Wird ein lang- oder mittelfristiges Darlehen (insbesondere ein Immobiliendarlehen) oberhalb bestehender Sondertilgungsvereinbarungen vorzeitig zurückgeführt, so wird die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Die Bank erleidet durch die verfrühte Rückzahlung nämlich einen Verlust der vertraglich gesicherten Zinserwartungen. Die monetären Schäden werden dabei unterteilt in zwei Kategorien:

a) Der sog. „Refinanzierungsschaden“ ist der Schaden, welcher der Bank durch eine ggf. verschlechtere Zinssituation entsteht, da der Darlehensbetrag vor Zuteilung bereits refinanziert wurde.

b) Der sog. „Margenschaden“ ist der Schaden, welcher der Bank durch die veränderte (nicht geplante) Gewinnsituation entsteht, da die Überschussrechnung der erhaltenen und geliehenen Zinsdifferenzen nun nicht mehr aufgeht.

Da es unterschiedliche Berechnungsmethoden und individuelle Vertragsmerkmale zu berücksichtigen gilt, kann die Höhe der verlangten Vorfälligkeitsentschädigung vom Kreditnehmer oft kaum nachvollzogen werden. Vor der Rückzahlung sollte deshalb sowohl mit der Bank als auch mit einem unabhängigen Berater geprüft werden, welche Nachteile resp. Kosten im Detail auf den Darlehensnehmer zukommen und ob diese berechtigt sind. Ggf. kann mit dem Kreditinstitut auch verhandelt werden, denn oft zeigen diese mehr Entgegenkommen, wenn ein Anschlussprodukt etc. abgeschlossen wird. Grundsätzlich ist bei jedem Vertrag im Falle der vorzeitigen Ablösung eine individuelle Lösung möglich, jedoch werden die Kreditinstitute ohne weiteres „Zutun“ seitens des Kreditnehmers in der Regel gem. Vertragsbestimmungen und internen Kalkulationsrichtlinien abrechnen. Dies ist jedoch meist für den Kunden eher nachteilig und sollte deshalb vermieden werden. Hilfe bieten übrigens auch die Verbraucherzentralen an.

Weiter Informationen

» Vorfälligkeitsentschädigung
» Vorfälligkeitsentschädigungsrechner

Die Finanzierung einer Immobilie ist für viele Menschen die mit größte Investition, die sie je tätigen werden. Eine Immobilienfinanzierung läuft in der Regel über mehrere „Etappen“, sprich Erstfinanzierung, Zweitfinanzierung (Anschlussfinanzierung) und dauert bis zu 40 Jahren bis die letzte Rate bezahlt wurde. Dieser lange Zeitraum ist mit einem hohen Risiko verbunden, denn niemand kann in die Zukunft schauen und kann sagen wie sicher beispielsweise die Arbeitsplätze sind, der gesundheitliche Zustand oder der Zusammenhalt innerhalb der Familie ist. Hinzu kommt, dass je länger der Zeitraum für die Rückführung des Darlehens ist, desto höher sind die Kosten und Gebühren des Immobilienkredites.

Daher ist es umso wichtiger, dass die Finanzierung der Immobilie nicht mal ebenso nebenher geplant wird oder der Wunsch sogar erzwungen wird, wie es bei vielen ist, sondern eine solide Planung unter allen Gesichtpunkten erfolgt. Wenn man sich beispielsweise auf einen Zeitraum von circa 30 Jahren einstellt, kann man sich auch vorstellen, dass selbst ein kleiner Zinsunterschied von beispielsweise 0,5% Prozentpunkte eine große Summe ausmachen kann! Daher ist nicht nur die Planung sehr wichtig, sondern auch die Wahl des entsprechenden Finanzexperten.

Ein Baufinanzierer, der unabhängig auf ein Pool von Anbietern zurückgreifen kann und für Sie das günstigste Angebot ermittelt. Da fallen einige Hausbanken schon mal aus dem rennen, da sie an die internen Konditionen gebunden sind und daher in der Regel nicht flexibel auf den Markt reagieren können.

