Aktuell befindet sich die deutsche Wirtschaft in einer leichten Deflationsphase. Die Inflationsraten sind deutlich rückläufig. Dies ist unter anderem auf den gesunkenen Ölpreis zurückzuführen. Die europäischen Zentralbanken haben in einer zentral koordinierten Aktion ihre Leitzinsen gesenkt. Damit hat sich das kurzfristige Geld für die Banken deutlich verbilligt. Dies ist nun auch an den günstigen Baufinanzierungszinsen feststellbar. Die Verbraucher profitieren deutlich von dieser Entwicklung. Die Regierungen mehrerer Länder haben umfangreiche Konjunkturpakete beschlossen, die mit hoher Staatsverschuldung finanziert wurden und eine förmliche Liquiditätsflut ausgelöst haben. Die Wirtschaft wird mit Geld überschwemmt – in der Hoffnung, dass man die Wirtschaftskrise damit in den Griff bekommen kann.

Wenn die Konjunktur wieder anzieht, droht eine gewaltige Inflation. Die ersten Anzeichen dafür sind bereits da. Die Börse als Frühindikator hat bereits ein deutliches Zeichen nach oben gesetzt. Was für viele Geldanleger nichts Gutes bedeutet, ist für Bauherren, die eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital abgeschlossen haben, eine deutliche Unterstützung. Sie haben einen sicheren Sachwert und gewinnen im Zuge der Inflation real mehrere tausend Euro. Da die Zinsbindung oft für mindestens zehn Jahre vereinbart wird, wirkt sich eine zunehmende Inflation positiv auf die realen Kosten der Baufinanzierung aus.

Das Eigenkapital kann bis dahin in sichere Vermögenswerte investiert werden. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital macht daher durchaus Sinn. Bei dieser Betrachtung sind die Kosten für eine Baufinanzierung eher gering, wenn die zu zahlenden Zinsen um die Inflation bereinigt werden. Je höher die Inflation, desto höher ist die Ersparnis, die ein Kreditkunde bei seiner Baufinanzierung erzielen kann. Bei höheren Kreditsummen, die eben beim Verzicht auf den Einsatz vom Eigenkapital zustande kommen, ist die reale Ersparnis enorm hoch.

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Im Rahmen der Baufinanzierung sollte unbedingt der Einsatz der öffentlichen Fördermittel geprüft werden. Diese haben meistens sehr günstige Konditionen, die sich deutlich unterhalb der Standardangebote der Banken bewegen. Dazu zählen auch die KfW-Förderdarlehen, die aus den Mitteln des Bundes an alle Hausherren vergeben werden. Die KfW –Kreditanstalt für Wiederaufbau vergibt dabei die Finanzierungen nicht direkt an die Bauherren. Ein KfW-Förderdarlehen wird meistens über eine Bank (beispielsweise die Hausbank) beantragt. Die Hausbank übernimmt die Prüfung des Kreditantrages und entscheidet über die Kreditvergabe.
Die Konditionen sind von der KfW-Bank fest vorgegeben. Hier haben die Hausbanken kaum Spielraum. Die Konditionen sind flexibel und ändern sich je nach Situation auf dem Kapitalmarkt. Die KfW-Bank hat viele Finanzierungsprogramme in ihrem Angebot, mit denen verschiedene Vorhaben gefördert werden können. Dabei sind die Finanzierungsmittel immer zweckgebunden. Bei manchen Programmen ist die zweckmäßige Verwendung der Mittel der KfW-Bank nachzuweisen. Beim Wohneigentumsprogramm werden beispielsweise 30% der Baukosten bzw. des Kaufpreises gefördert. Es existieren keine Vorgaben hinsichtlich der Einkommensgrenzen. In den Genuss der Förderung kann daher jede natürliche Person kommen, die eine selbstgenutzte wohnwirtschaftliche Immobilie erwirbt oder baut. Die Kreditlaufzeit des KfW-Förderdarlehens aus diesem Programm beträgt entweder 25 oder 30 Jahre. Nach der Auszahlung ist in jeder Variante zumindest ein tilgungsfreies Jahr vorgesehen. Die Dauer der Zinsfestschreibung ist ebenfalls zwischen fünf und zehn Jahren wählbar. Eine vorzeitige Tilgung während der Zinsbindungsphase ist nur gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Die Hausbank hat hier ebenfalls keinen Spielraum, obwohl der Kreditvertrag zwischen dem Kreditnehmer und der Hausbank zustande kommt. Mit der Unterschrift des Vertrages muss der Kreditnehmer die Programmbedingungen der KfW-Bank anerkennen. KfW-Förderdarlehen können je nach Situation eine sinnvolle Beimischung im Rahmen einer Gesamtfinanzierung darstellen.

