverträge etc. unterhalten. Nachteil: Da über einen relativ langen Zeitraum keine Tilgung erfolgt, werden überproportional viele Zinskosten fällig, da der Zinssatz auf die gesamte Darlehenssumme berechnet wird.

Darlehensvarianten über Bausparkassen

Im Zusammenhang mit einem Immobilienerwerb werden auch immer wieder die Angebote der Bausparkassen thematisiert. Hier ist in erster Linie der klassische Bausparvertrag zu nennen, welcher seine Attraktivität insbesondere aus den möglichen Zuschüssen wie Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage und vermögenswirksamen Leistungen bezieht. Das Prinzip beruht auf einem Sparvertrag, der über eine mehrjährige Laufzeit bespart und verzinst wird, bis er „zuteilungsreif“ gestellt wird. Sodann besteht die Möglichkeit der Inanspruchnahme eines vergünstigten Darlehens gemäß den vereinbarten Vertragsbedingungen. Die Tilgung des Bauspardarlehens während der Darlehensphase ist flexibel gestaltbar und ist daher besonders für Darlehensnehmer mit viel Geduld (lange Ansparphase und kein vorab bekannter definitiver Zeitpunkt der Zuteilungsreife) und kleineren Einkommen geeignet. Nachteile: Die Darlehenssummen sind oft sehr begrenzt, die Guthabenverzinsung während der Sparphase verhältnismäßig niedrig und es kann kein genauer Zeitpunkt für die Auszahlung der Darlehenssumme genannt werden. Für Darlehensnehmer, die es eiliger haben und die Darlehensmittel sofort benötigen, bieten die Bausparkassen das sog. Voraus-Bauspardarlehen an. Die sofort ausgezahlten Darlehensmittel werden hier mittels eines gekoppelten Bausparvertrages getilgt und während der Laufzeit fallen zusätzlich zu den Sparraten die Darlehenszinsen an. Der Nachteil liegt hier wiederum in den relativ niedrigen Guthabenzinsen des Bausparteiles sowie den hohen Zinskosten für das Darlehen, weil eine Tilgung erst mit Erreichen der Zuteilungsreife erfolgt.

Ein Baufinanzierungsvergleich sollte auch in Niedrigzinsphasen stattfinden

Das derzeitige Rekordzinstief lässt Baufinanzierungen augenscheinlich extrem attraktiv erscheinen. Dies stimmt nur zum Teil – denn ohne eine individuelle Abstimmung auf die persönliche Finanzsituation kann jedes auch noch so günstig konditionierte Finanzierungsangebot zum finanziellen Fiasko werden. Die Rückzahlungsbelastungen aus Zinsen und Tilgungen müssen den finanziellen Möglichkeiten angepasst werden, um eine ausreichende Kapitaldienstfähigkeit zu erreichen. Ist dann die passende Finanzierungsform gefunden, müssen die Angebote der unterschiedlichen Kreditinstitute miteinander verglichen werden. Diese Vorgehensweise kann gerade bei einer ungünstigen Entwicklung der Einkommensverhältnisse oder bei unvorhergesehenen Ereignissen das Zünglein an der Waage zum Erfolg der Finanzierung sein. Wer dann flexibel reagieren kann, kann die Finanzierung trotz allem weiterführen. Ergo: Vergleichen lohnt sich immer!

Fazit

Die optimale Baufinanzierung sollte eine Darlehensvariante sein, die zu den individuellen persönlichen Verhältnissen passt. Der Darlehensnehmer muss sich daher vorab ausgiebig über die verschiedenen Varianten informieren und anschließend die Offerten der Kreditinstitute ausgiebig miteinander vergleichen.

Weitere Informationen

» Baufinanzierung Varianten – Welche Darlehensvariante ist die Richtige?
» Baufinanzierung Vergleich – Gegenüberstellung und Bewertung von Finanzierungsangeboten

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(Berlin 14.11.2011) Wer den eigenen Immobilientraum realisieren möchte, kommt ohne entsprechendes Kapital nicht aus. Die meisten Menschen haben begrenzte eigene Geldmittel und müssen dementsprechend eine Immobilienfinanzierung bei einem Kreditinstitut anfragen. Zurzeit sind die Konditionen dafür sehr verlockend: Die Zinsen befinden sich auf einem Rekordtiefstand. Verschiedene Institute bieten gar Vollfinanzierungen, also eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital an. Die Frage, ob sich eine Baufinanzierung wegen der aktuell sehr günstigen Zinsen auch ohne den von Experten weitgehend empfohlenen Eigenkapitalanteil von ca. 20% lohnt, kann nicht pauschal beantwortet werden. Die Beantwortung erfordert die Analyse der persönlichen Lebens-, Einkommens- und Vermögenssituation.

