Wer in der Urlaubszeit immer wieder in das gleiche Land, und möglicherweise auch in die gleiche Region reist, überlegt oftmals eine eigene Immobilie als Zweitwohnsitz zu erwerben. Der Trend zu Auslandsimmobilien ist ungebrochen – trotz Wirtschaftskrise, Immobilienblasen und Arbeitsmarktsituation. Die Auslandsimmobilie bringt durchaus Vorteile mit sich: Das lästige Suchen einer passenden Unterkunft am Wunschort entfällt, das Haus steht jederzeit zur freien Verfügung und ermöglicht eine flexible und unabhängige Urlaubsgestaltung. Darüber hinaus sind Auslandsimmobilien auch als Wertanlage sehr gefragt – in einigen europäischen Ländern konnte in den vergangenen Jahren ein deutlicher Wertzuwachs auf dem Immobilienmarkt verzeichnet werden.

Doch um zum Wunschobjekt zu kommen, bedarf es zunächst der passenden Auslandsfinanzierung. Die Finanzierung kann wahlweise über eine deutsche Bank, als auch über eine Bank vor Ort abgewickelt werden. Es ist jedoch in den meisten Fällen empfehlenswert, die Auslandsfinanzierung über ein deutsches Kreditinstitut vorzuziehen. Denn im Ausland trifft man schnell auf Stolpersteine und Schwierigkeiten, die im Voraus nicht planbar sind. Nicht alle deutschen Banken übernehmen eine Auslandsfinanzierung – es lohnt sich deshalb, nach Spezialisten auf diesem Gebiet zu suchen. Bis zu welchem Betrag und unter welchen Voraussetzungen eine Auslandsfinanzierung übernommen wird, ist unter anderem nicht nur von der Bonität des Kreditnehmers, sondern auch von dem Land, in dem sich die Wunschimmobilie befindet, abhängig.

Nicht in jedem Land nehmen Banken beispielsweise eine Besicherung des zu finanzierenden Objekts vor – wer dann keine zusätzlichen Sicherheiten erbringen kann, muss mit einer deutlich geringeren Darlehenssumme rechnen als bei Besicherung der Auslandsimmobilie. Wie auch bei inländischen Finanzierungen, so lohnt es sich auch bei der Auslandsfinanzierung verschiedene Angebote einzuholen und zu vergleichen. Erst nach sorgfältiger Prüfung der Konditionen und Vertragsdetails sollte eine Entscheidung getroffen werden.

Die Eröffnung eines Depotkontos im Zusammenhang mit geplanten Wertpapiergeschäften stellt in den meisten Fällen eine grundlegende Entscheidung dar, die auf lange Sicht möglichst leistungsstark und dabei kostengünstig sein soll. Das Depotkonto von Anbieter A unterscheidet sich dabei meist merklich in den Konditionen von dem Depotkonto des Anbieters B oder weiteren Angeboten. Aus diesem Grund sollte sich der Anleger die notwendige Zeit nehmen, um mehrere Angebote detailliert zu vergleichen. Dies kann man z.B. mit Hilfe von Internetseiten tun, die einen Depotkonto-Vergleich anbieten. Hier werden die grundsätzlichen Kosten und ggf. Besonderheiten gegenübergestellt. Dies kann z.B. ein besonders großes Angebot an außerbörslich handelbaren Investmentfonds sein oder besonders günstige Transaktionsgebühren beim Aktienhandel.

Es ist also wichtig, vorher genau den Umfang der geplanten Kapitalanlagen zu umrahmen: Soll nur in Investmentfonds angelegt werden oder auch in Rentenpapiere, Aktien und Derivate? Doch selbst bei gleichartigen Geschäften können sich die Anbieter teilweise erheblich bzgl. der anfallenden Kosten unterscheiden, z.B.: Fonds A kann bei Anbieter A nur regulär von der Kapitalanlagegesellschaft bezogen werden inkl. 5% Ausgabeaufschlag. Für die Verwahrung fällt eine jährliche Gebühr von 1% des Volumens an. Bei Anbieter B sieht das ganz anders aus: Der gleiche Fonds kann mit 100% reduziertem Ausgabeaufschlag erworben werden, da es hier Sondervereinbarungen gibt. Eine Postengebühr für die Verwahrung wird hier überhaupt nicht fällig. Allein bei diesem Geschäft werden so kurzerhand 6% im 1. Jahr eingespart – das ist bei so manchem Fonds die jährliche Performance! Dieses Beispiel macht deutlich, dass die detaillierte Prüfung der Leistungs- und Kostenstruktur von erheblicher Bedeutung bei der Auswahl des Depotkontos ist.