Anders ist es bei einem unabhängigen Baufinanzierungsvermittler wie Interhyp – dem mehrfachen Baufinanzierung Testsieger! Interhyp ist Deutschlands führender, unabhängiger Vermittler von privaten Immobilienfinanzierungen. An 24 Standorten deutschlandweit können Sie in einem persönlichen Gespräch sämtliche wichtige Details der Baufinanzierung mit Ihrem unabhängigen Baufinanzierungsexperten klären. Das Unternehmen arbeitet mit über 300 renommierten Banken und Bausparkassen zusammen und ermittelt Ihnen aus diesem Pool in einem kostenlosen und unverbindlichen Baufinanzierung Vergleich das günstigste Finanzierungsangebot mit dem besten Finanzierungsmodell, denn die Finanzierung einer Immobilie muss zu einhundert Prozent auf Sie zugeschnitten sein.

Im letzten Finanztest Jahrestest 03.2011 gelang es CW in 9 von 10 Modellfällen unter die Top 5. Dabei wurden 89 Anbieter von Immobilienfinanzierungen auf den Prüfstand genommen. Die Zinsunterschiede zwischen dem teuersten und dem günstigsten Anbieter waren dabei erheblich. Beispiel: Eine Finanzierung mit einer langen Laufzeit und einer Sollzinsbindung von 20 Jahren betrug der Unterschied zwischen dem erstplazierten CW und dem teuersten Anbieter 24.412 Euro. Allein dieses Beispiel zeigt wie wichtig ein Baufinanzierung Vergleich und die Wahl des richtigen Anbieters ist.

1. Platz im Modellfall: Kredite mit langer Zinsbindung

• Mit Riester-Förderung: Darlehensvolumen 150.000 €, Zinsbindung 20 Jahre
• Mit Riester-Förderung: Darlehensvolumen 150.000 €, Zinsbindung 25 Jahre

1. Platz im Modellfall: Kredite mit langer Zinsbindung

• Ohne Riester-Förderung: Darlehensvolumen 150.000 €, Zinsbindung 20 Jahre

3. Platz im Modellfall: Hauskauf mit KfW-Förderdarlehen

• Mit Riester-Förderung: Gesamtkreditsumme 270.000 €

1. Platz im Modellfall: Flexibler Kredit mit Ratenwechsel

• Darlehensvolumen 180.000 €, Zinsbindung 10 Jahre

Hier geht es zum kostenlosen und unabhängigen Baufinanzierung Vergleich der Baufinanzierung Testsieger. Jetzt kostenlos anfordern und sparen!

» Baufinanzierung Vergleich

(Berlin, 25.03.2011) Eine Variante des bekannten Annuitätendarlehens mit gleichzeitig höherer Sondertilgungsmöglichkeit zu günstigen Konditionen ist das immer beliebter werdende Kombi-Darlehen. Hierbei können bis zu maximal 50% der Darlehenssumme als spezieller Sondertilgungsanteil vereinbart werden, der monatlich ganz oder teilweise zurückgezahlt werden kann. Für diesen Teil des Darlehens orientiert sich der Sollzinssatz am 3-Monats-Euribor (EURO INTERBANK OFFERED RATE = Zinssatz für Termingelder im Interbankengeschäft), während der Rest des Darlehens (mind. 50% der Darlehenssumme) als herkömmliches Annuitätendarlehen mit langfristiger Zinsbindung (mind. 5 Jahre) läuft. Da der Euribor eine variable Größe ist, besteht so die Möglichkeit von Zinssenkungen zu profitieren. Eine Anpassung des Zinssatzes erfolgt alle 3 Monate. Der Kreditnehmer ist dabei jederzeit in der Lage (z.B. bei steigenden Zinsen), den Sondertilgungsanteil in einen fixen Darlehensteil mit gebundenem Zinssatz umzuwandeln.

Für wen empfiehlt sich ein Kombi-Darlehen?

Bei der Vereinbarung von Sondertilgungsmodalitäten muss der Kreditnehmer beim herkömmlichen Annuitätendarlehen im Regelfall mit einer Verschlechterung der Konditionen rechnen. Ist aber gerade die flexible Ausgestaltung mittels weitreichender Sondertilgungsmöglichkeiten für den Immobilienerwerber wichtig (z.B. aufgrund einer zu erwartenden Erbschaft, Versicherungsleistung o.ä.), so stellt das Kombi-Darlehen eine günstige Alternative zum regulären Annuitätendarlehen dar. Dort würden diese Möglichkeiten meist nämlich zusätzlich eingepreist. Ferner bietet die Teilflexibilisierung des Zinssatzes die Möglichkeit an Zinssenkungen zu partizipieren. Im gegenteiligen Falle kann der „Flex-Teil“ jederzeit zu einem regulären langfristig gebundenen Darlehen zu den aktuellen Konditionen umgewandelt werden.