Welche Möglichkeiten und Nachteile sind mit einer Vollfinanzierung verbunden?

Gerade für jüngere Menschen, die meist nur über wenig oder keine Ersparnisse verfügen oder für die kurzfristige Erfüllung eines Immobilientraumes bietet die Vollfinanzierung eine Möglichkeit zur Realisierung ohne entsprechend vorhandenes Eigenkapital. Aktuell kommt eine weitere Überlegung hinzu: Wird die Finanzierung jetzt zu günstigen Zinsen realisiert, kann dies ggf. viel günstiger sein, also noch jahrelang anzusparen, um dann bei ggf. schlechteren Konditionen abzuschließen. Was zunächst einmal plausibel klingt, bedarf jedoch einer detaillierten Prüfung: Vollfinanzierungen bedeuten höhere Ratenbelastungen, weil die Darlehenssumme und die berechneten Zinsen im Vergleich zu Finanzierungen mit vorhandenem Eigenkapital überproportional hoch sind. Bei üblichen Immobilienfinanzierungen liegt die Beleihungsgrenze meist zwischen 60 und 80 Prozent. Für das bei Vollfinanzierungen erhöhte Sicherheitsrisiko (Rückzahlungssicherheit) verlangt die Bank entsprechende Aufschläge. Eine erhöhte monatliche Belastung muss dann vom Kreditnehmer vom verfügbaren Einkommen bestritten werden. Alternativ können auch sog. Bausparsofortkredite von Bausparkassen in Frage kommen: Hier wird ebenfalls (ohne Ansparphase) eine Darlehenssumme sofort ausgezahlt und anschließend erfolgen Zinszahlung sowie eine Sparleistung auf ein kombiniert abzuschließenden Bausparvertrag. Nach der Zuteilung wird das Bausparguthaben als Tilgungsleistung herangezogen, da zuvor keine Tilgungen erfolgt sind. Hierin liegt auch schon das Problem: Da über eine lange Laufzeit keinerlei Tilgungen erfolgen, sind die Zinszahlungen recht hoch und durch die zusätzlichen Einzahlungen in den Sparvertrag steigt die monatliche Belastung zusätzlich.

Für wen eignen sich Baufinanzierungen ohne Eigenkapital?

Die vorgenannten Möglichkeiten summieren sich auf letztlich ein Hauptproblem: Die eigenkapitallose Finanzierung bedingt eine hohe monatliche Belastung für Tilgung und Zinszahlungen. Da außer der Immobilie selbst meist keine weiteren Sicherheiten existieren, erhebt die Bank entsprechende Risikoaufschläge. Vermindern lässt sich das Risiko z.B. durch gemeinschaftliche Aufnahme einer Finanzierung: Steht beispielsweise neben dem (Ehe-)Partner noch ein weiteres Familienmitglied oder ein Bürge zur Verfügung, können die Angebote weit günstiger ausfallen. Zudem sollte der Darlehensnehmer über ein ausreichend hohes und weitgehend sicheres, regelmäßiges Einkommen verfügen, damit die relativ hohen Belastungen sicher geschultert werden können. Existieren diese Voraussetzungen nicht, lohnt selbst der Abschluss einer Vollfinanzierung bei den derzeitigen Zinstiefstständen nicht. Es gibt hier alternative Möglichkeiten, sich günstige Zinskonditionen für die Zukunft zu sichern, z.B. mit einem Forward-Darlehen. Ist jedoch ein ausreichendes Einkommen oder / und weitere Sicherheiten vorhanden, kann sich der Abschluss einer Vollfinanzierung zum jetzigen Zeitpunkt durchaus lohnen: Schon wenige Prozentpunkte Unterschied in den Zinskonditionen können bei den relativ hohen Darlehenssummen viele tausend Euro ausmachen. Besonders, wenn die Traumimmobilie bereits gefunden ist, aber eigentlich noch nicht ausreichend Eigenkapital zur Verfügung steht, sollte die Voraussetzungserfüllung geprüft werden.

