Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW-Bank) fördert mit Finanzierungsmitteln des Bundes nicht nur die gewerblichen Projekte, sondern auch Bau- und Modernisierungsmaßnahmen im Bereich des privaten Wohnbaus. Die Förderung erstreckt sich auf mehrere Programme, die nach ihrem Zweck gegliedert sind. So gibt es beispielsweise ein Wohnungseigentumsprogramm, bei dem der Kauf bzw. der Bau einer selbstgenutzten Immobilie mit einem zinsgünstigen KfW-Förderdarlehen unterstützt wird. Außerdem sind Förderprogramme vorhanden, die eine effiziente Energieausnutzung oder altersgerechtes Wohnen im Alter vorantreiben. Mit diesen Maßnahmen soll aber nicht nur die Bauwirtschaft angekurbelt werden. Vielmehr kommen die Maßnahmen der gesamten Gesellschaft und jedem einzelnen Bauherr zugute, da hierbei die ökologischen Aspekte durchaus eine Rolle spielen. Die Einhaltung von KfW-Vorgaben ist die Voraussetzung, um in den Genuss der Förderung zu kommen. So werden von der KfW genaue Richtlinien vorgegeben, wie beispielsweise eine genaue Definition eines KfW-Effizienzhauses. Die Förderprogramme sind unabhängig von den Einkommensgrenzen und können daher praktisch von jeder natürlichen Person in Anspruch genommen werden. Die Förderprogramme sind unterschiedlich hinsichtlich ihrer Laufzeiten und Konditionen. Im Regelfall ist ein KfW-Förderdarlehen günstiger als ein Darlehen einer Geschäftsbank. Aber in Zeiten der niedrigen Zinsen kann es durchaus vorkommen, dass ein KfW-Darlehen etwas teurer ist als das Angebot einer Geschäftsbank. Der Vorteil der KfW-Darlehen liegt u.a. darin, dass diese auch nachrangig vergeben können. Dies bedeutet beispielsweise bei einer 100% -Finanzierung, dass 70% erstrangig (im Hinblick auf die Eintragung im Grundbuch) über eine Geschäftsbank und die restlichen 30% über die KfW-Bank finanziert werden können. Man bekommt dadurch oft eine 1A-Kondition seitens der Geschäftsbank und eine feste Kondition der KfW-Bank, die diese keine Zinsaufschläge für die nachrangige Absicherung verlangt. Einige Geschäftsbanken setzen KfW-Förderdarlehen nur ungern ein. Aus diesem Grund sollte im Beratungsgespräch dieses Thema explizit angesprochen werden.

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Die Konditionen für Baufinanzierungen haben offensichtlich die Talsohle überschritten. Die Konditionen für langfristige Bindungen befinden sich derzeit in einer Seitwärtsbewegung mit dem Trend nach oben. Dagegen sich die kurzfristigen Konditionen stark gefallen. So sind die variablen Baufinanzierungen deutlich unter 4,00% zu haben. Die Bauherren, die derzeit einen Anschlussfinanzierung Vergleich durchführen, werden immer häufiger mit dem Angebot konfrontiert ihre Anschlussfinanzierung variabel zu gestalten. Viele sind gegenüber solchen Angeboten sehr skeptisch. Selbstverständlich ist der Aufbau einer kompletten Anschlussfinanzierung auf variablen Konditionen mit Zinsänderungsrisiko verbunden. Die variablen Konditionen orientieren sich am Geldmarkt und dort insbesondere am 3-Monats-Euribor. Aktuell liegt 3-Monats-Euribor bei ca. 1,1%. Zum Vergleich – bis noch vor wenigen Monaten lag der 3-Monats-Euribor deutlich über 4,00%. Im Zuge der Leitzinssenkung in Europa bewegt sich der Geldmarkt fast an der Null-Linie. Wie lange dieser Zustand andauert kann niemand voraussagen. Diese Entwicklung kann aber sehr wohl bei einem Anschlussfinanzierung Vergleich ausgenutzt werden. Die Bauherren, deren Restschuld relativ gering ist, können mit dieser Strategie bares Geld einsparen. Bei relativ geringer Restschuld sind die Auswirkungen eines Zinsanstiegs gut zu verkraften, denn die Zinsbelastung steigt nur moderat. Außerdem wäre ein Anstieg um 2,00% von dem derzeitigen Niveau aus immer noch eine günstige Kondition. Die Zinsen sollten dabei im Auge behalten werden. Falls der 3-Monats-Euribor sehr stark steigt, besteht immer noch die Möglichkeit das laufende variabel verzinsliche Darlehen in ein Festzinsdarlehen umzuschulden. Der Vorteil eines variablen Darlehens liegt unter anderem darin, dass dieses jederzeit zurückgeführt werden kann – und dies ohne Gebühren (Vorfälligkeitsentschädigung). Die Bauherren sollten daher nicht unbedingt bei einem Anschlussfinanzierung Vergleich die variablen Darlehen von Anfang an ausschießen. In Einzelfällen sind diese durchaus vorteilhaft.

