Die deutschen Großstädte haben schon seit Längerem ein Problem mit hohen Immobilienpreisen. So ist es für „Otto Normalverbraucher“ kaum möglich, die Mieten oder Kaufpreise für Wohnraum in Großstädten zu bezahlen. Eine kürzlich von der IG Bau und dem Deutschen Mieterbund in Auftrag gegebene Studie belegt, dass die Preise sich auch weiterhin in einem Aufwärtstrend befinden und dadurch Normalverdiener weiter auf dem Rückzug sind. Vielmehr bilden sich Wohngebiete aus, die ausschließlich von Besserverdienenden bezogen werden.

Diesem Wohnungsmangel für Nicht-Reiche kann demnach nur entgegengetreten werden, wenn entsprechende Baumaßnahmen für mittlere Einkommensbezieher gefördert werden. Hierzu könnten Mittel aus Bereichen wie der Weiterentwicklung der EnEV (Energieeinsparverordnung) kommen, die schon heute unter vielen Fachleuten als extrem streng gilt. Die Förderprogramme könnten zudem durch die Länder unterstützt und durch stark vereinfachte Verfahren zur Baugenehmigung und zur Planungsabwicklung beschleunigt werden.

Steuerliche Anreize könnten zusätzlich förderlich sein

Die Schaffung von steuerlichen Anreizen und die Erweiterung staatlicher Förderprogramme, z. B. über die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau), könnten ebenfalls zur Stärkung der städtischen Entwicklung in Ballungsgebieten beitragen. Eine Schätzung des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen geht von etwa 250.000 fehlenden Wohnungen in Deutschland aus, was schon jetzt zu einer Abdrängung der schwächeren und mittleren Einkommen in Gebiete führt, die weit außerhalb der Großstädte gelegen sind. Diese Entwicklung führt zu verschärften sozialen Spannungen und zu einem weiteren Auseinanderklaffen der Einkommensschere. Viele Experten sehen die Bundesregierung in der Verantwortung, hier schnellstmöglich und effektiv für Abhilfe zu sorgen. Mittel und Wege freilich müssten entsprechend fein ausgearbeitet werden, doch nicht einmal das ist bisher zu beobachten.

Egal ob Haus, Grundstück oder Eigentumswohnung: Wer auf der Suche nach einer käuflich zu erwerbenden Immobilie ist, stolpert meist über die Maklercourtage (oder auch Maklerprovision genannt). Fragen kommen vor allem deshalb auf, weil deren Höhe und Bezahlung in Deutschland nicht einheitlich geregelt sind.

Wie hoch ist die Maklercourtage?

Sie beträgt je nach Bundesland und Objekt zwischen 3 und 6 % des Kaufpreises – hier gibt es jedoch sogar Unterschiede von Makler zu Makler, sogar wenn diese im gleichen Bundesland aktiv sind. Hinzu kommt die in Deutschland gültige Mehrwertsteuer, z. Zt. also 19 % – brutto beträgt deshalb die Maklercourtage teils bis zu 7,14 % des Kaufpreises. Eine Maklercourtage ist unter bestimmten Umständen (z. B. bei sehr teuren oder schlecht verkäuflichen Objekten) auch verhandelbar.

Wer muss die Maklercourtage bezahlen?

Dies ist je nach Bundesland unterschiedlich geregelt. In Berlin, Bremen oder Hamburg beispielsweise zahlen ausschließlich die Käufer einer Immobilie die Maklercourtage, in anderen Ländern nur der Verkäufer. In den meisten Ländern (wie z. B. Bayern, Saarland, Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein oder Thüringen) jedoch teilen sich Verkäufer und Käufer die Maklercourtage. Der Erwerber und der Verkäufer sollten sich vor der Einschaltung eines Maklers daher genau informieren, wie viel Courtage von wem zu zahlen ist.

Warum einen Makler einschalten?