Fazit

Baufinanzierungen ohne Eigenkapital sind mit größerem Risiko behaftet als solche mit vorhandenem Kapital. Gerade aktuell bieten sich jedoch aufgrund der sehr niedrigen Bauzinsen gute Einsparmöglichkeiten bei Immobilienfinanzierungen. Wer nicht das empfohlene Eigenkapital besitzt, kann daher prüfen, ob sich für ihn eine Vollfinanzierung lohnt. Werden die Voraussetzungen (Stellung zusätzlicher Sicherheiten oder ein vorhandenes hohes und sicheres Einkommen) erfüllt, kann eine solche Variante durchaus sehr attraktiv sein. Der Wunsch nach der eigenen Immobilie könnte dann sehr zügig realisiert werden. Voreiliges Handeln ohne reifliche Überlegung sollte jedoch vermieden werden.

Weitere Informationen

» Baufinanzierung ohne Eigenkapital – Worauf muss geachtet werden?
» Vollfinanzierung – maßgeschneidert vom unabhängigen Baufinanzierungsvermittler

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(Berlin, 01.11.2011) Angehende Hauskäufer und Bauherren sollten derzeit in aller Ruhe prüfen, ob das angestrebte Immobilieneigentum optimal konzipiert ist und auf sicherer finanzieller Planung beruht. Aktuell befinden sich die Zinsmärkte aufgrund der Eurokrise in einer Phase, in der nach Expertenmeinung keine Verschlechterung für die Finanzierungskosten von Immobilienfinanzierungen zu erwarten ist. Somit hat damit der geplante Erwerb oder das Bauvorhaben von dieser Seite keinen Termindruck, was die Interessenten für eine ganzheitliche Überprüfung ihres Vorhabens nutzen sollten. Wurde wirklich genug Eigenkapital angespart? Wurden alle Möglichkeiten hinsichtlich Optimierung und Flexibilisierung geprüft und ggf. umgesetzt? Derzeit bieten sich einige Möglichkeiten am Finanzmarkt, um die eigene Immobilie noch günstiger und mit weniger Risiko anzuschaffen.

Die derzeitige Zinssituation

Die gehebelten EU-Bürgschaften für das historische Finanzdesaster in Griechenland haben einen folgenschweren Einfluss auf die europäischen Finanzmärkte. Noch zu Jahresanfang 2011 konnte niemand mit derartig heftigen Einwirkungen auf die bis dahin getroffenen Stabilitätsmaßnahmen rechnen. Leitzinsanhebungen durch die EZB im April und Juni 2011 auf nun aktuell 1,50% würden im Normalfall auf die Bauzinsen nachgelagerte Wirkung zeigen – doch die zunehmende Angst der Anleger schürte eine stark zunehmende Investitionsbereitschaft in Anleihen und Immobilien im Lande des größten Kreditgaranten der EU: Deutschland. Der zunehmende Wettbewerbsdruck unter Banken und Versicherungen sowie die weiterhin billig zu habenden Gelder für deutsche Garanten ermöglichten bereits im abgelaufenen 3. Quartal Bauzinskonditionen, die so niedrig sind, dass es kaum historische Vergleiche gibt. Kurzfristige Baudarlehen sind derzeit für unter 3% zu haben. Die Gesamtsituation bedingt, dass die Wahrscheinlichkeit für eine Zinsanhebung derzeit geringer ist als für eine Senkung. Die wirtschaftliche Entwicklung steht mehr denn je unter Beobachtung durch die Argusaugen der Währungshüter, die bei Notwendigkeit entsprechend handeln werden. Für den Häuslebauer oder Immobilienerwerber ergibt sich somit eine sehr vorteilhafte Situation.

