(München, 4. November 2010) Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist insbesondere in den Metropolen immens und auch die Kapitalanleger sind zurück: So sucht laut Immobilienbarometer-Umfrage von Interhyp und ImmoScout24 bereits jeder siebte Käufer eine Immobilie zur Vermietung – Tendenz steigend. Mit einem neuen Online-Rechner hilft Interhyp, Deutschlands größter Anbieter privater Baufinanzierungen, die Wirtschaftlichkeit einer Kapitalanlageimmobilie zu berechnen. Mit Hilfe dieses kostenlosen Online-Tools können potenzielle Anleger ab sofort die Entwicklung einer Immobilieninvestition einfach und schnell mit einer festverzinslichen Geldanlage vergleichen.

Schon mit wenigen Angaben zu Vergleichszeitraum, Objektwert, Finanzierungsbedarf, Kaltmiete und Zinsen sowie der Möglichkeit Parameter wie die Wertentwicklung individuell zu definieren, lässt sich schnell ein erster Vergleich der Anlageformen erstellen. Dabei weist der Kapitalanlagerechner nicht nur die Wertentwicklung der beiden Anlageformen über den Berechnungszeitraum aus, sondern auch den nötigen Anlagezins, um die Wertentwicklung der Immobilienanlage zu erreichen.

Dabei zeigt sich im aktuellen Niedrigzinsumfeld, wie attraktiv die Immobile sein kann: Unterstellt man über einen Betrachtungszeitraum von 20 Jahren bei einem Kaufpreis einer Wohnung von 250.000 Euro in einer Großstadt und einem Eigenkapitalanteil von 100.000 Euro nur eine konservative Wertentwicklung und eine ebenfalls sehr vorsichtige Mietsteigerung von jeweils 1,5 Prozent p.a. bei einer Kaltmiete von 800 Euro, muss die Geldanlage mindestens 4,75 Prozent bringen – was im aktuellen Marktumfeld mit einer sicheren Geldanlage kaum zu erreichen ist.

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(München, 10. August 2010) Nach Jahren der Zurückhaltung gibt es auch bei Privatkunden wieder ein wachsendes Interesse an Immobilien als Kapitalanlage. “Immobilien gelten als krisensichere Altersvorsorge und gerade vor dem Hintergrund historisch günstiger Baugeldzinsen kann es sich lohnen, über eine vermietete Immobilie langfristig Vermögen aufzubauen”, erklärt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG. Damit das Kaufvorhaben auch auf sicherem Fundament steht, haben die Experten von Interhyp einen 10-Punkte-Plan erstellt.

1. Eigenkapital-Einsatz ist sinnvoll

Die immer noch oft verbreitete Haltung, man brauche beim Kauf einer Kapitalanlage-Immobilie kaum oder gar kein Eigenkapital einzusetzen, sollte man momentan unbedingt hinterfragen. “Gerade in Phasen niedriger Guthabenverzinsung wie jetzt sollten Kapitalanleger – zumindest teilweise – ihr Erspartes in die Finanzierung einbringen. Denn damit ist das Sparguthaben nicht nur extrem solide investiert, Banken belohnen einen höheren Eigenkapitalanteil mit günstigeren Konditionen”, so Zinsexperte Haselsteiner.

2. Luft für unvorhergesehene Ausgaben haben

Beim Kauf einer Immobilie ist es nicht mit einer einmaligen Zahlung getan. Auch Eigentümer einer vermieteten Immobilie müssen mit ungeplanten Kosten für Reparaturen oder Nachzahlungen rechnen. “Ein finanzielles Polster für unvorhergesehene Folge- oder Mehrkosten ist daher unabdingbar” meint Haselsteiner und empfiehlt rund 20 Prozent des Gesamtinvestitionsaufwand als Vermögensrückhalt auf der Seite zu haben. Generell rät er konservativ zu kalkulieren: “Die Finanzierung einer Kapitalanlage-Immobilie sollte so aufgebaut sein, dass der Käufer selbst einen Mietausfall von bis zu zwölf Monaten mit seinem regulären Einkommen überbrücken kann.”

3. Keine Hektik

Auch wenn in manchen Ballungsgebieten das Wohnraum-Angebot knapp ist – beim Immobilienkauf ist Hektik kein guter Ratgeber. “Egal, wie einmalig die Gelegenheit erscheinen mag: Kapitalanleger sollten sich auf keinen Fall unter Druck setzen lassen und vorschnell Kaufentscheidungen treffen, bei denen es um viel Geld geht”, weiß Haselsteiner.

4. Ohne solide Marktkenntnisse geht nix

Wie hoch ist die ortsübliche Miete, was zahlen andere Mieter in ähnlichen Objekten, ist das Viertel eine beliebte Wohngegend oder wechseln die Mieter dort sehr häufig? All diese Fragen muss der Käufer beantworten können, um die Vermietbarkeit der Immobilie realistisch einschätzen zu können. Neben einer persönlichen Begutachtung helfen offizielle Mietspiegel der Stadt, Informationen von Vermieterverbänden und vergleichbare Mietgesuche und Immobilienanzeigen in Zeitungen und Internet.

