Die Zeiten sind günstig für eine Immobilienfinanzierung. Wer jetzt seine eigene Immobilie kauft oder baut, kann von den historisch günstigen Zinsen profitieren. Das allgemeine Zinstief begründet jedoch nicht, dass nicht mehr zwischen den verschiedenen Anbietern verglichen werden muss. Die Unterschiede der einzelnen Kreditgeber (Banken, Sparkassen oder Versicherungen) können trotz allem erheblich voneinander abweichen.

Dies gilt nicht nur für den Sollzinssatz, sondern ggf. auch für die Flexibilität hinsichtlich der Anpassung an die individuelle Vermögens- und Einkommenslage. Die besten Angebote erhält, wer möglichst viel Eigenkapital (mind. 15 bis 20 Prozent) mitbringt, da dann die Darlehenssumme geringer wird. Zunächst sollte der genaue Kapitalbedarf ermittelt werden und ggf. geprüft werden, ob vergünstigte Darlehen oder Zuschüsse (z.B. Förderungen, KfW-Darlehen) beansprucht werden können. Steht die Summe die von Kreditinstituten benötigt wird, fest, sollte eine konzertierte Anfrage mit möglichst gleichen Eckdaten (wie Darlehenssumme, Tilgungssatz, Zinsbindungsfrist und Sondertilgungswünsche) gestellt werden. Dies garantiert die bessere Vergleichbarkeit der folgenden Angebote.

Für die 2 oder 3 günstigsten Angebote sollte dann noch einmal mit dem jeweiligen Kreditinstitut nachverhandelt werden, vielleicht kann eine weitere Flexibilisierung oder generell der ein oder andere Punkt im Sinne des Darlehensnehmers verbessert werden. Hilfreich für eine erste grobe Einschätzung ist die Nutzung unserer Baufinanzierungsrechner und die unabhängige Beratung  unserer Top Baufinanzierer, die mittels Baufinanzierung Vergleich die Finanzierung mit dem günstigsten Baufinanzierung Zinsen und dem besten Finanzierungsmodell ermitteln und das ohne Extrakosten.

Für eine anstehende Immobilienfinanzierung ist es von entscheidender Wichtigkeit, die Baukosten richtig einzukalkulieren, um den genauen Kapitalbedarf zu ermitteln. Dabei sollten nicht nur evtl. Nebenkosten (wie Notarkosten und Grundbucheintragungsgebühren oder Vermessungskosten) berücksichtigt werden, sondern auch die Kosten für die Außenanlagen.

Diese werden oft schlicht vergessen, da die meisten Bauträger diese nicht automatisch mit anbieten. So sollten Wege, Zufahrten, Pflasterungen, Grünanlagen und Tore bzw. Türen (ggf. sogar Carports oder Garagen etc.) unbedingt mit einfließen. Finden Kosten für Außenanlagen keine Berücksichtigung und fehlen die Mittel dann, muss der frischgebackene Immobilienbesitzer oft jahrelang in einem Provisorium aus Erdaushub und Steinen rund um seine Immobilie vegetieren. Dazu kommt, dass neben einem Sicherheitsproblem beim Zugang zum Grundstück ggf. auch Absenkungen oder Probleme mit dem Fundament auftreten können.

Nach Expertenschätzungen sollten deshalb je nach Lage und Objekt zwischen 5 und 15 Prozent der gesamten Baukosten zusätzlich für wichtige Außenbefestigungen einkalkuliert werden. Sind darüber hinaus spezielle Wünsche vorhanden, wie z.B. eine weitläufige Terrasse, ein Außenpool oder besondere gärtnerische Gestaltungen, so sollte dies vorab bei einem entsprechenden Anbieter kostenseitig grob überschlagen werden. Es gibt sicherlich Gestaltungen, die zu einem späteren Zeitpunkt beendet werden können, doch grundlegende Elemente (welche das beim eigenen Projekt sind, kann man am besten bei einem Bausachverständigen erfahren) dulden keinen Aufschub.