Gewerbliche Immobilien können z.B. sein: Supermärkte, Bürogebäude, Ateliers, Lager- und Produktionshallen oder Einzelhandelsmärkte. Gewerbliche Objekte haben das Ziel, die Ertragssituation eines Unternehmens zu verbessern, beispielsweise durch Kapazitätserweiterung oder zentralisierte Verwaltungen. Da für die Errichtung oder Erweiterung solcher gewerblichen Objekte meist Fremdkapital notwendig ist, muss ein Darlehensgeber mit möglichst günstigen Konditionen gefunden werden. Der Unterschied zur privaten Immobilienfinanzierung liegt also auf jeden Fall im Objektzweck – aber es gibt noch weitere typische Kennzeichen der gewerblichen Immobilienfinanzierung.

So ist z.B. ein sehr viel komplexeres Risikoprofil zu beurteilen, bevor ein Kreditgeber bereit ist, entsprechendes Kapital zur Verfügung zu stellen. Hierzu bedient sich die Kreditwirtschaft dem sog. Ertragswertverfahren, welches die voraussichtlich erzielbaren Überschüsse in die Bewertung einbringt. Bei privaten Projekten wird dagegen das Sachwertverfahren angewandt, um einen Wert für die Beleihungsgrenze zu bestimmen. Hinzu kommt, dass es in der Regel um viel höhere Darlehenssummen als bei privaten Finanzierungen geht. Da jedoch auch bei der gewerblichen Finanzierung ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20% bis 25% vorhanden sein sollte, stehen entsprechende Risiken im Raum. Zu unterscheiden sind dabei gewerbliche Objekte, die zur Renditeerzielung hergestellt werden (hier spricht man von einer sog. Investorenfinanzierung) und Objekte, die der reinen betrieblichen Notwendigkeit z.B. einer Expansion oder Modernisierung Rechnung tragen.

Ausreichende Sicherheit für die Kapitalgeber ist absolute Pflicht, wobei die gewerbliche Immobilienfinanzierung verschiedene Arten von Darlehensgebern kennt. Es kommen nicht nur Kreditinstitute (wie bei privaten Finanzierungen) in Frage, sondern ggf. auch private oder institutionelle Investorengruppen, die sich über Beteiligungs- oder Fondsgesellschaften an der Finanzierung beteiligen. Die gewerbliche Immobilienfinanzierung erfordert somit ein sehr viel breiteres Informations- und Angebotsmanagement als eine private Finanzierung.

Läuft die Zinsbindungsfrist eines Immobiliendarlehens aus oder soll aus anderen Gründen umgeschuldet werden, muss eine günstige und passende Anschlussfinanzierung gefunden werden. Es ist jedem Kreditnehmer anzuraten, von Zeit zu Zeit die marktüblichen Konditionen für Immobilienkredite zu prüfen und mit den eigenen Konditionen zu vergleichen. Im günstigsten Falle kann es sich sogar lohnen, trotz Vorfälligkeitsentschädigungen und Nebengebühren auf das Angebot eines anderen Anbieters einzugehen. In den meisten Fällen jedoch findet ein Anbieterwechsel seitens des Darlehensnehmers statt, weil die Zinsbindungsfrist ausläuft.

Um das günstigste Angebot zu finden, sollte einiger Aufwand betrieben werden. Dies setzt voraus, dass sich der Darlehensnehmer frühzeitig und möglichst umfassend informiert und bei möglichst vielen Anbietern anfragt. Wichtig ist die genaue Angabe der entscheidenden Eckdaten wie Restbetrag des Darlehens, Laufzeit, Tilgungssatz und gewünschte Sondertilgungsmöglichkeiten. Werden die Anfragen an die verschiedenen Kreditinstitute gleichlautend versandt, vereinfacht dies den späteren Anschlussfinanzierung Vergleich. Nicht zu unterschätzen sind ggf. anfallende Nebenkosten, wie z.B. Bearbeitungsgebühren, Umschreibung der Grundschuld, Notargebühren etc. Diese sollten ebenfalls erfragt und verglichen werden.

