Der Grund für eine Umschuldung einer bestehenden Baufinanzierung liegt meist am Auslaufen der Zinsbindungsfrist und / oder der Suche nach einem günstigeren Finanzierungspartner. Eine solche Umschuldung ist entgegen der landläufigen Meinung weder besonders kompliziert noch enorm teuer. Wer sich ein wenig informiert und den Markt mit Interesse beobachtet, kann so ggf. eine größere Summe Geld sparen. Wichtig ist grundsätzlich, dass vorab ein unabhängiger Vergleich stattfindet, der unter Berücksichtigung der individuellen Situation die Angebote verschiedener Anbieter gegenüberstellt und mit der Alternative der Weiterführung beim bisherigen Darlehensgeber ins Verhältnis setzt.

Insbesondere zum Ende der Zinsbindungsfrist ist die Umschuldung problem- und kostenlos. Zu beachten ist lediglich, dass für die Umschreibung der Grundschuld ein relativ geringer Betrag (zwischen 0,2% und 0,4%) fällig wird. In vielen Fällen lohnt sich aber der Übertrag auf ein anderes Kreditinstitut, da die Prolongationsangebote der bisherigen Bank mit diesen Angeboten nicht mithalten können. Soll eine bestehende Baufinanzierung vor Ablauf der Bindungsfrist umgeschuldet werden, fallen zusätzliche Kosten an. Diese werden als „Vorfälligkeitsentschädigung“ bezeichnet. Diese Gebühren sind bei fast jedem Kreditinstitut unterschiedlich hoch. Es ist daher unerlässlich, sich zunächst (z.B. im Internet) allgemein zu informieren (oft wird hier auch eine Art „Vorfälligkeitsentschädigungsrechner“ angeboten, der übliche Kosten dieser Art ermittelt und nebenbei die üblichen Berechnungswege erläutert) und anschließend mit der Bank detailliert zu klären, welche Kosten genau für den individuellen Fall anfallen würden.

Die Bank ist gesetzlich verpflichtet, über alle anfallenden Nachteile zu informieren. Oftmals rechnet sich eine Umschuldung trotzdem, wenn die Einsparungen durch einen niedrigeren Zinssatz bei einem neuen Anbieter die angefallenen Zusatzkosten nach relativ kurzer Zeit wieder amortisieren. Bei bevorstehender Umschuldung sollten Darlehensnehmer ein Umschuldung Vergleich bei einem unabhängigen Baufinanzierungsvermittler anfordern!

(Berlin, 28.04.2011) Die Zinskurve für Baufinanzierungen zeigt wieder eindeutig nach oben: Seit der letzten Leitzinserhöhung ist zu erwarten, dass die Zeiten niedriger Zinsen für Baukredite langsam aber sicher vorbei sind. Bereits Anfang 2011 stiegen die Zinsen für langfristige Immobiliendarlehen wieder an. Bedingt durch die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland sind weitere Leitzinserhöhungen und damit weiter steigende Zinsen für Baufinanzierungen zu erwarten. Wer also den Erwerb bzw. den Bau einer Immobilie plant, sollte nicht zu lange zögern und sich möglichst bald das – historisch betrachtet – noch immer recht niedrige Zinsniveau langfristig sichern. Günstigere Einstiegsmöglichkeiten für Initialdarlehen oder Anschlussfinanzierungen werden sich in der nächsten Zukunft nicht mehr finden.

Zinsniveau und Entwicklung

Ein Zinsniveau wie derzeit bzw. in der jüngsten Vergangenheit wird in absehbarer Zukunft nicht wiederkehren. Darin sind sich die meisten Experten einig. Unklar ist, wie stark und wann genau die Zinsen steigen werden. Die Zinssätze für Baufinanzierungen orientieren sich an den Leitzinssätzen für die Refinanzierung der Kreditinstitute bei den Noten- und Zentralbanken. Durch Änderung der Leitzinsen haben die Zentralbanken Einfluss auf wirtschaftliche Faktoren, wie z.B. Inflation und Wirtschaftswachstum. Die Leitzinsen verharrten in jüngster Vergangenheit Zeit auf historischen Tiefstständen, doch nun ziehen die Zentralbanken die „Zügel wieder straffer“. Die erste Leitzinserhöhung im europäischen Wirtschaftsraum seit fast 2 Jahren fand Anfang April statt. Viele Experten gehen davon aus, dass bald eine weitere folgen wird. Die wirtschaftlichen Voraussetzungen hierfür sind nach Ansicht von Finanzexperten durchaus gegeben. Mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit steht aber fest, dass das aktuell noch immer niedrige Zinsniveau – gerade nach der kürzlich erfolgten Leitzinsanhebung – recht bald der Vergangenheit angehören wird.

