(München, 28. Dezember 2010) Der anstehende Jahreswechsel ist ein guter Anlass, um einen Blick auf die Entwicklung der Baugeldkonditionen in 2011 zu wagen. Robert Haselsteiner, Zinsexperte und Vorstand der Interhyp AG, analysiert die Marktentwicklungen der vergangenen Monate, deren Folgen für Baugeld-Konditionen und gibt Tipps, worauf Immobilienkäufer und Eigenheimbesitzer im neuen Jahr achten sollten.

Rückblick 2010

“Das Jahr 2010 war von der Schuldenkrise in Euroland, der anhaltenden Wirtschaftsschwäche der USA und einer starken Erholung in Asien und gerade auch im exportstarken Deutschland geprägt. Die Notenbanken haben zwar die Leitzinsen auf den historisch tiefen Ständen belassen, mit dem massiven Aufkauf von Staatsanleihen aber auch die Furcht vor Inflation und Währungsverfall geschürt. Das führt seit September zu steigenden Kapitalmarktzinsen und Baugeldkonditionen”, so Haselsteiner und fügt hinzu: “Die Trendwende am Zinsmarkt hat sich damit aus unserer Sicht vollzogen.”

Doch trotz der jüngsten Anstiege gehören die aktuellen Zinssätze mit unter 4,5 Prozent effektiv für lange Laufzeiten zu den niedrigsten der vergangenen 50 Jahre. So kann selbst bei einer Tilgung von 2 Prozent mit einer Monatsrate von 780 Euro ein 15jähriges Darlehen über 150.000 Euro aufgenommen werden. Für einen 200.000 Euro-Kredit fällt eine Rate von 1.040 Euro an.

Ausblick 2011

Zinsexperte Haselsteiner rechnet für 2011 mit tendenziell steigenden Zinsen, da die Notenbanken zunehmend unter Druck stehen werden die Liquiditätshilfen schrittweise aus dem Markt zu nehmen. “Erste Leitzinserhöhungen in der 2. Jahreshälfte könnten das unterstreichen. Während die Defizitländer in Europa weiterhin mit Wachstumsschwierigkeiten kämpfen werden und auch von einer weiteren Zuspitzung des Schuldenkonflikts auszugehen ist, erwarten wir für Deutschland nur Positives. Die strengen Reformen und der Verzicht der letzten zehn Jahre machen sich jetzt bezahlt und haben Deutschland extrem wettbewerbsfähig gemacht. Starkes Wachstum und hohe Beschäftigung sind daher auch die Grundlage für einen anziehenden Immobilienmarkt”, fügt er an. Sein Rat lautet: “Kaufinteressenten sollten nicht zu lange warten, sondern die Gunst der Stunde nutzen, bevor die Preise und die Zinsen zu stark steigen.”

Handlungsempfehlungen 2011

Die ersten Monate des neuen Jahres sollten Bauherren und Immobilienkäufer nutzen, um die Baugeldkonditionen für einen möglichst langen Zeitraum festzuschreiben. Des Weiteren erlauben die niedrigen Zinsen eine erhöhte Tilgung und damit eine schnellere Schuldenfreiheit.

Darlehensnehmer, die bereits in den eigenen vier Wänden wohnen, sollten im Frühjahr 2011 mit einem unabhängigen Berater klären, wie sie bei ihrer Anschlussfinanzierung ein späteres Zinsanstiegsrisiko vermeiden können. Denn auch wenn die Sollzinsbindung bestehender Baukredite erst in 12 bis 60 Monaten abläuft, können Immobilienbesitzer schon heute von den niedrigen Zinsen profitieren – je nach Vorlaufzeit durch bereitstellungszinsfreie Baukredite oder Forward-Darlehen.

(Berlin, 16.12.2010) Das Traumhaus am Meer, die vermietete Ferienimmobilie oder endlich das eigene Heim für Jobpendler – wer im Ausland Immobilieneigentum erwerben möchte, muss viele Regelungen und nicht zuletzt die besonderen landestypischen Eigenarten kennen, bevor ein rechtsgültiger Kaufvertrag und eine passende Finanzierung abgeschlossen werden. Nur so kann ein Anwesen im Ausland auch zu einem nutzbaren Zugewinn werden.