Für die Immobilienfinanzierung von gewerblich genutzten Objekten (wie Bürohäuser, Ladengeschäfte, Produktions- und Lagerhallen, Arztpraxen oder Ateliers usw.) müssen – wie bei einer privaten Immobilienfinanzierung auch – Angebote verschiedener Anbieter verglichen werden. Damit diese erstellt werden können, bedarf es jedoch eines weitaus größeren Aufwandes als bei privaten Finanzierungen. Neben der gründlichen Beurteilung der geschäftlichen Entwicklung sowie der Vermögenslage und den Erfolgsaussichten durch den Darlehensgeber erfordert der Vergleich auch die Berücksichtigung möglicher unterschiedlicher Kreditgeber. Hierzu gehören neben Banken auch die öffentliche Hand, Investmentgesellschaften oder private Kapitalgeber. Derzeit ist die Zinssituation am Kapitalmarkt zwar sehr günstig für Gewerbefinanzierungen, jedoch haben aufgrund der europaweiten Finanzkrise viele Kreditinstitute eine besondere Sensibilität für die Kreditvergabe entwickelt.

Im Zweifel gegen den Antragsteller lautet die Devise, um die Zahl „fauler“ Kredite nicht weiter ansteigen zu lassen. Viele Unternehmen wenden sich daher an private wie institutionelle Anleger, um an die notwendigen Finanzmittel zu kommen. Doch gerade für private Investoren ist es schwierig, umfassende und einschätzbare Informationen über die aktuelle wirtschaftliche Situation und den realistischen Ausblick des Unternehmens zu bekommen. Jedoch sind diese Kriterien entscheidend für die Konditionen der Finanzierung. Um keine unnötigen Risiken für beide Seiten (Kreditnehmer und Kreditgeber) entstehen zu lassen, sollten sich beide vor der Investition gründlich über Optimierungsmöglichkeiten und Chancen informieren und nicht vorschnell nur aufgrund von augenscheinlich günstigen Konditionen zugreifen.

(Berlin, 25.11.2011) Die individuelle passende Baufinanzierung zu finden, kann entscheidend sein für das Gelingen des gesamten Vorhabens – auf jeden Fall aber bedeutet es, finanziell möglichst flexibel zu bleiben und dabei so viel Geld wie möglich zu sparen. Die Suche nach der passenden Variante kann sich dabei recht aufwändig gestalten: So gibt es diverse Finanzierungsformen und unterschiedliche Möglichkeiten zur Vertragsgestaltung. Unabdingbar ist daher eine rechtzeitige und eingehende Information über die verschiedenen möglichen Darlehensvarianten und deren Bedeutung für die eigene Situation. Die gängigen Finanzierungsformen und für wen diese geeignet sind, soll hier dargestellt werden.

Welche gängigen Darlehensvarianten können unterschieden werden?

Abhängig von den persönlichen Einkommens- und Vermögensverhältnissen kann der angehende Immobilieneigentümer zwischen verschiedenen Finanzierungsvarianten wählen, die für eine Immobilienfinanzierung in Frage kommen. Die mit Abstand am häufigsten beanspruchte Finanzierung stellt das herkömmliche Annuitätendarlehen dar. Diese Finanzierungsform ist für viele Darlehensnehmer gut geeignet, da eine exzellente Planbarkeit durch die immer gleich bleibenden Raten gegeben ist. Nachteile: Für die gute Konditionierung eines Annuitätendarlehens ist ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20% sinnvoll. Nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist bleibt außerdem in den meisten Fällen ein recht hoher Darlehensbetrag übrig, der dann mit einer Anschlussfinanzierung weitergeführt werden muss. Ganz anders sieht dies bei einem sog. Volltilger-Darlehen aus: Hier muss das Darlehen über die vereinbarte Laufzeit komplett getilgt werden. Da die möglichen Laufzeiten im Vergleich zum herkömmlichen Annuitätendarlehen kürzer ausgelegt sind, bedeutet dies eine recht hohe monatliche Belastung durch die merklich höhere Tilgungsleistung. Die Eignung dieser Variante beschränkt sich daher auf entsprechend einkommensstarke Darlehensnehmer. Nachteile: Flexibilisierungen wie die Anpassung des Tilgungssatzes oder Sondertilgungen sind ausgeschlossen.

