Der Grund für eine Umschuldung einer bestehenden Baufinanzierung liegt meist am Auslaufen der Zinsbindungsfrist und / oder der Suche nach einem günstigeren Finanzierungspartner. Eine solche Umschuldung ist entgegen der landläufigen Meinung weder besonders kompliziert noch enorm teuer. Wer sich ein wenig informiert und den Markt mit Interesse beobachtet, kann so ggf. eine größere Summe Geld sparen. Wichtig ist grundsätzlich, dass vorab ein unabhängiger Vergleich stattfindet, der unter Berücksichtigung der individuellen Situation die Angebote verschiedener Anbieter gegenüberstellt und mit der Alternative der Weiterführung beim bisherigen Darlehensgeber ins Verhältnis setzt.

Insbesondere zum Ende der Zinsbindungsfrist ist die Umschuldung problem- und kostenlos. Zu beachten ist lediglich, dass für die Umschreibung der Grundschuld ein relativ geringer Betrag (zwischen 0,2% und 0,4%) fällig wird. In vielen Fällen lohnt sich aber der Übertrag auf ein anderes Kreditinstitut, da die Prolongationsangebote der bisherigen Bank mit diesen Angeboten nicht mithalten können. Soll eine bestehende Baufinanzierung vor Ablauf der Bindungsfrist umgeschuldet werden, fallen zusätzliche Kosten an. Diese werden als „Vorfälligkeitsentschädigung“ bezeichnet. Diese Gebühren sind bei fast jedem Kreditinstitut unterschiedlich hoch. Es ist daher unerlässlich, sich zunächst (z.B. im Internet) allgemein zu informieren (oft wird hier auch eine Art „Vorfälligkeitsentschädigungsrechner“ angeboten, der übliche Kosten dieser Art ermittelt und nebenbei die üblichen Berechnungswege erläutert) und anschließend mit der Bank detailliert zu klären, welche Kosten genau für den individuellen Fall anfallen würden.

Die Bank ist gesetzlich verpflichtet, über alle anfallenden Nachteile zu informieren. Oftmals rechnet sich eine Umschuldung trotzdem, wenn die Einsparungen durch einen niedrigeren Zinssatz bei einem neuen Anbieter die angefallenen Zusatzkosten nach relativ kurzer Zeit wieder amortisieren. Bei bevorstehender Umschuldung sollten Darlehensnehmer ein Umschuldung Vergleich bei einem unabhängigen Baufinanzierungsvermittler anfordern!

Selten befanden sich die Zinsen auf einem so niedrigen Stand wie heute. Bauherren haben damit die Möglichkeit, eine günstige Baufinanzierung umzusetzen und so kostengünstig wie nie eine eigene Immobilie zu finanzieren.  Doch die Zeit drängt – laut Experten ist die Niedrigzinsphase bald vorbei, und die Zukunft bringt wieder steigende Zinsen mit sich. Es lohnt sich also, eine gewünschte Finanzierung möglichst jetzt noch abzuschließen. Dies gilt nicht nur für potentielle Bauherren, sondern auch für diejenigen, die bereits in der Vergangenheit eine Baufinanzierung abgeschlossen haben. Auch sie können von den derzeit günstigen Zinsen profitieren und sich diese für ihre Anschlussfinanzierung sichern. Dank dem Forward-Darlehen ist das Sichern des derzeitigen Zinsniveaus auch für Darlehen möglich, bei denen erst in einigen Monaten oder Jahren die Zinsbindungsfrist ausläuft. Zwischen 6 und 60 Monaten vor Ablauf der Zinsbindung kann ein Forward-Darlehen abgeschlossen werden, das die aktuell günstigen Zinsen für die Zukunft sichert. Die Sicherheit, die ein Forward-Darlehen mit sich bringt, gibt es natürlich nicht umsonst. Deshalb wird bei Forwarddarlehen ein Zinsaufschlag vorgenommen, den es zu bezahlen gilt. Der Forward-Aufschlag ist jedoch verhältnismäßig gering, so dass das Forward-Darlehen immer noch preiswert zu haben ist – vor allem wenn man bedenkt, dass sich ein Darlehen durch steigende Zinsen deutlich verteuern kann, wenn kein Forward-Darlehen in einer Niedrigzinsphase abgeschlossen wird. Die Höhe des Zinsaufschlages ist abhängig davon, welches Forward-Darlehen abgeschlossen wird – ein unechtes oder ein echtes. Bei einem unechten Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindungsfrist bereits ab Vertragsabschluss, während bei einem echten Forward-Darlehen die Zinsbindung ab dem Tag beginnt, an welchem die Darlehensauszahlung erfolgt – also erst zu einem zukünftigen Termin.