Auslandsfinanzierung im Detail – Immokredit24.com bietet weitreichenden Überblick

Darum prüfe wer sich ewig bindet: Dieses Sprichwort beinhaltet einen sehr guten Rat! Wer sich im Ausland eine Immobilie (z.B. eigengenutztes Ferienhaus oder Ferienwohnung oder auch eine Immobilie als Kapitalanlage) zulegen möchte, sollte sich vorab hinreichend informieren. Neben dem Gang zu einem Anwalt oder Notar vor Ort sollten vorab Bedingungen, Eigenarten und generelle Möglichkeiten geprüft werden. Die Finanzierung des Objektes hängt von den Gegebenheiten vor Ort ab bzw. von der notwendigen Erfüllung der vorgeschriebenen Erfüllungsbedingungen. In manchen Ländern z.B. ist es für Ausländer schwer bis unmöglich, Immobilieneigentum zu erwerben. In wiederum anderen Ländern gilt manchmal schon das Wort als Vertrag. Doch wo liegen die Tücken und wie kann man sich vorab und unverbindlich Informationen besorgen? Hierzu bietet das Internet gute Möglichkeiten, z.B. bei Immokredit24.com. Hier finden alle Interessenten für Auslandsimmobilien und deren Finanzierung detaillierte Beschreibungen hinsichtlich zu beachtender Punkte wie auch Generelles zu Land und Leuten. Die Länderliste ist dabei sehr umfangreich:
Belgien, Frankreich, Luxemburg, Niederlande, Österreich, Spanien, Dänemark, Großbritannien, Italien, Schweden, Norwegen, Schweiz, Portugal, Kroatien und Türkei.

Wissen schützt vor Problemen und finanziellem Verlust

Die Auslandsimmobilie nebst Finanzierung soll ja Vorteile und Freude bringen: Sei es die Unabhängigkeit von Reiseveranstaltern und deren Preisen, ein eigenes Plätzchen in wundervoller Umgebung oder einfach um Geld anzulegen. Hierbei gilt es jedoch, sich von Anfang an mit dem lokalen Vertragsrecht anzufreunden und notwendige Vorbedingungen zu klären. Grundsätzlich sollte ein Kaufvertrag immer nur mittels eines Notars abgeschlossen werden. Für die Finanzierung sollten renommierte Kreditinstitute – möglichst in Deutschland – präferiert werden. Die genauen Eigentumsverhältnisse und ggf. eingetragene Lasten einer Immobilie sind in jedem Falle genauestens zu prüfen und auch, ob ein erworbenes Grundstück überhaupt bebaut werden darf. Nicht jeder Ausländer darf in jedem Land auch Wohneigentum erwerben, manchmal führen erst lange Behördengänge und bestimmte Voraussetzungen zur Erlangung einer entsprechenden Genehmigung. Die Besonderheiten dieser Voraussetzungen können auf den entsprechenden Seiten im Internet eingehend studiert werden. Anschließend kann dann entsprechend rechtlicher Rat eingeholt werden. Wer diese Punkte nicht beachtet, kann später große Nachteile davontragen: Vom Abriss nicht genehmigter Bauten bis zum Begleichen von Altlasten, die auf bereits bestehenden Objekten lagen.

Fazit

Für die Finanzierung einer Auslandsimmobilie ist es unbedingt zu empfehlen, sich zunächst hinreichend über das Wunschland zu informieren. Welche Eigenarten sind zu beachten und welche Voraussetzungen müssen Ausländer erfüllen, um eine Immobilie kaufen und finanzieren zu können? Was muss beachtet werden, wenn die Immobilie eigengenutzt werden soll? Landestypische relevante Informationen sind notwendiges Vorwissen für alle, die Immobilieneigentum im Ausland erwerben bzw. finanzieren möchten. Nur mit dieser „Vorbildung“ sollte der Kaufinteressent weitere Schritte einleiten und sich z.B. mittels eines ortsvertrauten Anwalts/Notars oder Maklers nachhaltig weitergehend informieren.

