(München, 28. Oktober 2009) Beleihungsauslauf, Zinsbindung, Muskelhypothek sind nur einige der vielen Fachbegriffe, mit denen Bauherren und Immobilienkäufer beim Eigenheimerwerb zum ersten Mal konfrontiert werden. Gar nicht so einfach zu wissen, worauf es wirklich ankommt. “Generell ist bei jeder Finanzierung die Wahl der richtigen Zusammensetzung von drei Maßgrößen entscheidend: Laufzeit, Tilgungsmöglichkeiten und Einsatz von Fördermitteln“, erklärt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG und ergänzt: “Besonders in volatilen Marktphasen wie diesen hilft eine Art Drei-Punkte-Plan an alle wichtigen Eckpunkte der Finanzierung zu denken.“

Punkt 1: Lange Laufzeit wählen

“Baugeldkunden müssen mit ihrem Monats-Budget sorgsam über die nächsten 20-25 Jahre planen. Daher ist es für sie entscheidend sich gegen Zinsanstiege und zukünftige überraschend hohe Belastungen zu schützen”, erklärt Haselsteiner und empfiehlt: “Zumindest einen großen Teil der Kreditsumme sollte man mit langen Zinsbindungen absichern. Zumal es für Eigenheimerwerber selten so günstig war, sehr langfristige Zinssicherheit zu vereinbaren.” Mit Bestsätzen von 4,28 Prozent und 4,56 Prozent effektiv für 15- und 20jährige Zinsbindungen befinden sich diese Langläufer-Konditionen deutlich unter dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre.

Punkt 2: Auf angemessene Tilgungshöhe achten

“In Zeiten niedriger Zinsen sollten Darlehensnehmer in eine schnellere Schuldenfreiheit investieren und frei nach dem Motto ‘hoch und schnell statt niedrig und lang’ handeln”, meint Zinsexperte Haselsteiner und erklärt: “Denn wer beispielsweise statt der oft üblichen einprozentigen Tilgung zwei Prozent vereinbart, verkürzt bei einem 100.000-Euro-Kredit seine Rückzahlungsdauer um mehr als 12 Jahre. Und spart mit der direkten Tilgung mehr als ihm sichere Geldanlagen an Zinserträgen einbringen.”

Punkt 3: Staatliche Fördermittel ausschöpfen

Staat und Kommunen unterstützen den Erwerb der eigenen vier Wände. Seit einem Jahr gibt es zertifizierte Wohn-Riester-Produkte, die es ermöglichen mit den jährlichen Riester-Zulagen oder dem bereits ersparten Riester-Guthaben den Baukredit zu tilgen und so schneller schuldenfrei zu werden. Daneben bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) mit ihren zinsgünstigen Förderprogrammen wie beispielsweise dem “Wohneigentumsprogramm” finanzielle Anreize zum Eigenheimerwerb. “Jeder Immobilienkäufer sollte seinen Berater auf KfW-Förderung ansprechen und von ihm prüfen lassen, welches Programm in Frage kommt und ob sich dadurch günstiger finanzieren lässt”, empfiehlt Haselsteiner.