Langfristige Finanzierungsverträge und Anschlussfinanzierungen jetzt abschließen

Was bedeutet die jüngste Zinsentwicklung für Bauherren und Immobilienerwerber? Da Zinssenkungen nicht zu erwarten sind und historisch global betrachtet noch immer ein sehr günstiges Zinsniveau vorherrscht, sollte mit der Initiierung einer entsprechenden Finanzierung nicht zu lange gewartet werden. Wer jetzt eine Immobilienfinanzierung resp. eine Anschlussfinanzierung abschließt, kommt noch in den Genuss günstiger Konditionen aufgrund des niedrigen Zinsniveaus. So können die Herstellung oder der Erwerb von Immobilieneigentum auf günstigem Niveau zur Sicherung der Altersvorsorge und zum Eigennutz realisiert oder günstige Konditionen für die Weiterführung einer bestehenden Immobilienfinanzierung genutzt werden. Bei Anschlussfinanzierungen gilt: Läuft die Zinsbindung bei bestehenden Darlehen in naher Zukunft aus, können bis zu 60 Monate im Voraus bereits Verträge für die Weiterführung der Finanzierung (z.B. sog. Forward-Darlehen) geschlossen werden. Da künftig höhere Zinsen zu erwarten sind, kann so bei rechtzeitigem Abschluss eine Menge Geld gespart werden, selbst wenn für eine lange Vorlaufzeit geringe Zinsaufschläge gezahlt werden müssen (Achtung: Unbedingt einen Vergleich der angebotenen Konditionen durchführen!). Je nach eigenem Vermögensstand und absehbarer Einkommensentwicklung sollte also der Schwerpunkt auf einen möglichst frühzeitigen Vertragsabschluss gelegt werden.

Fazit

Die jüngste Leitzinserhöhung läutet das Ende einer langen Ära niedriger Zinsen ein. Damit werden auch Bau- und Anschlussfinanzierungen in Zukunft wieder teurer. Wer den Erwerb oder die Herstellung einer Immobilie plant, sollte sich damit nun sputen – so kann eine Gesamtverteuerung der Finanzierung durch unnötiges Warten vermieden werden. Grundsätzlich sollte eine solche Anschaffung bzw. ein Neuabschluss natürlich gründlich überlegt sein – stimmen jedoch die Eckdaten wie Objektwunsch, Eigenkapital und Einkommensstruktur, sollte nicht auf bessere Zeiten gewartet werden. Durch die relativ hohen Summen und Laufzeiten bei Immobilienfinanzierungen haben selbst (auf den ersten Blick) kleine Zinserhöhungen hohe Mehrkosten zur Folge.

Weitere Informationen

» Baufinanzierung Zinsen
» Baufinanzierung

(München, 19. April 2011) Die jüngst vorgenommene Leitzinserhöhung der Europäischen Zentralbank hat die Aufmerksamkeit auch auf die Entwicklung der Baugeldzinsen gelenkt. Zwar schlagen solche Zinsschritte nicht automatisch auf die Baukonditionen durch, doch nach dem stetigen Anstieg in den vergangenen Monaten erwarten die Interhyp-Experten auch bei Immobiliendarlehen weiter nach oben gehende Zinsen. Dieser Aufwärtstrend betrifft aber nicht nur Bauherren und Immobilienkäufer, sondern auch Wohnungs- und Hausbesitzer mit bestehender Finanzierung. Was diese Eigenheimbesitzer tun können, um den steigenden Zinsen nicht tatenlos zu zusehen, hat Interhyp im Folgenden zusammengestellt.