5. Lieber nah als fern

Gerade noch in der Kapitalanlage unerfahrene Privatkunden sollten eher nach Immobilien Ausschau halten, die vom eigenen Wohnort höchstens 100 km entfernt sind. Damit ist es für diese nicht nur einfacher sich eine solide und aktuelle Markteinschätzung anzueignen. Wenn die Entfernung zur Immobilie gering ist, minimieren sie auch so ihren zeitlichen Aufwand bei einem Mieterwechsel und können im Bedarfsfall Probleme persönlich klären.

6.Rendite ist nicht alles

Keine Investition ohne vorherige Renditenkalkulation. Doch Vorsicht, wenn die Rendite-Versprechungen allzu vollmundig sind. “Werden Renditen von acht Prozent und mehr versprochen, sollten auch beim Immobilienanleger die Alarmglocken schrillen”, warnt Haselsteiner und erklärt: “Hohe Rendite steht für hohes Risiko, darüber sollten sich Kapitalanleger bewusst sein. Statt auf die Höhe der Rendite zu schielen, sollte man daher besser prüfen, worauf die Berechnungen basieren und ob die Annahmen auch langfristig gelten.” Können Zweifel nicht hundertprozentig durch den Makler oder Verkäufer ausgeräumt werden, sollte man über Alternativen nachdenken.

7. Mieteinnahmen-Prüfung wichtig

Papier ist geduldig, das gilt auch für manche Mieteinnahmen-Auflistungen. Kluge Kapitalanleger lassen sich nicht nur bisherige Mietverträge zur Prüfung aushändigen, sondern lassen sich auch den regelmäßigen Mieteingang bescheinigen, indem sie z.B. Einsicht in die Kontoauszüge des Vorbesitzers bekommen.

8. Protokolle der Eigentümerversammlung einsehen

Damit es keine bösen und vor allem teuren Überraschungen gibt, empfiehlt Haselsteiner dringend sich mindestens die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen aushändigen zu lassen. Aus diesen geht hervor, welche Maßnahmen geplant sind oder anstehen und welche Kosten auf den neuen Eigentümer zukommen können.

9. Nicht allein wegen Steuervorteilen kaufen

“Oft werden die Steuervorteile angepriesen, die sich bei einer Kapitalanlage in Immobilien ergeben. Dieses Argument sollte aber niemals kaufentscheidend sein, sondern lediglich als netter Nebeneffekt gewertet werden”, so Haselsteiner und fügt hinzu: “Deutlich wichtiger sind ein angemessener Kaufpreis und eine solide Finanzierung.”

10. Finanzierungsprofis helfen bei der Realisierung

Die Mehrzahl der Banken unterscheidet, ob die Immobilie zum Zwecke der Eigennutzung oder zur Kapitalanlage gekauft wird. “Dementsprechend wichtig ist es, einen versierten Finanzierungsberater an der Seite zu haben, der nicht nur weiß, worauf es den Anbietern besonders ankommt, sondern der durch seine Erfahrung auch manchen Kniff und Trick kennt, der das Vorhaben günstig und schnell wahr werden lässt”, erklärt Haselsteiner.

Der Kauf einer Immobilie und die gleichzeitige Vermietung von dieser kann sich als ein echtes Zugpferd unter Renditeaspekten erweisen. Bei solchen Renditeobjekten ist es im Regelfall nicht sinnvoll das Eigenkapital einzusetzen. Der Grund hierfür ist die Abzugsfähigkeit der Finanzierungskosten (Darlehenszinsen) von den erzielten Einkünften (Mieteinnahmen). Oft werden daher Finanzierungsmodelle angeboten, bei denen beispielsweise keine laufende Tilgung stattfindet. Diese Modelle werden oft als Steuersparmodelle bezeichnet. Diese sind meistens für diejenigen interessant, die viel Einkommensteuer bezahlen. Sollte man trotzdem Wert auf eine geringe Verzinsung des Darlehens legen, so hilft hier ein Baufinanzierungsvergleich. Das Problem bei solchen Modellen stellt im Normalfall die Besicherung der Finanzierung dar. Das finanzierte Objekt wird seitens der Bank mit einer Grundschuld belastet. Die Werthaltigkeit dieser Grundschuld wird dabei aus dem Wert der Immobilie abgeleitet. Diese wird von der Bank oft nach dem Ertragswertverfahren ermittelt. Beim Ertragswertverfahren werden die Mieteinnahmen kapitalisiert. Als Mieteinnahmen wird dabei die Miete unterstellt, die auch dauerhaft erzielbar und ortsüblich ist. Diese kalkulatorische Miete kann von der tatsächlichen erheblich abweichen. Der errechnete Wert ist oft niedriger als der Wert, der nach einem Sachwertverfahren zustande käme. Beim Sachwertverfahren wird die Wohn- und Nutzfläche mit Marktpreisen bewertet. Aus diesem Grund entstehen bei der Baufinanzierung von vermieteten Objekten für die Banken erhebliche Risiken im Hinblick auf die mögliche rechnerische Ausfallhöhe. Aus diesem Grund werden für solche Finanzierungen deutlich höhere Zinsen verlangt. Einen Vergleich hierfür liefert auch der Baufinanzierung Vergleich, der zum vorliegenden Angebot eventuell einen günstigeren Zinssatz finden kann.  Falls die höheren Zinsen aus steuerlichen Gesichtspunkten akzeptabel sind und zu einer höheren Steuerersparnis führen, kann man diese Zinssätze ohne weiteres akzeptieren. Falls aber der Zinssatz als zu hoch und unangemessen erscheint, können zusätzliche Sicherheiten für die Finanzierung gestellt werden, die den Darlehenszinssatz aufgrund des geringeren Ausfallrisikos reduzieren. Als Sicherheit kommen zum Beispiel Bausparverträge und Guthaben in Frage. Nicht empfohlen ist die Abtretung von Lebensversicherungen wegen einer eventuellen Steuerschädlichkeit.

