Die meisten Bauherren und Immobilienkäufer wünschen sich für ihre Finanzierung eine möglichst hohe Planungssicherheit. Herkömmliche Annuitätendarlehen werden meist mit Zinsbindungen von 5 bis zu 15 Jahren (vereinzelt auch bis zu 25 Jahren) angeboten – dabei verbleibt jedoch bei der Mehrheit der Immobilienfinanzierungen ein Restdarlehen, was dann anschlussfinanziert werden muss. Wie die Konditionen für eine solche Anschlussfinanzierung aussehen, weiß zum Zeitpunkt der anfänglichen Darlehensplanung niemand.

Eine Alternative für absolute Planungssicherheit bieten Konstantdarlehen: Hier ist von Anfang bis Ende der gesamten Finanzierung klar, welche Darlehenskosten auf den Darlehensnehmer zukommen. Kennzeichnend für Konstantdarlehen sind die konstant gleichen Ratenzahlungen bis zur Darlehenstilgung. Dies wird möglich durch eine Kombination aus Vorfinanzierung und Bausparvertrag. Der Darlehensnehmer zahlt immer gleiche Raten für den Zinsaufwand und als Sparbeitrag für den Bausparvertrag – am Ende dient das angesparte Guthaben als Darlehenstilgung. Ggf. sind hier sogar staatliche Förderungen einkalkulierbar.

Die Nachteile dieser Darlehensform liegen insbesondere in den vergleichsweise größeren Zinsbelastungen, da in der Ansparphase keine laufenden Tilgungen erfolgen und der Guthabenzins für den Bausparvertrag sehr gering ist. Sondertilgungen sind erst nach Zuteilung des Bausparvertrages möglich. In der Regel können Konstantdarlehen von 30.000 Euro bis ca. 200.000 Euro Darlehenssumme aufgenommen werden, ein Zinsrisiko besteht nicht. Allerdings sollten die angebotenen Konditionen der Bausparkassen gut verglichen werden: Es existieren große Unterschiede z.B. bei den Abschlussgebühren und den Soll- und Guthabenzinssätzen.

Die am meisten beantragte Darlehensform bei Immobilienkäufen ist nach wie vor das Annuitätendarlehen. Gerade aktuell hat diese Form der Finanzierung viele Vorzüge: Niedrige Zinsen, relativ lange Zinsbindungsfristen und damit eine hohe Planungssicherheit, gleichbleibende monatliche Raten und meist flexibel verhandelbare Sondertilgungsmöglichkeiten ohne zusätzliche Gebühren. Als Sicherheit fungiert dabei die Immobilie selbst, da im Grundbuch eine erstrangige Hypothekenschuld zu Gunsten der Bank eingetragen wird. Einmal initiiert, läuft die Rückzahlung quasi von selbst, der Darlehensnehmer muss sich erst wieder um das Darlehen kümmern, wenn das Ende der Zinsbindungsfrist bevorsteht und ggf. eine Anschlussfinanzierung auf den Weg gebracht werden muss.

Die immer gleich hohen Raten setzen sich dabei aus jeweils dem Zins- und dem Tilgungsanteil zusammen. Der anfängliche Tilgungssatz wird dabei vertraglich vereinbart und kann im günstigsten Falle bei Bedarf angepasst werden. Durch die regelmäßigen Tilgungsraten reduziert sich nach jeder Ratenzahlung der Zinsanteil zu Gunsten des Tilgungsanteiles. Doch auch angesichts der aktuellen (niedrigen) Zinssituation sollte die Vertragsunterzeichnung nicht überstürzt werden, da – je nach persönlicher Einkommens- und Vermögenssituation – auch ausreichend Eigenkapital mit eingebracht werden sollte. Die Rückzahlungssicherheit sollte an erster Stelle stehen, um nicht das gesamte Projekt und die eigene finanzielle Situation zu gefährden. Hilfe zum Hauskauf und der Finanzierung kann der Interessent kostenlos bei unabhängigen Baufinanzierern erhalten.