Jeder, der eine Immobilie finanzieren will, macht sich im Vorfeld Gedanken darüber, mit welcher finanziellen monatlichen Belastung er rechnen muss – und vor allem, wie diese möglichst gering gehalten werden kann. In der Regel wird eine Baufinanzierung über ein so genanntes Annuitätendarlehen abgewickelt. Dies ist ein Kredit, bei der die monatliche Kreditrate aus Zins und Tilgung besteht und stets in ihrer Höhe gleich hoch ist. So erhält der Bauherr ein hohes Maß an Planungssicherheit, weil er für den festgelegten Zinsbindungszeitraum eine gleichbleibend hohe Rate jeden Monat erbringen muss. Die Höhe dieser Rate hängt von der Höhe der gewährten Zinsen sowie des Tilgungsanteils ab. Je günstiger die Baufinanzierung Konditionen, umso geringer ist entsprechend auch die Kreditrate. Um eine günstige Baufinanzierung zu finden, lohnt sich ein Baufinanzierung Konditionen Vergleich im Internet. Hier kann kostenlos und unverbindlich abgefragt werden, welche Bank derzeit die günstigsten Zinsen für Baufinanzierungen bieten kann. Die Zinsen hängen jedoch nicht nur von dem jeweiligen Kreditinstitut ab, sondern auch von individuellen Faktoren, wie dem Wert der entsprechenden Immobilie sowie dem Einsatz von Eigenkapital. Je mehr Eigenkapital in eine Finanzierung eingebracht werden kann, umso niedriger ist folglich die Fremdfinanzierung. Dies bedeutet für die Bank ein geringeres Risiko, weshalb sie dann auch günstigere Konditionen vergeben kann. Es lohnt sich deshalb, Eigenkapital in die Baufinanzierung mit einzubringen. Der Tilgungsanteil in einem Annuitätendarlehen beträgt zu Beginn meist 1 Prozent. Tilgungsanteil von 3-5 Prozent sind allerdings gerade dann, wenn wenig oder gar kein Eigenkapital zur Verfügung steht, ebenfalls nicht unüblich. Je höher der Tilgungsanteil ist, desto höher fällt zwar die monatliche Rate aus – doch kann der Kredit auch wesentlich schneller zurückgeführt werden. Dies bedeutet, dass sich die Laufzeit des Kredits verringert und die Entschuldung wesentlich schneller erfolgen kann. In einem Baufinanzierungsvergleich kann man ermitteln, wie hoch jeweils die monatliche Belastung bei einem bestimmten Zinssatz und einem bestimmten Tilgungsanteil ist. So kann man von Vorneherein richtig planen und die individuell passende Baufinanzierung für sich finden.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW-Bank) fördert mit Finanzierungsmitteln des Bundes nicht nur die gewerblichen Projekte, sondern auch Bau- und Modernisierungsmaßnahmen im Bereich des privaten Wohnbaus. Die Förderung erstreckt sich auf mehrere Programme, die nach ihrem Zweck gegliedert sind. So gibt es beispielsweise ein Wohnungseigentumsprogramm, bei dem der Kauf bzw. der Bau einer selbstgenutzten Immobilie mit einem zinsgünstigen KfW-Förderdarlehen unterstützt wird. Außerdem sind Förderprogramme vorhanden, die eine effiziente Energieausnutzung oder altersgerechtes Wohnen im Alter vorantreiben. Mit diesen Maßnahmen soll aber nicht nur die Bauwirtschaft angekurbelt werden. Vielmehr kommen die Maßnahmen der gesamten Gesellschaft und jedem einzelnen Bauherr zugute, da hierbei die ökologischen Aspekte durchaus eine Rolle spielen. Die Einhaltung von KfW-Vorgaben ist die Voraussetzung, um in den Genuss der Förderung zu kommen. So werden von der KfW genaue Richtlinien vorgegeben, wie beispielsweise eine genaue Definition eines KfW-Effizienzhauses. Die Förderprogramme sind unabhängig von den Einkommensgrenzen und können daher praktisch von jeder natürlichen Person in Anspruch genommen werden. Die Förderprogramme sind unterschiedlich hinsichtlich ihrer Laufzeiten und Konditionen. Im Regelfall ist ein KfW-Förderdarlehen günstiger als ein Darlehen einer Geschäftsbank. Aber in Zeiten der niedrigen Zinsen kann es durchaus vorkommen, dass ein KfW-Darlehen etwas teurer ist als das Angebot einer Geschäftsbank. Der Vorteil der KfW-Darlehen liegt u.a. darin, dass diese auch nachrangig vergeben können. Dies bedeutet beispielsweise bei einer 100% -Finanzierung, dass 70% erstrangig (im Hinblick auf die Eintragung im Grundbuch) über eine Geschäftsbank und die restlichen 30% über die KfW-Bank finanziert werden können. Man bekommt dadurch oft eine 1A-Kondition seitens der Geschäftsbank und eine feste Kondition der KfW-Bank, die diese keine Zinsaufschläge für die nachrangige Absicherung verlangt. Einige Geschäftsbanken setzen KfW-Förderdarlehen nur ungern ein. Aus diesem Grund sollte im Beratungsgespräch dieses Thema explizit angesprochen werden.