Minimierung der Kapitalkosten sollte an erster Stelle stehen

Der Zeitpunkt für den Beginn einer Immobilienfinanzierung ist ideal, da der Zinssatz für adäquate Darlehen je nach Laufzeit und Beleihung zwischen etwa 3 und 4 Prozent liegt. Doch dem Finanzierungswilligen bleibt genügend Zeit, das angedachte Konzept zu überdenken und ggf. zu optimieren. Da eine Verteuerung von Immobiliendarlehen in nächster Zukunft nicht zu erwarten ist, sollte neben den zu erwartenden Belastungen vor allem geprüft werden, ob nicht noch mehr Eigenkapital gesammelt werden kann, um so die Zusatzbelastung durch Zinszahlungen noch weiter zu verringern. Ferner bieten sich langfristige Zinsbindungsfristen an, wenn die Finanzierung dann wirklich abgeschlossen wird.

Finanzierung über Bausparvertrag

Kann nicht genügend Eigenkapital aufgebracht werden, aber die Traumimmobilie soll trotzdem erworben werden, gibt es nach wie vor die Möglichkeit zur Finanzierung über einen Bausparvertrag. Neben der klassischen Form (mit langjähriger Wartezeit bis zur Zuteilungsreife) kann der Interessent ein Bausparsofortdarlehen abschließen. Hier wird eine Darlehenssumme sofort an den Darlehensnehmer ausgezahlt, um den Immobilienwunsch zu verwirklichen. Die Zinsen für das beteiligte Vorausdarlehen müssen im Anschluss regelmäßig geleistet werden und zusätzlich fällt ein Sparbeitrag für den kombinierten Bausparvertrag an, mit dem schlussendlich das Vorausdarlehen getilgt wird. Nach Bedienung dieses Vorausdarlehens bleibt die Abzahlung des beanspruchten Bauspardarlehens übrig. Obwohl hier der Immobilienwunsch sofort realisiert werden kann, hat diese Form der Finanzierung große Nachteile. So stehen eine deutlich erhöhte Zinsbelastung (da keine Grundschuldbesicherung sowie in den ersten Jahren keinerlei Tilgung erfolgt), eine niedrige Guthabenverzinsung des Ansparteils und die Bindung an die Bausparkasse im Raum. Die Konstruktion eines Bausparsofortdarlehens erfordert also insgesamt sehr viel mehr Kapitalaufwand für den Kreditnehmer als die klassische Finanzierung mittels Annuitätendarlehen.

Fazit

Die derzeitige Situation am Zinsmarkt ermöglicht dem Immobilieninteressenten eine gründliche und ausführliche Analyse des geplanten Finanzierungskonzeptes. Ist die Ansammlung von weiterem Eigenkapital in naher Zukunft möglich, sollte der Finanzierungsbeginn nicht überstürzt werden. Es sind aufgrund der derzeitigen Situation in Europa keine Verteuerungen für Immobilienfinanzierungen zu erwarten. Das klassische Annuitätendarlehen stellt auch in der nächsten Zeit die günstigste und sehr gut planbare Finanzierungsform dar, insbesondere wenn weiteres Eigenkapital eingebracht werden kann. Weitere Informationen zu den möglichen Finanzierungsformen und zur derzeitigen Zinssituation können z.B. im Internet unter www.immokredit24.com abgerufen werden.

Weitere Informationen

» Günstige Baufinanzierung zu attraktiven Zinsen – Unabhängiger Zinsvergleich
» Ratgeber Hauskauf – Möglichkeiten und Chancen

(Berlin, 14.10.2011) Für die Planung einer Baufinanzierung sollte sich der angehende Darlehensnehmer grundlegend über Voraussetzungen, Unterschiede und Gestaltungsmöglichkeiten der am Markt angebotenen Finanzierungsangebote informieren. Der Erwerb von Basiswissen gehört ebenso dazu wie der konzertierte Vergleich der angefragten Angebote. Dies ist zunächst einfacher gesagt als getan. Die scheinbar unüberschaubare Zahl der Anbieter (z.B. Banken, Sparkassen oder Versicherungsgesellschaften) sowie eine Vielzahl an Finanzierungsvarianten erschweren einen objektiven Marktüberblick. Im Internet bereitgestellte Baufinanzierungsrechner berücksichtigen nicht die individuellen Merkmale und Möglichkeiten zur Optimierung (z.B. Förderungen). Besonderes Augenmerk sollte der Interessent auf die finanzielle Sicherheit und Planbarkeit legen. Schon zu oft sind Baufinanzierungen gescheitert, weil die finanziellen Belastungen nicht mehr getragen werden konnten. Die gängigste Finanzierungsform für private Baufinanzierungen ist nach wie vor das klassische Annuitätendarlehen – worauf sollte die Bauherrschaft hier achten?