Ein Tilgungsdarlehen (auch als Abzahlungsdarlehen bezeichnet) ist gekennzeichnet durch immer gleiche Tilgungszahlungen. Die Tilgungsrate ist über die vereinbarte Laufzeit unveränderlich, wobei die Zinszahlungen davon unabhängig geleistet werden müssen. Da diese sich jedoch in Abhängigkeit von der jeweiligen Restschuld verändern, entstehen so insbesondere zu Beginn sehr hohe Zahlungsverpflichtungen. Der Vorteil dabei ist, dass das Darlehen sehr viel rascher als bei einem herkömmlichen Annuitätendarlehen getilgt wird. Grundsätzlich sind Tilgungs- und Zinszahlungen als separate Raten zu entrichten, oft auch mit unterschiedlichen Intervallen (z.B. monatlich, quartalsweise etc.). Die Funktionsweise wird durch folgendes Beispiel verdeutlicht:

Darlehenssumme: 80.000 Euro
Zinssatz: 5,0% p.a. nominal
Laufzeit: 8 Jahre, es soll keine Restschuld bleiben

Dies bedeutet, dass per anno 10.000 Euro Tilgungsleistungen erbracht werden müssen, also bei z.B. monatlicher Zahlung eine Tilgungsrate von 833,33 Euro. Hinzu kommen Zinszahlungen, die sich bei diesem Beispiel auf insgesamt 16.166 Euro summieren, wobei allein im ersten Jahr ca. 3.770 Euro Zinszahlungen aufgebracht werden müssen. In diesem Tilgungsdarlehen Beispiel beträgt der Effektivzinssatz 5,12% p.a., es werden jedoch keinerlei Bearbeitungs- oder Bereitstellungsgebühren berücksichtigt. Diese fallen in der Praxis jedoch an. Das Tilgungsdarlehen ist somit insbesondere für Personen geeignet, die vor allem die am Beginn anfallenden hohen Leistungsraten schultern können.

Es besteht die Möglichkeit, eine anfängliche tilgungsfreie Zeit anzugeben, um die persönliche Situation auf die kommenden zahlungsintensiven Jahre abzustimmen – dies kann z.B. ideal sein, wenn zu Beginn der Baumaßnahme eine Doppelbelastung aus Mietzahlungen (da das Haus noch nicht bewohnt werden kann) und Darlehensrückzahlung vermieden werden soll. Das Tilgungsdarlehen ist mittlerweile ein recht weit verbreitetes Finanzierungsinstrument, weshalb der Interessent eine breit angelegte Anfrage für einen aussagekräftigen Vergleich anstreben sollte.

Für den Neu-, Um- oder Anbau hat gerade der private Bauherr oft nicht genug eigene finanzielle Mittel (Eigenkapital) und ist deshalb gezwungen, einen Kreditgeber für die notwendige Baufinanzierung zu suchen. Manchmal ist in der Werbung in diesem Zusammenhang von Fremdwährungskrediten die Rede. So ist es durchaus möglich, eine Baufinanzierung in einer fremden Währung (z.B. US-Dollar, Yen oder Schweizer Franken) abzuschließen.

Hierfür gibt es in- wie ausländische Anbieter bzw. Vermittler, die mit besonders günstigen Zinsen und der Aussicht auf eine günstige Wechselkursentwicklung werben. Doch darin liegt auch schon das Problem: Die Wechselkursentwicklung kann sich auch gegenteilig entwickeln. Zudem ist die Mehrzahl der möglichen Anbieter abhängig vom Kapitalmarkt und relativ anfällig gegen entsprechende Negativtendenzen. Damit wird aus der Baufinanzierung eine Spekulation mit ungewissem Ausgang. Natürlich gibt es auch Chancen. Doch sollte grundsätzlich nur eine solche Spekulation betreiben, wer auch finanziell in der Lage ist, mögliche negative Entwicklungen und damit Kapitalverluste durch eine ausreichend hohe Kapitaldecke abzufedern. Außerdem ist es sehr schwierig, auch über ausländische Anbieter entsprechen seriöse Informationen einzuholen.