Ein Volltilgerdarlehen ist eine Sonderform eines normalen Annuitätendarlehens. Die Annuität ist die monatliche Kreditrate, die sich aus Zins-und Tilgungsleistungen zusammensetzt. Während bei einem Annuitätendarlehen mit Ablauf der Zinsfestschreibung eine gewisse Restschuld noch besteht, wird ein Volltilgerdarlehen so ausgelegt, dass mit Ablauf der Zinsfestschreibung das Darlehen vollständig getilgt ist. Damit sind die Dauer der Zinsfestschreibung und die Gesamtlaufzeit bei einem Volltilgerdarlehen identisch. Der Kunde bestimmt dabei selbst die Laufzeit, die maximal zwanzig Jahre betragen darf. Die Vorgaben hinsichtlich der maximalen Laufzeit sind aber von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich.

Die Rückzahlung erfolgt in gleichbleibenden Kreditraten (Annuitäten). Der Tilgungsanteil ist dabei auf die gesamte Laufzeit abgestimmt. Der Tilgungsanteil ist bei einem Volltigerdarlehen im Gegensatz zu einem normalen Annuitätendarlehen relativ hoch, da das Darlehen schnell zurückbezahlt werden muss. Die Höhe der Rate kann der Kunde nur über die Wahl der Laufzeit steuern. Je geringer die Gesamtlaufzeit, desto höher ist der Tilgungsanteil und damit die gesamte Annuität. Ein Volltilgerdarlehen bietet eine absolute Zinssicherheit und ist hinsichtlich der Zinsänderungsrisiken bei einer Anschlussfinanzierung absolut unempfindlich, da das Darlehen noch während der Zinsbindung komplett zurückgeführt wird.

Dies ist ein wesentlicher Vorteil beim Volltilgerdarlehen. Eine absolute Kalkulationssicherheit in Verbindung mit sukzessiver Rückzahlung. Da ein Volltilgerdarlehen im Regelfall relativ schnell zurückgeführt wird, belohnen die Banken diese Darlehensvariante mit einer Zinsvergünstigung, die bei größeren Darlehensbeträgen eine erhebliche Ersparnis bedeutet. Der Nachteil der Volltilgerdarlehen liegt in der Tatsache, dass keine Sondertilgungen während der gesamten Laufzeit erlaubt sind. Das Darlehen kann somit vom Kunden nicht gekündigt werden. Die gesetzliche Kündigungsfrist, die nach zehn Jahren eintritt, bleibt allerdings nach wie vor bestehen.