Unterlagen-Check / Zeitpunkt des Darlehensende ermitteln

Zuallererst sollten Immobilienbesitzer die Unterlagen ihres bestehenden Darlehens hervorholen und heraussuchen, wann genau ihre aktuelle Zinsfestschreibung endet. Denn die Zeit vor Ablauf eines Baukredits ist ideal, um die Konditionen und Rahmenbedingungen für die spätere Anschlussfinanzierung neu zu verhandeln und an die vielleicht zwischenzeitlich veränderte Lebenssituation anzupassen.

Bereitstellungszinsfreie Zeit nutzen

Steht das Ende der Zinsfestschreibung in den nächsten sechs Monaten an, sollten Darlehensnehmer sofort beginnen, neue Kreditangebote einzuholen, um noch genügend Zeit für einen objektiven Zinsvergleich zu haben. Auch wenn es noch rund ein Jahr dauert, bis die Sollzinsbindung des Kredits ausläuft, haben Eigenheimbesitzer gute Chancen, ihr Darlehen zu den heutigen Top-Konditionen zu verlängern. Hintergrund: Einige Finanzinstitute haben den so genannten bereitstellungszinsfreien Zeitraum deutlich erweitert, d.h. der Darlehensnehmer hat bis zu zwölf Monate Zeit, das Darlehen in Anspruch zu nehmen, ohne dass er Gebühren für deren Bereitstellung zahlen muss.

Bis zu 5 Jahre im Voraus Zinsen sichern

Selbst wenn die Sollzinsbindung erst in zwölf bis 60 Monaten endet, kann man jetzt auf Nummer sicher gehen und sich vor möglichen Zinsanstiegen schützen. Das Zauberwort heißt Forward-Darlehen: Der Kunde schließt ein Darlehen ab, dessen Laufzeit in den nächsten fünf Jahren beginnt. Der bisherige Kredit läuft bis zum regulären Ende der Zinsfrist, dann greift das Forward-Darlehen auf Basis der Zinsen von heute. Für das Recht, sich das heutige Zinsniveau für die Zukunft zu sichern, wird ein Konditionsaufschlag erhoben. Das Aufgeld hierfür ist aber gering: Je nach Anbieter und Dauer der Vorlaufzeit wird ein Konditionsaufschlag von rund 0,01 – 0,04 Prozentpunkten pro Monat fällig.

(Berlin, 19.04.2011) Nach Abschaffung der Eigenheimzulage können für Immobilienkäufe ab dem 1.1.2008 sog. „Wohn-Riester-Darlehen“ nach dem Eigenheimrentengesetz (Wohn-Riester-Förderung) beantragt werden. Diese Darlehen sind grundsätzlich vergleichbar mit den herkömmlichen Annuitätendarlehen zur Immobilienfinanzierung, jedoch werden bei der Riester-Variante die staatlichen Zulagen als zusätzliche Tilgungsleistung eingebracht. Dies hat den Vorteil, dass nicht wie z.B. bei einem Sparvertrag nach dem Prinzip der Riester-Förderung auf die Zuteilung gewartet werden muss – vielmehr profitiert der Zulagenberechtigte direkt durch geringere Ratenzahlungen für seine Baufinanzierung. Damit das Wohn-Riester-Darlehen wirklich optimal ausgenutzt wird, müssen vor dem Abschluss einige wichtige Punkte bedacht werden.

Wer ist zulagenberechtigt und wie kann das Wohn-Riester-Darlehen beantragt werden?

Die Zulagenberechtigung ergibt sich aus den Bestimmungen für den Anspruch auf Altersvorsorgezulage des Einkommenssteuergesetzes (§10a) und ist somit identisch mit den Anforderungen für die weitläufig bekanntere „Riester-Rente“. Hinzu kommen ggf. Zusatzansprüche für Kindererziehende mit Kindern bis zum Alter von 3 Jahren, für Pflegepersonen oder auch z.B. für Arbeitslose und Beamte. Nicht zulagenberechtigt sind Selbständige, Sozialhilfeempfänger oder nicht rentenversicherungspflichtige Studenten. Das Wohn-Riester-Darlehen wird über die nach dem Altersvorsorgeverträge-Zertifizierungsgesetz zertifizierte Bank oder Sparkasse beantragt. Trotz dieser ziemlich fixen Bedingungen können über verschiedene andere Details des Darlehensvertrages durchaus mit den Kreditinstituten Verhandlungen geführt werden.