>> aktuelle Bauzinsen KfW-Darlehen

Die Konditionen für Baufinanzierungen haben offensichtlich die Talsohle überschritten. Die Konditionen für langfristige Bindungen befinden sich derzeit in einer Seitwärtsbewegung mit dem Trend nach oben. Dagegen sich die kurzfristigen Konditionen stark gefallen. So sind die variablen Baufinanzierungen deutlich unter 4,00% zu haben. Die Bauherren, die derzeit einen Anschlussfinanzierung Vergleich durchführen, werden immer häufiger mit dem Angebot konfrontiert ihre Anschlussfinanzierung variabel zu gestalten. Viele sind gegenüber solchen Angeboten sehr skeptisch. Selbstverständlich ist der Aufbau einer kompletten Anschlussfinanzierung auf variablen Konditionen mit Zinsänderungsrisiko verbunden. Die variablen Konditionen orientieren sich am Geldmarkt und dort insbesondere am 3-Monats-Euribor. Aktuell liegt 3-Monats-Euribor bei ca. 1,1%. Zum Vergleich – bis noch vor wenigen Monaten lag der 3-Monats-Euribor deutlich über 4,00%. Im Zuge der Leitzinssenkung in Europa bewegt sich der Geldmarkt fast an der Null-Linie. Wie lange dieser Zustand andauert kann niemand voraussagen. Diese Entwicklung kann aber sehr wohl bei einem Anschlussfinanzierung Vergleich ausgenutzt werden. Die Bauherren, deren Restschuld relativ gering ist, können mit dieser Strategie bares Geld einsparen. Bei relativ geringer Restschuld sind die Auswirkungen eines Zinsanstiegs gut zu verkraften, denn die Zinsbelastung steigt nur moderat. Außerdem wäre ein Anstieg um 2,00% von dem derzeitigen Niveau aus immer noch eine günstige Kondition. Die Zinsen sollten dabei im Auge behalten werden. Falls der 3-Monats-Euribor sehr stark steigt, besteht immer noch die Möglichkeit das laufende variabel verzinsliche Darlehen in ein Festzinsdarlehen umzuschulden. Der Vorteil eines variablen Darlehens liegt unter anderem darin, dass dieses jederzeit zurückgeführt werden kann – und dies ohne Gebühren (Vorfälligkeitsentschädigung). Die Bauherren sollten daher nicht unbedingt bei einem Anschlussfinanzierung Vergleich die variablen Darlehen von Anfang an ausschießen. In Einzelfällen sind diese durchaus vorteilhaft.

Ein Volltilgerdarlehen ist eine Sonderform eines normalen Annuitätendarlehens. Die Annuität ist die monatliche Kreditrate, die sich aus Zins-und Tilgungsleistungen zusammensetzt. Während bei einem Annuitätendarlehen mit Ablauf der Zinsfestschreibung eine gewisse Restschuld noch besteht, wird ein Volltilgerdarlehen so ausgelegt, dass mit Ablauf der Zinsfestschreibung das Darlehen vollständig getilgt ist. Damit sind die Dauer der Zinsfestschreibung und die Gesamtlaufzeit bei einem Volltilgerdarlehen identisch. Der Kunde bestimmt dabei selbst die Laufzeit, die maximal zwanzig Jahre betragen darf. Die Vorgaben hinsichtlich der maximalen Laufzeit sind aber von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich.

Die Rückzahlung erfolgt in gleichbleibenden Kreditraten (Annuitäten). Der Tilgungsanteil ist dabei auf die gesamte Laufzeit abgestimmt. Der Tilgungsanteil ist bei einem Volltigerdarlehen im Gegensatz zu einem normalen Annuitätendarlehen relativ hoch, da das Darlehen schnell zurückbezahlt werden muss. Die Höhe der Rate kann der Kunde nur über die Wahl der Laufzeit steuern. Je geringer die Gesamtlaufzeit, desto höher ist der Tilgungsanteil und damit die gesamte Annuität. Ein Volltilgerdarlehen bietet eine absolute Zinssicherheit und ist hinsichtlich der Zinsänderungsrisiken bei einer Anschlussfinanzierung absolut unempfindlich, da das Darlehen noch während der Zinsbindung komplett zurückgeführt wird.