Eine beliebte Sonderform sind tilgungsfreie Darlehen mit Festzins. Hier werden während der Laufzeit nur die (über eine bestimmte Laufzeit fixierten) Zinsen gezahlt, die Tilgung erfolgt erst am Laufzeitende. Die Tilgung kann so z.B. aus der Ablaufleistung einer Lebensversicherung oder eines Sparvertrages erfolgen. Diese Variante ist geeignet für Darlehensnehmer, die auf eine niedrige regelmäßige Belastung Wert legen und ggf. vorhandene Sparverträge etc. unterhalten. Nachteil: Da über einen relativ langen Zeitraum keine Tilgung erfolgt, werden überproportional viele Zinskosten fällig, da der Zinssatz auf die gesamte Darlehenssumme berechnet wird.

Darlehensvarianten über Bausparkassen

Im Zusammenhang mit einem Immobilienerwerb werden auch immer wieder die Angebote der Bausparkassen thematisiert. Hier ist in erster Linie der klassische Bausparvertrag zu nennen, welcher seine Attraktivität insbesondere aus den möglichen Zuschüssen wie Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage und vermögenswirksamen Leistungen bezieht. Das Prinzip beruht auf einem Sparvertrag, der über eine mehrjährige Laufzeit bespart und verzinst wird, bis er „zuteilungsreif“ gestellt wird. Sodann besteht die Möglichkeit der Inanspruchnahme eines vergünstigten Darlehens gemäß den vereinbarten Vertragsbedingungen. Die Tilgung des Bauspardarlehens während der Darlehensphase ist flexibel gestaltbar und ist daher besonders für Darlehensnehmer mit viel Geduld (lange Ansparphase und kein vorab bekannter definitiver Zeitpunkt der Zuteilungsreife) und kleineren Einkommen geeignet. Nachteile: Die Darlehenssummen sind oft sehr begrenzt, die Guthabenverzinsung während der Sparphase verhältnismäßig niedrig und es kann kein genauer Zeitpunkt für die Auszahlung der Darlehenssumme genannt werden. Für Darlehensnehmer, die es eiliger haben und die Darlehensmittel sofort benötigen, bieten die Bausparkassen das sog. Voraus-Bauspardarlehen an. Die sofort ausgezahlten Darlehensmittel werden hier mittels eines gekoppelten Bausparvertrages getilgt und während der Laufzeit fallen zusätzlich zu den Sparraten die Darlehenszinsen an. Der Nachteil liegt hier wiederum in den relativ niedrigen Guthabenzinsen des Bausparteiles sowie den hohen Zinskosten für das Darlehen, weil eine Tilgung erst mit Erreichen der Zuteilungsreife erfolgt.

Ein Baufinanzierungsvergleich sollte auch in Niedrigzinsphasen stattfinden

Das derzeitige Rekordzinstief lässt Baufinanzierungen augenscheinlich extrem attraktiv erscheinen. Dies stimmt nur zum Teil – denn ohne eine individuelle Abstimmung auf die persönliche Finanzsituation kann jedes auch noch so günstig konditionierte Finanzierungsangebot zum finanziellen Fiasko werden. Die Rückzahlungsbelastungen aus Zinsen und Tilgungen müssen den finanziellen Möglichkeiten angepasst werden, um eine ausreichende Kapitaldienstfähigkeit zu erreichen. Ist dann die passende Finanzierungsform gefunden, müssen die Angebote der unterschiedlichen Kreditinstitute miteinander verglichen werden. Diese Vorgehensweise kann gerade bei einer ungünstigen Entwicklung der Einkommensverhältnisse oder bei unvorhergesehenen Ereignissen das Zünglein an der Waage zum Erfolg der Finanzierung sein. Wer dann flexibel reagieren kann, kann die Finanzierung trotz allem weiterführen. Ergo: Vergleichen lohnt sich immer!

Fazit

Die optimale Baufinanzierung sollte eine Darlehensvariante sein, die zu den individuellen persönlichen Verhältnissen passt. Der Darlehensnehmer muss sich daher vorab ausgiebig über die verschiedenen Varianten informieren und anschließend die Offerten der Kreditinstitute ausgiebig miteinander vergleichen.