Baufinanzierungen mit Kündigungsoption stellen eine elegante Möglichkeit für Bauherren dar noch während der Festzinsbindung die bestehende Baufinanzierung vorzeitig zu kündigen. Bei einem marktüblichen Festzinsdarlehen im Baufinanzierungsbereich führte dies bisher unweigerlich zur Zahlung eine Vorfälligkeitsentschädigung, die die Bank seinem Kunden für den entstehenden Schaden in Rechnung stellt. Der Schaden entsteht dadurch, dass die Bank das aus dem Darlehen zurückbezahlte Geld nur zu schlechteren Konditionen aufgrund der zwischenzeitlich gesunkenen Zinsen anlegen kann. Beim Abschluss einer Baufinanzierung mit Kündigungsoption kann der Kunde sein Darlehen jederzeit zurückführen ohne dafür etwas bezahlen zu müssen. Außerdem ist man nicht bei vorzeitiger Kündigung auf die Zustimmung der Bank angewiesen. Die Zustimmung ist bei den normalen Baufinanzierungen die grundlegendeste Voraussetzung für die vorzeitige Ablösung. Auf den ersten Blick erscheint diese Form der Darlehensaufnahme als die bessere gegenüber der üblichen Baufinanzierung. Baufinanzierungen mit Kündigungsoption sind außerdem stark im europäischen Ausland verbreitet und sind dort Standard. Doch die enthaltenen Kündigungsrechte müssen teilweise teuer bezahlt werden. Gegenüber den üblichen Baugeldkonditionen beinhalten Baufinanzierungen mit Kündigungsoption Aufschläge in Höhe von bis zur 0,85% p.a. Außerdem ist der Abschluss eines solchen Vertrages insbesondere in der Hochzinsphase sinnvoll. Während der Tiefzinsphase macht der Abschluss einer Kündigungsoption nur wenig Sinn, da hauptsächlich von steigenden Zinsen ausgegangen wird. Es ist daher unwahrscheinlich, dass bei steigenden Zinsen die bestehende Zinsvereinbarung vorzeitig gekündigt wird. Eine Kündigungsoption ist in so einer Phase in Verbindung mit deutlichen Aufschlägen deutlich unvorteilhaft gegenüber einer üblichen Festzinshypothek. Derzeit befinden wir uns in einer Tiefzinsphase. Ein Abschluss einer Baufinanzierung  mit Kündigungsoption sollte daher genau überlegt sein. Falls absehbar ist, dass ein neues Darlehen kurzfristig gekündigt werden soll, lohnt es sich unter Umständen eine variable Verzinsung zu vereinbaren. In diesem Fall kann das Darlehen ebenfalls ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückbezahlt werden.