Annuitätendarlehen bedeuten gute Planbarkeit durch homogene Ratenbelastungen

Da für die Finanzierung einer Immobilie in der Regel hohe Summen benötigt werden, ist die Erzielung von möglichst günstigen Konditionen sehr bedeutsam. Schon Unterschiede im Nachkommabereich z.B. bei den Zinsen können auf die Dauer der Laufzeit viele tausend Euro Mehrbelastung bedeuten. Zinsen und Tilgungsleistungen sollten zudem flexibel gestaltet werden können, um auf ggf. unvorhergesehene Ereignisse besser reagieren zu können. Bei einem Annuitätendarlehen steht der Zinssatz für die vereinbarte Zinsbindungsfrist (in der Regel zwischen 5 und 15 Jahren) fest. Die monatliche Belastung (Ratenzahlung) setzt sich aus jeweils veränderlichen Zins- und Tilgungsleistungen zusammen (dies sind die sog. Annuitäten), um eine gleichbleibende monatliche Belastung zu erreichen. Somit wird über viele Jahre hinweg eine gute finanzielle Planbarkeit und damit Sicherheit ermöglicht. Zudem können kostenfreie Sondertilgungen und ggf. ein flexibel anpassbarer Tilgungssatz vereinbart werden. Mit diesen „Hilfsmitteln“ kann der Darlehensnehmer auf besondere Situationen reagieren, z.B. eine Sonderzahlung durch den Arbeitgeber, eine Erbschaft oder auch – im gegenteiligen Falle – eine negative Veränderung des Gesamteinkommens.

Beispiel für den Ablauf einer Finanzierung mittels Annuitätendarlehen

Ausgehend von einer Darlehenssumme von 150.000 Euro zu einem Zinssatz von 3,4% bei 15 Jahren Zinsbindungsfrist und einem anfänglichen Tilgungssatz von 3%, ergibt sich folgender unverbindlicher Zahlungsplan:
Monatliche Annuität: 800,- Euro.
Restschuld nach 15 Jahren (Ende der Zinsbindungsfrist): 62.106,- Euro.
Diese Berechnung berücksichtigt keine Nebenkosten und Sondertilgungen.

Welche Nebenkosten können auftreten?

Bei einem Immobilienprojekt kommt es zu einer Vielzahl von unterschiedlichen Nebenkosten. Um eine ganzheitliche und sichere finanzielle Planung zu erreichen, sollten diese – so weit wie möglich – entsprechend berücksichtigt werden. Hierzu zählen insbesondere die Kosten für Berater, Makler und Notare (Kosten für die Eintragung im Grundbuch etc.), Vermessungskosten sowie die steuerlichen Belastungen wie Grunderwerbssteuer und Grundsteuer. Daneben sind zu berücksichtigen: Laufende Kosten wie Strom, Wasser, Müllgebühren usw., Versicherungen (teils notwendig da vom Darlehensgeber vorgeschrieben) und natürlich die Lebenshaltungskosten. Bei der Finanzierung selbst können beispielsweise Bereitstellungszinsen oder Begutachtungs- und Wertschätzungsgebühren auftreten. In vielen Fällen werden Zwischenfinanzierungen notwendig, da die Mittel aus dem Annuitätendarlehen immer erst nach bestimmten Fertigstellungsabschnitten / Bauphasen bereitgestellt werden. Die Zinsen und Gebühren hierfür können ebenfalls merklich zu Buche schlagen. Zur besseren Planung sollten deshalb Eigenkapitalhöhe und Finanzierungsschritte sehr genau hinterfragt werden.

Was folgt nach dem Ende der Zinsbindungsfrist?