Weitere Informationen

» Baufinanzierung Varianten – Welche Darlehensvariante ist die Richtige?
» Baufinanzierung Vergleich – Gegenüberstellung und Bewertung von Finanzierungsangeboten

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Die Befürchtungen auf eine merklich ansteigende Inflation in 2012 mehren sich: Die hohen Staatsverschuldungen aller Staaten in Europa drängen auf einer Verbesserung der Kostenquoten und haben zuletzt gar die Forderung nach einem Anwerfen der Banknotenpresse laut werden lassen. Expertenschätzungen gehen von einer Inflationsrate von über 3% in 2012 aus. Der Wert des Euros ist damit in Gefahr. Trotz Zinssenkungen durch die EZB zur Ankurbelung der Investitions- und Wirtschaftstätigkeit besteht kaum noch Spielraum für staatliche Engagements.

Die Banken schränken derzeit die Kreditvergabe stark ein, um nicht weitere Kreditrisiken einzugehen. Die Energiepreise (als besonders starke Preistreiber) werden nach aktuellen Einschätzungen weiter zulegen, auch bedingt durch den zunehmenden Verbrauch in den Schwellenländern. Die wacklige Stabilität des Finanzsystems in Europa hat auch Auswirkungen auf Immobilienerwerber und Bauherren: Zurzeit können zwar enorm günstige Zinskonditionen für Immobilienfinanzierungen erzielt werden, doch wird sich zeigen müssen, inwieweit die Unternehmen Preiserhöhungen durchsetzen müssen und was ein angespartes Eigenkapital realwirtschaftlich noch wert ist.

Wer jetzt zügig sein Immobilienprojekt realisiert, wird ggf. von niedrigen Zinsen und nur moderat beeinflusster Inflation profitieren. Doch ist dies kein Grund, zur Unvernunft zu neigen und die Bedeutung eines ausreichenden Eigenkapitals sowie einer geeigneten und günstigen Immobilie zu unterschätzen. In Übereinstimmung mit dem Marktverständnis ergibt sich für sowieso bestehende Planungen allerding zügiger Handlungsbedarf.

Für den Erwerb von Immobilieneigentum mit 50 Jahren oder später müssen einige Dinge beachtet werden, damit eine notwendige Finanzierung auch gelingt. Die Kreditinstitute prüfen die Darlehensanträge von Menschen über 50 meist mit strengeren Kriterien als diejenigen jüngerer Antragsteller. Da bei älteren Kreditnehmern aber sehr oft bereits eine relativ große Eigenkapitalbasis vorhanden ist, fällt die Finanzierung leichter als bei jungen Darlehensnehmern, die noch keine großen Ersparnisse anlegen konnten.

Darlehen mit schnellerer Anfangstilgung und einem erweitert-flexiblen Rückzahlungsmodus sollten bevorzugt erfragt werden, damit die Darlehensschuld anfänglich möglichst rasch abgetragen werden kann und nach Eintritt des Rentenbezugs die Leistungsrate ggf. angepasst werden kann. Hier aktuell besonders zu empfehlen sind Kredite mit möglichst langer Zinsbindung (mind. 15 Jahre), um die derzeit günstigen Zinskonditionen zu „konservieren“ und die regelmäßigen Raten niedrig zu halten. Einige Baufinanzierer haben spezielle Tarife für die Immobilienfinanzierung ab 50 plus entwickelt.

Die Standard-Angebote für Immobilienfinanzierungen sehen diese Regelungen noch nicht überall vor, jedoch bieten immer mehr Banken diese Art der Finanzierung auf Nachfrage an. Wichtig ist, dass die Rückzahlungsfähigkeit auch bei Renteneintritt (meist verbunden mit einer Verschlechterung der Einkommenssituation) erhalten bleibt. Die Gewährung des Darlehens hängt insbesondere vom Immobilienwert, dem vorhandenen Eigenkapital und der Einkommenssituation (im Zusammenhang mit dem Alter und dem Renteneintritt) zusammen. Die Anfrage sollte bei möglichst vielen Anbietern erfolgen, da die Kriterien für Bewilligung und die möglichen Konditionen (insbesondere bei der Flexibilität) stark voneinander abweichen können.