Nichts ist schlimmer als sich bei einer Baufinanzierung komplett zu verkalkulieren. Die finanziellen Auswirkungen können fatal sein. Im schlimmsten Fall muss die finanzierte Immobilie mit einem Verlust verkauft werden, um die bestehenden Schulden abzutragen Dieser Weg führt knapp an der privaten Insolvenz vorbei. Nichts ist schlimmer, als wenn das geliebte Zuhause zu einer finanziellen Falle wird. Damit dies nicht passiert, ist eine richtige Kalkulation unter Berücksichtigung vieler Details erforderlich. Dies ist eine wichtige Aufgabe, die mit entsprechender Sorgfalt gelöst werden muss. Eine wichtige Unterstützung leisten hier Rechentools, die im Internet zu finden sind. Eine der wichtigen Fragen lautet: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Wie hoch darf die monatliche Kreditrate maximal sein, damit alle Ausgaben gedeckt sind? Oft kann ein einzelner Mensch, der mit dieser Thematik noch nie etwas zu tun hatte, leicht die Orientierung verlieren. Mit Hilfe von Rechentools wie beispielsweise einem Haushaltsrechner erhält man eine wichtige Anleitung und Rechenhilfe zur Ermittlung des freien verfügbaren Einkommens zur Deckung der monatlichen Kreditraten. Hier werden die Einkünfte und die Ausgaben detailliert ermittelt. Auf diese Weise besteht nicht die Gefahr, dass etwas übersehen wurde. Und schon ist das Ergebnis sichtbar, eine feste Kalkulation wird nun möglich. Hinsichtlich der Höhe der Kreditbelastung lässt sich anmerken, dass diese so gering wie möglich sein sollte. Doch wie ist das günstigste Finanzierungsangebot zu finden? Auch für diese Frage existiert ein Rechentool – der Baufinanzierung Rechner. Der Baufinanzierung Rechner ermittelt aus einer Vielzahl von angeschlossenen Banken das günstigste Angebot und berechnet gleichzeitig die monatliche Kreditrate. Dies ist eine wichtige Information. Falls bereits ein Finanzierungsangebot vorliegt, lohnt es sich die erhaltenen Finanzierungsdaten mit dem Baufinanzierung Rechner zu vergleichen! Es ist sehr wahrscheinlich, dass der Baufinanzierung Rechner noch günstigere Konditionen anzubieten hätte.

Der Traum vom eigenen Heim ist ungebrochen. Über 80 Prozent wünschen sich eine eigene Immobilie, doch bisher besitzen nur ca. 43 Prozent die eigenen vier Wände. Diese Quote rangiert im europäischen Vergleich eher in den unteren Rängen, doch die günstige Entwicklung im Bereich Baufinanzierung und Hausfinanzierung könnte dafür sorgen, dass Deutschland schon bald wieder aufholt. Aktuell ist das Zinsniveau für einen Kredit sehr niedrig. Hinzu kommt die große Konkurrenz der Anbieter für Hausfinanzierung und Baufinanzierung. Allerdings ist es für den Durchschnittsbürger oft schwer, die verschiedenen Angebote und Anbieter objektiv und richtig zu vergleichen. Noch immer stellt der Besitz einer Immobilie eine der sichersten Kapitalanlagen dar, daher sollte man sich als Käufer umfassend informieren und sich professionell beraten lassen.

Es gibt unterschiedliche Wege, eine Baufinanzierung oder Hausfinanzierung zu erwirken. Die zwei häufigsten sind ein Kredit bei der Hausbank oder eine Baufinanzierung via Internet. Der Vorteil in der Hausbank liegt darin, dass man dort Kunde ist und auch seine sonstigen Geschäfte abwickelt. Der Nachteil ist, dass nur wenige regionale Banken mit attraktiven Kredit Angeboten zur Hausfinanzierung aufwarten können und man sich evtl. mit unnötig hohen Zinsen belastet. Der Vorteil von Finanzierungen via Internet liegt darin, dass hier hohe Personal- und Sachkosten gespart werden, was sich in den Zinssätzen und Möglichkeit zur Aushandlung von Sonderkonditionen widerspiegelt. Von Nachteil ist aber gleichzeitig eben diese fehlende persönliche Beratung vor Ort. Doch egal welcher Weg eingeschlagen wird, es empfiehlt sich immer einen gründlichen Vergleich anzustellen – denn ist der Kredit einmal abgeschlossen, zählt jeder eingesparte Cent.