Baufinanzierung Konditionen vergleichen

Obwohl gewisse Rahmendaten per Gesetz identisch sein müssen, unterscheiden sich die Angebote der Kreditinstitute teils merklich. Der Kreditnehmer ist gut beraten, sich hier ausführlich am Markt zu informieren. Grundsätzlich besteht bei allen Verträgen zwecks optimaler Ausnutzung der staatlichen Zulagen ein Sondertilgungsrecht von bis zu 2.100 Euro p.a. Diese Vereinbarung kann jedoch – je nach persönlicher Vermögenssituation – auch höher angelegt werden. Für die vereinbarte Laufzeit muss eine Sollzinsfestschreibung erfolgen. Die Tilgungshöhe ist frei verhandelbar.

Für wen eignet sich ein Wohn-Riester-Darlehen?

Die Grundidee der Riester-Förderung ist die Altersvorsorge. So können z.B. junge Familien, die den Kauf eines Eigenheimes als Einbindung in eine private Altersvorsorge planen, in höchstem Maße von einem Wohn-Riester-Darlehen profitieren. Die Tilgungsleistungen werden durch die staatlichen Mittel niedrig gehalten und im Alter ist das schuldenfreie Wohneigentum Basis für den Erhalt des Lebensstandards. Die Finanzierung muss dabei so gestaltet sein, dass der Darlehensbetrag bis spätestens zum Ablauf des 68. Lebensjahres getilgt ist – daher eignen sich die Darlehen für „Späteinsteiger“ nur dann, wenn eine entsprechend hohe Tilgungsleistung aus Eigenmitteln erbracht werden kann.

Vor- und Nachteile des Wohn-Riester-Darlehens

Die Vorteile liegen wie bereits geschildert auf der Hand: Durch die staatliche Förderung kommt der Darlehensnehmer schon frühzeitig in den Genuss von niedrigeren Raten und wird somit schneller schuldenfrei. Dadurch ist es sogar möglich, dass ein Wohn-Riester-Darlehen trotz schlechteren Sollzinssatzes einem herkömmlichen Annuitätendarlehen überlegen ist. Durch die eindeutige Regelung zum Finanzierungsende muss mit zunehmendem Alter bei Abschluss mehr finanzielles Potential eingebracht werden, um die Tilgung rechtzeitig beenden zu können. Ein weiterer großer Nachteil ist die nachgelagerte Besteuerung: Die Vorteile aus den Förderungen werden im Alter steuerrelevant berücksichtigt.

Fazit

Ein Wohn-Riester-Darlehen ist eine günstige Möglichkeit, Wohneigentum in die private Altersvorsorge einzubinden. Wichtig sind der Vergleich der angebotenen Konditionen sowie eine genaue Prüfung der Zulagen und der daraus resultierenden Vor- und Nachteile. Nicht für jeden und jede Lebenslage ist diese Art der Altersvorsorgeeinbindung geeignet. Alternativ sollte die Möglichkeit (je nach persönlicher Vermögenssituation) der Finanzierung per „normalem“ Annuitätendarlehen und ggf. zusätzlichem Abschluss einer „Riester-Rente“ exemplarisch geprüft werden.

Weitere Informationen

» Wohn-Riester-Darlehen – Baufinanzierung mit staatlicher Förderung
» Baufinanzierung – Baufinanzierungsvarianten im Überblick

Baufinanzierungskunden setzen vermehrt auf Flexibilität und Sicherheit. Alexander Christ, Geschäftsführer der Creditweb Deutschland GmbH hierzu im Interview mit der Publikation Mein Geld:

Mein Geld: Die Zinsen sind zwar gegenüber dem Vorjahr gestiegen, aber immer noch günstig. Ist jetzt dennoch ein guter Zeitpunkt, Eigentum zu erwerben und worauf muss der Kunde achten?

Alexander Christ: Die Frage des Eigentumerwerbs ist ganz klar mit ja zu beantworten. Kunden sollten sich in diesem Aufwärtstrend daher langfristig Ihre Zinsen sichern, d.h. Darlehen von mindestens 10, besser 15 Jahren oder länger. Dabei sollte die persönliche Situation der Darlehensnehmer nicht vergessen werden und flexible Bausteine, passend zur Einkommens- oder Lebenssituation berücksichtigt werden. Eine anfängliche Tilgung von mindestens 2% oder kostenlose Tilgungswechsel gehören hierbei genauso zur Beratung, wie z.B. die Einbindung eventueller Fördermittel. Das Finanzierungskonzept ist also entscheidend.