Um die Zahlung von Maklercourtage zu vermeiden, könnten Verkäufer und Käufer ja auch auf den Makler verzichten. Während dies beim Verkäufer ggf. eine Option ist, ist dies für den Käufer sehr viel schwieriger. Ein Makler hat sehr viel Kontakte und Marktkenntnis, sowie Zugang zu weitreichenden Verkaufskanälen. Der Verkäufer kann versuchen, seine Immobilie durch Zeitungs- und Internetanzeigen zu veräußern, ein Käufer sieht sich ohne die Einschaltung eines Maklers jedoch meist einem sehr viel geringeren Angebot gegenüber – dies erschwert die Auffindung der Wunschimmobilie immens.

Wer eine Baufinanzierung für ein selbstgenutztes Objekt wirtschaftlich erträglicher gestalten möchte, sollte überlegen, ob die herzustellende Immobilie vor dem Selbsteinzug nicht vermietet werden kann. Die Mieteinnahmen müssen zwar versteuert werden, doch können so gut wie alle Kosten im Zusammenhang mit der Immobilie steuerlich abgesetzt werden – was letztendlich die Gesamtkosten der Finanzierung erheblich mindert. Sind dann die größten Posten nach einigen Jahren erledigt, kann die Immobilie zum Eigenbedarf bezogen werden.

Welche Kosten sind steuerlich absetzbar?

Insbesondere die Kosten für die Anschaffung resp. die Zinsen für eine Finanzierung sind als Werbungskosten absetzbar. Bei den Anschaffungskosten muss die aktuelle Finanzgesetzgebung beachtet werden, nach der über 50 Jahre jeweils 2 % abgeschrieben werden dürfen, allerdings nur für das Gebäude und nicht für das Grundstück. Die anfallenden Zinsen der Baufinanzierung sind jedes Jahr je nach angefallenem Aufwand absetzbar. Darüber hinaus sind Kosten z. B. für Modernisierungen, Reparaturen und diverse Nebenkosten im Zusammenhang mit der Vermietung absetzbar. Hierzu zählen auch Versicherungsbeiträge z. B. für die Hausbesitzerhaftpflicht oder für Versicherungen gegen Brand-, Sturm-, Leistungswasser- und Hagelschäden.

Die Eigennutzung der Immobilie

Sind einige Jahre mit der auf diese Weise günstigen Finanzierung vergangen, kann der Vermieter Eigenbedarf anmelden und so selbst in die Immobilie einziehen. Bei evtl. Streitigkeiten mit dem Mieter können z. B. Abstandszahlungen oder Prozesskosten ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden. Ist die Immobilie dann bezogen, müssen keine Mieteinnahmen mehr angegeben werden und die ohnehin geringer werdenden steuerlichen Absetzmöglichkeiten erlöschen. Insgesamt wurde so jedoch eine viel tragfähigere Finanzlösung für eine Baufinanzierung realisiert – vorab sollte sich der Interessent jedoch genauestens über die Möglichkeiten informieren, am besten bei einem Steuerberater.

Was ist eine Photovoltaikanlage?

Eine Photovoltaikanlage ermöglicht die Energieerzeugung durch Ausnutzung von Sonnen- bzw. Lichtenergie. Hierzu werden mittels sog. Solarzellen Teile der von der Sonne abgestrahlten Lichtenergie in elektrische Energie umgewandelt, die dann entweder zur Wärmeerzeugung oder – unabhängig von Stromversorgern – zur Bereitstellung von elektrischer Energie (z. B. für den Betrieb elektrischer Geräte) verwendet werden kann. Unterschieden werden Photovoltaikanlagen u. a. durch die Größe der Solarpanels (je größer die Kollektorfläche, umso mehr Energie kann erzeugt werden) und den Wirkungsgrad (also die Ausbeute der verbauten Solarzellen bzw. die Effektivität der einzelnen Komponenten der Anlage). Nicht nur Firmen, sondern auch viele Privatleute nutzen mittlerweile Photovoltaikanlagen, um unabhängig von Versorgern kostengünstig (ggf. sogar mit staatlicher Förderung) ihre eigene Energie zu erzeugen.

Lohnt es?