Alternativ kann der Darlehensnehmer prüfen, ob es lohnenswert ist, ein Forward-Darlehen ins Auge zu fassen. Bei einem Forward-Darlehen kann bis max. 5 Jahre im Voraus das aktuell niedrige Zinsniveau „eingefroren“ werden für eine künftige Anschlussfinanzierung. Voraussetzung ist natürlich, dass das bestehende Darlehen in dieser Zeit umgeschuldet werden soll (z.B. wegen bevorstehendem Ende der Zinsbindungsfrist) und die Konditionen im Vergleich wirklich günstiger sind. Die Aufschläge der Kreditinstitute für diese Sicherung der Zinskonditionen sind vergleichsweise gering. Neben den reinen Zinskonditionen sollte bei einer Anschlussfinanzierung auch auf erweiterte Flexibilisierungsmöglichkeiten geachtet werden – so kann z.B. bei einer großzügigen Sondertilgungsvereinbarung das Darlehen früher als geplant getilgt werden.

Noch immer befinden wir uns historisch betrachtet in einer Zeit mit extrem günstigen Bauzinsen. Trotz einer zuletzt anziehenden Zinsentwicklung gibt es derzeit z.B. 10-jährige Baudarlehen noch immer durchschnittlich zu ca. 4% Zinsen. Zum Vergleich: Der Durchschnitt der letzten 30 Jahre liegt bei etwa 7%! Weitere Zinserhöhungen der Zentralbank werden jedoch erwartet und so sollten Immobilienerwerber bzw. Bauherren bald aktiv werden, um schlechtere Baufinanzierung Konditionen für den notwendigen Immobilienkredit zu vermeiden.

Grundsätzlich (und trotz dieser Entwicklung) sollte die Aufnahme eines Immobilienkredites jedoch gründlich überlegt und genauestens hinsichtlich Konditionen und Anpassbarkeit auf die individuelle Situation analysiert werden. Vorschnelle Handlungen sollten vermieden werden. Die Aufnahme eines Immobilienkredites bedeutet eine langjährige Zahlungsverpflichtung, deren Erfüllbarkeit durch die eigene Vermögens- bzw. Einkommenssituation gedeckt sein muss. Etwaige Risiken wie z.B. die Änderung der persönlichen Verhältnisse müssen ggf. bedacht werden. Ein Anbietervergleich anhand des idealen persönlichen Anforderungsprofils an die Immobilienfinanzierung muss durchgeführt werden. Hierbei zählen nicht ausschließlich die Zinskonditionen, sondern auch mögliche Flexibilisierungsvarianten des Anbieters.

Die Gefahren lauern nicht nur durch die Zinsbelastung, sondern auch bei der eigenen finanziellen Stabilität: Wer z.B. vorschnell mit zu wenig Eigenkapital eine Immobilienfinanzierung abschließt, kann schnell in finanzielle Nöte kommen, wenn unvorhergesehen Ereignisse eintreten. Von Experten empfohlen werden etwa 20% bis 30% Eigenkapital, je nach Lage und Art der Immobilie und abhängig vom regelmäßigen Einkommen. Die monatliche Belastung aus dem Immobilienkredit sollte nicht höher sein als die bisherige Wohnungsmiete (Kaltmiete) zuzüglich eines freien Betrags, der auch bisher z.B. als Sparbetrag zur Verfügung gestanden hätte. Unter Beachtung dieser Punkte kann eine Anfrage mit möglichst identischen Eckdaten zurzeit noch vor einem sehr günstigen Angebotshintergrund bei vielen Kreditinstituten gestartet werden.