Der Neubau des eigenen Traumhauses, das genau den eigenen Wünschen und Vorstellungen entspricht, lassen sich Bauherren gerne einiges kosten. Daran ist auch nichts zu kritisieren, solange die Kosten für die Baufinanzierung problemlos monatlich getragen werden können. Doch häufig ist dies nicht der Fall. Viele Bauherren überschätzen ihre finanzielle Situation und übernehmen sich mit einer monatlich viel zu hohen Kreditrate. Dies wird vor allem dann zum Problem, wenn sich an der eigenen Einkommenssituation – oder der des Partners – etwas zum Negativen hin verändert. Durch Arbeitslosigkeit oder eine überraschende Schwangerschaft ist so etwas schnell geschehen. Auch die zuvor niedriger eingeschätzten Wohnnebenkosten, andere plötzlich in Erscheinung tretende Fixkosten oder notwendige Anschaffungen können die finanzielle Situation zum Wanken bringen, wenn die Kreditrate zu hoch festgelegt wurde. Wie kann man also dagegen steuern, um seinen Lebensstandard trotz Kreditrate halten zu können und nicht in finanzielle Not dadurch zu geraten? Wichtig ist in erster Linie, seinen monatlichen Kapitalbedarf durchzurechnen – möglichst großzügig und überschlägig. Was nach Abzug aller anfallenden Kosten und einer festen Sparrate noch übrig bleibt, kann für einen Kredit verwendet werden. Des Weiteren ist es ratsam, Eigenkapital anzusparen und den Traum vom eigenen Haus erst dann wahr werden zu lassen, wenn ein gewisser Teil der Baufinanzierung durch Eigenmittel erfolgen kann – idealerweise sind dies 20 Prozent oder mehr der gesamten Kosten. Ein Baufinanzierung Vergleich kann dann noch dafür sorgen, dass man sich die besten und günstigsten Darlehenskonditionen sichern kann. Bei größeren Finanzierungsbeträgen können schon wenige Zehntel Prozent einen nicht unerheblichen finanziellen Vorteil erbringen. Generell sollte man sich vor Augen halten: Im eigenen Traumhaus zu wohnen ist sicherlich wunderschön. Doch man sollte sich diesen Wunsch wirklich nur erfüllen, wenn die Voraussetzungen stimmen und dabei kein erhebliches finanzielles Risiko sowie eine deutliche Herabsetzung des bisherigen Lebensstandards in Kauf genommen werden müssen.

Jeder Immobilienerwerb beginnt mit den Fragen wie beispielsweise „Wie hoch ist die monatliche Belastung aus dem Kredit?“ oder „ Wie hoch darf der Kaufpreis maximal sein?“. Für all diese Fragen ist die passende Antwort in Form eines Baufinanzierungsrechners bzw. Finanzierungsrechners im Internet zu finden. Dieses Rechentool kann anonym und kostenlos zur Ermittlung der monatlichen Belastung aus einer Immobilienfinanzierung eingesetzt werden. Der Baufinanzierungsrechner kann dabei beliebig oft in Gebrauch genommen werden. Es gibt jedoch noch weitere wichtige Instrumente, die bei einem Immobilienkauf als eine wichtige Entscheidungs- bzw. Beratungshilfe darstellen.

So kann beispielsweise kinderleicht mit einem Haushaltsrechner die Höhe des Geldbetrages ermittelt werden, der zur Abtragung der Immobilienverbindlichkeiten zur Verfügung steht. Der Finanzierungsrechner hilft ebenso bei der Ermittlung der gesamten Laufzeit eines Bankdarlehens, denn schließlich möchte ja jeder wissen, wie lange es dauert, bis die Schulden komplett abbezahlt sind. Weitere sinnvolle und hilfreiche Unterstützungen bei den Fragen rund um die Baufinanzierung liefern zusätzliche Rechentools, die bei einem Baufinanzierungsrechner mit eingebunden sind. So kann die Höhe der anfallenden Notar- und Grundbuchkosten schnell und einfach ermittelt werden. Die Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung stellt mit einem entsprechenden Rechentool ebenfalls kein Problem mehr dar. Und mit einem Miet- und Kaufrechner kann die Vorteilhaftigkeit einer Investition in ein Immobilienobjekt gegenüber den Mietzahlungen schnell und unkompliziert ermittelt werden.

Auf diese Weise kann die eigene finanzielle Situation gut eingeschätzt werden und man bekommt einen guten Einblick über anfallende Investitionen und die künftige monatliche Belastung. Der Baufinanzierungsrechner liefert ebenfalls Vergleiche hinsichtlich der Konditionen der anderen Anbieter. Somit lässt es sich bequem von zuhausen aus bestimmen, ob ein vorliegendes Angebot übertroffen werden kann. Der Baufinanzierungsrechner sucht immer das günstigste Angebot aus mehreren Alternativen aus. Der Vorteil des Baufinanzierungsrechners liegt darin, dass hier aktuelle Konditionen mehrerer Banken gebündelt sind und in einer Abfrage miteinander verglichen werden können.