Grundsätzlich werden die Konditionen im Bereich der Hausfinanzierung in Abhängigkeit von dem Besicherungsgrad kalkuliert. Der Grad der Besicherung richtet sich dabei nach dem ermittelten Beleihungswert. In den meisten Werbeprospekten der Banken wird immer die 1A-Kondition aufgeführt. Dies ist die Kondition, die der Kunde beim vorgegebenen Besicherungsgrad bekommt. Bei den meisten Banken ist diese Kalkulation erst bei 60% des Beleihungswertes erhältlich. Dies bedeutet, dass bei einem Beleihungswert von 200.000 Euro (der nachhaltige Wert der Immobilie aus Sicht der Bank) für ein Darlehen von maximal 120.000 Euro die 1A-Kondition vergeben werden kann. Angenommen das Gesamtfinanzierungsvolumen beläuft sich auf ca. 220.000 Euro (Kaufpreis + Nebenkosten). Der Bankkunde hat 70.000 Euro in Form von Eigenkapital, und die Bank muss daher nur 150.000 Euro finanzieren. Dies übersteigt 60% des Beleihungswertes. Und jetzt wird es spannend. Bei einer fairen Betrachtung müsste der Kunde für 120.000 Euro eine 1A-Kondition erhalten und für die restlichen 30.000 Euro eine 1A-Kondition plus Aufschlag. Aus den beiden Zinssätzen müsste dann ein volumensgewichteter Durchschnitt ermittelt werden. Dies wäre die faire Bepreisung! Viele Banken rechnen allerdings den Aufschlag auf die gesamte Finanzierungssumme von 150.000 Euro. Aus diesem Grund sollte beim Abschluss einer Hausfinanzierung, deren Finanzierungsbedarf außerhalb von 60% der Beleihungsgrenze liegt, bei der Ermittlung der endgültigen Kondition genau nachgefragt werden. Am besten lässt man sich vorrechnen, wie diese zustande kam.
Anhand vom oben genannten Beispiel wird auch die Bedeutung des Eigenkapitals bei einer Baufinanzierung klar. Bei einer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital sind die Konditionsaufschläge noch höher. Bei vielen Kreditinstituten sind die Aufschläge gestaffelt. So ist der Aufschlag zwischen 60%-80% des Beleihungswertes deutlich geringer als bei Darlehen, die außerhalb von 80% des Beleihungswertes liegen.

Bei der Planung einer Baufinanzierung stellt jede Bank die berühmte Frage nach dem vorhandenen Eigenkapital. Welche Bedeutung hat das Eigenkapital bei einer Baufinanzierung und welche Rückschlüsse kann eine Bank hinsichtlich der Höhe des Eigenkapitals ziehen? Zuerst muss klar festgestellt werden, dass das Eigenkapital nicht nur in Form von Bar- oder Buchgeld vorhanden sein kann, sondern auch in Form von Aktien, Immobilien und sonstigen Sachwerten. Das gesamte Vermögen einer natürlichen Person kann eigentlich als Eigenkapital bezeichnet werden. Selbstverständlich unterscheiden sie sich in ihrem Liquiditätsgrad. Es gibt Vermögensgegenstände, die sich schnell und langsam veräußern lassen – dies ist entscheidend hinsichtlich der Beurteilung der kurz- oder mittelfristigen Liquiditätslage. Ausgehend von der Höhe des Eigenkapitals beurteilt die Bank die Sparneigung eines Kreditnehmers unter Berücksichtigung seines bisherigen Einkommens und der Dauer der bisherigen Beschäftigung. Wer 5.000 Euro netto im Monat seit ca. 8 Jahren verdient und nur 10.000 Euro Eigenkapital angesammelt hat, hat wohl eher eine geringe Sparneigung. Falls kein sonstiger triftiger Grund vorliegt, wird die Bank in so einem Fall von hohen Lebenshaltungskosten ausgehen. Nachdem klar ist wie viel Eigenkapital zur Verfügung steht, muss die Frage beantwortet werden, welcher Anteil des Eigenkapitals in die Baufinanzierung eingebracht werden soll. Es ist nicht zwingend so, dass das komplette Eigenkapital in die Baufinanzierung eingesetzt wird. Experten raten sogar davon ab. Eine Faustregel besagt, dass ca. 20% – 30% des gesamten Finanzierungsvolumens in Form von Eigenkapital vorhanden sein müssen. Das vorhandene Eigenkapital kann aber auch in Form von Sicherheiten (beispielsweise Guthabenverpfändung, Abtretung der Lebensversicherung) der Bank zur Verfügung gestellt werden. Der Vorteil dieser Art der Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist die Tatsache, dass das Eigenkapital nicht vollständig in der Baufinanzierung untergeht bzw. aufgezehrt wird. Das Kapital bleibt erhalten und die Baufinanzierungskonditionen sind trotzdem günstig. Dies ist eine Art Baufinanzierung ohne Eigenkapital, bei der die vorhandenen Vermögenswerte geschont werden.

