(Berlin, 30.01.2012) Die Zinsen für Immobilienkredite befinden sich derzeit in einer historischen Tiefphase. Die im Zusammenhang mit der Banken-Refinanzierung von Immobiliendarlehen herangezogenen Pfandbriefrenditen befinden sich lt. den von der Bundesbank ermittelten Werten derzeit auf einem Rekordtief. Alles deutet auf den optimalen Einstiegszeitpunkt für Kapitalanleger und Häuslebauer hin. Doch so gut der Zeitpunkt auch ist – es sollten einige grundlegende Dinge beachtet werden, damit die Finanzierung auch tatsächlich zu einem gelungenen und günstigen Gesamtprojekt wird.

Bauzinsen sind wichtig, aber nicht allein entscheidend

Die Kreditgeber referenzieren bei der Kalkulation eines Immobiliendarlehens neben dem Leitzinssatz der EZB auch auf den Durchschnittswert der von den Pfandbriefbanken veröffentlichten Renditen. Hinzu kommen entsprechende Aufschläge gemäß der individuellen Darlehenskonditionierung. Die aktuelle Situation ist insbesondere durch die Finanz- und Eurokrise durch ein historisch niedriges Zinsniveau sowie durch entsprechend niedrige Pfandbriefrenditen geprägt, was zu sehr günstigen Konditionierungen für Neu- oder Anschlussfinanzierungen führt. Nun sind die Zinskonditionen für angehende Immobilieneigentümer natürlich sehr wichtig, weshalb sich die aktuelle Situation grundsätzlich für die Realisation von entsprechenden Projekten anbietet. Allerdings gibt es neben den Zinskosten weitere, entscheidende Merkmale für eine gelungene Immobilienfinanzierung. So sollte – trotz des günstigen Fremdkapitals – auch ein Mindesteigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent zur Verfügung stehen, um Nebenkosten und ggf. unvorhergesehene Ausgaben zu decken, die neben den für das Darlehen notwendigen Zins- und Tilgungsleistungen anfallen. Abhängig vom Projektzweck sollten weiterhin die umgebenden Bedingungen geprüft werden: Soll der Immobilienerwerb beispielsweise als Investition mit Renditeerzielungsabsicht erfolgen, spielen Lage, Preis, Zustand und weitere Eigenschaften eine große Rolle. Ebenfalls sollte vor einer Darlehensanfrage geprüft werden, inwieweit Förderungen (z.B. durch die KfW-Bank) in Anspruch genommen werden können. Natürlich muss auch die persönliche Einkommenssituation zu den kommenden finanziellen Belastungen passen. Neben einer entsprechenden Höhe sollte das Einkommen, aus welchem die Rückzahlungen für das Immobiliendarlehen bestritten werden sollen, auch möglichst sicher sein.

Was ist wichtig, wenn eine Hausfinanzierung jetzt abgeschlossen wird?

Die Zinssituation bedingt einige wichtige Überlegungen. Für die Renditeoptimierung bei Investitionsabsicht als auch für die Kosten- und Planungssicherheit bei eigener wohnwirtschaftlicher Nutzung ist es entscheidend, dass bei Neufinanzierungen derzeit möglichst lange Zinsbindungsfristen mit dem Kreditinstitut vereinbart werden. So kann gegen vergleichsweise geringe Aufschläge (für die längeren Zinsbindungen) ein generell sehr günstiger Marktzins gesichert werden. Diese Überlegung kann auch bei bestehenden Finanzierungen interessant sein, wenn in näherer Zukunft eine Anschlussfinanzierung oder Umschuldung in Frage kommt. Da eine Immobilienfinanzierung grundsätzlich als langfristig anzusehen ist, schlagen die derzeit günstigen Zinskonditionen so quasi doppelt zu Buche: Zum Einen sichern sie auf lange Zeit günstige Zinskosten und sparen dem Erwerber so viele tausend Euro und zum Anderen erhöht sich durch eine langfristige Konditionenfixierung die Planungs- und Kalkulationssicherheit erheblich. Wird die Immobilie beispielsweise vermietet, verringern sich so die Zinsleistungen, die anfänglich auch aus den Mieteinnahmen aufgebracht werden müssen. Im günstigsten Fall wird durch eine mögliche höhere Tilgungsleistung die Immobilie schneller abbezahlt und die Mieteinnahmen stehen früher als Zusatzeinkommen in voller Höhe (abzgl. ggf. steuerlicher Aspekte) zur Verfügung. Ebenfalls wichtig ist die möglichst flexible Gestaltung von Tilgungsmöglichkeiten wie Sondertilgungen oder Tilgungssatzanpassungen, weil so ggf. durch „gesparte“ Zinsaufwendungen höhere Tilgungen möglich sind – damit ist die Immobilie schneller schuldenfrei!