Welche Vor- und Nachteile birgt ein Kombi-Darlehen und welche Alternativen gibt es?

Neben der schon angesprochenen höheren Flexibilität bei den Tilgungsmöglichkeiten wird der Anteil des „flexiblen“ Darlehensteils oftmals nicht in die Gesamtbeleihung eingerechnet. Dies bedeutet oftmals günstigere Konditionen für den fixen Darlehensteil. Die kurze Zinsbindung (3 Monate) des flexiblen Teiles kann jedoch Vor- und Nachteil zugleich sein: Bei Zinssenkungen verringert sich die Belastung des Darlehensnehmers, bei Erhöhungen steht er vor der Entscheidung, eine höhere Belastung zu Gunsten der ausgeweiteten Sondertilgungsmöglichkeiten in Kauf zu nehmen oder doch wieder auf diese zu verzichten und eine neue langfristige Bindung einzugehen (die dann meist mit konditionellen Nachteilen verbunden ist). Die Planungssicherheit wird damit durch mögliche Zinsschwankungen reduziert. Daher sollten die Möglichkeiten des regulären Annuitätendarlehens vorab eingehend geprüft werden: Oft können auch Sondertilgungsmöglichkeiten in „herkömmlichen“ Annuitätendarlehen bis zu gewissen Grenzen ohne Konditionsverschlechterung vereinbart werden. Dagegen steht wiederum die einfache Kündbarkeit von flexiblen Darlehensteilen ohne weitere Kosten. Wird hingegen ein Annuitätendarlehen mit langfristiger Zinsbindung gekündigt, berechnet die Bank Vorfälligkeitsentschädigungen.

Weitere Darlehensformen mit flexiblen Anteilen können sein:
- Das Cap-Darlehen, welches ein variables Darlehen mit vereinbarter Zinsobergrenze darstellt. Hierfür wird jedoch in der Regel ein Zinsaufschlag berechnet.
- Das Flex-Darlehen, welches den kompletten Darlehensbetrag als variables Darlehen (Orientierung am 3-Monats-EURIBOR) zur Verfügung stellt. Ein Wandlungsrecht in ein Darlehen mit langfristiger Sollzinsbindung ist gegeben. Grundsätzlich ist dieses Darlehen nur geeignet, wenn mit fallenden Zinsen gerechnet wird.

Fazit

Kombi-Darlehen können eine gute Wahl sein, wenn der Kreditnehmer berechtigte Gründe für ein teilflexibles Darlehen hat. Wird in naher Zukunft eine größere Summe erwartet, ist eine entsprechende Sondertilgungsvereinbarung für ein langfristig gebundenes Darlehen meist nur mit Aufschlägen möglich. Die für den flexiblen Teil anfallenden Zinsen können allerdings bei ungünstiger Marktentwicklung auch später zu einer Gesamtverteuerung führen. Ferner wird die Bindung an die Bank durch die Teilflexibilisierung erhöht: Soll nämlich später doch in ein langfristig gebundenes Darlehen umgewandelt werden, wird dies bei anderen Banken zu sehr deutlichen Aufschlägen führen, da ja bereits ein solches Darlehen besteht.

Weitere Informationen
» Kombi-Darlehen – hohe Flexibilität bei moderater Zinsbelastung
» Baufinanzierungen – individuelle Finanzierungsformen

Viele Bauherren und Immobilienkäufer machen es sich zu einfach, indem sie nur die tagesaktuellen Bauzinsen, ähnlich wie beim Tagesgeld oder bei den Aktienkursen, vergleichen. Dies mag zwar bei Ausnahmen ausreichen, die beispielsweise nur noch eine kleine Restschuld zu begleichen haben oder bei Personen mit einer Top Bonität, die ihr Darlehen auch sofort Cash begleichen könnten, jedoch nicht bei der Allgemeinheit!

