Eine entsprechende Entwicklung ist zu erwarten. Was bedeutet dies für die Immobilienfinanzierung? Die gute Nachricht ist, dass die niedrigen Zinsen eine Finanzierung zunächst augenscheinlich günstig machen, weil die Banken attraktive Zinskonditionen stellen können. Doch es gibt auch eine Kehrseite: Die Unsicherheiten führen zu einer Flucht in Substanzwerte, was im Zusammenspiel mit immer teureren Preisen für Energie-, Benzin- und Materialkosten zu merklich höheren Immobilienpreisen führt. Auch sind die Banken mittlerweile vorsichtiger bei der Kreditvergabe geworden. Die Mieten steigen nicht im gleichen Verhältnis wie die Reallöhne, was zu einer Kostenspirale führt, die vielen Menschen nicht klar ist: Die Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen steigt und führt damit auch ohne Leitzinserhöhungen zu teureren Krediten.

Dr. Klein & Co. AG hat maßgeblich zum Wachstum des Geschäftsbereichs Privatkunden im Hypoport-Konzern beigetragen. Im Segment der Finanzierungen weist der Geschäftsbereich für 2011 ein Transaktionsvolumen von rund 3,86 Mrd. Euro aus, was einer Steigerung von 24 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht (2010: 3,10 Mrd. Euro). Mit einem Plus von 88 Prozent auf aktuell 27,5 Mio. Euro wuchs das Transaktionsvolumen über alle Versicherungsprodukte noch stärker (2010: 14,6 Mio. Euro). Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher der Dr. Klein & Co. AG kommentiert: „Immobilienprodukte zählen seit 1954 zur Kernkompetenz unseres Unternehmens. Die aktuellen Zahlen zeigen, dass sich dies zu Zeiten des Immobilienbooms in Deutschland auszahlt. Aber auch abseits der momentanen Einflüsse bestätigt das Modell der ganzheitlichen Beratung, dass Eigenheimbesitzer heute vermehrt eine Gesamtberatung zur Finanzierung, Vorsorge und Absicherung wünschen.“

Wer an Finanzierungsprodukte für Immobilien denkt, denkt an Dr. Klein

Die Marke Dr. Klein positionierte sich im vergangenen Jahr noch stärker im Bereich der Immobilienprodukte. Deutlich erkennbar ist dies auf Konzernebene an der Steigerung im Transaktionsvolumen von 3,46 Mrd. Euro (2010: 2,73 Mrd. Euro). Noch stärker verdeutlicht das Wachstum im Bereich der Bausparprodukte die Verankerung bei Immobilienprodukten: Das Transaktionsvolumen für Bausparen erhöhte sich in 2011 auf 73,1 Mio. Euro (2010: 36 Mio. Euro). Das entspricht einem Wachstum von 103 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Kredite für kleinere Anschaffungen fragten die Deutschen in 2011 generell weniger nach. Analog dazu entwickelte sich das Transaktionsvolumen für Ratenkredite mit 319,8 Mio. Euro (2010: 339,2 Mio. Euro leicht rückläufig.

Wer eine unabhängige Lösung für seine Versicherungen braucht, geht zu Dr. Klein

Durch die Optimierung der Versicherungsportfolien vieler Kunden trug Dr. Klein zu einem starken Wachstum über alle Versicherungsprodukte hinweg bei. Das Transaktionsvolumen im Bereich der Krankenversicherungen hat mit einem konzernweiten Plus von 103 Prozent auf aktuell 14,1 Mio. Euro (2010: 6,9 Mio. Euro) zugelegt. Lebensversicherungen und Geldanlagen verzeichneten einen Zuwachs im Abschlussvolumen von 77 Prozent auf 11,5 Mio. Euro (2010: 6,5 Mio. Euro). Der kleinste Produktbereich, die Sachversicherungen weisen mit rund 1,9 Mio. Euro gegenüber dem Vorjahr (2010: 1,2 Mio. Euro) ebenfalls ein deutliches Wachstum von rund 59 Prozent aus.