In den meisten Fällen müssen die Darlehensnehmer nach dem Ende der Zinsbindungsfrist eine Anschlussfinanzierung realisieren. Da nach dem Ende (siehe auch obiges Beispiel) der Zinsbindungsfrist noch eine Restschuld besteht, die oft nicht auf einen Schlag getilgt werden kann, wird die Bank ein Angebot zur Weiterführung unterbreiten. In eigenem Interesse sollte der Darlehensnehmer jedoch rechtzeitig vor dem Ende auch bei anderen Kreditinstituten nach entsprechenden Angeboten fragen und die Offerten vergleichen. „Rechtzeitig“ bedeutet konkret, dass bis zu 5 Jahre vor dem Ende der Zinsbindung nach entsprechenden Angeboten gesucht werden kann. So können beispielsweise in Zeiten niedriger Zinsen mittels sog. Forward-Darlehen aktuelle niedrige Zinssätze bis zu 5 Jahre im Voraus fixiert werden. Doch auch für die Weiterführung mittels eines neuerlichen regulären Annuitätendarlehens können die Angebote von dritten Kreditinstituten viel günstiger sein als das der bisherigen Bank.

Fazit

Die Baufinanzierung mit einem Annuitätendarlehen ist die noch immer am weitesten verbreitete Form der privaten Immobilienfinanzierung. Dies liegt begründet in der sicheren und relativ einfachen Planbarkeit der Belastungen. Achten sollte der Interessent auf Flexibilisierungsmöglichkeiten und die wirklich günstige Konditionierung des Vertrages. Auch die Einplanung der zu erwartenden Nebenkosten sollte so detailliert wie möglich erfolgen. Für viele Menschen ist es schwierig, sich mit den Termini und marktüblichen Angeboten vertraut zu machen, um so individuelle Optimierungen für die wirklich günstigste Finanzierung vorzunehmen. Empfehlenswert ist hier insbesondere eine unabhängige Finanzierungsberatung, z.B. im Internet bei Immokredit24.com.

Weitere Informationen

» Annuitätendarlehen – sicher und kalkulierbar finanzieren
» Baufinanzierung – Finanzierungsmodelle im Detail

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(Berlin, 20.09.2011) Nach großen Anlaufschwierigkeiten seit der Verkündung der staatlichen Zertifizierung und Förderung der privaten Altersvorsorge mit der sog. „Riester Rente“, ist diese mittlerweile zum Verkaufsschlager mutiert. Das ist nicht ohne Grund so: Die zertifizierten Verträge garantieren nicht nur zu 100% die Verrentung der eingezahlten Beträge, sondern sind durch staatliche Zulagen, steuerliche Absetzbarkeit und – je nach Anlageart – unterschiedliche Renditechancen finanziell sehr attraktiv. Der Interessent sollte sich aber vor der Entscheidung für einen bestimmten Anbieter sorgfältig über Voraussetzungen und Möglichkeiten informieren, um so die bestmögliche individuelle Lösung zu finden.

Was kennzeichnet die Riester Rente?

Die Riester Rente ist eine Rentenversicherung, welche durch zertifizierte Anbieter in verschiedenen Varianten an rentenversicherungspflichtige Beschäftigte und Beamte oder auch Wehrdienstleistende angeboten wird. Grundsätzlich können auch Ehepartner unter bestimmten Voraussetzungen von den Förderungen und ggf. Sonderausgabenabzugsmöglichkeiten profitieren. Die Förderungen bei einer Riester Rente belaufen sich auf 154 Euro jährlich für den Sparer plus 185 Euro Zulage für jedes Kind (Voraussetzung: Es besteht Kindergeldanspruch), für Kinder mit Geburtsjahr 2008 oder später sogar 300 Euro. Bedingung ist eine gesamte Jahreseinzahlung (jedoch max. 2.100 Euro förderfähiger Betrag) von mindestens 4 % des Bruttoeinkommens des Vorjahres. Werden weniger Beträge eingezahlt, erfolgt nur eine anteilige Förderung. Für Arbeitslose oder Personen in Elternzeit u.a. gelten Sockelbeträge. Das angesparte Vermögen innerhalb des Riester Renten-Vertrages ist pfändungssicher und wird auch nicht auf evtl. Hartz IV-Bezüge angerechnet. Da die Riester Rente als Vorsorgeprodukt die Rentensituation verbessern soll, kann der Vertragsnehmer den angesparten Betrag nicht schadenfrei (d.h. nicht ohne Rückzahlung der Förderungen und ggf. genutzten Steuervorteile) vor dem Renteneintrittsalter bzw. der vertraglich vereinbarten Altersgrenze vereinnahmen. Grundsätzlich darf die Auszahlung frühestens mit Erreichen des 60. Lebensjahres erfolgen – und zwar als lebenslange Zusatzrentenleistung. Bei vielen Verträgen gibt es jedoch die Möglichkeit, sich bis zu 30 % des angesparten Vermögens als Einmalzahlung auszahlen zu lassen. Da eine Verfügung vor dem Rentenalter nicht möglich ist, gelten für alle Anbieter Beschränkungen hinsichtlich des maximalen Eintrittsalters. Bei Auszahlung müssen die Leistungen aus der Riester Rente versteuert werden.