Dies ist ein wesentlicher Vorteil beim Volltilgerdarlehen. Eine absolute Kalkulationssicherheit in Verbindung mit sukzessiver Rückzahlung. Da ein Volltilgerdarlehen im Regelfall relativ schnell zurückgeführt wird, belohnen die Banken diese Darlehensvariante mit einer Zinsvergünstigung, die bei größeren Darlehensbeträgen eine erhebliche Ersparnis bedeutet. Der Nachteil der Volltilgerdarlehen liegt in der Tatsache, dass keine Sondertilgungen während der gesamten Laufzeit erlaubt sind. Das Darlehen kann somit vom Kunden nicht gekündigt werden. Die gesetzliche Kündigungsfrist, die nach zehn Jahren eintritt, bleibt allerdings nach wie vor bestehen.

Nichts ist schlimmer als sich bei einer Baufinanzierung komplett zu verkalkulieren. Die finanziellen Auswirkungen können fatal sein. Im schlimmsten Fall muss die finanzierte Immobilie mit einem Verlust verkauft werden, um die bestehenden Schulden abzutragen Dieser Weg führt knapp an der privaten Insolvenz vorbei. Nichts ist schlimmer, als wenn das geliebte Zuhause zu einer finanziellen Falle wird. Damit dies nicht passiert, ist eine richtige Kalkulation unter Berücksichtigung vieler Details erforderlich. Dies ist eine wichtige Aufgabe, die mit entsprechender Sorgfalt gelöst werden muss. Eine wichtige Unterstützung leisten hier Rechentools, die im Internet zu finden sind. Eine der wichtigen Fragen lautet: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Wie hoch darf die monatliche Kreditrate maximal sein, damit alle Ausgaben gedeckt sind? Oft kann ein einzelner Mensch, der mit dieser Thematik noch nie etwas zu tun hatte, leicht die Orientierung verlieren. Mit Hilfe von Rechentools wie beispielsweise einem Haushaltsrechner erhält man eine wichtige Anleitung und Rechenhilfe zur Ermittlung des freien verfügbaren Einkommens zur Deckung der monatlichen Kreditraten. Hier werden die Einkünfte und die Ausgaben detailliert ermittelt. Auf diese Weise besteht nicht die Gefahr, dass etwas übersehen wurde. Und schon ist das Ergebnis sichtbar, eine feste Kalkulation wird nun möglich. Hinsichtlich der Höhe der Kreditbelastung lässt sich anmerken, dass diese so gering wie möglich sein sollte. Doch wie ist das günstigste Finanzierungsangebot zu finden? Auch für diese Frage existiert ein Rechentool – der Baufinanzierung Rechner. Der Baufinanzierung Rechner ermittelt aus einer Vielzahl von angeschlossenen Banken das günstigste Angebot und berechnet gleichzeitig die monatliche Kreditrate. Dies ist eine wichtige Information. Falls bereits ein Finanzierungsangebot vorliegt, lohnt es sich die erhaltenen Finanzierungsdaten mit dem Baufinanzierung Rechner zu vergleichen! Es ist sehr wahrscheinlich, dass der Baufinanzierung Rechner noch günstigere Konditionen anzubieten hätte.

Der Traum vom eigenen Heim ist ungebrochen. Über 80 Prozent wünschen sich eine eigene Immobilie, doch bisher besitzen nur ca. 43 Prozent die eigenen vier Wände. Diese Quote rangiert im europäischen Vergleich eher in den unteren Rängen, doch die günstige Entwicklung im Bereich Baufinanzierung und Hausfinanzierung könnte dafür sorgen, dass Deutschland schon bald wieder aufholt. Aktuell ist das Zinsniveau für einen Kredit sehr niedrig. Hinzu kommt die große Konkurrenz der Anbieter für Hausfinanzierung und Baufinanzierung. Allerdings ist es für den Durchschnittsbürger oft schwer, die verschiedenen Angebote und Anbieter objektiv und richtig zu vergleichen. Noch immer stellt der Besitz einer Immobilie eine der sichersten Kapitalanlagen dar, daher sollte man sich als Käufer umfassend informieren und sich professionell beraten lassen.