Für Eigenheimbesitzer reduziert die ganzheitliche Beratung Kosten und erhöht die Sicherheit

Auch im Bereich der Versicherungen rund um die Immobilie hat sich Dr. Klein in 2011 somit deutlich positioniert. Hierbei handelt es sich aber nicht nur um Sachversicherungen, die direkt mit der Immobilie in Zusammenhang stehen. Vielmehr verweist der Immobilienexperte Dr. Klein im Rahmen der Konzeptberatung auch auf die Bedeutung einer soliden Absicherung gegen Krankheit oder Berufsunfähigkeit hin. „Eigenheimbesitzer können sowohl im Finanzierungs- als auch im Versicherungsbereich von einer fundierten Beratung nicht nur Sicherheit gewinnen, sondern oft auch Kosten einsparen“, sagt Gawarecki und verweist damit auf die bei Dr. Klein praktizierte  Konzeptberatung. Im Zentrum dieser Beratung steht die Kundensituation und nicht das Produkt. Auf die Kundensituation abgestimmt, werden alle Produkte der Finanzierung, Absicherung und Vorsorge harmonisiert und optimiert. Gerade bei Kunden, die Immobilien besitzen oder diese erwerben möchten, ist die Konzeptberatung sinnvoll. Oft können durch eine Vereinheitlichung der Versicherungsverträge Kosten eingespart werden, die zur Tilgung von Finanzierungsprodukten verwendet werden können.

Seit Ende 2011 / Anfang 2012 gelten einige Neuregelungen bezüglich den Förderungsbedingungen – so wurde beispielsweise das Programm „Wohnraum Modernisieren (141)“ eingestellt, die Maximalbeträge für verschiedene Förderdarlehen geändert oder auch Ratenzahlungsintervalle (von bisher vierteljährlich auf nun monatlich) geändert. Das aktuelle Programm inklusive alle Voraussetzungen und Möglichkeiten kann jederzeit bei der KfW eingesehen oder bei der Hausbank erfragt werden. Gefördert werden vor allem energieeffiziente Sanierungen und Baumaßnahmen, altersgerechte Gestaltungen und ganz generell privates Wohneigentum.

Die Errichtung von sog. KfW-Effizienzhäusern wird besonders attraktiv gefördert: Hier kann der Bauherr je nach Effizienzgrad (z.B. 115%, 100%, 85%, 70%, 55% oder besser) Zuschüsse oder vergünstigte Baudarlehen bis 75.000 Euro Maximalbetrag und mit Tilgungsbonus beantragen. Wichtig ist neben der eigenen Information auch die fachliche Beratung durch einen professionellen Immobilienberater: Oft kann durch wenige Änderungen in der Projektplanung ein höherer Zuschuss erreicht werden – das rechnet sich bei der Planung des Gesamtfinanzierungsaufwandes!

» Überblick der KfW-Programme auf Immokredit24

Langfristige Konditionen wie Hypothekenzinsen entstehen durch Angebot und Nachfrage am Anleihemarkt. Als Orientierungsgröße für Entstehung und Verlauf der Baugeldzinsen eignet sich daher die Renditeentwicklung von deutschen Staatsanleihen und Pfandbriefsätzen wie die DGZF-Pfandbriefkurve. Um auf eine effektive Topkondition zu kommen, sind zum DGZF-Satz je nach Bank ab 0,30 Prozentpunkte Marge dazu zu rechnen.

“Der Großteil der Interhyp-Bankpartner passt seine Konditionen täglich an. Damit haben Immobilienkäufer Gelegenheit unmittelbar von den jüngsten Marktentwicklungen zu profitieren und ihr Eigenheim zum absoluten Tiefpreis zu finanzieren. Seit Anfang dieser Woche sind Immobilienkredite mit zehnjähriger Sollzinsbindung für sogar unter 3,0 Prozent effektiv erhältlich – das ist so günstig wie noch nie”, gibt Papo zu bedenken. Aber auch für Kapitalanleger ist die jetzige Situation ideal: Die niedrigen Zinsen wirken sich positiv auf die Finanzierungsbedingungen und dementsprechend auf die langfristig erzielbare Rendite aus.

Papos Empfehlung für Immobilienkäufer und Eigenheimbesitzer mit baldigem Finanzierungsbedarf lautet: “Angesichts vielerorts steigender Immobilienpreise sollten Interessenten mit Kaufwunsch nicht länger warten, sondern aktiv werden. Dabei gilt es, diesehr niedrigen Zinsen für einen möglichst langen Zeitraum zu sichern und so doppelt zu profitieren: Von einer geringen Darlehensrate bei gleichzeitig hoher Kalkulationssicherheit.”