Bei dem Erwerb von Immobilien oder bei Sanierung und Modernisierung können Fördermittel der staatlichen KfW-Bankengruppe beantragt werden. Werden die Voraussetzungen erfüllt, können so nicht nur direkte Zuschüsse erlangt werden, sondern ggf. auch vergünstigte Darlehen, die mit einem Immobiliendarlehen eines herkömmlichen Kreditinstitutes kombiniert werden können.

Aktuell stehen bei den diversen KfW-Förderprogrammen jedoch einige Änderungen zum 1.1.2012 an. Einige Förderprogramme werden stark gekappt oder gar ganz eingestellt. Die generelle Förderung des privaten Wohneigentums beispielsweise wird ab 1.1.2012 nur noch mit maximal 50.000 Euro (statt bisher: 75.000 Euro in Form eines zinsgünstigen Darlehens) gefördert, dafür wird der Finanzierungsanteil auf 100% (von bisher 30%) erhöht.

Völlig gestrichen werden Förderungen für Modernisierungsmaßnahmen oder den altersgerechten Umbau einer eigenen Immobilie. Da der Antragseingang für die Bewilligung entscheidend ist (neben weiteren Voraussetzungen für die Erfüllung), kann jeder Interessent bei schneller Reaktion noch die Förderansprüche geltend machen.

Bis spätestens zum 16.12.2011 müssen die Ansprüche bei der KfW eingereicht werden. Es gibt aber auch neue Programme, die ab 2012 aufgelegt werden, hier sind insbesondere die „Optimierung der Wärmeverteilung“ (ab 1.4.2012) für bestehende Heizungsanlagen oder das von der Bundesregierung initiierte „Energieeffizient Bauen und Sanieren“-Programm inklusive fachmännischer Betreuung durch die Deutsche Energie-Agentur. Die Anträge werden bei der KfW bzw. über die Hausbank bei der KfW gestellt – der Interessent sollte sich vorher jedoch möglichst detailliert bei der KfW informieren.

(München, 17. November 2011) Die erstmals vom Wirtschaftsmagazin FOCUS-MONEYvergebene Auszeichnung ‘Fairster Baufinanzierer‘ geht an Interhyp, Deutschlands größten Anbieter von privaten Baufinanzierungen. Das Kölner Analyse- und Beratungsunternehmen ServiceValue hat die Fairness der 21 wichtigsten Baufinanzierer Deutschlands im Auftrag untersucht. In einer repräsentativen Online-Studie wurden mehr als 1.500 Bank- und Vermittlerkunden zu 21 Service- und Leistungsmerkmalen befragt. Dabei erreichte Interhyp in allen Kategorien Bestnoten und setzte sich so klar als “Fairster Baufinanzierer” unter den Vermittlern durch.

Zwischen September und Oktober hat ServiceValue in einer repräsentativen Online-Studie mehr als 1.500 Bank- und Vermittlerkunden zu 21 Service- und Leistungsmerkmalen befragt. Jeder Teilnehmer durfte bis zu zwei Baufinanzierer bewerten, bei denen er in den vergangenen 24 Monaten Kunde war. Die Verbraucher gaben insgesamt rund 1.800 Urteile ab, die anschließend von den ServiceValue-Experten ausgewertet und sechs Fairness-Kategorien zugeordnet wurden.

Dabei hat Interhyp in allen Kategorien – konkret: ‘faires Produktangebot’, ‘faire Kundenkommunikation’, ‘faires Preis-Leistungsverhältnis’, ‘faire Kundenberatung’, ‘fairer Kundenservice’ sowie ‘Nachhaltigkeit & Verantwortung’ – Bestnoten bekommen und so den Gesamtsieg unter den Vermittlern mit dem Urteil ‘sehr gut’ erzielt.

“Die Auszeichnung als ‘Fairster Baufinanzierer’ bringt unser Geschäftsmodell sehr schön auf den Punkt: Als der führende Spezialist für die private Baufinanzierung vergleichen wir die Angebote von mehr als 300 Banken. Das schafft größtmögliche Transparenz und gibt unseren Kunden die Sicherheit, die für sie optimale Lösung zu bekommen”, so Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG, zum Gesamturteil.