Fazit

Aktuell herrscht ein historisch günstiges Zinsumfeld für Baufinanzierungen. Dies ist grundsätzlich ein optimaler Einstiegszeitpunkt für die Schaffung von Wohneigentum oder für eine Investitionstätigkeit. Stimmen die umgebenden Faktoren (wie z.B. Eigenkapital, Einkommenssituation, Lage und Beschaffenheit der Immobilie) mit den Wertvorstellungen einer optimalen Finanzierung überein, sollten Interessenten zugreifen. Hilfreich beratend zur Seite stehen können hier unabhängige Experten, wie beispielsweise das Internetportal www.immokredit24.com. Unbedingt beachtet werden sollten eine möglichst lange Zinsbindungsfrist und eine flexible Gestaltung der Tilgungsmöglichkeiten.

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Immobiliendarlehen von Kreditinstituten sind aktuell mit günstigen Zinskonditionen zu haben, doch existieren daneben auch weitere Belastungen wie beispielsweise Nebenkosten für Bearbeitungsgebühren, Notarkosten für die grundpfandrechtliche Eintragung und die langjährige Bindung an ein (fremdes) Kreditinstitut.

Wer ein gutes Verhältnis zu seinem Arbeitgeber hat, kann diesen um ein Arbeitgeberdarlehen für die eigenen 4 Wände bitten: Gerade bei niedrigeren Darlehenssummen kann sich diese Variante durchaus rechnen, da auch der Arbeitgeber ein berechtigtes Interesse an solch einer Vereinbarung haben kann. Die Bindung zum Arbeitnehmer sowie dessen Motivation und Loyalität wird erhöht, im Gegenzug profitiert der Kreditnehmer von günstigen Konditionen und gesparten Nebenkosten.

Die Rückzahlung eines so gewährten Darlehens erfolgt in der Regel über die Einbehaltung von monatlichen Raten aus dem gezahlten Nettogehalt. Allerdings müssen auch steuerliche Regelungen beachtet werden: So gilt ein entsprechender Vorteil aus Zinsersparnissen gegenüber banküblichen Darlehen unter bestimmten Bedingungen als steuerpflichtig.

Wichtig sind in jedem Falle die hinreichende Information über die zusammenhängenden Regelungen beim Finanzberater und die schriftliche Fixierung einer mit dem Arbeitgeber getroffenen Vereinbarung. Kommt es zum Streit, können so finanziell nicht tragbare Rückzahlungen oder weitere Nachteile vermieden werden. Grundsätzlich kann bei einem entsprechend guten Verhältnis zum Arbeitgeber aber immer erst mal nach der Machbarkeit und den Konditionen gefragt werden, bevor bei einem Kreditinstitut ein Darlehen angefragt wird.

(Berlin, 23.01.2012) Die aktuell sehr hohe Nachfrage nach Immobilien besteht sowohl im In- als auch im Ausland. Der „sichere Hafen“ eines substanziellen Wertes, der weitgehend inflations- und kapitalmarktunabhängig ist, steht bei den Interessenten hoch im Kurs. Die Immobilie dient dabei neben der Altersvorsorge auch wohnwirtschaftlichen Wünschen: Die eigene Immobilie ermöglicht größtmögliche Entfaltungsfreiheit ohne „verlorene Mietzahlungen“. Dies merken die Kreditgeber auch bei den Auslandsfinanzierungsanfragen: Der Wunsch nach der eigenen Immobilie im fremden Land – sei es als Ferienwohnung oder als eigenes Strandhaus – ist ungebrochen groß. Viele Deutsche erkundigen sich nach den Voraussetzungen und Konditionen zur Schaffung eines Immobilienbesitzes im Ausland. Dabei geht es um Zweitwohnsitze am Urlaubsort oder auch um rentable Kapitalanlagen in attraktiven Wohngebieten. Die alte Vorstellung, dass nur schwerreiche Wirtschaftslenker oder Hollywoodsternchen ihre eigene Ferienimmobilie besitzen, ist genauso veraltet wie falsch. Eine Auslandsimmobilie zu finanzieren, ist auch für weniger betuchte Menschen generell möglich und attraktiv, gerade wenn zu einem bestimmten Land eine hohe Verbundenheit besteht.