(München, 20. Juli 2011) Die alljährlich vom Wirtschaftsmagazin €uro vergebene Auszeichnung “Bester Baufinanzierer” geht auch 2011 – und damit zum sechsten Mal in Folge – an Interhyp. Die Tester des unabhängigen Instituts S.W.I. Finance haben 24 Anbieter von privaten Baufinanzierungen im Auftrag von €uro untersucht. Im Rahmen von Angebotsanfragen und Testberatungen wurden dafür neben Konditionen für Sofort- und Forward-Darlehen auch die Beratungs- und Servicequalität analysiert. Dabei erreichte Interhyp in allen Kategorien die Bestnote und setzte sich so erneut in der Gesamtwertung mit 83,1 Punkten klar als “Bester Baufinanzierer” durch.

Zwischen April und Juni testete das Analysehaus S.W.I. Finance das Baufinanzierungsangebot von ausgewählten Groß- und Filialbanken, Versicherungen sowie spezialisierten Kreditvermittlern. Geprüft wurden unter anderem die Höhe der Effektivzinsen für unterschiedliche Zinsbindungsfristen sowie der Telefonservice, die E-Mail-Reaktionsgeschwindigkeit, das Internet-Angebot, die Verständlichkeit der Angebote sowie die Beratungsqualität vor Ort. Für das Gesamtergebnis wurden die Konditionen von Sofort- und Forward-Darlehen mit je 32,5 Prozent und der Service mit 35 Prozent gewichtet.

“Dass wir zum sechsten Mal in Folge als ‘Bester Baufinanzierer‘ Deutschlands ausgezeichnet werden, belegt die beständig hohe Qualität und Stärke unserer Dienstleistung: Interhyp-Kunden profitieren nicht nur von günstigen Konditionen, sondern auch von der anbieterunabhängigen und kompetenten Beratung durch unsere mehr als 300 Finanzierungsexperten in mehr als 25 Standorten”, so Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG, zum wiederholten Erfolg.

Die eigene Immobilie bietet neben dem Vorteil des mietfreien Wohnens auch ein großes Maß an Sicherheit in punkto Altersvorsorge. Immer wieder wird diese Form der persönlichen Vorsorge von Experten als eine der wichtigsten Säulen für ein finanziell gesichertes Leben im Alter empfohlen. Doch der Traum von der eigenen Immobilie ist für viele Menschen mit der Aufnahme eines entsprechenden Immobiliendarlehens und daher auch mit jahrelangen finanziellen Belastungen verbunden. Viele Kreditinstitute bieten solche Darlehen nur unter der Voraussetzung einer Eigenkapitalquote von 20% oder 30% an. Dies sichert die geliehenen Gelder zusätzlich ab und ermöglicht so den Kreditinstituten die Abgabe eines relativ günstig konditionierten Angebotes. Doch wer nicht jahrelang im Voraus ansparen kann oder wer noch jung und daher in der Regel ohne größere Eigenmittel ist, verfügt nicht über die notwendigen finanziellen Mittel.

Einige Kreditinstitute bieten deshalb Immobilienkredite ohne Eigenkapital an – die sog. Vollfinanzierung. Die Absicherung des Darlehens erfolgt hierbei ausschließlich durch die grundpfandrechtliche Eintragung. Der Vorteil hierbei liegt insbesondere in der kurzfristigen Realisierung des Vorhabens, z.B. bei günstiger Zinssituation am Kapitalmarkt. Die größte Gefahr liegt bei möglichen finanziellen Schwierigkeiten durch die im Vergleich recht hohen monetären Belastungen. Da hier eine Beleihungsgrenze oberhalb 80% des Objektwertes angesetzt werden muss, wird das Kreditinstitut Aufschläge wegen der geringeren Sicherheit im Vergleich zu niedrigeren Beleihungsgrenzen verlangen. Dies wiederum bedingt eine höhere Zinsbelastung und höhere monatliche Zahlungsverpflichtungen. Entscheidend sind daher die Bonität und die Einkommenssituation des Kreditnehmers. Kann die Einkommensentwicklung mit großer Sicherheit geplant werden (z.B. bei Beamten, Soldaten usw.) kann ernsthaft über einen Immobilienkredit ohne bestehendes Eigenkapital nachgedacht werden.