Die Energiegewinnung über eine Photovoltaikanlage ist in den allermeisten Fällen lohnenswert. Besonders in hellen Lagen lassen sich nämlich so Strommengen gewinnen, die weit über den Eigenbedarf hinausgehen. Dieser „überschüssige“ Strom kann gemäß der Vergütungsregelungen des EEG (Erneuerbare Energien Gesetz) in das öffentliche Netz eingespeist werden – was bares Geld bringt. Zudem wird die Anschaffung einer Photovoltaikanlage in der Regel staatlich gefördert – insgesamt amortisiert sich die Anlage also nach vergleichsweise kurzer Zeit. So entsteht nicht nur eine Unabhängigkeit von Stromversorgern und deren Tarifen – sondern es wird außerdem eine umweltfreundliche Form der Stromgewinnung geschaffen, da die industriellen Alternativen Kernenergie oder Stromerzeugung über fossile Energieträger umweltpolitisch eher bedenklich bzw. endlich und daher teurer sind.

Wie funktioniert’s?

Um die Vorteile einer Photovoltaikanlage nutzen zu können, sind nur wenige Voraussetzungen zu erfüllen. So sollte sich der Montageort nicht in ständigem Schatten befinden und die (bei Privathaushalten übliche) Montage auf einem Dach mit entsprechender Neigung, Belastbarkeit und Ausrichtung möglich sein. Ist die Anlage montiert, wird mittels der Solarzellen die vom Sonnenlicht ausgehende Lichtleistung in elektrische Leistung umgewandelt. Dabei ist es nicht unbedingt notwendig, dass ständig direktes Sonnenlicht auf die Solarpanels scheint, es genügt schon eine ausreichende Helligkeit. Batteriespeicher können dabei die überschüssig produzierte Energie aus der Photovoltaikanlage aufnehmen und bei Bedarf wieder abrufen. Diese kann u. a. auftreten, wenn der Verbrauch im Haushalt dies erfordert oder um Netzausfälle überbrücken zu können. Kleinere Solaranlagen unterstützen meist nur die Heizungsleistung – in diesen Fällen ist oft ein bivalenter Wasserspeicher installiert, der je nach Bedarf warmes Wasser mit Hilfe der Solaranlage bzw. evtl. notwendiger Heizleistung aufbereitet.

Ist eine Photovoltaikanlage zukunftsorientiert?

Eine Photovoltaikanlage gewinnt Energie aus einer natürlich vorkommenden Ressource (Sonneneinstrahlung). Diese Unabhängigkeit von fossilen Vorkommen (wie z. B. Kohle) und die vergleichsweise gefahrlos herzustellende Stromenergie (z. B. im Vergleich zu Atomkraftwerken) ist Garant für eine zukunftsweisende Technologie. In Deutschland können Photovoltaikanlagen in so gut wie allen Regionen installiert werden und somit für umweltfreundliche und effektive Energieerzeugung sorgen. Die Qualitäten der Solarpanels werden immer weiter verbessert, so dass Wirkungsgrad, Effizienz, Haltbarkeit und Kosten-Nutzen-Verhältnis ebenfalls besser werden. Wird Strom von privaten Haushalten ins öffentliche Netz eingespeist, garantiert der Gesetzgeber derzeit 20 Jahre Einspeisevergütung für den Besitzer – damit kann die Frage nach einer zukunftsorientierten Investition absolut bejaht werden.

Vorteile

Es gibt mehr als einen guten Grund für die Entscheidung, eine Photovoltaikanlage zu installieren. Neben dem wichtigen Aspekt der Umweltentlastung durch Ausweichen auf regenerative Energien, stehen für private wie gewerbliche Interessenten eine mögliche Förderung und die gesetzliche Einspeisevergütung im Vordergrund, die eine schnelle Amortisation der Anlage ermöglichen. Zudem wird beim Betrieb einer Photovoltaikanlage eine Unabhängigkeit gegenüber den Anbietern konventioneller Energietechnik hergestellt – so kann der Interessent der Preisspirale bei der Energiepreisentwicklung die kalte Schulter zeigen. Wird zudem ein Energiesparverhalten eingehalten, profitiert der Besitzer einer Photovoltaikanlage von zusätzlichen Gewinnen aus der erhöhten Einspeisemöglichkeit, welche über mindestens 20 Jahre vom Gesetzgeber garantiert ist. Im Internet gibt es sog. Photovoltaik-Rechner, welche die möglichen Einsparpotentiale nach Eingabe der relevanten Daten errechnen können. So kann sich jeder Interessent ein sehr detailliertes Bild von den Einsparmöglichkeiten durch den Einsatz der Photovoltaiktechnik machen.