Mein Geld: Stichwort Fördermittel: wie sieht es mit KfW Programmen oder Wohnriester aus?

Alexander Christ: Viele Kunden finden pauschal alle Fördermittel zu kompliziert oder meinen, sie seien an zu viele Bedingungen gebunden. Ob Wohnriester, mit den damit einhergehenden steuerlichen Vergünstigungen oder die KfW Programme mit günstigen Konditionen, die Kunden kennen sich meist nicht aus oder laufen mit “gefährlichem” Halbwissen umher. Unabhängige Beratung von Baufinanzierungsberatern kann hier Licht ins Dunkel bringen und aufzeigen, wie und ob eine Einbindung in die Finanzierung sinnvoll und vor allem von Vorteil für den Kunden ist.

Mein Geld: Umschreiben Sie uns doch kurz was Ihrer Meinung nach einen guten Baufinanzierungsanbieter auszeichnet.

Alexander Christ: Ein guter Baufinanzierungsanbieter muss vor allem über eine große Produktauswahl zahlreicher Banken und Sparkassen verfügen. Die Finanzierungsberater sollten ausgezeichnetes Wissen in dieser Produktwelt haben und sich sicher in der Fördermittelthematik auskennen. Darüber hinaus muss er noch unabhängig und neutral beraten. Unter Berücksichtigung der Gesamtsituation entsteht dann ein erfolgreiches Finanzierungskonzept.

Herr Christ, vielen Dank für das Gespräch.

» Baufinanzierungsanbieter Creditweb

Quelle: Mein Geld, Ausgabe 03-2011 (April/Mai), Seite 77

Die Möglichkeiten zur Baufinanzierung sind in der heutigen Zeit sehr vielfältig. Da fällt es schwer, im Dschungel der Konditionen und Vertragsvarianten den Überblick zu behalten und die bestmögliche Variante für das eigene Vorhaben auszuwählen. Früher galten z.B. Finanzierungen ohne Eigenkapital oder Finanzierungen mit einer Beleihungsgrenze von 100% als unmöglich – sogar dies ist heute bei Bedarf im Rahmen der Möglichkeiten denkbar. Für einen ersten ungezwungenen Überblick ist insbesondere das Internet gut geeignet. Wichtig ist hier, dass nicht nur auf Sites von Kreditinstituten recherchiert wird, sondern auch auf Sites von z.B. unabhängigen Maklern oder Finanzportalen. Je mehr Informationen eingeholt werden, umso besser findet der Interessent sich später in der Terminologie zurecht. Sogar Anfragen und Vertragsabschlüsse können mit Hilfe des Internets vollzogen werden – wer lieber auf einen persönlichen Kontakt Wert legt, kann natürlich trotzdem noch einen Berater seiner Wahl aufsuchen. Die großen Baufinanzierungsvermittler wie beispielsweise Interhyp oder Creditweb sind auch an verschiedenen Standorten in Deutschland vor Ort ansässig und können so mit einer persönlichen fachkompetenten Beratung aufwarten.

Einige allgemeingültige wichtige Tipps für einen sinnvollen und erfolgversprechenden Baufinanzierungsvergleich sollten aber von jedem Interessenten beachtet werden:

- Zunächst über die möglichen Vertragsvarianten (resp. Darlehensvarianten) informieren. Oft lassen sich individuelle Einkommenssituation und Anpassbarkeit von Finanzierungsverträgen mit den Kreditinstituten ganz gezielt gestalten
- Bei der Anfrage möglichst identische Basisdaten verwenden (insbesondere für Darlehenssumme, Tilgungsrate, Laufzeit, Zinsbindung, Sondertilgungshöhen)
- Ruhig verschiedene (fest spezifizierte) Laufzeiten und Tilgungsraten anfragen. Dabei nachfragen, inwieweit diese während der Laufzeit angepasst werden können
- Gezielt nach zusätzlichen Gebühren fragen, z.B. Abschlussgebühren, Kontogebühren etc.
- Detaillierte Auswertung nach Angebotseingang zusammen mit einem Fachmann vornehmen

Werden diese Grundsätze beachtet, können aus der gewonnenen Übersicht mit dem Finanzierungspartner die individuellen Gesichtspunkte verfeinert werden.  Nutzen Sie das kostenlose Angebot der besten Baufinanzierer Deutschlands in erfahren Sie mittels einem Baufinanzierung Vergleich wer wirklich die günstigste Baufinanzierung mit dem besten Finanzierungsmodell hat.