Vollfinanzierungen sind teurer als Finanzierungen, bei denen Eigenkapital eingesetzt wird. Dies liegt daran, dass die Zinsaufschläge außerhalb von 60% bzw. 80% des Kaufpreises oft exponential zunehmen. Damit steigt die monatliche Belastung. Die Einkommensverhältnisse müssen überdurchschnittlich hoch sein, um eine Vollfinanzierung zu bekommen. Um die Finanzierungskosten in Form von Zinsbelastungen trotzdem überschaubar zu halten, empfiehlt sich der intensive Einsatz öffentlicher Fördermittel. Diese haben im Regelfall deutlich günstigere Konditionen als die Darlehen der Hausbank. Insbesondere Familien mit Kindern können in den Genuss öffentlicher Finanzierungsprogramme kommen. Dies ist insbesondere dann ratsam, wenn im Zuge eines Immobilienerwerbs Renovierungsmaßnahmen finanziert werden sollen. Sollten dabei energiesparende Maßnahmen durchgeführt werden, besteht die Möglichkeit zinsgünstige Förderkredite aus dem Finanzierungstopf des Bundes zu bekommen. Die Installation von Systemen zur Gewinnung von regenerativen Energien in Form von beispielsweise Solarenergie wird ebenfalls mit zinsgünstigen Krediten gefördert. Sanierungsmaßnahmen an Denkmalimmobilien können eventuell vom Land gefördert werden. Mit einem Mix aus verschiedenen Förderprogrammen, die in eine Vollfinanzierung eingebunden werden, lässt sich der durchschnittliche Finanzierungszinssatz deutlich reduzieren. Der Anteil, der von der primären Bank noch zu finanzieren wäre, wird dadurch deutlich reduziert. Der hohe Bankzinssatz fällt aber in der Gesamtbetrachtung der Vollfinanzierung nicht so sehr ins Gewicht. Eine weitere Möglichkeit zur Reduzierung der Zinskosten besteht in Form von Zusatzsicherheiten. Die Sicherheiten reduzieren das Kreditausfallrisiko der Bank und ermöglichen daher die Berücksichtigung des geringeren Risikos bei der Kreditbepreisung. Als Sicherheiten kommen dabei beispielsweise Bürgschaften von dritten Personen in Frage oder die Abtretung von Lebensversicherungen, die laufend bespart werden. Dabei geht das Kapital der Lebensversicherung nicht in der Finanzierung unter, sondern bleibt bestehen. Da die Versicherung sowieso angespart worden wäre, kann sie sinnvoll in der Vollfinanzierung eingesetzt werden und kann so dazu beitragen, die Finanzierungskosten zu senken.