(Berlin, 15.11.2011) Ein Fondssparplan ist vergleichbar mit einem herkömmlichen Banksparplan, jedoch werden die regelmäßigen Einzahlungen für die Anlage in einen oder mehrere Investmentfonds verwendet. Die so angesammelten Fondsanteile im Anlegerdepot bedeuten einen steten Vermögensaufbau, der neben dem relativ einfachen Handling auch eine integrierte Risikostreuung enthält. Diese Form der Kapitalanlage findet auch Verwendung in den zertifizierten Altersvorsorgeprodukten vieler Anbieter oder wird als Vermögensaufbauplan durch Kreditinstitute vertrieben. Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten, einen Fondssparplan zu initiieren: Mittels vertraglicher Bindung an einen Anbieter (z.B. Fondsgesellschaft) oder durch eigene Einrichtung und Verwaltung bei der Depotbank.

Möglichkeiten von Fondssparplänen interessant für Einsteiger und Profis

Für Einsteiger bieten gerade Fondssparpläne eine ideale Möglichkeit, in die Welt der Investmentfonds einzutauchen. Durch die regelmäßige Anlage entsteht ein Cost-Average-Effekt, der einen Einstieg zum falschen Zeitpunkt unmöglich macht: Durch den regelmäßigen fixen Anlagebetrag werden bei teureren Preisen weniger Anteile und bei günstigeren Preisen mehr Anteile gekauft. Diese Käufe ergeben nach mehrjähriger Laufzeit einen Durchschnittspreis, der an der generellen Entwicklung des Fonds partizipiert. Der Anleger muss sich dabei keine Gedanken über Einzeltitel und Marktentwicklungen machen. Doch auch für den erfahrenen Anleger kann sich das Engagement in Fondssparpläne rechnen. Wer nicht die Zeit oder Lust hat, sich täglich mit den aktuellen Marktentwicklungen und den daraus resultierenden Umschichtungen im Wertpapierdepot zu beschäftigen, findet in Investmentfonds das ideale Anlageinstrument. Fondssparpläne sind in der Regel ab 50 Euro monatlich möglich und sinnvoll, daraus resultiert nach einigen Jahren eine hübsche Summe für die Altersvorsorge oder für die Erfüllung eines größeren Wunsches. Dabei kann Anlageschwerpunkt oder Risikostruktur durch Auswahl des bzw. der entsprechenden Fonds individuell bestimmt werden.

Vor- und Nachteile von Fondssparplänen

Neben den geschilderten Vorteilen rückt insbesondere die Streuung des Anlagekapitals als risikomindernder Faktor in den Vordergrund: Durch Vermeidung von Einzeltiteln gilt ein Totalverlust als ausgeschlossen. Zudem hat der Anleger die freie Wahl, in welche Assetklasse er investieren möchte. Investmentfonds gibt es beispielsweise auf Aktien, Renten, Immobilien, Rohstoffe, geldmarktbezogenen oder nach Themen oder geografischen Gesichtspunkten unterteilt. Es gibt natürlich auch gemischte Fonds oder Superfonds, die mehrere Anlageklassen kombinieren. Die Zahl der möglichen Produkte und der Risikomöglichkeiten ist schier unerschöpflich. Der Fondssparplan kann zudem jederzeit beendet oder ausgesetzt werden, ohne dass zusätzliche Gebühren entstehen. Viele (gerade vertraglich gebundene) Angebote bieten dabei Rabatte auf die Ausgabeaufschläge oder die Verwaltungsgebühren von Investmentfonds an. Die Nachteile halten sich in Grenzen: Da der Anleger entscheiden muss, welcher bzw. welche Fonds für den Fondssparplan in Frage kommen, muss vorab eine gewisse Sachkenntnis erworben werden. Auch sollten Gebühren bzw. Ausgabeaufschläge gut geprüft und verglichen werden, um nicht unnötig wertvolle Rendite zu verschenken. Da offene Investmentfonds sehr gut in ihrer Wertentwicklung verfolgt werden können (Veröffentlichung von Ausgabe- und Rücknahmepreisen in der Regel börsentäglich), tendieren unerfahrene Anleger gerade in Baissephasen dazu, schnell noch alle Anteile zu verkaufen und den Fondssparplan auszusetzen. Die historische Entwicklung hat jedoch gezeigt, dass durch den beschriebenen Cost-Average Effekt bei langfristiger Anlage eine überdurchschnittlich gute Wertentwicklung erfolgt, wenn die Käufe auch in der Baissephase nicht ausgesetzt werden.