Finanzkrise hat Nachfrage noch verstärkt

Die aktuelle Finanzkrise hat das Verlangen nach Sicherheit und damit die Nachfrage nach Immobilien noch verstärkt. Hinzu kommen die nicht nur in Deutschland historisch sehr günstigen Zinskonditionen für Immobiliendarlehen. Allerdings akzeptieren die meisten Kreditgeber in Deutschland eine ausländische Immobilie nicht als Sicherheit. Meist werden Immobilienfinanzierungen daher nur vergeben, wenn als Sicherheit eine inländische Immobilie oder eine gleichwertige Sicherheit geboten werden kann. Die Finanzierung über ein ausländisches Kreditinstitut hingegen ist sehr risikoreich, da hier oft andere Regelungen und Kreditformen zum Tragen kommen. Unter Umständen fällt gar noch ein Währungsrisiko an, was einen Kredit extrem verteuern kann.

Bei Auslandsfinanzierungen gibt es viele Dinge zu beachten

Erhöhte Vorsicht ist allgemein geboten bei der Anschaffung von Immobilieneigentum im Ausland. So bestehen – neben evtl. Sprachproblemen – vor allem prägnante Unterschiede in der steuerlichen und rechtlichen Behandlung von Immobilieneigentum und deren ausländischen Eignern. Grundsätzlich ist es daher ratsam, über einen ortsansässigen Makler bzw. Notar alle notwendigen Informationen einzuholen. Er kennt die landestypischen Notwendigkeiten und die Voraussetzungen für Ausländer, um die Immobilie zu erwerben bzw. zu errichten. Hilfe sollte bei Nichtkenntnis der Sprache auch von einem professionellen Übersetzer kommen. Verträge sollten immer zweisprachig verfasst sein, damit der Darlehensnehmer den Wortlaut genau verstehen kann. Neben den Erwerbskosten sollten auch Neben- und Folgekosten beachtet werden, die im Ausland erheblich von denen in Deutschland abweichen können. Genauste Information von einem professionellen Berater ist also unabdingbar. Die inländischen Kreditgeber erkennen Auslandsimmobilieneigentum nicht ohne Grund nicht als Sicherheitsleistung an, denn zu unsicher und schlecht nachzuprüfen sind die wirklichen Eigentumsverhältnisse und rechtliche Gegebenheiten vor Ort.

Auslandsfinanzierung auf Immokredit24.com

Eine gute Informationsquelle für den Interessenten ist z.B. im Internet auf den Seiten von Immokredit24.com zu finden. Neben der generellen Information über Immobilienfinanzierungen und verschiedenen Ratgebern bietet die Seite ein sehr umfangreiches Angebot an detaillierten Informationen für die Auslandsfinanzierung. Dabei werden die interessantesten Länder, in denen Deutsche in den vergangenen Jahren Immobilienbesitz erworben haben, sehr genau beleuchtet. Die Liste reicht von Spanien und Portugal über die Schweiz, die Türkei, Norwegen und Schweden bis zu Italien, Großbritannien, Frankreich, Dänemark und Belgien. Die Niederlande, Luxemburg, Kroatien und Österreich dürfen natürlich auch nicht fehlen. Neben allgemeinen Informationen zum Land wie beispielsweise geographische Lage oder Wirtschaft und Infrastruktur, wird immer auch speziell auf das Thema Immobilienkauf und Finanzierung eingegangen. So kann der Interessent eine erste, landesspezifische Information erhalten, auf die alle weiteren Schritte aufgebaut werden können. Wichtig ist vor Allem das Vertragsrecht in den jeweiligen Ländern, da hier oft große Unterschiede zum deutschen Recht bestehen. Typische Fallstricke wie unklare Eigentumsverhältnisse oder die verschiedenartigen Voraussetzungen für die Gültigkeit von Kaufverträgen haben schon so manchen Auslandsimmobilienkauf zum Fiasko werden lassen. Wer weiß z.B. schon, dass in den Niederlanden regional sehr oft sog. Zuzugsgenehmigungen erforderlich sind, damit ein Ausländer die Immobilie überhaupt bewohnen darf? Diese Punkte verdeutlichen, dass nur eine umfangreiche Basisinformation auch vor finanziellen Verlusten schützt.