Weitere Informationen zur Vollfinanzierung

Aufgrund einer Trendwende deutscher Kreditgeber, greifen immer mehr Menschen auf eine Vollfinanzierung (Eigenheimfinanzierung ohne Eigenkapital) zurück. Es ist nicht einmal sehr lange her, da musste der Bauherr/Immobilienkäufer über mindestens 20 Prozent Eigenkapital zuzüglich Nebenkosten (Maklercourtage, Grundbuchkosten, Notarkosten und Grunderwerbssteuer) verfügen. Heute packen einige Banken bei der Vollfinanzierung noch einige andere Leckerbissen mit drauf, wie z.B. die kompletten Nebenkosten über die Einbindung von Mondernisierungsmaßnahmen, einer Photovoltaikanlage bis zur kompletten Einbauküche. Diese Angebote locken junge Familien mit hohem Jahreseinkommen, die noch keine großen Rücklagen gebildet haben. Außerdem wird jungen Immobilienkäufern der Weg über ein Bauspardarlehen erspart. Wenn das kein Anreiz ist, schnell ins Eigenheim zu kommen!? Jedoch sei die Schnelle mit Vorsicht zu genießen, da eine Vollfinanzierung eine hohe monatliche Belastung mit sich bringt, die es zu tilgen gilt! Die Banken haben natürlich klare Vorstellungen bei der Vergabe einer Vollfinanzierung. Ein Bauwilliger muss über ein relativ hohes Einkommen sowie über einen sicheren Arbeitsplatz verfügen. Aber welcher Arbeitsplatz ist heutzutage noch sicher – Außerdem spricht man von Flexibilität am Arbeitsmarkt!? Die gewährten Gesamtsummen für Vollfinanzierungen gehen ungefähr bis zum Neunfachen des Jahresnettoeinkommens. An Selbständige und Freiberufler werden die Ansprüche noch höher angesetzt. Wie auch immer, eine Vollfinanzierung ist eine Möglichkeit, die den Traum der eigenen vier Wände wahr werden lassen kann. Jedoch lässt sich der Kreditgeber (Bank) diesen Luxus in Form von Zinsaufschlägen bezahlen, denn das Risiko muss natürlich kalkulierbar sein. Bei der Wahl einer Vollfinanzierung wäre auf jeden Fall eine Zinsbindungsfrist von 20 Jahren sowie eine anfängliche Tilgungrate von mindestens zwei Prozent zu empfehlen. Außerdem sollte eine Vereinbarung über Sondertilgungsrechte nicht fehlen, um eine schnellstmögliche Rückzahlung anstreben zu können.

Weitere detaillierte Informationen:

» Vollfinanzierung
» 100-Prozent-Finanzierung – Vollfinanzierung – gänzlich ohne Eigenkapital

Auf dem deutschen Finanzmarkt tummeln sich mehr als 2.000 Anbieter für Baufinanzierung. Die Banken, Bausparkassen und Kreditinstitute offerieren verschiedenste Konzepte und Kredit Konditionen, so dass es für die Kreditnehmer oft nahezu unmöglich ist, das beste Angebot für Kredit und Baufinanzierung herauszufinden. Ein Hausfinanzierung Vergleich ermittelte die besten drei Unternehmen für Baufinanzierung, die wegen ihrer hohen Vermittlungsquoten, Kompetenz und langjährigem Know How renommierte Größen im Finanzsektor sind. Der Hausfinanzierung Vergleich ergab, dass die folgenden drei Anbieter für Baufinanzierung und Kredit den Kreditnehmern zuverlässige und faire Konditionen bieten.

TOP 1 : Interhyp
Der dritte Kreditnehmer ist die Interhyp AG. Die Interhyp gilt als Deutschlands erfolgreichster Vermittler für Baufinanzierung. Seit dem Gründungsjahr 2000 kann das Unternehmen auf über eine halbe Million zufriedener Kunden zurückblicken. Als unabhängiger Vermittler liegt die Interhyp durchschnittlich 0,5 % unter den Zinssätzen der Hausbank, da sie flexibel auf den Markt reagieren und eine große Vielfalt an Angeboten bereitstellen kann.

» Weitere Informationen zur Interhyp: Interhyp Baufinanzierung

TOP 2: Debeka
Die Debeka Bausparkasse gehört zu den Top-Anbietern der Branche und hat deutschlandweit über 1.200 Filialen, in denen kompetente Ansprechpartner für Fragen zu Kredit und Baufinanzierung warten. Der Service der Debeka wurde mehrfach ausgezeichnet, da ihre Angebote für jeden Belang fair und zuverlässig zugeschnitten sind – seien es nun Bauvorhaben, Hauskauf, Modernisierung oder Umschuldung.

» Weitere Informationen zur Debeka: Debeka Baufinanzierung

TOP 3: Creditweb
Deutschlands größter unabhängiger Vermittler privater Immobiliendarlehen heißt Creditweb und wurde in der Vergangenheit vielfach ausgezeichnet. U.a. erhielt Creditweb nach dem Hausfinanzierung Vergleich der Stiftung Warentest die Auszeichnung als bester Baufinanzierer 03/2007 sowie den ersten Platz im Bereich Hausverkauf mit KfW Föderkredit und im Bereich Forwarddarlehen für Abschlussfinanzierung im Ranking der Fachzeitschrift Finanztest.