Es gibt unterschiedliche Wege, eine Baufinanzierung oder Hausfinanzierung zu erwirken. Die zwei häufigsten sind ein Kredit bei der Hausbank oder eine Baufinanzierung via Internet. Der Vorteil in der Hausbank liegt darin, dass man dort Kunde ist und auch seine sonstigen Geschäfte abwickelt. Der Nachteil ist, dass nur wenige regionale Banken mit attraktiven Kredit Angeboten zur Hausfinanzierung aufwarten können und man sich evtl. mit unnötig hohen Zinsen belastet. Der Vorteil von Finanzierungen via Internet liegt darin, dass hier hohe Personal- und Sachkosten gespart werden, was sich in den Zinssätzen und Möglichkeit zur Aushandlung von Sonderkonditionen widerspiegelt. Von Nachteil ist aber gleichzeitig eben diese fehlende persönliche Beratung vor Ort. Doch egal welcher Weg eingeschlagen wird, es empfiehlt sich immer einen gründlichen Vergleich anzustellen – denn ist der Kredit einmal abgeschlossen, zählt jeder eingesparte Cent.

Grundsätzlich werden die Konditionen im Bereich der Hausfinanzierung in Abhängigkeit von dem Besicherungsgrad kalkuliert. Der Grad der Besicherung richtet sich dabei nach dem ermittelten Beleihungswert. In den meisten Werbeprospekten der Banken wird immer die 1A-Kondition aufgeführt. Dies ist die Kondition, die der Kunde beim vorgegebenen Besicherungsgrad bekommt. Bei den meisten Banken ist diese Kalkulation erst bei 60% des Beleihungswertes erhältlich. Dies bedeutet, dass bei einem Beleihungswert von 200.000 Euro (der nachhaltige Wert der Immobilie aus Sicht der Bank) für ein Darlehen von maximal 120.000 Euro die 1A-Kondition vergeben werden kann. Angenommen das Gesamtfinanzierungsvolumen beläuft sich auf ca. 220.000 Euro (Kaufpreis + Nebenkosten). Der Bankkunde hat 70.000 Euro in Form von Eigenkapital, und die Bank muss daher nur 150.000 Euro finanzieren. Dies übersteigt 60% des Beleihungswertes. Und jetzt wird es spannend. Bei einer fairen Betrachtung müsste der Kunde für 120.000 Euro eine 1A-Kondition erhalten und für die restlichen 30.000 Euro eine 1A-Kondition plus Aufschlag. Aus den beiden Zinssätzen müsste dann ein volumensgewichteter Durchschnitt ermittelt werden. Dies wäre die faire Bepreisung! Viele Banken rechnen allerdings den Aufschlag auf die gesamte Finanzierungssumme von 150.000 Euro. Aus diesem Grund sollte beim Abschluss einer Hausfinanzierung, deren Finanzierungsbedarf außerhalb von 60% der Beleihungsgrenze liegt, bei der Ermittlung der endgültigen Kondition genau nachgefragt werden. Am besten lässt man sich vorrechnen, wie diese zustande kam.
Anhand vom oben genannten Beispiel wird auch die Bedeutung des Eigenkapitals bei einer Baufinanzierung klar. Bei einer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital sind die Konditionsaufschläge noch höher. Bei vielen Kreditinstituten sind die Aufschläge gestaffelt. So ist der Aufschlag zwischen 60%-80% des Beleihungswertes deutlich geringer als bei Darlehen, die außerhalb von 80% des Beleihungswertes liegen.