(Berlin, 19.07.2011) Bis zum Erhalt einer Darlehensleistung aus einer Immobilienfinanzierung entsteht oft eine Liquiditätslücke beim Darlehensnehmer. Diese kann durch notwendige Vorleistungen verursacht werden, die bezahlt werden müssen, obwohl der Darlehensgeber erst nach Fertigstellung bestimmter Abschnitte Kapitalleistungen erbringt (Stichwort: Fertigstellungsnachweis). Ein anderes Szenario für die Notwendigkeit einer Zwischenfinanzierung könnte ein Gelegenheitskauf sein, für den schnell Eigenkapital benötigt wird, was jedoch in der geforderten Zeit nicht liquidiert werden kann. Eine solche Zwischenfinanzierung kann durch einen herkömmlichen Ratenkredit, einen Bausparvertrag (bzw. dessen Beleihung) oder auch ein Policendarlehen realisiert werden. Was davon für die eigene Situation am besten geeignet ist, hängt von einigen wichtigen Faktoren ab, die im individuellen Umfeld des Darlehensnehmers liegen.

Zwischenfinanzierung mittels Policendarlehen

Besteht eine Lebens- oder Rentenversicherung, kann diese bestehende Substanz als Grundlage für ein Policendarlehen dienen. Voraussetzung ist, dass bereits ein gewisser Rückkaufswert besteht (mind. 5.000 € bei kapitalbildenden bzw. 8.000 € bei fondsgebundenen Versicherungen). Die Vorteile eines solchen Darlehens sind die in der Regel zügige und unkomplizierte Bearbeitung (es sind keine weiteren Sicherheiten und keine Bonitätsprüfung notwendig – daher erfolgt die Auszahlung meist binnen 2 Wochen) und die günstigen Konditionen. Der Versicherungsschutz bleibt trotzdem bestehen. Die Rückzahlung erfolgt flexibel je nach Verfügbarkeit der liquiden Mittel – damit kann die finanzielle Belastung dieses Darlehen bereits im Vorfeld genauestens einkalkuliert werden. Nicht beliehen werden können allerdings Versicherungspolicen mit mehreren Zessionaren und Direktversicherungen lt. Betriebsrentengesetz.

Andere Formen der Zwischenfinanzierung

Natürlich können (z.B. wenn keine entsprechend beleihbaren Policen vorhanden sind) auch andere Darlehensarten für eine Zwischenfinanzierung dienen. Hier können die Varianten eines Vorausdarlehens oder die Beleihung eines Bausparvertrages ebenfalls recht günstige Alternativen sein. Hier muss die jeweilige Bausparkasse zu entsprechenden Angeboten kontaktiert werden. Bei einem Vorausdarlehen wird die Immobilie samt eines neu abzuschließenden Bausparvertrages vorab finanziert, wobei dieser neu abzuschließende Bausparvertrag die Tilgung sicherstellt. Für derlei Angebote der Bausparkassen sollten unbedingt verschiedene Angebote miteinander verglichen werden, da die Konditionen teilweise sehr stark unterschiedlich sein können. Eine weitere Alternative kann auch der „herkömmliche“ Ratenkredit sein. Hier sollte darauf geachtet werden, dass ebenfalls verschiedene Angebote unterschiedlicher Anbieter verglichen werden. Ggf. kann auch ein klassischer Zwischenfinanzierungskredit mit Auszahlungsabtretung und Grundpfandsicherung eine günstige Alternative darstellen. Allerdings ist diese Variante etwas umständlicher, da viele bürokratische Schritte erfüllt werden müssen, wodurch die Konditionen aber in der Regel etwas günstiger werden, da das Kreditinstitut eine größere Sicherheit erhält.