Im Grunde genommen ist eine Immobilie ein sicheres Investment mit einer vorprogrammierten Wertsteigerung – dies war zumindest für eine sehr lange Zeit die weitläufige Meinung. Den Grund lieferte dabei die Volkswirtschaft mit der Begründung, dass der Boden knapp wird. Mit dem demographischen Wandel wurde diese Theorie außer Kraft gesetzt. Die Anzahl der potenziellen Immobilienkäufer war in den letzten Jahren eher rückläufig. Hierfür waren viele Faktoren verantwortlich. Sowohl die sinkenden Geburtsraten als auch die schwache Entwicklung der Konjunktur führten zu einem Preisverfall auf dem Immobiliemarkt.

Doch nun wendet sich das Blatt. Zwar ist die Geburtenrate weiterhin rückläufig, doch aufgrund der immer stärker zunehmenden Anzahl der Singlehaushalte nimmt der Bedarf an Wohnraum zu. Die Singles von heute bevorzugen einen großzügigen Wohnraum und treiben damit die Preise nach oben. Diese Entwicklung kann selbstverständlich das Schrumpfen der Bevölkerungsanzahl nicht verhindern – allerdings kann sie diese abfedern. Außerdem sind in den nächsten Jahrzehnten veränderte Migrationströme zu erwarten, die zum Wachstum der Bevölkerung in den europäischen Ländern führen können.

Auch die wirtschaftliche Entwicklung scheint die Talsohle überwunden zu haben. Obwohl viele Menschen immer noch verunsichert sind, tätigen sie genau aus diesem Grund einen Immobilienkauf. Die eigene Immobilie gibt eine gewisse Sicherheit und die gewünschte Absicherung im Alter. Selbstverständlich bedeutet ein Wohnbaudarlehen eine finanzielle Belastung. Aus diesem Grund sollte eine Baufinanzierung niemals leichtfertig abgeschlossen werden. Doch bis heute sind die eigenen vier Wände eine wirksame Methode, um für das Pensionsalter vorzusorgen. Informieren Sie sich auch über mögliche Unterstützung des Staates – siehe aktuelle KfW-Programme der KfW-Bank.

Die Finanzierung von gewerblichen Immobilien bedarf individueller und zweckgerichteter Finanzierungskonzepte. Da diese oft sehr komplex sind, sollte ein professioneller Partner ausgewählt sowie die Art und der Zweck des Immobilienobjektes im Vorfeld genau umrissen werden. Die verschiedenen Arten der Objektnutzung bedingen dabei nicht nur die Kosten und die Finanzierungsform, sondern auch den Darlehensgeber – denn nicht für alle Zwecke stehen alle Anbieter zur Verfügung. Das erste Kriterium ist der Zweck: Hier kann unterschieden werden zwischen wohnlicher Nutzung (z.B. bei Mietimmobilien, die durch Kapitalanlagegesellschaften errichtet werden) oder gewerblicher Nutzung (z.B. eine neue Fabrikationshalle).

Bei evtl. auftretenden Mischformen hieraus ist die Gewichtung der einzelnen Teilbereiche entscheidend. Als weiteres Kriterium sind die oft vielfältigen Rahmenbedingungen von großer Bedeutung: Handelt es sich z.B. um eine öffentliche Immobilie (beispielsweise eine Schule, ein Schwimmbad etc.) oder um eine Finanzierung durch ein spezielles Wohnungsunternehmen oder möchte ein Einzelunternehmer eine Erweiterung vornehmen? Für manche Vorhaben stehen dann nur bestimmte Kapitalgeber zur Verfügung: Öffentliche Immobilien werden in der Regel durch die Haushalte der Zuständigkeitsbereiche (wie Kommune oder Bund) finanziert – Kapitalanlagen in Renditeobjekte hingegen durch extra ins Leben gerufene Fondsgesellschaften oder Leasinggesellschaften.