Bei der Planung einer Baufinanzierung stellt jede Bank die berühmte Frage nach dem vorhandenen Eigenkapital. Welche Bedeutung hat das Eigenkapital bei einer Baufinanzierung und welche Rückschlüsse kann eine Bank hinsichtlich der Höhe des Eigenkapitals ziehen? Zuerst muss klar festgestellt werden, dass das Eigenkapital nicht nur in Form von Bar- oder Buchgeld vorhanden sein kann, sondern auch in Form von Aktien, Immobilien und sonstigen Sachwerten. Das gesamte Vermögen einer natürlichen Person kann eigentlich als Eigenkapital bezeichnet werden. Selbstverständlich unterscheiden sie sich in ihrem Liquiditätsgrad. Es gibt Vermögensgegenstände, die sich schnell und langsam veräußern lassen – dies ist entscheidend hinsichtlich der Beurteilung der kurz- oder mittelfristigen Liquiditätslage. Ausgehend von der Höhe des Eigenkapitals beurteilt die Bank die Sparneigung eines Kreditnehmers unter Berücksichtigung seines bisherigen Einkommens und der Dauer der bisherigen Beschäftigung. Wer 5.000 Euro netto im Monat seit ca. 8 Jahren verdient und nur 10.000 Euro Eigenkapital angesammelt hat, hat wohl eher eine geringe Sparneigung. Falls kein sonstiger triftiger Grund vorliegt, wird die Bank in so einem Fall von hohen Lebenshaltungskosten ausgehen. Nachdem klar ist wie viel Eigenkapital zur Verfügung steht, muss die Frage beantwortet werden, welcher Anteil des Eigenkapitals in die Baufinanzierung eingebracht werden soll. Es ist nicht zwingend so, dass das komplette Eigenkapital in die Baufinanzierung eingesetzt wird. Experten raten sogar davon ab. Eine Faustregel besagt, dass ca. 20% – 30% des gesamten Finanzierungsvolumens in Form von Eigenkapital vorhanden sein müssen. Das vorhandene Eigenkapital kann aber auch in Form von Sicherheiten (beispielsweise Guthabenverpfändung, Abtretung der Lebensversicherung) der Bank zur Verfügung gestellt werden. Der Vorteil dieser Art der Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist die Tatsache, dass das Eigenkapital nicht vollständig in der Baufinanzierung untergeht bzw. aufgezehrt wird. Das Kapital bleibt erhalten und die Baufinanzierungskonditionen sind trotzdem günstig. Dies ist eine Art Baufinanzierung ohne Eigenkapital, bei der die vorhandenen Vermögenswerte geschont werden.

Aktuell befindet sich die deutsche Wirtschaft in einer leichten Deflationsphase. Die Inflationsraten sind deutlich rückläufig. Dies ist unter anderem auf den gesunkenen Ölpreis zurückzuführen. Die europäischen Zentralbanken haben in einer zentral koordinierten Aktion ihre Leitzinsen gesenkt. Damit hat sich das kurzfristige Geld für die Banken deutlich verbilligt. Dies ist nun auch an den günstigen Baufinanzierungszinsen feststellbar. Die Verbraucher profitieren deutlich von dieser Entwicklung. Die Regierungen mehrerer Länder haben umfangreiche Konjunkturpakete beschlossen, die mit hoher Staatsverschuldung finanziert wurden und eine förmliche Liquiditätsflut ausgelöst haben. Die Wirtschaft wird mit Geld überschwemmt – in der Hoffnung, dass man die Wirtschaftskrise damit in den Griff bekommen kann. Wenn die Konjunktur wieder anzieht, droht eine gewaltige Inflation. Die ersten Anzeichen dafür sind bereits da. Die Börse als Frühindikator hat bereits ein deutliches Zeichen nach oben gesetzt. Was für viele Geldanleger nichts Gutes bedeutet, ist für Bauherren, die eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital abgeschlossen haben, eine deutliche Unterstützung. Sie haben einen sicheren Sachwert und gewinnen im Zuge der Inflation real mehrere tausend Euro. Da die Zinsbindung oft für mindestens zehn Jahre vereinbart wird, wirkt sich eine zunehmende Inflation positiv auf die realen Kosten der Baufinanzierung aus.
Das Eigenkapital kann bis dahin in sichere Vermögenswerte investiert werden. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital macht daher durchaus Sinn. Bei dieser Betrachtung sind die Kosten für eine Baufinanzierung eher gering, wenn die zu zahlenden Zinsen um die Inflation bereinigt werden. Je höher die Inflation, desto höher ist die Ersparnis, die ein Kreditkunde bei seiner Baufinanzierung erzielen kann. Bei höheren Kreditsummen, die eben beim Verzicht auf den Einsatz vom Eigenkapital zustande kommen, ist die reale Ersparnis enorm hoch.

Weitere Informationen
>> Baufinanzierung ohne Eigenkapital
>> Sicherheiten bei einer Vollfinanzierung ohne Eigenkapital
>> Die Creditweb Vollfinanzierung