Der Kauf einer Immobilie und die gleichzeitige Vermietung von dieser kann sich als ein echtes Zugpferd unter Renditeaspekten erweisen. Bei solchen Renditeobjekten ist es im Regelfall nicht sinnvoll das Eigenkapital einzusetzen. Der Grund hierfür ist die Abzugsfähigkeit der Finanzierungskosten (Darlehenszinsen) von den erzielten Einkünften (Mieteinnahmen). Oft werden daher Finanzierungsmodelle angeboten, bei denen beispielsweise keine laufende Tilgung stattfindet. Diese Modelle werden oft als Steuersparmodelle bezeichnet. Diese sind meistens für diejenigen interessant, die viel Einkommensteuer bezahlen. Sollte man trotzdem Wert auf eine geringe Verzinsung des Darlehens legen, so hilft hier ein Baufinanzierungsvergleich. Das Problem bei solchen Modellen stellt im Normalfall die Besicherung der Finanzierung dar. Das finanzierte Objekt wird seitens der Bank mit einer Grundschuld belastet. Die Werthaltigkeit dieser Grundschuld wird dabei aus dem Wert der Immobilie abgeleitet. Diese wird von der Bank oft nach dem Ertragswertverfahren ermittelt. Beim Ertragswertverfahren werden die Mieteinnahmen kapitalisiert. Als Mieteinnahmen wird dabei die Miete unterstellt, die auch dauerhaft erzielbar und ortsüblich ist. Diese kalkulatorische Miete kann von der tatsächlichen erheblich abweichen. Der errechnete Wert ist oft niedriger als der Wert, der nach einem Sachwertverfahren zustande käme. Beim Sachwertverfahren wird die Wohn- und Nutzfläche mit Marktpreisen bewertet. Aus diesem Grund entstehen bei der Baufinanzierung von vermieteten Objekten für die Banken erhebliche Risiken im Hinblick auf die mögliche rechnerische Ausfallhöhe. Aus diesem Grund werden für solche Finanzierungen deutlich höhere Zinsen verlangt. Einen Vergleich hierfür liefert auch der Baufinanzierung Vergleich, der zum vorliegenden Angebot eventuell einen günstigeren Zinssatz finden kann.  Falls die höheren Zinsen aus steuerlichen Gesichtspunkten akzeptabel sind und zu einer höheren Steuerersparnis führen, kann man diese Zinssätze ohne weiteres akzeptieren. Falls aber der Zinssatz als zu hoch und unangemessen erscheint, können zusätzliche Sicherheiten für die Finanzierung gestellt werden, die den Darlehenszinssatz aufgrund des geringeren Ausfallrisikos reduzieren. Als Sicherheit kommen zum Beispiel Bausparverträge und Guthaben in Frage. Nicht empfohlen ist die Abtretung von Lebensversicherungen wegen einer eventuellen Steuerschädlichkeit.

In Zeiten der Rezession und dem damit verbundenen günstigen Zinsniveau am Finanzmarkt überlegen viele Kapitalanleger, statt in volatile Wertpapiere und Fonds in sichere Immobilien zu investieren. Dabei steht insbesondere die Denkmalschutzimmobilie hoch im Kurs. Sie sind nicht nur wegen ihrer exklusiven Bauweise mit charmanten hohen Raumdecken und herrschaftlicher Stuckverkleidungen und weiten Flügeltüren besonders reizvoll, sondern auch aus rein finanziellen Aspekten. Kaum eine Immobilie lässt sich so gut vermieten wie eine Denkmalschutzimmobilie in guter Lage. Über 90 Prozent aller Stadtbewohner würden ein denkmalgeschütztes Gebäude einem Neubau vorziehen und wären dafür auch bereit, eine höhere Miete in Kauf zu nehmen. Und nicht nur das – auch der Staat hat Interesse daran, dass Kulturgüter erhalten und entsprechend gepflegt werden. So bietet er Kapitalanlegern, die eine Denkmalschutzimmobilie sanieren wollen, große Steuervorteile, die so hoch sind wie bei kaum einer anderen Geldanlage. Sanierungskosten lassen sich in voller Höhe von der Steuer absetzen, zudem sind staatliche Fördermittel für die Modernisierung erhältlich, die über Förderbanken wie die KfW-Mittelstandsbank beantragt werden können.
Mit einer Denkmalimmobilie lassen sich Steuern in nicht unerheblicher Höhe einsparen, zugleich erwirbt man mit einem unter Denkmalschutz stehenden Gebäude ein Stück Historie und Stadtkultur, das einen besonderen Charme innehat und nicht nur als Vermietungsobjekt, sondern auch zur Eigennutzung eine einzigartige Attraktivität besitzt.

>> Weitere Informationen zur Denkmalimmobilie

Eine Immobilie eignet sich nicht nur für die Selbstnutzung, sondern auch als Kapitalanlage.

Hier können relativ sichere Renditen in der Größenordnung zwischen 6 % und 13 % erzielt werden. Hier ist natürlich die Vermietbarkeit entscheidend. In großen Universitätsstädten oder Metropolen wie München sind die Mieten sehr hoch. Objekte in guter Lage sind heiß begehrt. Bei der Finanzierung von solchen Objekten kann man durchaus Ansprüche stellen, denn die Bank erhält im Gegenzug eine werthaltige Sicherheit, die jederzeit mit Ertrag vermietet oder verkauft werden kann. Nichtsdestotrotz kommt es bei fremdgenutzten Immobilien zu Mietausfällen aus unterschiedlichsten Gründen.

Hier sollte daher im Rahmen eines Baufinanzierung Vergleiches sondiert werden, für welchen Zeitraum die Bank maximal die Darlehensraten aussetzen kann ohne dafür Gebühren zu verlangen. Zwar können die Finanzierungszinsen im Rahmen der Einkommensteuererklärung für fremdvermietete Objekte vollständig geltend gemachten werden, doch selbst in diesen Fällen lohnt es sich die Zinsen zu vergleichen. Eine geringere Finanzierungslast steigert die eigene Rendite, falls die Finanzierung nicht als ein Steuersparmodell genutzt werden soll.

Als Hauptargument für einen günstigen Zinssatz kann die Tatsache dienen, dass der Bank die Abtretung der Mietzinsen als Zusatzsicherheit angeboten kann. Dies hat keine negative Auswirkung auf die Vermietung der Immobilie, stärkt aber die Sicherheitensituation der Bank ungemein. Als weiterer Verhandlungspunkt beim Baufinanzierung Vergleich kann das Thema der Gebäudeversicherung aktiv angesprochen werden. Man kann der Bank in Aussicht stellen, dass falls ein Entgegenkommen beim Zinssatz spürbar wird, man auch bereit wäre die entsprechende Gebäudeversicherung abzuschließen. Alles was zur Zinssatzreduzierung beiträgt, steigert die Rendite vor Steuer. Ein Gespräch mit einem Steuerberater muss allerdings unabhängig von der Finanzierung stattfinden. Hier sollten alle Details besprochen werden.