Unternehmerische Engagements können durch Kreditinstitute ggf. unter Inanspruchnahme einer speziellen Förderung finanziert werden. Wie bei privaten Immobilienfinanzierungen auch, stehen dann verschiedene Möglichkeiten der Vertragsgestaltung zur Verfügung. Je nach Risikostruktur, vorhandenem Eigenkapital und Kernvereinbarungen (z.B. Tilgungssätze, Sondertilgungsmöglichkeiten, Laufzeit etc.) differieren dann natürlich die Finanzierungskosten sowie die Absicherungsbedingungen in erheblichem Maße. Grundsätzlich sollten bei der Auswahl einer gewerblichen Immobilienfinanzierung die Angebote mehrerer Anbieter (soweit möglich) verglichen und durchaus auch nachverhandelt werden.

(München, 7. April 2011) Nach knapp zwei Jahren Stillstand auf absolutem Tiefniveau hat die Europäische Zentralbank (EZB) heute die in Aussicht gestellte Leitzinserhöhung vorgenommen und den Schlüsselzins von 1,0 auf 1,25 Prozent festgesetzt. Grundsätzlich schlagen aber Erhöhungen oder Senkungen des Schlüsselzinses nicht direkt und automatisch auf die langfristigen Baugeldkonditionen durch. Für Häuslebauer und Immobilienkäufer ist vielmehr die Entwicklung der langfristigen Kapitalmarktzinsen entscheidend.

Anders als oftmals angenommen stehen Baugeldkonditionen und Leitzinsen nicht in direktem Zusammenhang. Während die EZB durch die Festlegung des Leitzinses die kurzfristigen Marktzinsen – also die Überziehungs-, Dispo- oder Tages- und Festgeldzinsen – unmittelbar beeinflusst, entstehen langfristige Konditionen wie Hypothekenzinsen durch Angebot und Nachfrage am Anleihemarkt. Als Orientierungsgröße für die Entwicklung der Baugeldzinsen eignen sich daher Anleihen- und Pfandbriefsätze.

Im Nachgang zur Lehman Brothers-Pleite im September 2008 musste die EZB zur Vermeidung der Rezession den Leitzins innerhalb weniger Monate von 4,25 Prozent auf historisch niedrige 1,0 Prozent senken. Seit Mai 2009 ließ die EZB den Schlüsselzins unverändert auf diesem Niveau. In dieser Zeit fielen zwar auch die langfristigen Baugeldzinsen, aber weit weniger drastisch: Ihr Rekordtief erreichten sie im September 2010, also rund 1,5 Jahre nach der erstmaligen Festsetzung des Leitzinses auf 1,0 Prozent.

Nach diesem Tiefpunkt hat eine Zinstrendwende eingesetzt. Seitdem gehen die Konditionen kontinuierlich nach oben: Der Anstieg der Bauzinsen beträgt seit September mehr als 1,2 Prozentpunkte. Dass diese Richtung auch mittelfristig so bleiben wird, darüber sind sich die Experten von Interhyp einig. Sowohl die Vorgaben aus den USA als auch die steigenden Inflationserwartungen in Deutschland selbst werden die langfristigen Zinsen weiter nach oben treiben.

Daher rät Interhyp allen Immobilienkäufern und Anschlussfinanzierern zu handeln, um sich die historisch betrachtet immer noch sehr niedrigen Zinsen für einen möglichst langen Zeitraum zu sichern und so doppelt zu profitieren: Von einer niedrigen Darlehensrate bei gleichzeitig hoher Kalkulationssicherheit.

(Berlin, 07.04.2011) Der Traum von der eigenen Behausung ist so alt wie die Menschheit selbst. Die meisten Bauherren oder Immobilienerwerber sind dabei auf eine Immobilienfinanzierung angewiesen, da das angesparte Eigenkapital für das Objekt der Wünsche oft nicht ausreicht. Typische Bindungszeiten für die dann fällig werdenden Zinsen liegen dabei zwischen 5 und 25 Jahren. Die vergleichbar günstigen Annuitätendarlehen sind wegen der langfristigen Zinsbindung und der grundpfandrechtlichen Absicherung des Kreditgebers gut planbar und stellen einen Grundpfeiler beim Erwerb oder bei der Herstellung des Objektes dar. Insbesondere in Niedrigzinsphasen können attraktive Konditionen für eine solche Immobilienfinanzierung mit den Kreditinstituten verhandelt werden.