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Viele Bauherren wollen die aktuelle Situation auf dem Markt für Immobilienfinanzierungen nutzen und sich langfristig die günstigen Zinsen sichern. Doch immer dann, wenn es darum geht die passende Finanzierung zu finden, fehlt es oft an Zeit oder Motivation, um verschiedene Angebote einzuholen. Dies ist sehr schade, denn auf diese Weise wird sehr viel Geld unnötig verschenkt. Denn auch bei den vermeintlich günstigen Angeboten ist eine relativ große Spannbreite hinsichtlich der Konditionen vorhanden. Wie kann man aber sichergehen, dass tatsächlich ein günstiges Finanzierungsangebot gefunden wurde? Abhilfe schafft hier der Baufinanzierung Rechner – ein Rechentool aus dem Internet. Der Baufinanzierung Rechner greift auf ein Angebot von mehreren hundert Banken zu, die diesem System angeschlossen sind. In Sekundenschnelle wird so das günstigste Angebot gefunden. Um sich ein Ergebnis anzeigen zu lassen sind nur wenige Eingabedaten erforderlich. Die Abfrage erfolgt darüber hinaus anonym. Alle Angebote sind absolut unverbindlich und können auch für Vergleichszwecke verwendet werden. Liegt beispielsweise bereits ein Finanzierungsangebot vor, so kann ein Gegenangebot über den Baufinanzierung Rechner angefordert werden. Auf diese Weise lässt sich bares Geld sparen, falls das Gegenangebot günstiger ist. Neben dem Baufinanzierung Rechner sind im Internet auch weitere Rechentools vorhanden, die beim Thema Baufinanzierung behilflich sind. Das Tool zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung sowie das Tool zur Ermittlung der Nebenkosten leisten eine wichtige Unterstützung. Alle Tools können kostenlos genutzt werden. Mit Hilfe von diesen Rechentools können die wichtigsten Fragen bequem von Zuhause aus geklärt werden. Keine lästigen Termine bei Banken oder Notaren sind dann noch notwendig. Die Rechentools helfen also nicht nur Geld, sonder auch Zeit zu sparen.