Die Finanzierung einer Immobilie hat nichts mit einem Sparbrief gleich und bei einem Vergleich zur Baufinanzierung müssen neben dem Zins noch weitere Eckdaten berücksichtigt werden, die einen großen Einfluss auf die Rückführung des Darlehens haben. Dabei haben die folgenden Eckdaten eine große Bedeutung: Eigenkapital, Zinsbindung, Tilgungshöhe, Gebühren, Sondertilgungen, Finanzierungsform und Tilgungsart.

Optimaler Baufinanzierung Vergleich

Ein paar dieser wichtigen Eckdaten möchten wir nur kurz erläutern, damit Sie eine Gefühl für das Gesamtpaket der Immobilienfinanzierung bekommen: Wenn ich Selbstnutzer der Immobilie bin, dann sollte das Eigenkapital so hoch wie möglich ausfallen, das minimiert nicht nur Gebühren und Zinskosten, sondern verkürzt auch die Rückführung des Darlehens erheblich. Das Risiko für die Bank wird geringer, was sich auch in den Baufinanzierung Konditionen bemerkbar macht. Die Wahl der Zinsbindung hat beispielsweise auch einen Einfluss auf die Höhe der Bauzinsen, denn je länger die Zinsbindungsfrist, umso höher wird auch der Zinsaufschlag erfolgen, den die Bank üblicherweise verlangt. Neben dem Zins verlangen viele Banken noch Gebühren für die Wertermittlung der Immobilie (Einmalbetrag) und für Kontoführungsgebühren, die sich im Lauf der Zeit stattlich summieren können. Dann die Sondertilgungen – viele Verträge beinhalten kostenlose Sondertilgungen, die zu einem bestimmten Zeitpunkt in bestimmter Höhe geleistet werden können. Mit außerplanmäßigen Sondertilgungen kann die Finanzierung flexibel an Ihre Möglichkeiten angepasst werden. Optional ist auch eine Anpassung des Tilgungsanteils möglich, so dass die monatliche Annuität gebührenfrei verändert werden kann.

Die Finanzierung einer Immobilie ist jetzt nicht hoch kompliziert, jedoch sollten bei einem Baufinanzierung Vergleich viele Eckdaten mitberücksichtigt werden und sollte sich nicht rein auf ein Zinsvergleich beschränken.

Nutzen Sie das kostenlose und unverbindliche Angebot unserer Top Baufinanzierer, die für Sie nicht nur die Immobilienfinanzierung mit dem günstigsten Zins, sondern auch unter Berücksichtigung aller für Sie wichtiger Eckdaten, in einem Baufinanzierung Vergleich ermitteln.

Sie möchten sich einen großen Wunsch erfüllen oder müssen eine dringende Anschaffung vornehmen, können dies jedoch momentan nicht aus eigenen Mitteln finanzieren? Dann kommt meist nur ein Ratenkredit in Frage, egal ob für das neue Auto, die Einbauküche oder der neue Hightech-Rechner – mit einem günstigen Ratenkredit kann schnell geholfen werden.

Ratenkredit Fragen klären

Jetzt stellt sich nur die Frage:“Wie finde ich wirklich einen günstigen Ratenkredit?“ Die Konditionen und Bearbeitungsgebühren variieren bei den Banken erheblich und der effektive Jahresszins schwankt beispielsweise zwischen 3,25% und 6,98%. Doch ist das Angebot mit dem günstigsten Zins wirklich das Beste? Oder kommt dieses Angebot überhaupt für mich persönlich in Frage? Ein Kredit ist bonitätsabhängig!? Kommen noch zusätzliche Kosten auf mich zu, etwa für Versicherungsleistungen zwecks Kreditabsicherung?

Herangehensweise

Das sind viele Fragen und bei jedem gang von einer oder zur anderen Bank verwirren die verschiedenen Konditionen und Bedingungen umso mehr. Zudem gehören Kredite bei den Hausbanken mit zu den teuersten, da ein teures Filialnetz finanziert werden möchte. Und jede einzelne Kreditanfrage wird dann noch mit einem Schufavermerk belohnt! (Kunde hat am 30.03.2011 eine Kreditanfrage über 5000 EURO gestellt …). Diverse Onlinekreditrechner können mit verschiedenen Beispielen aufwarten und ermöglichen diverse Berechnungen, jedoch ist immer noch unklar, ob diese Ratenkredit-Konditionen wirklich für Sie persönlich zutreffen.