Die derzeitige Zinssituation

Experten gehen davon aus, dass die Niedrigzinsphase der jüngsten Vergangenheit hinter uns liegt und mit Blick nach vorn eher weiter steigende Zinsen zu erwarten sind. So zeigte sich bereits im 1. Quartal 2011 eine – gerade bei langfristigen Krediten – moderate Erhöhung der Zinssätze. So stiegen beispielsweise die Zinsen für ein Beispielmodell einer Immobilienfinanzierung mit einer Darlehenshöhe von ca. 200.000 Euro bei 1% Tilgung und 60% Beleihungswert im Schnitt um fast ein halbes Prozent im Vergleich zum letzten Quartal 2010. Die Zinsprognose deutet in der nächsten Zukunft auf weiterhin anziehende Zinssätze. Trotzdem sind die Zinsen für ein Darlehen dieser Art im Vergleich zu anderen Darlehensformen günstig. Jedoch sollten Bauherren oder Immobilienkäufer, die sich im Grundsatz bereits entschieden haben, nun möglichst rasch das benötigte Darlehen aufnehmen. Bessere Zeiten sind in naher Zukunft nicht zu erwarten.

Für Unentschlossene: Lieber weiter Miete zahlen oder jetzt doch die eigene Immobilie finanzieren?

Für die meisten Menschen ist der Erwerb oder der Bau einer eigenen Immobilie eine Entscheidung mit prägnanten Auswirkungen auf das eigene Leben. Prinzipiell sollten daher solche Entscheidungen nicht hektisch, sondern in Ruhe und gut durchdacht getroffen werden. Auch in Erwartung steigender Zinsen (und damit höherer finanzieller Belastungen im Zuge einer Immobilienfinanzierung) macht es keinen Sinn, grundlegende Entscheidungskriterien außer Acht zu lassen – nur, damit man schnell noch günstigere Konditionen verhandeln kann. So ist z.B. von größter Bedeutung, wie hoch das zur Verfügung stehende Eigenkapital ist und ob eine gesicherte Einkommenssituation herrscht. Entspricht das mögliche Objekt wirklich den eigenen Vorstellungen? Können durch Abwarten noch mehr eigene Mittel angespart und weitere mögliche Objekte verglichen werden? Sind momentane Mietbelastung und eine ggf. spätere Belastung aus der Finanzierung nebst laufenden Kosten vergleichbar? Diese Fragen muss jeder für sich beantworten und genau durchrechnen, ob sich der Schritt für ihn lohnt. Nicht vergessen werden darf dabei freilich, dass Aufwendungen für eine Miete prinzipiell „verloren“ sind. Aufwendungen zur Finanzierung einer eigenen Immobilie hingegen dienen der inflationssicheren Altersvorsorge. Ist das Darlehen später einmal getilgt, kann im Alter sogar ohne Miet- oder Zinsbelastung gewohnt werden – es fallen nur noch die laufenden Kosten (z.B. Strom, Wasser etc.) an. Im Falle eines Falles dient das Immobilieneigentum natürlich auch der finanziellen Sicherheit. Dieser Wert ist weniger anfällig für Kapitalmarktschwankungen oder Zinskrisen.

Fazit

Immobilieneigentum dient der Altersvorsorge und ermöglicht das mietfreie Wohnen. Die in den meisten Fällen notwendige Finanzierung sollte gut geplant sein. Auch wenn – wie aktuell – die Zinsen für langfristige Darlehen wieder einen Aufwärtstrend zeigen, sollten solche „einschneidenden“ Entscheidungen nicht hektisch vollzogen werden. Alle wichtigen Entscheidungskriterien (wozu auch z.B. verfügbares Eigenkapital oder die Einkommenssituation etc. gehören) müssen wohldurchdacht werden. Steht die Entscheidung zu Gunsten eines bestimmten Objektes, sollte der Finanzierungsabschluss allerdings nicht zu lange hinausgezögert werden.

Weitere Informationen

» Immobilienfinanzierung – Worauf muss geachtet werden?
» Immobilienfinanzierung Zinsen – günstige Zinsen sichern