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Für die Finanzierung einer Immobilie kommt grundsätzlich auch ein Fremdwährungsdarlehen in Frage. Dabei wird das niedrige Zinsniveau des entsprechenden Landes ausgenutzt. So waren beispielsweise in den vergangenen Jahren die Darlehen in japanischen Yen oder Schweizer Franken sehr beliebt. Gleichzeitig wurde oft auf die positive Kursentwicklung der entsprechenden Währungen spekuliert. Wenn beispielsweise der Kurs der fremden Währung im Vergleich zur Heimatwährung sinkt, muss weniger für die Rückzahlung des Fremdwährungsdarlehens aufgewendet werden. Doch die Kursentwicklung kann sich auch in die andere Richtung entwickeln. Damit das Risiko überschaubar bleibt, werden solche Darlehen mit einer relativ kurzen Laufzeit ausgestattet. Dann kann der Kreditnehmer immer wieder das Darlehen zurückführen und damit sein Risiko minimieren. Des Weiteren können zur Absicherung des Fremdwährungsdarlehens entsprechende Devisentermingeschäfte abgeschlossen werden. Hierfür ist aber eine ausführliche Beratung erforderlich. Da die Kurse der fremden Währung laufend schwanken, werden die Fremdwährungsdarlehen mit einem Kreditlimit versehen, das einen Sicherheitspuffer in Höhe von 10% bis 20% bietet. Der Kreditnehmer muss außerdem eine Erklärung unterschreiben, dass er im Hinblick auf die möglichen Risiken aufgeklärt wurde. Er verpflichtet sich außerdem bei Bedarf die erforderliche Nachsicherung zur Verfügung zu stellen, falls der Kurs sich zu seinen Ungunsten entwickelt. In sofern ist ein Fremdwährungsdarlehen ein riskantes Unterfangen. Es wird nicht empfohlen, die komplette Baufinanzierung in Form eines Fremdwährungsdarlehens abzuschließen. Vielmehr sind Fremdwährungsdarlehen als eine kleine Beimischung interessant. Der Anteil der Fremdwährungskredite sollte möglichst 30% des gesamten Finanzierungsvolumens nicht überschreiten. In der aktuellen Situation erscheinen Fremdwährungsdarlehen in Hinblick auf die Situation auf dem Zinsmarkt im Euro-Raum als nicht besonders attraktiv.

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Ein Volltilgerdarlehen ist für Menschen konzipiert, die sich schnell entschulden möchten und dabei viel Wert auf kalkulatorische Sicherheit setzen. Dabei wird die Zinsbindungsdauer für die gesamte Darlehenslaufzeit festgeschrieben. Das Darlehen läuft dabei zwischen zehn und zwanzig Jahren. Mit Ablauf der Zinsfestbindung muss das Darlehen vollständig zurückgeführt worden sein. Damit ist die Möglichkeit gegeben, dass der Kreditnehmer den Zeitpunkt seiner Entschuldung selbst bestimmen kann, wobei der Zeitpunkt genau eingehalten werden muss. Verkürzungen oder Verlängerungen der Darlehenslaufzeit sind gemäß Vertragsbedingungen ausgeschlossen. Dies bedeutet, dass weder Tilgungsaussetzungen noch Sondertilgungen erlaubt sind. Dies auf die besondere Kalkulation hinsichtlich der Refinanzierung solcher Darlehen seitens der Banken zurückzuführen. Trotzdem haben Volltilgerdarlehen auch deutliche Vorteile gegenüber normalen Annuitätendarlehen. Da die Banken die Volltilgerdarlehen leichter kalkulieren können, werden diese mit deutlichen Zinsvorteilen angeboten. Gerade in Zeiten der Tiefzinsphasen reduziert dies den ohnehin schon niedrigen Zinssatz zusätzlich. Ein normales Annuitätendarlehen hat eine Laufzeit von bis zu 30 Jahren. Während dieser Zeit besteht ein erhöhtes Zinsänderungsrisiko, da die Zinsen immer wieder den Marktgegebenheiten angepasst und neu verhandelt werden. Bei einem Volltilgerdarlehen bleibt der Zinssatz über die gesamte Laufzeit konstant. Der relativ hohe Tilgungsanteil beim Volltilgerdarlehen ist vertretbar, wenn man bedenkt, dass bei steigenden Zinsen der Zinsanteil bei einen Annuitiätendarlehen unter Umständen um 3% bis 5% nach oben angepasst werden kann. Es ist nicht lange her, als für Wohnbaufinanzierungen Zinsen in Höhe von bis zur 6% bezahlt wurden. Trotzdem sollte der tägliche Lebensstandard nicht unter einer all zu hohen Kreditbelastung leiden. Womöglich macht die finanzierte Immobilie keine Freude mehr, wenn man auf seine Hobbys oder den Urlaub verzichten muss. Die Entscheidung für ein Volltilgerdarlehen sollte daher gut überlegt sein!