» Ratgeber Solarstrom
» Photovoltaikfinanzierung (ohne Eigenkapital)

Niedrige Zinsen für Immobilienkredite können sich bei vielen Kreditnehmern günstig auf die Kreditzinsen und somit auf die gesamte Finanzierung auswirken. Die zusätzliche Nutzung von Förderprogrammen verspricht weitere Vorteile.

Wer sich in diesen Zeiten ein Eigenheim finanzieren möchte, für den kann sich die Finanzierung dank niedriger Zinsen sehr günstig gestalten. Die Zinssätze für einen Baukredit liegen derzeit nicht selten deutlich unter drei Prozent. Allerdings muss dabei beachtet werden, dass Kredite mit derart niedrigen Zinsen nur bei entsprechender Bonität und vorhandenem Eigenkapital vergeben werden. Immobilienkäufer mit wenig Eigenkapital oder geringerem Einkommen müssen in der Regel mit Zinsaufschlägen rechnen. Jedoch lohnt es sich in vielen Fällen dennoch, die derzeitigen Niedrigzinsen zur Immobilienfinanzierung zu nutzen. Zugleich lässt sich der Zinssatz auch durch die Laufzeit beeinflussen. Wer monatlich hohe Beträge zurückzahlen kann, kann mit der Bank sehr günstige Zinssätze aushandeln. Zinsfestschreibungen wirken sich ebenfalls auf den Zinssatz auf und bieten insbesondere Kreditnehmern, die keine hohen monatlichen Raten aufbringen können, mehr Sicherheit bei der Finanzierung. Denn wie sich die Zinsen in 15 oder 20 Jahren entwickeln werden, kann jetzt noch nicht abgeschätzt werden.

Förderprogramme der KfW mit günstigen Zinsen

Besonders lohnenswert ist allerdings nicht nur der Bankkredit, sondern eine Kombination aus Bankkredit und Förderkredit. So können viele Immobilienkäufer einen Förderkredit nutzen, der sich durch sehr günstige Konditionen auszeichnet. Derzeit gibt es von der KfW zum Beispiel ein Programm für energieeffizientes Bauen, bei welchem Kreditnehmer sich einen Zinssatz ab 1,41 Prozent sichern können. Das KfW-Eigentumsprogramm sieht für den Kauf einer vom Eigentümer genutzten Immobilie hingegen einen Zinssatz von derzeit 2,02 Prozent vor. Noch einige weitere Programme stehen Immobilienkäufern zur Auswahl, mit denen sich nicht die gesamte Immobilie, aber zumindest ein Teil günstig finanzieren lässt.  [mehr]

Nur etwas mehr als 40 Prozent der Deutschen leben im Eigenheim. Damit bewohnt der Großteil der Einwohner hierzulande eine Mitwohnung. In vielen anderen Ländern ist das Verhältnis genau umgekehrt.

In Deutschland wird in den letzten Wochen und Monaten häufig von einem Immobilienboom gesprochen. So entscheiden sich immer mehr Menschen dafür, in eine eigene Immobilie zu investieren, sei es zur Selbstnutzung oder zur Altersvorsorge. Allerdings hat dieser Trend noch nichts daran geändert, dass es in Deutschland, im Gegensatz zu vielen anderen Ländern, eher wenige Menschen ins Eigenheim zieht. So sollen in Deutschland noch nicht einmal die Hälfte aller Menschen im Eigenheim leben. In anderen Ländern Europas liegt der Anteil hingegen oftmals bei 60 oder 90 Prozent. Insbesondere in Ländern wie Irland, Spanien, England und Italien sind die Anteile deutlich höher als in Deutschland.