Gerade in jüngster Vergangenheit stehen immer mehr solcher Anbieter im Fokus der Aufsichtsbehörden. Außerdem wird der Zugang zu solchen Angeboten mehr und mehr reguliert, da oft nicht nachvollzogen werden kann, ob es sich um „schwarze Schafe“ auf dem internationalen Kapitalmarkt handelt oder nicht. Der Schutz – gerade des privaten Kreditnehmers – steht hier im Vordergrund. Wer rechtlich gegen eventuelle Betrüger vorgehen muss, hat meist dann auch noch mit unbekannten Rechtsverhältnissen im Ausland zu kämpfen. Das Ganze lohnt sich für den Privatmann in der Regel also nicht, da das Gesamtrisiko kaum abzuschätzen ist.

Ein Fremwährungsdarlehen kann für spekulative Bauherren eine Alternative sein, die sich durchaus rechnen lassen kann – jedoch sollte nicht alles auf ein Pferd gesetzt werden und die Abwicklung sollte in Deutschland über einem renommierten Anbieter erfolgen!

» Fremdwährungsdarlehen

Die aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt ist eine günstige Gelegenheit, um sich den Traum von einer eigenen Immobilie zu erfüllen. Noch nie waren die Zinsen so günstig wie heute. Doch mit der Wahl der gewünschten Immobilie ist das Unternehmen Eigenheim noch nicht abgeschlossen. Es beginnt nun die komplizierte Suche nach der richtigen Finanzierung. Auf diesen Stress kann locker verzichtet werden, wenn man auf den Baufinanzierungsrechner auf Immokredit24 zurückgreift. Mit Hilfe eines Baufinanzierung Rechners kann man zum einem das günstigste Angebot aus einer Vielzahl von Anbietern finden und zum anderen sofort die entsprechende monatliche Kreditbelastung ausrechnen. Dieses Rechentool ist somit eine wichtige Orientierungshilfe bei der Suche nach der passenden Finanzierung. Bei Bedarf kann selbstverständlich auch eine persönliche Beratung durchgeführt werden.

Der Vorteil dieser Vorgehensweise liegt in der enormen Zeitersparnis. Alle Angaben erfolgen völlig anonym. Es müssen daher keine Bedenken hinsichtlich der persönlichen Daten bestehen. Alle errechneten Angebote sind völlig unverbindlich. Außerdem ist dies eine bequeme Art und Weise, um die rechnerische Belastung, die sich aus Zins- und Tilgungsleistungen zusammensetzt, zu ermitteln. Dabei besteht auch die Möglichkeit die Kreditrate zu verändern und somit festzustellen welche Auswirkungen die Ratenveränderung auf die gesamte Laufzeit des Darlehens hat. Es ist auch nicht erforderlich die Banken im Umkreis abzuklappern, um das günstigste Angebot zu finden. Mit dem Immobilienkreditrechner ist ein bundesweiter Vergleich möglich. Im Internet sind auch weitere Online-Rechner zu finden, die viele nützliche Daten ermitteln. So gibt es Rechner, die die Höhe der Nebenkosten in Abhängigkeit vom Kaufpreis ermitteln. Des Weiteren lässt sich auch die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung berechnen für ein zu einem bestimmten Zeitpunkt abzulösendes Darlehen.

Wird ein lang- oder mittelfristiges Darlehen (insbesondere ein Immobiliendarlehen) oberhalb bestehender Sondertilgungsvereinbarungen vorzeitig zurückgeführt, so wird die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Die Bank erleidet durch die verfrühte Rückzahlung nämlich einen Verlust der vertraglich gesicherten Zinserwartungen. Die monetären Schäden werden dabei unterteilt in zwei Kategorien:

a) Der sog. „Refinanzierungsschaden“ ist der Schaden, welcher der Bank durch eine ggf. verschlechtere Zinssituation entsteht, da der Darlehensbetrag vor Zuteilung bereits refinanziert wurde.

b) Der sog. „Margenschaden“ ist der Schaden, welcher der Bank durch die veränderte (nicht geplante) Gewinnsituation entsteht, da die Überschussrechnung der erhaltenen und geliehenen Zinsdifferenzen nun nicht mehr aufgeht.