In Zeiten der Rezession und dem damit verbundenen günstigen Zinsniveau am Finanzmarkt überlegen viele Kapitalanleger, statt in volatile Wertpapiere und Fonds in sichere Immobilien zu investieren. Dabei steht insbesondere die Denkmalschutzimmobilie hoch im Kurs. Sie sind nicht nur wegen ihrer exklusiven Bauweise mit charmanten hohen Raumdecken und herrschaftlicher Stuckverkleidungen und weiten Flügeltüren besonders reizvoll, sondern auch aus rein finanziellen Aspekten. Kaum eine Immobilie lässt sich so gut vermieten wie eine Denkmalschutzimmobilie in guter Lage. Über 90 Prozent aller Stadtbewohner würden ein denkmalgeschütztes Gebäude einem Neubau vorziehen und wären dafür auch bereit, eine höhere Miete in Kauf zu nehmen. Und nicht nur das – auch der Staat hat Interesse daran, dass Kulturgüter erhalten und entsprechend gepflegt werden. So bietet er Kapitalanlegern, die eine Denkmalschutzimmobilie sanieren wollen, große Steuervorteile, die so hoch sind wie bei kaum einer anderen Geldanlage. Sanierungskosten lassen sich in voller Höhe von der Steuer absetzen, zudem sind staatliche Fördermittel für die Modernisierung erhältlich, die über Förderbanken wie die KfW-Mittelstandsbank beantragt werden können.
Mit einer Denkmalimmobilie lassen sich Steuern in nicht unerheblicher Höhe einsparen, zugleich erwirbt man mit einem unter Denkmalschutz stehenden Gebäude ein Stück Historie und Stadtkultur, das einen besonderen Charme innehat und nicht nur als Vermietungsobjekt, sondern auch zur Eigennutzung eine einzigartige Attraktivität besitzt.

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Eine Immobilie eignet sich nicht nur für die Selbstnutzung, sondern auch als Kapitalanlage.

Hier können relativ sichere Renditen in der Größenordnung zwischen 6 % und 13 % erzielt werden. Hier ist natürlich die Vermietbarkeit entscheidend. In großen Universitätsstädten oder Metropolen wie München sind die Mieten sehr hoch. Objekte in guter Lage sind heiß begehrt. Bei der Finanzierung von solchen Objekten kann man durchaus Ansprüche stellen, denn die Bank erhält im Gegenzug eine werthaltige Sicherheit, die jederzeit mit Ertrag vermietet oder verkauft werden kann. Nichtsdestotrotz kommt es bei fremdgenutzten Immobilien zu Mietausfällen aus unterschiedlichsten Gründen.

Hier sollte daher im Rahmen eines Baufinanzierung Vergleiches sondiert werden, für welchen Zeitraum die Bank maximal die Darlehensraten aussetzen kann ohne dafür Gebühren zu verlangen. Zwar können die Finanzierungszinsen im Rahmen der Einkommensteuererklärung für fremdvermietete Objekte vollständig geltend gemachten werden, doch selbst in diesen Fällen lohnt es sich die Zinsen zu vergleichen. Eine geringere Finanzierungslast steigert die eigene Rendite, falls die Finanzierung nicht als ein Steuersparmodell genutzt werden soll.

Als Hauptargument für einen günstigen Zinssatz kann die Tatsache dienen, dass der Bank die Abtretung der Mietzinsen als Zusatzsicherheit angeboten kann. Dies hat keine negative Auswirkung auf die Vermietung der Immobilie, stärkt aber die Sicherheitensituation der Bank ungemein. Als weiterer Verhandlungspunkt beim Baufinanzierung Vergleich kann das Thema der Gebäudeversicherung aktiv angesprochen werden. Man kann der Bank in Aussicht stellen, dass falls ein Entgegenkommen beim Zinssatz spürbar wird, man auch bereit wäre die entsprechende Gebäudeversicherung abzuschließen. Alles was zur Zinssatzreduzierung beiträgt, steigert die Rendite vor Steuer. Ein Gespräch mit einem Steuerberater muss allerdings unabhängig von der Finanzierung stattfinden. Hier sollten alle Details besprochen werden.

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