» Weitere Informationen zur Creditweb: Creditweb – Der Baufinanzierungsoptimierer

Immer mehr Bauherrn oder Käufer nutzen die komfortablen und effizienten Möglichkeiten der Baufinanzierungsvermittler. Mit dieser Kehrwende steht die Hausbank nicht mehr im Mittelpunkt, wo einst das erstbeste Finanzierungsangebot unterzeichnet wurde. Viele Verbraucher haben die Unflexibilität ihrer Hausbank erkannt, die gewöhnlich an gewisse Konditionen gebunden ist und schwer davon abweichen kann. Ein erfahrener Makler hat den großen Vorteil auf eine Vielzahl von Banken zurückgreifen und die Konditionen sowie Finanzierungsmodelle gegenüber stellen zu können. Anhand dieser Möglichkeiten lässt sich nicht nur das günstigste Darlehen, sondern auch das beste Finanzierungsmodell filtrieren. Allein in Deutschland gibt es mehr als 2.000 Kreditinstitute, die den Markt recht lebhaft gestalten und die unterschiedlichsten Konditionen offerieren. Ein großer Vorreiter aller Baufinanzierungsvermittler ist die Creditweb, die die Angebote bei mehr als 100 Banken vergleicht. Dies schafft eine deutlich bessere Transparenz auf dem Markt für private Immobilienfinanzierungen, da sich durch den individuellen Baufinanzierungsvergleich schnell feststellen lässt, wo man das Angebot mit den niedrigsten Zinsen findet. Es werden aber auch individuelle Finanzierungsmodelle unterstützt, die z.B. die Integrierung von Förderprogrammen ermöglicht. Eine Baufinanzierung ist grundsätzlich individuell und muss auf die persönlichen Möglichkeiten abgestimmt sein. Der Baufinanzierungsvermittler erleichtert das Leben in vielerlei Hinsicht: 1) der Service ist in der Regel kostenlos – 2) man spart viel Zeit – 3) man erhält das beste Finanzierungsmodell mit dem günstigsten Zins

Die Top 1 Empfehlung trägt bei immokredit24.com den Namen “Creditweb”, wenn es um die Finanzierung der eigenen Immobilie geht. Creditweb überzeugt nicht nur durch fundiertes Fachwissen und einer großen sowie variablen Produktpalette, sondern durch kundennähe und Top-Darlehenskonditionen. Das Unternehmen blickt aufgrund von Fusionen und Zusammenschlüssen auf mehr als 20 Jahre Erfahrung zurück und konnte dieses gebündelte Know-how auch effizient umsetzen.

Nicht umsonst ist Creditweb Deutschlands führender, unabhängiger Vermittler von privaten Immobiliendarlehen. An 13 Standorten, die bundesweit verteilt sind, ist die Creditweb Ihr kompetenter Ansprechpartner in Sachen Immobilienfinanzierung. Die Fülle der Auszeichnungen sprechen für sich! Folgend nur einige genannt: FINANtest 03.2008 – 1. Platz Hauskauf mit KfW Förderkredit, FINANZtest 05.2008 – 1. Platz Forwarddarlehen für Anschlussfinanzierung, FINANZtest 11.2008 und 12.2008 Günstigste Hypothekendarlehen usw.

Außerdem ist Creditweb der erste deutsche Baufinanzierungsanbieter der vom TÜV-Süd 01.2008 für “BeratungsQualität” zertifiziert wurde. Diese Ehre kommt auch nur allein der Creditweb zu, da kein weiterer Baufinanzierungsanbieter oder ein Bankhaus diese TÜV-Plakette vorweisen kann.

Weitere Details können Sie der folgenden PDF-Datei entnehmen: TÜV Beratungsqualität

Günstige Baufinanzierung zu Top-Konditionen:

Creditweb ermittelt aus über 100 Banken nicht nur die günstigste Finanzierung, sondern auch das Finanzierungsmodell, das exakt auf Ihre persönlichen Lebens- und Einkommenssituationen abgestimmt ist.