In Deutschland ist die Qualität der Mietwohnungen hoch

Allerdings scheint die geringe Eigentumsquote nichts mit dem Einkommen zu tun zu haben, denn viele Menschen haben durchaus die finanziellen Mittel für ein Eigenheim. Zugleich lässt sich die Eigenheimquote auch nicht mit günstigen Mietpreisen erklären, denn im europäischen Vergleich zählt Deutschland nun einmal nicht zu den günstigen Anbietern von Mietwohnungen. Als Begründung werden hingegen oftmals die gute Qualität der Mietwohnungen und zugleich der hohe Anteil an Sozialwohnungen angeführt. Diese Erklärung lässt sich auch damit belegen, dass die Eigentumsquote in ländlichen Gegenden deutlich höher ist. Dort sind zwar die Grundstücks- und Häuserpreise meist günstiger, aber zugleich gibt es dort auch keine so umfassenden Sozialbauprojekte, wie es in städtischen Regionen der Fall ist.

Lange Zeit wurden lange Zinsbindungen beim Immobilienkredit nicht stark nachgefragt, sodass sich die Angebote bei Banken demzufolge in Grenzen hielten. Jedoch sehen immer mehr Immobilienkäufer den Vorteil der langen Zinsbindung und so haben auch viele Banken nachgezogen und das Angebot erweitert.

Derzeit können Immobilienkäufer sehr niedrige Zinsen zur Baufinanzierung erhalten. Jedoch ist nicht gesagt, wie lange das niedrige Zinsniveau noch anhalten wird, sodass immer mehr Kreditnehmer die Vorteile einer langen Zinsbindung für sich entdecken. Waren früher Zinsbindungen von fünf, zehn oder 15 Jahren eher gefragt, so möchten viele Kreditnehmer sich die Zinsen für eine noch längere Zeit sichern. Zinsbindungen von 20 Jahren waren schon seltener und darüber hinaus war es schwer, ein entsprechendes Angebot zu finden.

Langen Zinsbindungen von 30 oder 40 Jahren sind möglich

In der heutigen Zeit ist das für viele Kreditnehmer kein Hindernis mehr, denn immer mehr Banken bieten mittlerweile auch Immobilienkredite mit Zinsbindungsfristen von deutlich über 20 Jahren an. 30 oder 40 Jahre Zinsbindung sind durchaus möglich. Für viele Immobilienkäufer bedeutet das, dass sie von dem niedrigen Zinsniveau während der gesamten Kreditlaufzeit profitieren können. Auf teure Anschlussfinanzierungen kann somit verzichtet werden. Das gibt Kreditnehmern ein hohes Maß an Planungssicherheit, denn die Kosten für den Kredit und die dadurch resultierende monatliche Belastung können von Anfang an berechnet werden.

Die EZB (Europäische Zentralbank) hat am 2. Mai 2013 nach etwa 9 Monaten wieder einen Zinsschritt vorgenommen:

Der Leitzins wurde um 0,25 Prozent auf nun 0,5 Prozentpunkte gesenkt. Zu diesem Zinssatz können Geschäftsbanken von nun an bei der Zentralbank Geld ausleihen. Die Konditionen für Kapitalanlagen (wie z. B. Sparanlagen oder Festgelder), sowie für Dispo- oder Ratenkredite werden entsprechend nachziehen. Für Sparer ist das eher katastrophal, da nun die Guthabenzinsen auf einem extrem niedrigen Stand sind und bei den meisten Anlagen inflationsbereinigt sogar zu einem Kaufkraftverlust des angelegten Geldes führen. Freuen hingegen können sich Kreditnehmer, denn viele Anbieter geben die Ersparnis zumindest teilweise an die Kunden weiter – dies gilt in der Regel jedoch nur für Neuverträge und für Verträge ohne lange Zinsbindungsvereinbarungen. Experten zweifeln zudem daran, dass die Senkung wirklich von allen Instituten an die Kunden weitergegeben wird.

Die Leitzinssenkung soll den konjunkturellen Abschwung bremsen

Der von den Finanzmärkten bereits erwartete Senkungsbeschluss von Bratislava soll die mit großer Sorge betrachteten konjunkturellen Schwierigkeiten in vielen Ländern Europas mindern und dazu beitragen, dass sich die Wirtschaftstätigkeit und die Kreditaufnahmen erhöhen. Die EZB prüft weiterhin außerdem, ob eine Lockerung der Besicherungsvorschriften zur Anfeuerung der Kredite an mittelständische Unternehmen sinnvoll ist. Der Boden ist nach dieser weiteren Zinssenkung nun bald erreicht – ob die Maßnahmen den gewünschten Erfolg bringen und wann, ist mehr als fraglich.