Über die Webseite www.1822direkt.com/baufinanzierung können Interessierte eine individuelle Finanzierungsanfrage stellen oder sich vorab über den Baufinanzierungsrechner Informationen zum Zinssatz (Zins-Check), zu Sparbeträgen (Miet-/Kaufrechner) sowie einen Richtwert zum maximalen Kaufpreis zu den eingegebenen Eckdaten (Budgetrechner) anzeigen lassen. Sobald eine Online-Anfrage bei der 1822direkt eingeht, setzt sich ein Kundenberater telefonisch mit dem Interessenten in Verbindung. In einem Beratungsgespräch werden gemeinsam die Grundlagen und Eckdaten des Finanzierungsvorhabens im Detail ermittelt. Ein persönlicher Finanzierungsvorschlag wird dem Interessenten innerhalb von 30 Minuten unterbreitet. Wird das Angebot angenommen, begleitet der Berater den Kunden anschließend durch den gesamten Prozess der Finanzierung bis zur Unterschrift.

Die Verstärkung des Immobilien- und Baufinanzierungsteams stimmt Alexander Naumann, Bereichsleiter Vertrieb bei der 1822direkt, optimistisch für das Geschäftsjahr 2012: „Neben unseren etablierten Geschäftsfeldern, wie etwa dem Giro-, Tagesgeld- oder Depotkonto, setzen wir unseren erfolgreichen Trend auch im Bereich der Bau- und Immobilienfinanzierung fort. Mit klar strukturierten, übersichtlichen Beratungsprogrammen wollen wir künftig noch mehr Menschen auf ihrem Weg in die eigenen vier Wände begleiten.“

Mehr Informationen zur Baufinanzierung über die 1822direkt finden Sie unter: www.1822direkt.com/baufinanzierung

Über die 1822direkt
Die 1822direkt wurde 1996 als 100%ige Tochtergesellschaft der Frankfurter Sparkasse gegründet, in deren Namen und Auftrag sie handelt. Als Vertriebsgesellschaft der Frankfurter Sparkasse vermittelt sie Bankprodukte an Privatkunden über das Internet oder per Telefon. Das Produktportfolio umfasst neben Tagesgeld-, Giro- und Depotkonten auch Festgeld- sowie unterschiedliche Wertpapieranlagen. Außerdem vermittelt die 1822direkt Ratenkredite, Baufinanzierungen und individuelle Versicherungsangebote für ihre Kunden. Detaillierte Informationen finden Sie unter www.1822direkt.com.

IMMOBILIENMARKT - Angebotsmangel, steigende Preise und Steuern

In Zeiten geringer Guthabenverzinsung, hoher Inflation und volatiler Aktienmärkte haben viele Deutsche auf die als sicher geltende Immobilie gesetzt. So war das Jahr 2011 von einer starken Immobiliennachfrage geprägt, die vor allem in Ballungszentren zu steigenden Preisen geführt hat: Laut Marktbericht des Immobilienverbands Deutschland (IVD) wurden beispielweise bei Bestandswohnungen in München Preissteigerungen von 9,7 Prozent seit dem Frühjahr erreicht. Auch in anderen Großstädten wie Berlin oder Hamburg ist der Markt stellenweise wie leergekauft, entsprechend ähnliche Preisentwicklungen sind dort zu sehen.

In solch umkämpften Immobilienmärkten ist es wichtiger denn je, schnell und verbindlich einen Kauf zusagen zu können. Interhyp hat auf diesen veränderten Markt reagiert und bietet seit 2011 einen neuen Service an, die VorausBeratung: Kaufinteressenten klären mit ihrem Interhyp-Berater bereits ohne konkretes Objekt ihren Finanzierungsbedarf, um mit einem fertigen Finanzierungskonzept in der Tasche ihre Chance auf den Zuschlag für ihre Wunschimmobilie zu erhöhen.