Fazit

Das Interesse an Auslandsimmobilien wurde durch die jüngste Finanzkrise eher verstärkt als begrenzt, weil immer mehr Menschen nach materieller Sicherheit suchen. Immobilien gelten als sichere Kapitalanlage bei starken Finanzmarktschwankungen und zunehmender Inflationsangst. Nach wie vor sind deshalb die Kapitalanlage in Auslandsimmobilien und natürlich auch der Zweitwohnsitz im Urlaubsland zur Freizeitgestaltung sehr begehrt. Die passende Finanzierung dafür zu finden, erfordert neben einer ausführlichen Information über das Zielland und die entsprechenden Rechtsvorschriften eine realistische und durchdachte Finanzierungsplanung. Auf den Seiten des Immobilienportals www.Immmokredit24.com kann der Interessent grundlegende Informationen über viele Länder und die jeweils wichtigsten Regelungen im Zusammenhang mit einem Immobilienerwerb finden. Für die Realisierung des Immobilienwunsches sollten in jedem Falle ein ortsansässiger Makler bzw. Notar, ein beratender Fachmann, ein möglichst inländischer Kreditgeber und ggf. ein professioneller Übersetzer hinzugezogen werden.

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Das Privatkundensegment der Dr. Klein & Co. AG geht gestärkt ins neue Jahr. Die Strategie der unabhängigen und ganzheitlichen Beratung rund um die Immobilie führte zu starkem Wachstum im Transaktionsvolumen und der Beraterzahl. Der Erfolg des Dr. Klein-Konzeptes zog 99 neue Berater an und ließ mit einem Plus von 18 Prozent die Beraterzahl auf 643 klettern. Im selben Zeitraum erhöhte sich das Volumen für vermittelte Finanzierungsprodukte um 18 Prozent, das für Versicherungen um 45 Prozent.

Dr. Klein & Co. AG hat maßgeblich zum Wachstum des Geschäftsbereichs Privatkunden im Hypoport-Konzern beigetragen. Im Segment der Finanzierungen weist der Geschäftsbereich für 2011 ein Transaktionsvolumen von rund 3,86 Mrd. Euro aus, was einer Steigerung von 24 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht (2010: 3,10 Mrd. Euro). Mit einem Plus von 88 Prozent auf aktuell 27,5 Mio. Euro wuchs das Transaktionsvolumen über alle Versicherungsprodukte noch stärker (2010: 14,6 Mio. Euro). Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher der Dr. Klein & Co. AG kommentiert: „Immobilienprodukte zählen seit 1954 zur Kernkompetenz unseres Unternehmens. Die aktuellen Zahlen zeigen, dass sich dies zu Zeiten des Immobilienbooms in Deutschland auszahlt. Aber auch abseits der momentanen Einflüsse bestätigt das Modell der ganzheitlichen Beratung, dass Eigenheimbesitzer heute vermehrt eine Gesamtberatung zur Finanzierung, Vorsorge und Absicherung wünschen.“

Wer an Finanzierungsprodukte für Immobilien denkt, denkt an Dr. Klein

Die Marke Dr. Klein positionierte sich im vergangenen Jahr noch stärker im Bereich der Immobilienprodukte. Deutlich erkennbar ist dies auf Konzernebene an der Steigerung im Transaktionsvolumen von 3,46 Mrd. Euro (2010: 2,73 Mrd. Euro). Noch stärker verdeutlicht das Wachstum im Bereich der Bausparprodukte die Verankerung bei Immobilienprodukten: Das Transaktionsvolumen für Bausparen erhöhte sich in 2011 auf 73,1 Mio. Euro (2010: 36 Mio. Euro). Das entspricht einem Wachstum von 103 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Kredite für kleinere Anschaffungen fragten die Deutschen in 2011 generell weniger nach. Analog dazu entwickelte sich das Transaktionsvolumen für Ratenkredite mit 319,8 Mio. Euro (2010: 339,2 Mio. Euro leicht rückläufig.

Wer eine unabhängige Lösung für seine Versicherungen braucht, geht zu Dr. Klein

Durch die Optimierung der Versicherungsportfolien vieler Kunden trug Dr. Klein zu einem starken Wachstum über alle Versicherungsprodukte hinweg bei. Das Transaktionsvolumen im Bereich der Krankenversicherungen hat mit einem konzernweiten Plus von 103 Prozent auf aktuell 14,1 Mio. Euro (2010: 6,9 Mio. Euro) zugelegt. Lebensversicherungen und Geldanlagen verzeichneten einen Zuwachs im Abschlussvolumen von 77 Prozent auf 11,5 Mio. Euro (2010: 6,5 Mio. Euro). Der kleinste Produktbereich, die Sachversicherungen weisen mit rund 1,9 Mio. Euro gegenüber dem Vorjahr (2010: 1,2 Mio. Euro) ebenfalls ein deutliches Wachstum von rund 59 Prozent aus.