Steuerliche Aspekte

Seit 1.1.2009 gilt für Fondssparpläne (wie für viele andere Wertpapiergeschäfte auch) die Abgeltungssteuer. Jede Einzahlung führt zu einem Fondskauf, der – genauso wie eine Ausschüttung des Fonds – entsprechend steuerlich berücksichtigt wird. Die Neuregelung des Steuerrechts seit 2009 hat Fondssparpläne etwas unattraktiver gemacht, da vorher Sonderregelungen galten – wie z.B. die Steuerfreiheit nach einer Haltezeit der Fondsanteile von über 1 Jahr. Nichtsdestotrotz ist die Kapitalanlage mittels eines Fondssparplans noch zu empfehlen, da eine automatische Optimierung und Risikostreuung des eingesetzten Kapitals erfolgt. Schichtet das Fondsmanagement innerhalb des Fonds einzelne Titel um, ist das steuerlich für den Anleger ohne Bedeutung – ganz im Gegensatz zum eigenen Investment in Einzeltitel.

Fazit

Fondssparpläne sind eine vergleichsweise einfache und risikoaverse Kapitalanlage, die zum privaten Vermögensaufbau und zur Altersvorsorge gleichermaßen geeignet sind. Wichtig sind die Auswahl der Fonds, die zur persönlichen Anlageeinstellung und Risikoneigung passen sollten und der Vergleich der Kosten und Gebühren der verschiedenen Anbieter. Ob vertraglich gebunden oder selbst verwaltet – Fondssparpläne sind jederzeit kontrollierbar und bieten transparente Informationen zur Wertentwicklung und zur Anlagepolitik, ohne dass der Anleger täglich am Börsengeschehen teilhaben muss. Gezielte Informationen und weiterführende Thematik können z.B. unter www.investmentfonds24.eu auf einfache Weise eingesehen werden.

Weitere Informationen

» Fondssparplan – mit kleinen Beiträgen eine grosse Wirkung erzielen
» Fonds – Unterschiede, Vorteile, Nachteile uvm.

(Berlin 14.11.2011) Wer den eigenen Immobilientraum realisieren möchte, kommt ohne entsprechendes Kapital nicht aus. Die meisten Menschen haben begrenzte eigene Geldmittel und müssen dementsprechend eine Immobilienfinanzierung bei einem Kreditinstitut anfragen. Zurzeit sind die Konditionen dafür sehr verlockend: Die Zinsen befinden sich auf einem Rekordtiefstand. Verschiedene Institute bieten gar Vollfinanzierungen, also eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital an. Die Frage, ob sich eine Baufinanzierung wegen der aktuell sehr günstigen Zinsen auch ohne den von Experten weitgehend empfohlenen Eigenkapitalanteil von ca. 20% lohnt, kann nicht pauschal beantwortet werden. Die Beantwortung erfordert die Analyse der persönlichen Lebens-, Einkommens- und Vermögenssituation.

Welche Möglichkeiten und Nachteile sind mit einer Vollfinanzierung verbunden?