Aktuell befindet sich die deutsche Wirtschaft in einer leichten Deflationsphase. Die Inflationsraten sind deutlich rückläufig. Dies ist unter anderem auf den gesunkenen Ölpreis zurückzuführen. Die europäischen Zentralbanken haben in einer zentral koordinierten Aktion ihre Leitzinsen gesenkt. Damit hat sich das kurzfristige Geld für die Banken deutlich verbilligt. Dies ist nun auch an den günstigen Baufinanzierungszinsen feststellbar. Die Verbraucher profitieren deutlich von dieser Entwicklung. Die Regierungen mehrerer Länder haben umfangreiche Konjunkturpakete beschlossen, die mit hoher Staatsverschuldung finanziert wurden und eine förmliche Liquiditätsflut ausgelöst haben. Die Wirtschaft wird mit Geld überschwemmt – in der Hoffnung, dass man die Wirtschaftskrise damit in den Griff bekommen kann.

Wenn die Konjunktur wieder anzieht, droht eine gewaltige Inflation. Die ersten Anzeichen dafür sind bereits da. Die Börse als Frühindikator hat bereits ein deutliches Zeichen nach oben gesetzt. Was für viele Geldanleger nichts Gutes bedeutet, ist für Bauherren, die eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital abgeschlossen haben, eine deutliche Unterstützung. Sie haben einen sicheren Sachwert und gewinnen im Zuge der Inflation real mehrere tausend Euro. Da die Zinsbindung oft für mindestens zehn Jahre vereinbart wird, wirkt sich eine zunehmende Inflation positiv auf die realen Kosten der Baufinanzierung aus.

Das Eigenkapital kann bis dahin in sichere Vermögenswerte investiert werden. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital macht daher durchaus Sinn. Bei dieser Betrachtung sind die Kosten für eine Baufinanzierung eher gering, wenn die zu zahlenden Zinsen um die Inflation bereinigt werden. Je höher die Inflation, desto höher ist die Ersparnis, die ein Kreditkunde bei seiner Baufinanzierung erzielen kann. Bei höheren Kreditsummen, die eben beim Verzicht auf den Einsatz vom Eigenkapital zustande kommen, ist die reale Ersparnis enorm hoch.

Weitere Informationen
» Baufinanzierung ohne Eigenkapital
» Sicherheiten bei einer Vollfinanzierung ohne Eigenkapital