Für Eigenheimbesitzer reduziert die ganzheitliche Beratung Kosten und erhöht die Sicherheit

Auch im Bereich der Versicherungen rund um die Immobilie hat sich Dr. Klein in 2011 somit deutlich positioniert. Hierbei handelt es sich aber nicht nur um Sachversicherungen, die direkt mit der Immobilie in Zusammenhang stehen. Vielmehr verweist der Immobilienexperte Dr. Klein im Rahmen der Konzeptberatung auch auf die Bedeutung einer soliden Absicherung gegen Krankheit oder Berufsunfähigkeit hin. „Eigenheimbesitzer können sowohl im Finanzierungs- als auch im Versicherungsbereich von einer fundierten Beratung nicht nur Sicherheit gewinnen, sondern oft auch Kosten einsparen“, sagt Gawarecki und verweist damit auf die bei Dr. Klein praktizierte  Konzeptberatung. Im Zentrum dieser Beratung steht die Kundensituation und nicht das Produkt. Auf die Kundensituation abgestimmt, werden alle Produkte der Finanzierung, Absicherung und Vorsorge harmonisiert und optimiert. Gerade bei Kunden, die Immobilien besitzen oder diese erwerben möchten, ist die Konzeptberatung sinnvoll. Oft können durch eine Vereinheitlichung der Versicherungsverträge Kosten eingespart werden, die zur Tilgung von Finanzierungsprodukten verwendet werden können.

Die staatliche KfW-Förderbank ermöglicht bei Erfüllung bestimmter Voraussetzungen die Förderung von baulichen Maßnahmen oder den Erwerb entsprechender Objekte. Dabei werden entweder Zuschüsse gewährt oder sehr zinsgünstige Darlehen vergeben, die im Zusammenspiel mit einer Immobilienfinanzierung bei einem Kreditinstitut zu einer vorteilhaften Gesamtfinanzierung führen können. Den Antrag auf Förderung stellt der Kreditnehmer in der Regel nicht direkt bei der KfW, sondern über das finanzierende Kreditinstitut, da auch die vergünstigten Förderdarlehen einer Grundschuldbesicherung bedürfen.

Seit Ende 2011 / Anfang 2012 gelten einige Neuregelungen bezüglich den Förderungsbedingungen – so wurde beispielsweise das Programm „Wohnraum Modernisieren (141)“ eingestellt, die Maximalbeträge für verschiedene Förderdarlehen geändert oder auch Ratenzahlungsintervalle (von bisher vierteljährlich auf nun monatlich) geändert. Das aktuelle Programm inklusive alle Voraussetzungen und Möglichkeiten kann jederzeit bei der KfW eingesehen oder bei der Hausbank erfragt werden. Gefördert werden vor allem energieeffiziente Sanierungen und Baumaßnahmen, altersgerechte Gestaltungen und ganz generell privates Wohneigentum.

Die Errichtung von sog. KfW-Effizienzhäusern wird besonders attraktiv gefördert: Hier kann der Bauherr je nach Effizienzgrad (z.B. 115%, 100%, 85%, 70%, 55% oder besser) Zuschüsse oder vergünstigte Baudarlehen bis 75.000 Euro Maximalbetrag und mit Tilgungsbonus beantragen. Wichtig ist neben der eigenen Information auch die fachliche Beratung durch einen professionellen Immobilienberater: Oft kann durch wenige Änderungen in der Projektplanung ein höherer Zuschuss erreicht werden – das rechnet sich bei der Planung des Gesamtfinanzierungsaufwandes!

» Überblick der KfW-Programme auf Immokredit24

Die meisten Bauherren und Immobilienkäufer wünschen sich für ihre Finanzierung eine möglichst hohe Planungssicherheit. Herkömmliche Annuitätendarlehen werden meist mit Zinsbindungen von 5 bis zu 15 Jahren (vereinzelt auch bis zu 25 Jahren) angeboten – dabei verbleibt jedoch bei der Mehrheit der Immobilienfinanzierungen ein Restdarlehen, was dann anschlussfinanziert werden muss. Wie die Konditionen für eine solche Anschlussfinanzierung aussehen, weiß zum Zeitpunkt der anfänglichen Darlehensplanung niemand.