Immobilienfinanzierungen werden kaum beeinflusst

Auf Immobilienfinanzierungen wird diese Leitzinssenkung kaum Einfluss haben. Fachleute gehen davon aus, dass insbesondere langfristige Finanzierungsverträge kaum beeinflusst werden, da sich die Konditionen für diese Verträge eher an den Renditen von Staatsanleihen und Pfandbriefen orientieren und die Banken auch kaum noch Spielraum für den Eingang weiterer Kreditrisiken besitzen.  [mehr]

In Europa liegen die Zinsen derzeit noch auf einem sehr niedrigen Niveau und es ist davon auszugehen, dass das in den nächsten Monaten auch so bleibt. Erhöht die EZB die Leitzinsen, dann könnte allerdings das Ende der niedrigen Bauzinsen eingeläutet werden.

Die Zinsen erreichen in Deutschland derzeit historische Tiefstände. So wurden die EZB Leitzinsen noch nicht erhöht, sodass sich das niedrige Zinsniveau in vielen Bereichen bemerkbar macht. Das hat sich in den letzten Monaten auch insbesondere auf die Bauzinsen ausgewirkt. Für viele Mieter wurde die eigene Immobilie durch die guten Aussichten auf eine günstige Finanzierung attraktiv.

Lange Zinsbindungen schützen vor hohen Zinsen

Viele Experten gehen davon aus, dass sich die Bauzinsen in den nächsten Monaten noch auf einem niedrigen Niveau bewegen werden, sodass Immobilienkäufer etwas Zeit haben, den Kauf einer Immobilie zu planen. Jedoch sollte dabei bedacht werden, dass es mittel- bis langfristig wohl zu einer Erhöhung kommen wird. Das hätte zur Folge, dass die Zinsen und somit die gesamte Baufinanzierung deutlich höhere Kosten verursachen könnten. Eine lange Zinsbindung ist für viele Kreditnehmer eine gute Möglichkeit, auch nach vielen Jahren noch von dem niedrigen Zinsniveau zu profitieren, ohne dass eine teure Anschlussfinanzierung gewählt werden muss.  [mehr]

Bundesrat und Bundestag haben eine Mietrechtsreform beschlossen, die wahrscheinlich im Mai in Kraft treten wird. Diese bringt neue Regelungen zu Mietobergrenzen mit sich.

Erst vor kurzer Zeit wurde diese neue Mietrechtsreform beschlossen, die für Vermieter wichtige Änderungen mit sich bringt. Durch diese neuen gesetzlichen Regelungen soll es den Bundesländern in Zukunft ermöglicht werden, Mieten in einzelnen Städten oder Stadtteilen zu deckeln. So könnten durch die geplanten Regelungen lokal begrenzte Mietobergrenzen eingeführt werden. Deshalb kann es schon jetzt für Vermieter sinnvoll sein zu schauen, ob die derzeitigen Mieten den ortsüblichen Preisen entsprechen. Ansonsten kann noch vor der Gesetzesänderung eine Mieterhöhung durchgeführt werden. Anschließend können bei Mieterhöhungen strengere Obergrenzen gelten.

Vermieter haben mehrere Möglichkeiten zur Mieterhöhung

Vermieter haben grundsätzlich mehrere Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen. Am einfachsten geschieht das einvernehmlich, denn dann sind die wenigsten Regelungen zu beachten. Jedoch ist das in der Regel nicht möglich, denn eine Mieterhöhung ist in der Regel nur im Interesse des Vermieters. Darüber hinaus gibt es auch Mietverträge, die ohnehin schon eine automatische Anpassung der Mieten vorsehen. Auch im Falle einer Modernisierung kann die Miete in unterschiedlichem Maße angepasst werden. Treffen diese Fälle nicht zu, dann kann der Vermieter die Miete dennoch erhöhen, um diese an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Dazu muss die aktuelle Miete jedoch tatsächlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Werden die neuen Regelungen umgesetzt, dann können Mieterhöhungen der Art in den betreffenden Regionen innerhalb von jeweils drei Jahren nur noch um bis zu 15 Prozent erhöht werden. Bisher sind Erhöhungen von bis zu 20 Prozent möglich.