Neben dem vielerorts ausgeprägten Angebotsmangel an Immobilien wird zudem in 2012 auch deren Erwerb in einigen Bundesländern teurer: Die Grunderwerbsteuer steigt auf fünf Prozent in Schleswig-Holstein (ab Januar), Rheinland-Pfalz und Sachsen-Anhalt (voraussichtlich zum 1. März), Berlin (zum 1. April), und Mecklenburg-Vorpommern (voraussichtlich Mitte 2012).

Interhyp rät: Wer die Möglichkeit hat, sein Kaufvorhaben noch vor den geplanten Erhöhungen unter Dach und Fach zu bringen, sollte sich beeilen. Immobilienkäufer, die vor der Steueranhebung den Kaufvertrag unterschreiben, zahlen den bisherigen Satz – und können so leicht mehrere Tausend Euro sparen.

BAUGELD – Auch 2012: niedrige Zinsen langfristig sichern

Robert Haselsteiner, Zinsexperte der Interhyp AG, analysiert das vergangene Jahr und gibt einen Ausblick auf 2012: “In 2011 haben Baugeldkunden in Deutschland massiv von der Schuldenkrise im Euroland profitiert und Vorteile aus der Tatsache ziehen können, dass deutsche Bundesanleihen von internationalen Investoren als letzter Hort der Sicherheit innerhalb des Euroraumes gesehen wurden. Nicht nur die Flucht aus den Staatsanleihen von Krisenländern wie Griechenland, Portugal oder Spanien, sondern auch Verkäufe von italienischen und französischen Staatstiteln haben die Zinsen in diesen Ländern auf Niveaus steigen lassen, die wir seit 1994 nicht mehr gesehen hatten.

Falls also die Schleusen der Europäischen Zentralbank (EZB) in den nächsten Monaten geöffnet werden, sollte das zu fallenden Zinsen in den Krisenländern führen, während die Zinsen für längere Bundesanleihen vorerst deutlich steigen könnten, da viele Investoren ihre spekulativen Positionen ‚Short Krisenländer – long Bundesanleihen‘ schließen und die Belastungen für Deutschland über Transferleistungen in den folgenden Jahren drastisch zunehmen würden. Das könnte in Deutschland auch zu einem deutlichen Anstieg der Baugeldkonditionen in den ersten Monaten von 2012 führen.

Mittelfristig gehen wir aber davon aus, dass die EZB alles daran setzen wird, die Zinsen in Euroland sehr tief zu halten, um den Effekt der kontrollierten Inflationierung zu erreichen. Das sollte im Verlauf von 2012 auch deutschen Hypothekenkunden wieder zugutekommen.”

Das Gebot der Stunde heißt aber auf jeden Fall: Die aktuell historisch tiefen Zinsen sichern und möglichst langfristig festschreiben. Damit wird die Immobilieninvestition mit Kalkulationssicherheit versehen und zukünftige Unwägbarkeiten an den Kapitalmärkten können ohne Stress für die Finanzierung des eigenen Heimes beobachtet werden. Interhyp rät zudem, neben möglichst langen Zinsfestschreibungen von 15 Jahren oder mehr eine anfängliche Tilgungshöhe von mindestens zwei Prozent zu vereinbaren. So nutzen Immobilienkäufer die niedrigen Zinsen für eine schnelle Entschuldung.

Kann dies zweifelsfrei dokumentiert werden (z.B. durch Vorlage der letzten 3 Jahresabschlüsse) und ist ein einleuchtendes, nachhaltiges Geschäftsmodell zu erkennen, wird die Bank eher zu einem positiven und gut konditionierten Angebot neigen. Liegt ein Angebot vor, sollte geprüft werden, ob die zukünftige monatliche Belastung auch ohne Probleme geschultert werden kann und genügend „Sicherheitsreserve“ für Umsatzrückgänge oder unvorhergesehene Ausgaben verbleibt. Zusätzlich sollten möglichst flexible Sondertilgungsmöglichkeiten vereinbart werden, damit – bei guter Einkommensentwicklung – eine möglichst schnelle Entschuldung erreicht wird. Die aktuelle Zinssituation am Immobilienmarkt legt die Aufnahme einer Finanzierung baldmöglichst nahe – diese sollte jedoch wirtschaftlich auch vertretbar und mit einem nicht zu hohen Risiko behaftet sein. Eine sehr genaue Einschätzung der Situation kann vor der Anfrage an eine Bank auch schon z.B. durch einen professionellen Finanzberater geprüft werden.