Immokredit24 Tipp!

Ersparen Sie sich die Qual des manuellen Vergleichens und diverse Gänge zur Hausbank!

Setzen Sie auf einen unabhängigen Finanzvermittler wie Dr. Klein, dem 7-fachen Testsieger der EuroFinanzen. Das Unternehmen hat bereits seit über 55 Jahren Erfahrung in der Vermittlung von Finanzprodukten gesammelt und beantwortet Ihnen in einem persönlichen Gespräch sämtliche Fragen detailliert und Fachkompetent. Dadurch erhöht sich auch Ihre Kreditchance um bis zu 50%! Sie geben nur einmal Ihre Daten an und brauchen sich um nichts mehr zu kümmern.

Weitere Informationen zu Dr. Klein und Produkten: Dr. Klein – Kredite und Baufinanzierung

Ratenkredit Vergleich mit Best-Zins-Garantie

Dr. Klein ermittelt aus über 50 renommierten Anbietern, den für Sie günstigsten Kredit in einem kostenlosen Kreditvergleich.

Best-Zins-Garantie

Sollten Sie nach Abschluss des Ratenkredites bei Dr. Klein tatsächlich einen Anbieter finden, bei dem Sie einen günstigeren effektiven Jahreszins erhalten, erstattet in Dr. Klein die Zinsdifferenz bis maximal 500 EURO.

» Dr. Klein Ratenkredit
günstiger Ratenkredit mit Best-Zins-Garantie*

Dr. Klein Garantiebedingungen (Best-Zins-Garantie):

Der günstigere Kreditvertrag muss verbindlich und absolut identisch mit dem von uns vermittelten und ausgezahlten Kredit sein. Das Konkurrenzangebot ist von einer inländischen Bank und liegt nicht länger als 14 Tage nach Abschluss des von uns übermittelten Kredites zurück. Ausgenommen von der Garantie sind Händler-, Hersteller- und Sonderkonditionen sowie Hypothekendarlehen.

Die Baufinanzierung Konditionen sind in den letzten Jahren deutlich rückläufig gewesen. Unter anderem ist diese Entwicklung auf die Finanzkrise zurückzuführen. Dies ist in erster Linie positiv zu werten (zumindest aus Sicht der Verbraucher). Die Baufinanzierungskonditionen erreichten ihr historisches Tief und boten damit eine günstige Einstiegsgelegenheit für diejenigen, die mit dem Gedanken spielten, Immobilieneigentum zu erwerben.

Beim Abschluss einer Baufinanzierung mit den aktuellen Baufinanzierung Konditionen kann die monatliche Belastung unter Umständen niedriger sein, als in der gleichwertigen Immobilie zur Miete zu wohnen. Bei Zinssätzen deutlich unter 4,00 % und ausreichender Eigenkapitalausstattung kann der Traum von den eigenen Wänden relativ schnell und günstig erfüllt werden. Selbstverständlich muss die Immobilie den eigenen Bedürfnissen entsprechen. Der Kauf nur wegen den niedrigen Zinsen ist nicht unbedingt die beste Entscheidung. Doch wenn die gewünschte Immobilie bereits seit längerer Zeit bekannt ist, dann sollte die Gelegenheit genutzt werden. Baufinanzierung Konditionen sind unter anderem vom Eigenkapital abhängig.

Wer ca. 40% des Kaufpreises plus Nebenkosten aus vorhandenen Mitteln stemmen kann, kann mit den günstigsten Konditionen rechnen. Zu dem Eigenkapital zählen Guthaben auf Tagesgeld-und Termingeldkonten. Auch sonstige Spareinlagen, über die kurzfristig verfügt werden kann, können in Form vom Eigenkapital in eine Baufinanzierung eingebracht werden, um damit die Baufinanzierung Konditionen positiv zu beeinflussen. Oft unterstützen auch Eltern ihre Kinder mit Geldgeschenken. Eine eventuell bereits vorhandene Immobilie kann verkauft, und der Erlös für eine neue Baufinanzierung verwendet werden. Je mehr Eigenkapital eingesetzt werden kann, desto besser sind die Baufinanzierung Konditionen – dies ist eine Grundregel, die für jede Baufinanzierung gilt.