Welche Varianten der Riester Rente gibt es?

Die Riester Rente darf nur von zertifizierten Anbietern (Vorsicht: Die Zertifizierung sagt nichts über Anlagequalität und Renditechancen aus) offeriert werden. Dies können Banken, Fondsgesellschaften oder auch Versicherungsunternehmen sein. Hierbei werden klassische Rentenversicherung, Bauspar- oder Banksparpläne sowie fondsgebundene Rentenversicherungen oder Fondssparpläne unterschieden. Ferner gibt es eine Möglichkeit der Eigenheimfinanzierung mittels des sog. „Wohn-Riester“-Programms. Welche dieser Varianten jedoch bietet nun die besten Ertragsaussichten für den Sparer, damit eine möglichst hohe Rentenleistung hieraus generiert werden kann? Zunächst einmal gilt: Es müssen mindestens die gezahlten Beiträge plus die gewährten staatlichen Förderungen für die Rentenberechnung zur Verfügung stehen. Hinzu kommt die erzielte Rendite. Diese kann je nach Anlageform sehr stark variieren: So konzentrieren sich klassische Versicherungsprodukte auf Überschussbeteiligungen und Bank- oder Bausparpläne auf feste Zinserträge, die naturgemäß recht gering ausfallen. Oft kann hier nicht mal ein Ertrag oberhalb der Teuerungsrate generiert werden, was real zu einer Finanzkrafteinbuße führt. Gerade durch den sehr langfristigen Anlagehorizont bieten sich eher fonds- resp. aktienbasierte Anlagen an. Diese setzen sich in der Regel aus einem anleihebasierenden Garantieteil und einem freien Aktienfondsanteil zusammen, der durchaus Renditen in Höhe von 6, 7 oder mehr Prozent per anno generieren kann. Auch starke Finanzmarktschwankungen werden durch die lange Anlagedauer und die flexibel agierenden Fondsmanager im Laufe der Zeit kompensiert und führen zu einem merklich positiven Ertrag. Ist ein lange dauernder Abwärtstrend an den Börsen spürbar, wird der Fondsmanager zu defensiven Strategien wechseln und diese bei Erholung wieder verändern. Da zu den Riester Rente Produkten selbst ein ausreichender historischer Betrachtungszeitraum fehlt, müssen ähnliche Fondsprodukte betrachtet werden. Hier zeigt sich, dass mit Anlagen in Wertpapiere über Zeiträume von 20 oder 30 Jahren bisher ausnahmslos überdurchschnittliche Renditen erzielt werden konnten.

Fazit

Die absatzstarke Riester Rente ist ein privates Altersvorsorgeprodukt mit staatlicher Förderung und – je nach Anlageart – auch renditestarke Vermögensanlage. Damit im Rentenalter der Lebensstandard gehalten werden kann, ist ein solcher Vertrag jedem rentenversicherungspflichtigen Arbeitnehmer dringend zu empfehlen. Um Rendite und Vorzüge maximal auszunutzen, sollte der Interessent sich eingehend über Voraussetzungen und Möglichkeiten informieren. Dies kann er kostenlos und unverbindlich z.B. bei Investmentfonds24.eu im Internet tun.

Weitere Informationen

» Riester-Rente – detaillierte Informationen rund um die Riester-Rente
» Riester-Rente-Vergleich – finden Sie das beste Angebot