Da es unterschiedliche Berechnungsmethoden und individuelle Vertragsmerkmale zu berücksichtigen gilt, kann die Höhe der verlangten Vorfälligkeitsentschädigung vom Kreditnehmer oft kaum nachvollzogen werden. Vor der Rückzahlung sollte deshalb sowohl mit der Bank als auch mit einem unabhängigen Berater geprüft werden, welche Nachteile resp. Kosten im Detail auf den Darlehensnehmer zukommen und ob diese berechtigt sind. Ggf. kann mit dem Kreditinstitut auch verhandelt werden, denn oft zeigen diese mehr Entgegenkommen, wenn ein Anschlussprodukt etc. abgeschlossen wird. Grundsätzlich ist bei jedem Vertrag im Falle der vorzeitigen Ablösung eine individuelle Lösung möglich, jedoch werden die Kreditinstitute ohne weiteres „Zutun“ seitens des Kreditnehmers in der Regel gem. Vertragsbestimmungen und internen Kalkulationsrichtlinien abrechnen. Dies ist jedoch meist für den Kunden eher nachteilig und sollte deshalb vermieden werden. Hilfe bieten übrigens auch die Verbraucherzentralen an.

Weiter Informationen

» Vorfälligkeitsentschädigung
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(München, 2. Dezember 2010) Für den Eigenkapitaleinsatz bei der Baufinanzierung sind starre Regeln noch immer weit verbreitet. So lautet eine dieser gerne zitierten Faustregeln, dass mindestens ein Drittel des Immobilienkaufpreises als Eigenkapital vorliegen müsse. Die Realität aber sieht ganz anders aus: Immobilienkäufer wählen den Eigenkapitaleinsatz für ihre Finanzierung ihren Bedürfnissen entsprechend sehr individuell, ein breites und flexibles Bankenangebot macht dies auch möglich. Die aktuelle Immobilienbarometer-Umfrage von ImmobilienScout24 und Interhyp zeigt: 38 Prozent der Käufer planen 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises aus eigener Tasche beizusteuern. Ein Viertel der Befragten (27 Prozent) möchte sogar mehr als 40 Prozent des Immobilienkaufpreises in die Finanzierung investieren während hingegen gut ein Zehntel der Deutschen (11,7 Prozent) die Kaufnebenkosten mit Erspartem begleichen wird.

“Bei der Frage nach der richtigen Eigenkapitalhöhe gibt es keinen Königsweg, die Antwort darauf ist so individuell wie jedes Bauvorhaben selbst”, erklärt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG und fügt hinzu: “Neben den verfügbaren Eigenmitteln spielen bei den Überlegungen das Zinsniveau und alternative Anlagemöglichkeiten eine große Rolle.”

Darum lohnt sich hoher Eigenkapitaleinsatz

Für einen möglichst hohen Eigenkapitaleinsatz spricht folgende Logik: Je mehr eigene Mittel in die Finanzierung eingebracht werden, desto weniger Darlehen braucht der Haus- oder Wohnungskäufer. Und je weniger Fremdkapital von der Bank benötigt wird, desto günstiger der zu zahlende Zins. Hinzukommt, dass es von den Banken in Zeiten wie diesen nur eine geringe Guthabenverzinsung für das Ersparte gibt. “Angesichts der niedrigen Tagesgeldzinsen ist es unrentabel vorhandene Ersparnisse liegen zu lassen”, meint Haselsteiner.