Eine Alternative für absolute Planungssicherheit bieten Konstantdarlehen: Hier ist von Anfang bis Ende der gesamten Finanzierung klar, welche Darlehenskosten auf den Darlehensnehmer zukommen. Kennzeichnend für Konstantdarlehen sind die konstant gleichen Ratenzahlungen bis zur Darlehenstilgung. Dies wird möglich durch eine Kombination aus Vorfinanzierung und Bausparvertrag. Der Darlehensnehmer zahlt immer gleiche Raten für den Zinsaufwand und als Sparbeitrag für den Bausparvertrag – am Ende dient das angesparte Guthaben als Darlehenstilgung. Ggf. sind hier sogar staatliche Förderungen einkalkulierbar.

Die Nachteile dieser Darlehensform liegen insbesondere in den vergleichsweise größeren Zinsbelastungen, da in der Ansparphase keine laufenden Tilgungen erfolgen und der Guthabenzins für den Bausparvertrag sehr gering ist. Sondertilgungen sind erst nach Zuteilung des Bausparvertrages möglich. In der Regel können Konstantdarlehen von 30.000 Euro bis ca. 200.000 Euro Darlehenssumme aufgenommen werden, ein Zinsrisiko besteht nicht. Allerdings sollten die angebotenen Konditionen der Bausparkassen gut verglichen werden: Es existieren große Unterschiede z.B. bei den Abschlussgebühren und den Soll- und Guthabenzinssätzen.

(München, 17. Januar 2012) Das Jahr 2012 beginnt vielversprechend für Immobilienkäufer und Bauherren: Die Pfandbriefrenditen – ein wichtiger Indikator für die Entwicklung von Baugeld – haben ein Rekordtief erreicht. Vergangenen Freitag lag die sogenannte DGZF-Rendite für zehnjährige Pfandbriefe bei 2,40 Prozent, das ist der niedrigste Wert seit dessen Veröffentlichung 1980. “Einige Banken kalkulieren bereits mit diesem niedrigen Pfandbriefniveau, d.h. Häuslebauer und Eigenheimerwerber in Deutschland haben nun die Gelegenheit zu historisch günstigen Zinskonditionen zu finanzieren”, weiß Benjamin Papo, Vorstand bei der Interhyp AG.

Langfristige Konditionen wie Hypothekenzinsen entstehen durch Angebot und Nachfrage am Anleihemarkt. Als Orientierungsgröße für Entstehung und Verlauf der Baugeldzinsen eignet sich daher die Renditeentwicklung von deutschen Staatsanleihen und Pfandbriefsätzen wie die DGZF-Pfandbriefkurve. Um auf eine effektive Topkondition zu kommen, sind zum DGZF-Satz je nach Bank ab 0,30 Prozentpunkte Marge dazu zu rechnen.

“Der Großteil der Interhyp-Bankpartner passt seine Konditionen täglich an. Damit haben Immobilienkäufer Gelegenheit unmittelbar von den jüngsten Marktentwicklungen zu profitieren und ihr Eigenheim zum absoluten Tiefpreis zu finanzieren. Seit Anfang dieser Woche sind Immobilienkredite mit zehnjähriger Sollzinsbindung für sogar unter 3,0 Prozent effektiv erhältlich – das ist so günstig wie noch nie”, gibt Papo zu bedenken. Aber auch für Kapitalanleger ist die jetzige Situation ideal: Die niedrigen Zinsen wirken sich positiv auf die Finanzierungsbedingungen und dementsprechend auf die langfristig erzielbare Rendite aus.

Papos Empfehlung für Immobilienkäufer und Eigenheimbesitzer mit baldigem Finanzierungsbedarf lautet: “Angesichts vielerorts steigender Immobilienpreise sollten Interessenten mit Kaufwunsch nicht länger warten, sondern aktiv werden. Dabei gilt es, diesehr niedrigen Zinsen für einen möglichst langen Zeitraum zu sichern und so doppelt zu profitieren: Von einer geringen Darlehensrate bei gleichzeitig hoher Kalkulationssicherheit.”

(Berlin, 16.01.2012) Die aktuell günstigen Zinskonditionen am Kreditmarkt lassen auch Immobilienkredite mit wenig oder keinem Eigenkapital attraktiv erscheinen. Der von Experten empfohlene Eigenkapitalstock von mind. 20 bis 30 Prozent kann oftmals – insbesondere von jüngeren Immobilieninteressenten – nicht aufgebracht werden. Doch günstige Zinsen bedeuten nicht unbedingt zwangsläufig, dass die Finanzierung auch mit weniger oder keinem Eigenkapital problemlos bedient werden kann. Den hohen Beleihungsauslauf und das damit verbundene erhöhte Risiko eines Rückzahlungsausfalles lassen sich die Kreditinstitute durch Aufschläge gut bezahlen. Ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital ist daher längst nicht für jede Einkommensgruppe geeignet.