Der beste Partner für Selbständige …

… ist eindeutig ein unabhängiger Finanzmakler, der auf die Angebote verschiedener Banken, Sparkassen, Bausparkassen und Versicherungen zurückgreifen kann. Er kann nicht nur die günstigsten Immobilienkredit Konditionen ermitteln, sondern den Besten Anbieter für Ihr Projekt ermitteln. Dadurch erhöhen sich die Chancen einer positiven Zusage und Sie ersparen sich viele mühsame Wege.

Neben der Schaffung einer gesunden Eigenkapitalbasis und einem möglichst sicheren, ausreichenden Einkommen sollte daher vor Kreditaufnahme auch eruiert werden, woher das Geld kommen soll. Die sicherlich günstigste Möglichkeit ist eine Förderung (z.B. über die staatliche KfW-Bank) zu beantragen. Daneben kann auch eine Anfrage an den Arbeitgeber gestartet werden: Viele – insbesondere große – Firmen offerieren ihren Mitarbeiten günstige Darlehen, um Bindung und Motivation zu erhöhen. Das Darlehen über ein Kreditinstitut muss dann noch fehlende Fremdmittel abdecken. Oft werden Bausparverträge zur Erzielung günstiger Darlehenskonditionen abgeschlossen, welche allerdings eine relativ lange Ansparphase erfordern. Wer das Kapital zeitnah benötigt, kommt dann um ein Bankdarlehen oder ein Bausparsofortdarlehen nicht herum.

Doch nicht für jeden sind die weit weniger als die Annuitätendarlehen beworbenen Ratentilgungsdarlehen zu empfehlen: Der Nachteil liegt insbesondere darin, dass besonders am Anfang eine relativ hohe regelmäßige Belastung auftritt, da die Tilgungsrate und die zu Beginn noch hohen Zinsbelastungen getragen werden müssen. Ferner bieten weniger Kreditinstitute überhaupt entsprechend passende Varianten an, da sich mit diesem Modell weniger Zinsmargen erzielen lassen als mit dem klassischen Annuitätendarlehen.

Geeignet sind die Ratentilgungsdarlehen daher besonders für einkommensstarke Kreditnehmer, die ggf. zusätzlich über genügend freies Kapital verfügen, um unvorhergesehene Ereignisse notfalls aus eigenen Mitteln abdecken zu können. Wenn sichergestellt ist, dass die monatlichen Leistungen für die Rückführung des Darlehens und die meist separat zu zahlenden Zinsen immer problemlos abgedeckt sind, können entsprechende Darlehensnehmer gerade aktuell extrem günstige Immobiliendarlehen erlangen. Eine ausführliche Vorabinformation indes sollte unbedingt z.B. bei einem unabhängigen Finanzberater in Anspruch genommen werden, der die Hausfinanzierung auf Ihre persönlichen Möglichkeiten und Bedürfnisse abstimmt.

Durch die zunehmende Inflation wird der Anreiz zum Erwerb von Sachwerten wie Immobilien über alle Maßen hinaus erhöht. Die genaue Entstehung erfolgt dabei schleichend und ist nur schwer prognostizierbar. Aktuell stellt sich die Frage, ob eine solche Entwicklung auch in Deutschland möglich ist, da die Anfänge der beschriebenen Geldpolitik – hervorgerufen durch die Euro-Krise – bereits sichtbar sind. Beruhigend wirken hierzulande die jedoch die im Vergleich recht konservativen Finanzierungsmöglichkeiten und der geringe Fremdkapitalanteil.

Bisher hat dies – sogar im Vergleich mit europäischen Nachbarländern – zu einer relativ starken Widerstandsfähigkeit gegen spekulative Preisaufblähungen geführt. Sollten sich jedoch die Auswirkungen der Schuldenkrise weiterhin verstärken, wird es auch in Deutschland zu nicht vorhersehbaren Entwicklungen am Sachwertemarkt kommen. Politik und Wirtschaft sind gefordert, beruhigend auf die Märkte einzuwirken, um den auf eine Blase folgenden großen Verfall um jeden Preis zu verhindern.