Die Baufinanzierungskonditionen der letzen Monate befinden sich auf einem Tiefstand. Jedoch ist ein Aufwärtstrend der Bauzinsen deutlich erkennbar. Aktuelle Zinssätze gab es schon lange nicht mehr. Zinsfestschreibungen für zehn Jahre sind zwischenzeitlich deutlich unter 4,00% zu bekommen. Kreditnehmer, die ihre Baufinanzierungen vor ca. 8 Jahren abgeschlossen haben, schauen oft mit Neid auf die Konditionen von heute. Doch auch bei den Darlehen, die vor langer Zeit abgeschlossen wurden, muss demnächst ein neuer Zinssatz vereinbart werden.

Natürlich kann ein Kreditnehmer darauf spekulieren, dass die Zinsen die nächsten Jahre niedrig bleiben und seine Anschlussfinanzierung zu sehr günstigen Konditionen abgeschlossen werden kann. Es besteht aber ein akutes Risiko, dass die Zinsen nicht so niedrig bleiben werden. Viel wahrscheinlicher ist es, dass die Zinsen und damit die Konditionen im Bereich der Baufinanzierung kurz- bis mittelfristig weiter steigen werden.

Es wäre daher vom Vorteil die heutigen Zinsen für die in zwei bis drei Jahren auslaufenden Baufinanzierungen zu sichern. Doch wie können die Zinsen von heute für morgen gesichert werden? Ganz einfach – mit einem Forward Darlehen. Mit einem Forward Darlehen wird ein Kredit abgeschlossen, dessen Auszahlung erst in der Zukunft stattfindet. Die Zinsen für dieses Darlehen werden aber bereits mehrere Jahre im Voraus vereinbart. Damit ist es möglich bei einer Baufinanzierung, bei der die Zinsbindung in den nächsten Jahren ausläuft, bereits heute eine Anschlussfinanzierung zu sichern. Der Zinssatz entspricht allerdings nicht ganz den aktuellen Konditionen. Der Zinssatz für Forward Darlehen beinhaltet einen Aufschlag, der allerdings im Hinblick auf die dafür gebotene Sicherheit durchaus akzeptabel erscheint.

Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus entspricht ein Forward-Zinssatz von heute einer Normalkondition von vor ca. 3 Jahren. Im Hinblick darauf sollte der Abschluss von einem Forward Darlehen in jedem Falle in Betracht gezogen werden.

Berlin/München, 9. März 2011. Immer mehr Anleger drängen auf den deutschen Immobilienmarkt: Jeder vierte Kaufinteressent sucht aktuell eine Immobilie als Kapitalanlage. Im Vorjahr war es nur jeder achte. Zu diesem Ergebnis kommt die aktuelle Umfrage “Immobilienbarometer” von Interhyp und ImmobilienScout24. Die Umfrage, für die im Februar 2011 über 2.300 Interessenten von Kaufimmobilien befragt wurden, wird als Vergleichsstudie jedes Jahr wiederholt.

Kapitalanleger glauben derzeit an das Renditepotenzial von Betongold: Mehr als jeder Zehnte (10,5 Prozent) rechnet beim Kauf mit einem hohen Wertzuwachs. Weitere 73 Prozent erwarten eine Wertsteigerung, welche die Inflation ausgleicht. Eigennutzer hingegen achten weit weniger auf die Wertsteigerung des Objekts. Rund 15 Prozent können die Wertentwicklung nicht einschätzen und weitere 18 Prozent interessieren sich nicht für den Wert ihres Hauses oder ihrer Wohnung in der Zukunft.

Eine weitere auffällige Tendenz zeichnet sich bei den Immobilienpreisen ab: Sie werden im Vergleich zum Vorjahr als teurer eingeschätzt. Derzeit geben nur noch 6,8 Prozent aller Kaufinteressenten (Kapitalanleger als auch Eigennutzer) ‚günstige Preise‘ als Grund für ihren Immobilienerwerb an. Vor einem Jahr fanden immerhin noch 12,5 Prozent, also fast doppelt so viele, dass Immobilien preiswert zu erstehen sind. Der Hauptgrund für einen Haus- oder Wohnungskauf der Deutschen ist nach wie vor die Altersvorsorge, sowohl bei den Eigennutzern (49 Prozent) als auch bei den Kapitalanlegern (55 Prozent).