Grundlagen und Voraussetzungen

Immobilienkredite ohne Eigenkapital – sogenannte Vollfinanzierungen – werden von einer zunehmenden Anzahl von Kreditinstituten angeboten. Diese reagieren damit auf eine nach wie vor rege Nachfrage von Kreditinteressenten, die Ihre neue Immobilie ohne lange Ansparzeiten möglichst rasch erwerben möchten. Besonders für junge Familien erscheinen die eigenen vier Wände eine geeignete Alternative zu hohen Mietzahlungen und eingeschränktem Wohnraum. Finanzierungen sind hierbei zu 90% des Immobilienwertes, zu 100% oder – bei einigen wenigen Anbietern – sogar darüber hinaus möglich. So kann ggf. gleich eine Möbelausstattung mitfinanziert werden. Voraussetzung für diese Wunscherfüllung ist allerdings, dass der Kreditnehmer neben der Sicherheit der Immobilie (durch Grundschuldeintragung) selbst, ein entsprechend hohes und möglichst sicheres Einkommen bezieht. Hilfreich sind ebenfalls weitere Sicherheiten, z.B. zusätzliche Kreditnehmer mit weiteren Einkommensbezügen. Das Kreditinstitut wird für Vollfinanzierungen einen entsprechenden Zinsaufschlag verlangen, da ein erhöhtes Rückzahlungsrisiko im Vergleich zu „normalen“ Annuitätendarlehen (mit üblichem Beleihungsauslauf von etwa 60%) besteht.

Die aktuelle Situation bietet die Chance auf eine günstige Finanzierung

Angesichts der derzeitigen Zinssituation am Kapitalmarkt sind historisch günstige Immobilienfinanzierungen realisierbar. Viele Immobilieninteressenten werden sich deshalb fragen, warum nicht gleich eine Finanzierung zu günstigen Konditionen fixieren, wenn später trotz eines höheren Eigenkapitalanteils durch wieder anziehende Zinsen am Kapitalmarkt keine günstigere Finanzierung möglich ist. Zudem kommt der Interessent so schneller zur eigenen Immobilie und läuft nicht Gefahr, im Zuge einer ggf. anziehenden inflationären Entwicklung noch tiefer in die Tasche greifen zu müssen. Doch trotz dieser vorteilhaften Situation sollte vor einer Finanzierungsanfrage ein sehr genaues Augenmerk auf die individuelle Einkommens- und Vermögenslage gerichtet werden: Reicht das vorhandene Einkommen wirklich aus, um den Zahlungsverpflichtungen aus der Finanzierung nachzukommen und trotzdem noch eine Rücklage für unvorhergesehene Ereignisse zu bilden? Gerade bei Vollfinanzierungen fallen aufgrund der relativ hohen Darlehenssummen meist vergleichsweise hohe monatliche Zahlungen an, die mit einem durchschnittlichen Einkommen nicht problemlos geschultert werden können. Ist das Einkommen zudem nicht wirklich sicher (z.B. bei Angestellten mit befristeten Arbeitsverträgen), ist das Risiko einer Vollfinanzierung viel zu hoch. Bei unzureichender Kapitaldienstfähigkeit (also ungenügender Rückzahlungsfähigkeit der Kreditraten aus Tilgung und Zinsen ohne die Verwertung von Sicherheiten) wird die Bank schon aus Eigeninteresse eine Kreditgewährung ablehnen. Vor der Antragstellung sollte sich der Interessent daher eines professionellen Beraters (möglich z.B. über ein Immobilienportal im Internet wie Immokredit24.com) bedienen und mit ihm gemeinsam die Möglichkeiten und Voraussetzungen prüfen.

Fazit

Trotz eines derzeit extrem günstigen Zinsumfeldes sollten die persönlichen Voraussetzungen für eine ins Auge gefasste Vollfinanzierung detailliert geprüft und reell eingeschätzt werden. Das Risiko ist tendenziell viel höher als bei einem regulären Annuitätendarlehen, da fehlendes Eigenkapital ggf. zu Rückzahlungsproblemen führen kann und damit das ganze Projekt gefährdet. Neben der hinreichenden analytischen Betrachtung der eigenen Situation ist es empfehlenswert, mit einem professionellen Berater (z.B. über das Immobilienportal www.Immmokredit24.com) die Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung zu prüfen. Hier kann auch gleich das günstigste Angebot aus den möglichen Anbietern einer Vollfinanzierung eruiert werden.