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Die Konditionen für Baufinanzierungen befinden sich derzeit auf dem tiefsten Stand seit mehreren Jahren. Die günstigen Finanzierungskonditionen werden dazu genutzt den Traum von der eigenen Immobilie wahr zu machen. Die Käufer stammen aus unterschiedlichsten Einkommensschichten. Beim entsprechenden Einsatz vom Eigenkapital sind die finanzierten Immobilien teilweise günstiger als die gemieteten. Es ist daher klar, dass die Banken derzeit eine hohe Nachfrage im Bereich der Immobilienfinanzierungen erfahren. Viele Käufer setzen dabei auf variabel verzinsliche Darlehen. Diese Taktik hat mehrere Gründe. Zum einem kann ein variables Darlehen jederzeit ganz oder teilweise zurückgeführt werden. Dies ist eine flexible Möglichkeit die Laufzeit des eigenen Darlehens selbst zu bestimmen. Zum anderen spekulieren viele auf fallende Zinsen. Die variablen Darlehen orientieren sich dabei an einen bestimmten Referenzzinssatz, der vertraglich vereinbart wird. Dies kann beispielsweise der Drei-Monats-Euribor sein. Im Laufe des letzten Jahres ist der Euribor stark gefallen. Bei vielen Banken sind die variablen Darlehen deutlich günstiger als die Darlehen mit Zinsfestschreibung. Doch hier besteht gleichzeitig das Risiko hinsichtlich der steigenden Zinsen. Steigt das Zinsniveau, wird die Verzinsung des Darlehens entsprechend angepasst. Da wir uns gerade in einer Tiefzinsphase befinden ist es wahrscheinlich, dass kurz- bis mittelfristig die Zinsen anziehen werden. Natürlich kann aus heutiger Sicht niemand eine Aussage hinsichtlich der Intensität des Anstieges treffen. Gerade für diejenigen, die ihre Finanzierung sehr knapp kalkuliert haben, besteht die Gefahr bei steigenden Zinsen die dann anfallenden Kreditraten nicht mehr bezahlen zu können. Gegen eine solche Entwicklung gibt es aber einen wirksamen Schutz. Es besteht die Möglichkeit, die Anpassung der Zinsen beim variablen Darlehen nach oben einzuschränken. Mit Hilfe einer so genannten Cap-Vereinbarung kann eine Barriere nach oben vereinbart werden, die auf keinen Fall überschritten wird. Dies bedeutet eine Sicherheit hinsichtlich der künftigen Zinsentwicklung und der damit verbundenen monatlichen Belastung.

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Die Baufinanzierung ist eine der wichtigsten Entscheidungen, wenn es um den Hausbau und dessen Planung geht. Unabhängige Vermittler können helfen, den Finanzmarkt besser zu überblicken, einen umfassenden Baufinanzierung Vergleich über die verschiedenen Angebote einzuholen und bei der Entscheidung beratend zur Seite zu stehen. Meist ist ein unabhängiger Berater einem Mitarbeiter einer Bank vorzuziehen, da der unabhängige Vermittler neutraler berät und auf individuelle Wünsche besser eingehen kann als der Banker, der um jeden Preis versucht, sein eigenes Produkt zu verkaufen. Trotz des oftmals schlechten Rufes unabhängiger Vermittler sind diese häufig eine gute und professionelle Hilfe, was den Baufinanzierung Vergleich und die schlussendliche Entscheidung für ein Kreditangebot angeht. In der Regel wird der Vermittler zunächst gemeinsam mit dem Bauherren eine Kostenaufstellung machen, bei der alle anfallenden Kosten des Baus, inklusive aller Nebenkosten, aufgelistet werden. Anschließend kann der Vermittler attraktive Angebote von verschiedenen Finanzierungsanbietern vorlegen. Dabei ist auch ausschlaggebend, ob beispielsweise ein Bausparvertrag mit in die Finanzierung eingebunden werden kann, wie hoch der Anteil des Eigenkapitals an der Baufinanzierung ist oder ob eventuell Fördergelder des Staates in Anspruch genommen werden können.  Der Vermittler analysiert genau die persönliche Situation und kann seine Angebote darauf ausrichten. Zwischen den präsentierten Kreditangeboten kann dann nochmals im Detail verglichen werden, sodass das tatsächlich am besten passendste Angebot herausgefunden werden kann.  Neben dem Baufinanzierung Vergleich und der Angebotserstellung steht der Vermittler seinen Kunden auch bei komplexen Fragen rund um die Baufinanzierung zur Verfügung, sodass noch vor Vertragsabschluss sämtliche offene Fragen geklärt werden können.