Darum geht es auch mit wenig Eigenkapitaleinsatz

Die geringen Guthaben- und Baugeldzinsen sind aber gleichzeitig auch ein Grund dafür eine Immobilie zu kaufen, auch wenn nur wenig Eigenmittel vorhanden sind. “Muss ein Darlehensnehmer erst noch Eigenkapital aufbauen, wird dies meist Jahrzehnte dauern – und niemand weiß, ob dann noch die Immobilienpreise und Baugeldkonditionen auf ähnlich attraktivem Niveau liegen wie heute”, gibt Haselsteiner zu bedenken. Daher rät er Immobilieninteressenten auf lange Ansparphasen über Bausparprodukte mit Niedrigverzinsung zu verzichten und direkt als Käufer aufzutreten – solides und ausreichend hohes Einkommen vorausgesetzt. Zudem empfiehlt er: “Um anfallende Nebenkosten wie Makler, Steuer und Notar aus der eigenen Tasche tragen zu können, sollten 10 Prozent des Kaufpreises vorhanden sein.”

Wer eine Familie hat, ist beim Thema Baufinanzierung vor allem auf Sicherheit bedacht. Hier spielen die Baufinanzierung Konditionen eine wichtige Rolle, denn davon hängt die monatliche Belastung der Familie ab. Eine besonders große Flexibilität wird bei einer klassischen Baufinanzierung für eine Familie, bei der das Einkommen hauptsächlich aus einem Fix-Gehalt besteht, nicht erforderlich sein. Das Gehalt weist i.d.R. keine großen Schwankungen auf.

Es geht also darum die Baufinanzierung langfristig planbar und tragbar zu machen. Gerade in Zeiten der niedrigen Zinsen sollten deshalb langjährige Zinsbindungen eingegangen werden. Zinsbindungen zwischen fünfzehn und zwanzig Jahren sind durchaus sinnvoll, und machen sich später bei Zinssteigerungen bezahlt. Natürlich sind die Konditionen für zehnjährige oder noch kürzere Zinsfestbindungen günstiger und für Zinsbindungen zwischen fünfzehn und zwanzig Jahren sind um 0,75% bis 1,25% teuerer. Jedoch machen sich solche Aufschläge bezahlt, wenn die normalen Baufinanzierungskonditionen beispielsweise bei 5,50% stehen.

Solch lange Zinsbindungen erbringen die notwendige Planungssicherheit bei einer Immobilienfinanzierung. Gerade bei niedrigen Bauzinsen sollte aber die Tilgung relativ hoch ausfallen. Mindestens zwei Prozent werden empfohlen, besser drei bis vier Prozent, um die Finanzierung noch vor dem Renteneintrittsalter abzutragen. Dies ist deswegen erforderlich, weil mit Rentenbezug meistens deutlich weniger Einkommen zur Verfügung steht und Einschränkungen wegen Kreditraten deutlich höher ausfallen würden. Die niedrigen Baufinanzierungskonditionen sollten daher strategisch richtig genutzt werden. Diverse Umbau- oder Modernisierungsmaßnahmen, die bisher nicht zum Zuge kamen, sollten rasch durchgeführt werden. Gerade Familien mit geringem Einkommen, aber mit Wohneigentum, sollten die Chance nutzen und bei niedrigen Baufinanzierung Konditionen die erforderlichen Maßnahmen zinsgünstig finanzieren.

Bei der Überlegung sich eine Immobilie anzuschaffen, müssen einige Dinge beachtet werden um nicht später vor unlösbaren Problemen oder finanziellen Engpässen kapitulieren zu müssen. Es ist von großer Bedeutung, sich die Finanzierung genauestens durchzurechnen (mit allen eventuell zusätzlich entstehenden Kosten) und evtl. Risiken vorher mit einzuplanen. Allein die Frage welche Nebenkosten bei einem Immobilienkauf entstehen können, lassen einen Laien oft schon die Schultern zucken.