Im Rahmen der Baufinanzierung sollte unbedingt der Einsatz der öffentlichen Fördermittel geprüft werden. Diese haben meistens sehr günstige Konditionen, die sich deutlich unterhalb der Standardangebote der Banken bewegen. Dazu zählen auch die KfW-Förderdarlehen, die aus den Mitteln des Bundes an alle Hausherren vergeben werden. Die KfW –Kreditanstalt für Wiederaufbau vergibt dabei die Finanzierungen nicht direkt an die Bauherren. Ein KfW-Förderdarlehen wird meistens über eine Bank (beispielsweise die Hausbank) beantragt. Die Hausbank übernimmt die Prüfung des Kreditantrages und entscheidet über die Kreditvergabe.
Die Konditionen sind von der KfW-Bank fest vorgegeben. Hier haben die Hausbanken kaum Spielraum. Die Konditionen sind flexibel und ändern sich je nach Situation auf dem Kapitalmarkt. Die KfW-Bank hat viele Finanzierungsprogramme in ihrem Angebot, mit denen verschiedene Vorhaben gefördert werden können. Dabei sind die Finanzierungsmittel immer zweckgebunden. Bei manchen Programmen ist die zweckmäßige Verwendung der Mittel der KfW-Bank nachzuweisen. Beim Wohneigentumsprogramm werden beispielsweise 30% der Baukosten bzw. des Kaufpreises gefördert. Es existieren keine Vorgaben hinsichtlich der Einkommensgrenzen. In den Genuss der Förderung kann daher jede natürliche Person kommen, die eine selbstgenutzte wohnwirtschaftliche Immobilie erwirbt oder baut. Die Kreditlaufzeit des KfW-Förderdarlehens aus diesem Programm beträgt entweder 25 oder 30 Jahre. Nach der Auszahlung ist in jeder Variante zumindest ein tilgungsfreies Jahr vorgesehen. Die Dauer der Zinsfestschreibung ist ebenfalls zwischen fünf und zehn Jahren wählbar. Eine vorzeitige Tilgung während der Zinsbindungsphase ist nur gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Die Hausbank hat hier ebenfalls keinen Spielraum, obwohl der Kreditvertrag zwischen dem Kreditnehmer und der Hausbank zustande kommt. Mit der Unterschrift des Vertrages muss der Kreditnehmer die Programmbedingungen der KfW-Bank anerkennen. KfW-Förderdarlehen können je nach Situation eine sinnvolle Beimischung im Rahmen einer Gesamtfinanzierung darstellen.

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Viele Bauherren wollen die aktuelle Situation auf dem Markt für Immobilienfinanzierungen nutzen und sich langfristig die günstigen Zinsen sichern. Doch immer dann, wenn es darum geht die passende Finanzierung zu finden, fehlt es oft an Zeit oder Motivation, um verschiedene Angebote einzuholen. Dies ist sehr schade, denn auf diese Weise wird sehr viel Geld unnötig verschenkt. Denn auch bei den vermeintlich günstigen Angeboten ist eine relativ große Spannbreite hinsichtlich der Konditionen vorhanden. Wie kann man aber sichergehen, dass tatsächlich ein günstiges Finanzierungsangebot gefunden wurde? Abhilfe schafft hier der Baufinanzierung Rechner – ein Rechentool aus dem Internet. Der Baufinanzierung Rechner greift auf ein Angebot von mehreren hundert Banken zu, die diesem System angeschlossen sind. In Sekundenschnelle wird so das günstigste Angebot gefunden. Um sich ein Ergebnis anzeigen zu lassen sind nur wenige Eingabedaten erforderlich. Die Abfrage erfolgt darüber hinaus anonym. Alle Angebote sind absolut unverbindlich und können auch für Vergleichszwecke verwendet werden. Liegt beispielsweise bereits ein Finanzierungsangebot vor, so kann ein Gegenangebot über den Baufinanzierung Rechner angefordert werden. Auf diese Weise lässt sich bares Geld sparen, falls das Gegenangebot günstiger ist. Neben dem Baufinanzierung Rechner sind im Internet auch weitere Rechentools vorhanden, die beim Thema Baufinanzierung behilflich sind. Das Tool zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung sowie das Tool zur Ermittlung der Nebenkosten leisten eine wichtige Unterstützung. Alle Tools können kostenlos genutzt werden. Mit Hilfe von diesen Rechentools können die wichtigsten Fragen bequem von Zuhause aus geklärt werden. Keine lästigen Termine bei Banken oder Notaren sind dann noch notwendig. Die Rechentools helfen also nicht nur Geld, sonder auch Zeit zu sparen.

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