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Grundsätzlich ist es so, dass während der Zinsbindung die vollständige oder teilweise Kündigung möglich ist. Allerdings kann die Bank in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung den entstandenen Schaden dem Kreditnehmer in Rechnung stellen. Der Schaden entsteht der Bank aufgrund der Tatsache, dass das aus Sicht der Bank ausgeliehene Geld nicht mehr zum bisherigen Darlehenszinssatz verzinst wird. Das zurückgezahlte Geld muss anderweitig, womöglich zu einem schlechteren Zinssatz, von der Bank angelegt werden. Die Differenz zwischen dem bisherigen Darlehenszinssatz und dem neuen Anlagezinssatz ist der Schaden, der der Bank in Folge einer vorzeitigen Ablösung entsteht. Die Höhe des Schadens richtet sich also nach dem Zinsniveau zum Zeitpunkt der vorzeitigen Ablösung und nach der Restlaufzeit der Festzinsbindung. Je kleiner der Unterschied zwischen dem Darlehenszinssatz und dem aktuellem Marktzinsniveau ist, und je kürzer die Restlaufzeit der Festzinsbindung, desto geringer ist der Schaden für die Bank. Bei einem Baufinanzierung Vergleich sollte daher genau abgewogen werden, ob es sich doch nicht lohnt ein bestehendes hochverzinsliches Darlehen durch ein neues zinsgünstiges Darlehen abzulösen. Eine Auskunft der Bank hinsichtlich der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist in den meisten Fällen kostenlos und kann innerhalb weniger Minuten erstellt werden. Da der Referenzzinssatz, der zur Bemessung der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung sich täglich ändert, verändert sich auch die Schadenshöhe täglich. Die Berechnung an sich kann in Papierform angefordert werden. Hierbei sollte genau kontrolliert werden, mit welchen Angaben der Schaden berechnet wurde. Auf jeden Fall müssen die vertraglich vereinbarten Sondertilgungsrechte bei der Berechnung berücksichtigt werden. Dabei sollte fiktiv unterstellt werden, dass jedes Jahr bis zum Ende der Festzinsbindung die Sondertilgungen in voller Höhe geleistet werden. Ein genauer Baufinanzierung Vergleich zwischen einer bestehenden Finanzierung und einem neuen Angebot sollte unbedingt unter Berücksichtigung der Vorfälligkeitsentschädigung erfolgen. Die Berechnung von dieser sollte genau geprüft werden.