Genauso wichtig: Worauf kommt es eigentlich an, wenn man die Finanzierungsangebote verschiedener Anbieter miteinander vergleichen möchte? Dies ist bei Weitem nicht so einfach wie z.B. Sparzinsen oder Dispokreditzinsen von verschiedenen Banken zu vergleichen. Auch kann man je nach persönlicher Situation die Verträge durchaus individuell angepasst mit dem Finanzierungsgeber abschließen, Stichworte sind z.B. flexibel gestaltbare Tilgungssätze oder zu erwartende Einmalzahlung von einer Lebensversicherung u.ä. Vor einem weiteren Schritt bzw. der Anfrage bei einem Kreditinstitut oder Makler sollte man sich daher genauestens informieren auf was man bei der Berechnung der Darlehenssumme, der Eckdaten (wie Tilgungssatz oder Zinsbindungsfrist) und der individuellen Zusätze (wie beispielsweise Sondertilgungsvereinbarungen) zu achten hat und in welchem Umfang diese angepasst bzw. flexibel gestaltet werden können.

Ideal für derartige und weiterführende Informationen sind unsere Tipps zur Baufinanzierung auf mehreren Seiten:

» Baufinanzierung Tipps 1 / 4
» Baufinanzierung Tipps 2 / 4
» Baufinanzierung Tipps 3 / 4
» Baufinanzierung Tipps 4 / 4

» Kündbares Festzinsdarlehen / Festzins-Konditionen
» Variables Darlehen / Variable Konditionen

Hier werde die Antworten auf die wichtigsten Fragen klar verständlich beantwortet. Alle Themenbereiche rund ums Bauen, Kaufen und Sanieren werden sachlich und unabhängig behandelt. Wer für seine Immobilienfinanzierung Tipps sucht, einen schnellen Kostenrechner z.B. für die Nebenkosten benötigt oder sich Vergleichsangebote machen lassen möchte, ist hier genau richtig. Gut gemeinter Rat: Die Tipps zur Baufinanzierung geben einen Einblick in die wichtigsten Bereiche – daher dort unbedingt einmal reinschauen!

In der aktuellen Tiefzinsphase überlegen sich viele Bauherren wie sie sich das aktuelle Zinsniveau sichern können. Dabei würde eine Darlehensneuaufnahme zwecks Ablösung des bestehenden Darlehens viele Kosten verursachen, falls das alte Darlehen sich noch in der Festzinsschreibung befindet. Die meisten überlegen daher erst gar nicht weiter.  Aber es bestehen durchaus Möglichkeiten sich die niedrigen Zinsen langfristig zu sichern.

Dies kommt vor allem für die Bauherren in Frage, deren Zinsbindung in ca. 5-6 Jahren ausläuft. Die Lösung heißt Forward-Darlehen. Dabei wird ein Darlehensvertrag quasi für die Zukunft geschlossen. Die Auszahlung eines Forward- Darlehens erfolgt erst in der Zukunft. Somit bietet sich die Möglichkeit ein Forward-Darlehen mit der Auszahlung in beispielsweise drei Jahren abzuschließen. Die Aufschläge bei Forward-Darlehen sind beim derzeitigen Tiefzinsniveau akzeptabel. Man liegt zwar klar über 4,00 %, aber deutlich unter 5,00%. Damit lassen sich in drei Jahren Finanzierungen ablösen, die zu seiner Zeit mit mehr als 5,00% abgeschlossen wurden. Da die Ablösung erst zum Zeitpunkt der Auszahlung des Forward-Darlehens erfolgt, beträgt die Restlaufzeit der Zinsbindung ca. drei Jahre.

Bis in drei Jahren sind die Marktzinsen wieder gestiegen (mit dem Konjunkturaufschwung) – dies bedeutet, dass die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung, die die abzulösende Bank verlangen wird, deutlich geringer ausfällt, als wenn man das Darlehen aktuell ablösen würde. Man sichert sich also mit einem Forward-Darlehen bzw. Anschlussfinanzierung die aktuellen niedrigen Zinsen und profitiert von dem künftigen Zinsanstieg in Verbindung mit einer Laufzeitverkürzung bei der Festzinsbindung. Im Zuge eines vorgezogenen Baufinanzierung Vergleiches sollte die oben beschriebene Variante intensiv überprüft werden. Der Anstieg der Marktzinsen lässt sicher nicht lange auf sich warten.