Die Top-5-Gründe für den Immobilienerwerb im Überblick:

1. Altersvorsorge (49 Prozent)

2. Günstige Zinsen (40 Prozent)

3. Mietzahlungen vermeiden (29 Prozent)

4. Immobilien sind krisensicher (28 Prozent)

5. Unabhängigkeit vom Vermieter (24 Prozent)

“Obwohl die Zinsen seit September letzten Jahres stetig gestiegen sind, ist das Zinsniveau immer noch extrem attraktiv. Das wird auch in 2011 für eine hohe Nachfrage nach Betongold sorgen”, kommentiert Robert Haselsteiner, Vorstand der Interhyp AG die Ergebnisse. Marc Stilke, CEO von ImmobilienScout24, ergänzt: “Immobilien erleben seit Monaten einen wahren Boom. Selbst renditeorientierte Anleger wittern in diesem Markt lukrative Geschäfte.”

(Berlin, 08.03.2011) Eine Umschuldung soll der Einsparung von Zinsen, der Schaffung von mehr finanziellem Freiraum und möglichst natürlich auch der Vereinfachung (Zusammenfassung verschiedener Kredite) dienen. Was bei Baufinanzierungen nach der Zinsbindungsphase bei den meisten Kreditnehmern zur Pflicht zählt (als sog. Anschlussfinanzierung), kann auch bei bestehenden Darlehen zur Kür gehören. Insbesondere in Zeiten niedriger Zinsen (wie aktuell) kann sich eine Umschuldung rechnen. Das Problem bei den meisten Kreditnehmern ist jedoch nicht die bisherige Aufteilung der Kredite auf verschiedene Finanzierungsgeber, sondern die gesamte Schuldenhöhe.

Kreditkonditionen auf dem Markt vergleichen, um einen Überblick zu bekommen

Gerade derzeit herrscht noch immer ein vergleichsweise günstiges Zinsniveau am Kapitalmarkt. Dieses Zinsniveau ist die Ausgangsbasis für die von den Finanzinstituten verlangten Darlehenszinsen. In naher Zukunft sind jedoch weitere Zinserhöhungen seitens der Zentralbanken zu erwarten, was sich dann direkt auf die Höhe der Kreditzinsen auswirken wird. Deshalb kann gerade jetzt ein Vergleich und ggf. eine Umschuldung von bestehenden Verbindlichkeiten lohnend sein. Je nachdem, wie lange die bestehenden Kredite oder Baufinanzierungen bereits bestehen, können die Zinsen im Vergleich zu heute deutlich höher liegen. Hat sich der Schuldner einen Marktüberblick verschafft, muss er sich jedoch peinlich genau über die Vertragsmodalitäten informieren. So manche Umschuldung resultierte hinterher in einer höheren Gesamtbelastung, obwohl augenscheinlich ein günstigerer Zinssatz für den Neuvertrag vereinbart wurde.

Eine Umschuldung kann Vorteile, aber auch Nachteile mit sich bringen

Viele Finanzinstitute bieten eine scheinbar einfache Lösung für eine Umschuldung an. Sehr gängig ist z.B. der Abschluss eines Neuvertrages mit einer längeren Laufzeit, um alte Kredite abzulösen. Die regelmäßige (z.B. monatliche) Rate für den Kreditnehmer wird zwar niedriger, jedoch ist hier meist nur die Bank im Vorteil, da der Neuvertrag auf eine höhere Gesamtsumme als die alten zusammen hinausläuft. Die Schuldenhöhe nimmt somit noch zu. Zusätzlich können Bearbeitungsgebühren etc. anfallen. Nicht alle Altverträge können so einfach abgelöst oder überführt werden, weshalb das genaue Studium und/oder die Beratung bei der Bank bzw. einem Fachmann notwendig ist. Tipp: Bei einer Beratung in der Bank muss der Berater lt. Gesetz klar und deutlich auf die möglichen Nachteile hinweisen, da die Bank sonst schadensersatzpflichtig wird.