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Eine Baufinanzierung ist meistens nicht mit dem Abschluss der Erstfinanzierung abgeschlossen. Spätestens mit dem Ablauf der Zinsbindung sollte man sich Gedanken über die Anschlussfinanzierung machen. Der Ablauf der Zinsbindung erfolgt bei den meisten nach ca. 10 Jahren seit Kreditaufnahme. Selbstverständlich gibt es Anbieter, die Zinsbindungen für längere Laufzeiten anbieten. Dies ist allerdings mit Aufschlägen verbunden. Die meisten Kreditnehmer gehen daher Zinsbindungen bis maximal 10 Jahre ein. Die Hoffnung liegt dabei auf den niedrigen Zinsen, die zum Ablauf der Zinsbindung hoffentlich zu haben sind. Es besteht aber sehr wohl ein so genanntes Zinsänderungsrisiko. Es ist durchaus möglich, dass die neuen Zinsen, die nach Ablauf der Zinsfestschreibung angeboten werden, zu hoch sind und die Finanzierung sich dadurch finanziell nicht mehr als tragbar erweist.
Aus diesem Grund muss der Markt für Immobilienzinsen ständig beobachtet werden. Bereits 2-3 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung sollte der Markt für Forward-Darlehen intensiv beobachtet werden. Mit diesen Verträgen erhält man feste Darlehens- und Konditionszusagen für einen Zeitraum von bis zu 24 Monaten. Die Aufschläge für diesen Zeitraum halten sich in Grenzen, und somit besteht eine reelle Chance beim niedrigen Zinsniveau eine Anschlussfinanzierung sehr frühzeitig zu sichern. Ein Baufinanzierung Vergleich ist während der gesamten Finanzierungsdauer äußerst wichtig. Denn bei den Forward- Darlehen gibt es zahlreiche Anbieter, deren Leistungen verglichen werden müssen. Hier sollte vor allem auf die Höhe der Aufschläge geachtet werden. Der günstigere Zinssatz bringt im Normalfall die Entscheidung für oder gegen einen Finanzdienstleister. Eine frühzeitige Nachfrage bei der eigenen Bank, wo die bestehende Finanzierung läuft, kann ebenfalls zu Erfolg führen. In manchen Fällen erteilen die Hypothekenfinanzierer eine Konditionszusage für die nächsten 1-2 Jahre, selbst wenn dieses Produkt nicht zum Standardangebot gehört.

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Aufgrund des oft relativen hohen Blankoanteils bei Vollfinanzierungen steigen die Anforderungen der Bank an die Kreditnehmer, die eine Finanzierung des Eigenheims ohne Einsatz von Eigenmitteln bewerkstelligen möchten. Zunächst muss eine erstklassige Bonität nachgewiesen werden. Die Bonitätsermittlung im Privatkundenbereich erfolgt bei jeder Bank mit unterschiedlichen Systemen und Scorepunkten, aber die wesentlichen Punkte sind gleich. Die größte Gewichtung erhält dabei der Punkt Einkommensüberschuss. Je höher der prozentuale Anteil des Resteinkommens nach Abzug der Lebenshaltungskosten und der Darlehensraten ist, desto besser ist die Bonität. Des Weiteren werden solche Punkte wie der Ausbildungsgrad berücksichtigt. Hier ist die Gewichtung allerdings nicht mehr so hoch. Akademiker schneiden hier häufig besser ab. Des Weiteren sind das Alter und die Dauer der Berufserfahrung ausschlaggebend. In den modernen Ratingsystemen wird die bisherige Kontoführung automatisch mit berücksichtigt. Dabei wirken sich eventuelle Kontoüberziehungen, Mahnungen und Pfändungen sehr negativ aus. Außerdem wird die SCHUFA- Auskunft für die Bonitätsbeurteilung hinzugezogen. Bei Neukunden werden oft Kontoauszüge der letzten drei Monate verlangt, um eventuelle Zahlungsschwierigkeiten auszuschließen.

Personen, die ihren ständigen Wohnsitz außerhalb Deutschlands haben, haben im Regelfall keine Chance eine Vollfinanzierung zu bekommen. Damit werden an das bisherige Verhalten der Kreditnehmer, und zwar nicht nur im Hinblick auf die Zahlungsmoral, enorm hohe Anforderungen gestellt. Falls kein Eigenkapital vorhanden ist, wird von den Banken oft die Frage gestellt, warum bisher keine Ersparnisse angesammelt wurden. Erhält die Bank eine Antwort, die den vernünftigen Umgang des Kunden mit Geld als zweifelhaft erscheinen lässt, wird die Kreditvergabe oft abgelehnt. Die Vergabe von Vollfinanzierungen wird von den Banken oft sehr restriktiv behandelt. Eine entsprechende Vorbereitung vor dem Antrag auf Vollfinanzierung ist daher empfehlenswert.

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