Fazit

Welche Art der Zwischenfinanzierung am besten geeignet ist, hängt von vielerlei Faktoren ab. So z.B. davon, welche Darlehenshöhe benötigt wird, wie schnell die Mittel benötigt werden und ob ggf. entsprechend beleihbare Substanzen (z.B. eine Versicherungspolice für das Policendarlehen oder ein bestehender Bausparvertrag für die Verhandlung mit der Bausparkasse) vorhanden sind. Wichtig ist, sich bereits im Vorfeld einer Immobilienfinanzierung bzw. eines Immobilienerwerbs ein möglichst genaues Bild darüber zu verschaffen, wann welche Mittel benötigt werden und wann Darlehensmittel zur Verfügung stehen. Dies verhindert die Gefahr eines „Liquiditätslochs“ und gibt dem Darlehensnehmer etwas Zeit, sich über verschiedene Angebote hinreichend zu informieren und entsprechende Vergleiche durchzuführen. Das vorhandene Eigenkapital spielt hier ebenfalls eine große Rolle: Zwischenfinanzierungen sind in der Regel teurer als die Hauptfinanzierung, daher empfiehlt es sich, das freie Eigenkapital als „Zwischenfinanzierung“ zu nutzen, um der im Verhältnis großen Belastung der Fremdkapital-Zwischenfinanzierung zu entgehen.

Weitere Informationen

» Zwischenfinanzierung – Liquiditätslücke bei der Immobilienfinanzierung schließen
» Policendarlehen – Zwischenfinanzierung mittels Policendarlehen

Eine Erweiterung oder eine Neuanschaffung einer Immobilie sollte immer gut überlegt sein. Es handelt sich hier um eine langfristige Investition, die möglichst sicher und kontinuierlich Erträge generieren soll. Für Spekulationen oder kurzfristige Gewinnmitnahmen sind Immobilien nicht geeignet. Die hohen Darlehenssummen und die verschiedenen Risikostrukturen verlangen vom Projektinitiator eine hohe Vorleistung in Form von Information, Entscheidungsfreude, Risikobereitschaft und unternehmerischen Ehrgeiz. Wichtig ist auch das Auffinden der passenden professionellen Partner, sei es für die Finanzierung selbst oder auch für die Betreuung und Beratung.

In den ersten Jahren nach der Investition steht in der Regel ein höherer Aufwand für Zins- und Tilgungszahlung an und erst nach einiger Zeit wirft die Investition auch Erträge ab. Die termingerechte Planung unter Berücksichtigung realer Marktdaten ist daher von besonderer Bedeutung. Die Darlehensgeber werden natürlich noch einmal gesondert die Ertragschancen sowie die unternehmerische Situation anhand der Bilanz, der G&V sowie dem Marktumfeld prüfen. Doch eine objektive Evaluierung sollte der Unternehmer bereits vor jedem Projektbeginn durchführen, ggf. unter Zuhilfenahme der schon erwähnten professionellen Partner. Dies gilt übrigens analog für den Kapitalanleger, der sich als Kapitalgeber an einer Gewerbefinanzierung beteiligen möchte.

Dies kann z.B. über Investmentfonds oder spezielle Beteiligungsgesellschaften realisiert werden. Hierbei hat der Kapitalanleger ähnliche Interessen, wie der Unternehmer der z.B. seine Produktionskapazitäten erweitern möchte: Das Investment soll langfristig gute Erträge abwerfen um die Alters- bzw. betriebliche Vorsorge zu stützen. Realistische Einschätzungen sind gefragt, die nur wenige selbst vornehmen können. Dies ist kein Manko oder Unwissenheit: Die plausible Rentabilitätsbewertung der geplanten Finanzierung erfordert nicht nur langjährige Erfahrung, sondern auch steuer- und rechtsrelevantes Wissen sowie einen möglichst globalen Marktüberblick.

Die Finanzierung des Eigenheims ist eine langwierige Angelegenheit, die eine ebenso lange Planung voraussetzt. Daher ist es wichtig, dass man sich mit den aktuellen Möglichkeiten vertraut macht, die die Finanzierung erleichtern bzw. vergünstigen können. Neben einem günstigeren Darlehen, das für bestimmte Sanierungsmaßnahmen, einem Energiesparhaus oder dem Einsatz Erneuerbare Energien u.a. von der KfW-Bank vergeben werden, können Interessenten, die sofort oder später bauen von Wohn-Riester Bausparen profitieren. Mit Wohn-Riester Bausparen handelt man nicht nur verantwortungsvoll, da dieses Art von Geldanlage eine der sichersten ihre Art ist, sondern man verschafft sich den Anspruch auf ein Bauspardarlehen mit günstigeren Zinsen und profitiert zusätzlich von der vollen staatlichen Riester-Förderung, die die Gesamtfinanzierung letztendlich verbilligt.

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