Gerade für jüngere Menschen, die meist nur über wenig oder keine Ersparnisse verfügen oder für die kurzfristige Erfüllung eines Immobilientraumes bietet die Vollfinanzierung eine Möglichkeit zur Realisierung ohne entsprechend vorhandenes Eigenkapital. Aktuell kommt eine weitere Überlegung hinzu: Wird die Finanzierung jetzt zu günstigen Zinsen realisiert, kann dies ggf. viel günstiger sein, also noch jahrelang anzusparen, um dann bei ggf. schlechteren Konditionen abzuschließen. Was zunächst einmal plausibel klingt, bedarf jedoch einer detaillierten Prüfung: Vollfinanzierungen bedeuten höhere Ratenbelastungen, weil die Darlehenssumme und die berechneten Zinsen im Vergleich zu Finanzierungen mit vorhandenem Eigenkapital überproportional hoch sind. Bei üblichen Immobilienfinanzierungen liegt die Beleihungsgrenze meist zwischen 60 und 80 Prozent. Für das bei Vollfinanzierungen erhöhte Sicherheitsrisiko (Rückzahlungssicherheit) verlangt die Bank entsprechende Aufschläge. Eine erhöhte monatliche Belastung muss dann vom Kreditnehmer vom verfügbaren Einkommen bestritten werden. Alternativ können auch sog. Bausparsofortkredite von Bausparkassen in Frage kommen: Hier wird ebenfalls (ohne Ansparphase) eine Darlehenssumme sofort ausgezahlt und anschließend erfolgen Zinszahlung sowie eine Sparleistung auf ein kombiniert abzuschließenden Bausparvertrag. Nach der Zuteilung wird das Bausparguthaben als Tilgungsleistung herangezogen, da zuvor keine Tilgungen erfolgt sind. Hierin liegt auch schon das Problem: Da über eine lange Laufzeit keinerlei Tilgungen erfolgen, sind die Zinszahlungen recht hoch und durch die zusätzlichen Einzahlungen in den Sparvertrag steigt die monatliche Belastung zusätzlich.

Für wen eignen sich Baufinanzierungen ohne Eigenkapital?

Die vorgenannten Möglichkeiten summieren sich auf letztlich ein Hauptproblem: Die eigenkapitallose Finanzierung bedingt eine hohe monatliche Belastung für Tilgung und Zinszahlungen. Da außer der Immobilie selbst meist keine weiteren Sicherheiten existieren, erhebt die Bank entsprechende Risikoaufschläge. Vermindern lässt sich das Risiko z.B. durch gemeinschaftliche Aufnahme einer Finanzierung: Steht beispielsweise neben dem (Ehe-)Partner noch ein weiteres Familienmitglied oder ein Bürge zur Verfügung, können die Angebote weit günstiger ausfallen. Zudem sollte der Darlehensnehmer über ein ausreichend hohes und weitgehend sicheres, regelmäßiges Einkommen verfügen, damit die relativ hohen Belastungen sicher geschultert werden können. Existieren diese Voraussetzungen nicht, lohnt selbst der Abschluss einer Vollfinanzierung bei den derzeitigen Zinstiefstständen nicht. Es gibt hier alternative Möglichkeiten, sich günstige Zinskonditionen für die Zukunft zu sichern, z.B. mit einem Forward-Darlehen. Ist jedoch ein ausreichendes Einkommen oder / und weitere Sicherheiten vorhanden, kann sich der Abschluss einer Vollfinanzierung zum jetzigen Zeitpunkt durchaus lohnen: Schon wenige Prozentpunkte Unterschied in den Zinskonditionen können bei den relativ hohen Darlehenssummen viele tausend Euro ausmachen. Besonders, wenn die Traumimmobilie bereits gefunden ist, aber eigentlich noch nicht ausreichend Eigenkapital zur Verfügung steht, sollte die Voraussetzungserfüllung geprüft werden.

Fazit

Baufinanzierungen ohne Eigenkapital sind mit größerem Risiko behaftet als solche mit vorhandenem Kapital. Gerade aktuell bieten sich jedoch aufgrund der sehr niedrigen Bauzinsen gute Einsparmöglichkeiten bei Immobilienfinanzierungen. Wer nicht das empfohlene Eigenkapital besitzt, kann daher prüfen, ob sich für ihn eine Vollfinanzierung lohnt. Werden die Voraussetzungen (Stellung zusätzlicher Sicherheiten oder ein vorhandenes hohes und sicheres Einkommen) erfüllt, kann eine solche Variante durchaus sehr attraktiv sein. Der Wunsch nach der eigenen Immobilie könnte dann sehr zügig realisiert werden. Voreiliges Handeln ohne reifliche Überlegung sollte jedoch vermieden werden.

Weitere Informationen

» Baufinanzierung ohne Eigenkapital – Worauf muss geachtet werden?
» Vollfinanzierung – maßgeschneidert vom unabhängigen Baufinanzierungsvermittler

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