Weitere Informationen

» Immobilienkredit ohne Eigenkapital
» Sicherheiten bei Vollfinanzierung ohne Bausparvertrag und ohne Eigenkapital

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Immobilienkredite erfordern aufgrund der relativ hohen Darlehenssummen und der langen Laufzeiten eine sehr konkrete und detaillierte Kreditwürdigkeitsprüfung. Trotz der Sicherheit der im Grundbuch eingetragenen Grundschuld zu Gunsten des Kreditinstitutes wird dieses sowohl Einkommen, Bonität (wozu vorhandenes Vermögen, aber auch z.B. Altkreditlasten gehören) und bisheriges Rückzahlungsverhalten prüfen. Bei Ungereimtheiten oder negativen Vermerken wird eine entsprechend abwertende Beurteilung der Kreditwürdigkeit erfolgen, was im schlimmsten Falle zur Kreditverweigerung führt.

Es gibt immer wieder Vermittler oder angeblich seriöse Banken, die mit Immobilienkrediten ohne Schufa-Auskunft werben. Diese Angebote wollen glaubhaft versichern, dass ein Kreditinstitut Immobilienkredit ohne das Einholen einer Bonitätsauskunft Immobilienkredite vergibt.

Dies gehört definitiv ins Reich der Märchen.

Kein seriöser Anbieter wird ein solches Risiko eingehen. Meist sind die Werbeaktionen nur als Rechtfertigung für später erhobene vergleichbar hohe Zinsen oder ungünstige Konditionierungen zu verstehen. Unter Umständen handelt es sich sogar um Angebote unseriöser Anbieter (sog. „Kredithaie“). Dies sollte vom Kreditnehmer allerdings nicht nur negativ betrachtet werden: Die Prüfung der Rückzahlungsfähigkeit liegt im eigenen Interesse des Kreditnehmers! Treten größere Schwierigkeiten bei der Rückzahlung eines Immobilienkredites auf, gerät der Kreditnehmer in große, meist viele Jahre lang belastende finanzielle Nöte. In vielen Fällen folgt eine Privatinsolvenz, die ganz sicher nicht das gewünschte sorgenfreie Leben mit eigener Immobilie ermöglicht.

Kleinkredite ohne Schufa

Der sog. Kredit ohne Schufa beläuft sich i.d.R. über eine maximale Summe von 3.000 EURO.

Für die Realisation eines Immobilienerwerbs bzw. einer Baumaßnahme muss in den meisten Fällen ein Immobilienkredit beantragt werden. Um einen solchen Immobilienkredit erhalten zu können, muss der Kreditnehmer neben allen notwendigen Nachweisen für die Erwerbs- bzw. Baukosten (inklusive aller Nebenkosten) auch die zusammenhängenden Verträge und Genehmigungen (z.B. Baugenehmigung), sowie die Nachweise über erforderliche Versicherungen (z.B. Bauherrenhaftpflicht) vorlegen.

Diese Dokumente dienen der Bank der Beurteilung der erforderlichen Darlehenshöhe und der Finanzierungsfähigkeit des Projektes. Neben dem Abgleich der Identität (z.B. durch den Personalausweis) und dem Nachweis der Geschäftsfähigkeit erfordert die Kreditwürdigkeitsprüfung dann Angaben über die persönlichen Vermögens- und Einkommensverhältnisse, ggf. andere laufende Kredite oder Verbindlichkeiten und die Bekanntgabe der Konto- und Adressdaten.

Für Ausländer müssen ggf. Aufenthaltsgenehmigungen und bei deutschen Banken anerkannte Nachweise eines Vermögens im Ausland vorgelegt werden. Es erfolgt eine Abfrage der gespeicherten Daten bei Ratingagenturen bzw. bei der SCHUFA. Verläuft die interne Bewertung der Bank positiv, wird dem Antragsteller ein entsprechendes Angebot zugesandt. Dieses Angebot ist für das Kreditinstitut bereits verbindlich, für den Kreditnehmer jedoch erst dann, wenn die Vertragsunterzeichnung erfolgt ist. Wurden weitere Darlehensnehmer benannt, müssen die entsprechenden Unterlagen auch von den weiteren Darlehensnehmern vorgelegt werden. Ist der Kreditvertrag abgeschlossen, müssen für die Auszahlungen ebenfalls zuerst Nachweise erbracht werden, z.B. autorisierte Bautenstandsberichte inklusive Fotos (meist vom Architekten zu unterzeichnen) bei Neu- und Anbauten.

Detaillierte Immobilienkredit Voraussetzungen können Sie in unserem Immobilienkredit Ratgeber finden.