Lohnen kann sich hingegen die Umschuldung, wenn nach Berücksichtigung aller neu entstehenden Kosten die Zinsbelastung insgesamt und ggf. zusätzlich monatlich deutlich niedriger ausfällt. Bei der Wahl einer Anschlussfinanzierung für eine Baufinanzierung sollte man rechtzeitig vor Ende der Zinsbindungsphase nach einer Prolongationsmöglichkeit suchen. In der Regel sind hier 2 bis 3 Monate zu empfehlen, damit auch ausreichend Zeit für einen ausgiebigen Vergleich bleibt. In bestimmten Fällen kann hier sogar ein sog. Forward-Darlehen lohnend sein, bei dem das aktuelle Zinsniveau bis zu 5 Jahre im Voraus „gesichert“ werden kann. Auch Ratenkredite können – je nach Konditionen – ggf. zusammengefasst und insgesamt günstiger getilgt werden.

Fazit

Eine Umschuldung von bestehenden Krediten oder Baudarlehen ist bei Weitem nicht so einfach wie gern von verschiedenen Kreditinstituten dargestellt. Nach einem Marktüberblick müssen verschiedene Varianten geprüft und die möglichen Kosten resp. Zusatzbelastungen erfasst werden. Nur durch genaueste Information und Prüfung können sich finanzielle und administrative Vorteile ergeben. Empfehlenswert für die weitere Information sind neben dem Internet auch die Finanzierungsberater von Banken.

Weitere Informationen

» Umschuldung – Hypothekenfinanzierungen umschulden
» Umschuldung Vergleich – Baufinanzierung Konditionen vergleichen

Fast jede Baufinanzierung hat eine Gesamtlaufzeit von mehr als fünfzehn Jahren. Die Kreditlaufzeit hängt von der Höhe des eingesetzten Eigenkapitals und der Höhe des Tilgungsanteils ab. Der Mindesttilgungsanteil beträgt dabei 1,00% p.a. Es ist denkbar, dass die laufende Tilgung nicht direkt auf das Darlehenskonto geleistet wird, sondern in einem Tilgungsersatz (Lebensversicherung, Fond oder Bausparvertrag) angespart wird. Zu einem bestimmten Termin wird das Darlehen dann fällig gestellt. Dann muss das angesparte Guthaben zur Darlehensrückführung ausreichen. Hinsichtlich der Sondertilgungen entstehen oft Fragen, ob diese tatsächlich erforderlich sind.

Eine allgemeingültige Aussage kann auf diese Frage nicht getroffen werden. Es gibt viele Aspekte, die situationsspezifisch beachtet werden sollen. Sondertilgungen sind vertraglich vereinbarte Rechte, um Tilgungen bis zu einer bestimmten Höhe zu leisten ohne dass hierfür eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlt werden muss. Bei vielen Banken sind Sondertilgungen bis zu einer gewissen Höhe (z.B. 5% vom Nominalvolumen) kostenlos möglich. Bereits ab 10% werden Zinsaufschläge in Rechnung gestellt. Die geleisteten Sondertilgungen verkürzen die Laufzeit des Darlehens und erhöhen den laufenden Tilgungsanteil. Bei vermieteten Objekten macht es aus steuerlichen Gründen oft keinen Sinn Sondertilgungen zu leisten. Aus diesem Grund kann getrost auf diese im Darlehensvertrag verzichtet werden, insbesondere dann, wenn mit eingeräumten Sondertilgungsmöglichkeiten Zinsaufschläge verbunden sind.

In den letzten Monaten konnte man einen Anstieg an geleisteten Sondertilgungszahlungen feststellen. Dies hängt hauptsächlich damit zusammen, dass die aktuelle Verzinsung im Sparbereich sehr gering ist. Anstatt das Geld mit 1,5% auf dem Sparbuch liegen zu lassen, werden hoch verzinsliche Darlehen sondergetilgt. Frei nach dem Motto „Wenn schon kein Zinsertrag, dann wenigstens keinen hohen Zinsaufwand“ werden Darlehen, die Ende der 90-er mit Zinsen oberhalb von 5,00% abgeschlossen wurden, vorzeitig zurückgeführt.