Weitere Informationen

» Auslandsimmobilien – Immobilien, Finanzierung und Länder
» Auslandsfinanzierung im Detail

Entscheidend für die Laufzeit einer Baufinanzierung ist der Tilgungsanteil, der am Anfang vereinbart wird. Der Mindesttilgungsanteil liegt bei 1% der Darlehenssumme. Der Tilgungsanteil ist aber nur selten fix. Da die meisten Baufinanzierungen in Form von Annuitätendarlehen vereinbart werden, nimmt der Tilgungsanteil während der Darlehenslaufzeit stetig zu. Eine Annuität besteht aus Zins-und Tilgungsanteil. Der Zinsanteil berechnet sich dabei aus dem Darlehensrestsaldo. Da das Darlehen laufend getilgt wird, reduziert sich der Tilgungsanteil. Die gesamte Annuität bleibt aber während der Zinsbindungsphase konstant. Dies bedeutet, dass der Tilgungsanteil zunehmen muss, damit die Annuität (monatliche Rate) konstant bleibt.

Bei laufender Tilgung wächst der Tilgungsanteil quasi in den Zinsanteil hinein und ersetzt diesen Schritt für Schritt. Je höher der Zinsanteil, desto mehr Raum hat auch der Tilgungsanteil für das Wachstum. Beim Hauskauf ohne Eigenkapital wird von Anfang an eine etwas höhere Tilgung vereinbart als bei einer Baufinanzierung mit Eigenkapitaleinsatz. Dies liegt daran, dass die Banken zu lange Laufzeiten vermeiden möchten. Das Darlehen sollte in den meisten Fällen noch vor der Rente zurückgeführt sein. Da aber Vollfinanzierungen auch einen höheren Zinssatz haben (aufgrund der Konditionsgestaltung), erreichen diese im Schnitt höhere Tilgungsanteile als konservative Baufinanzierungen.

Wenn Kreditnehmer bei einer Vollfinanzierung zusätzlich Gebrauch von den eingeräumten Sondertilgungsrechten machen, kann dies die gesamte Kreditlaufzeit erheblich verkürzen. Wer sich freiwillig verpflichtet Sondertilgungen zu leisten, kann sogar mit besseren Zinskonditionen rechnen – und zwar nicht nur bei einer Vollfinanzierung. Es sollte auch im Interesse des Kreditnehmers sein, sich so schnell wie möglich zu entschulden, um etwas mehr finanzielle Flexibilität zu haben. Eine abbezahlte Immobilie ist doch schließlich das Ziel einer jeden Baufinanzierung.

Berlin/München, 7.12.2010. Steigende Energiekosten und wachsendes Umweltbewusstsein zeigen Wirkung: Die Mehrheit der deutschen Immobilienkäufer achtet bei der Suche nach Haus oder Wohnung verstärkt auf den energetischen Zustand des Objekts und ist auch bereit, in dessen Verbesserung zu investieren. Zu diesem Ergebnis kommt die aktuelle Umfrage “Immobilienbarometer” von Interhyp und ImmobilienScout24. Dabei wurden im November 2.460 Interessenten von Kaufimmobilien in Deutschland befragt.

Für rund ein Viertel aller Käufer (24,5 Prozent) ist ein guter Zustand von Bausubstanz und Heizungsanlage ein absolutes Entscheidungskriterium und mindestens genauso wichtig wie Lage, Preis und Ausstattung. Mehr als jeder Zweite (58,4 Prozent) sagt klar, ein Kauf komme nur in Frage, wenn energetischer Zustand und Preis der Immobilie in einer vernünftigen Relation stehen. Nur jedem sechsten Käufer ist der energetische Zustand des Objekts weniger wichtig. Für diese Gruppe sind Lage, Ausstattung und Preis die kaufentscheidenden Kriterien. Das gilt insbesondere für Käufer, die nicht selbst in die Immobilie einziehen wollen: Ein Viertel der Kapitalanleger (25,1 Prozent) achtet kaum bis gar nicht auf die energetische Beschaffenheit des Objekts.

Bei der Bewertung des energetischen Zustandes einer Immobilie sind vor allem eine gute Außendämmung und eine moderne Heizungsanlage die entscheidenden Kriterien (70 Prozent), dicht gefolgt von Fenstern mit Mehrfachverglasung (65 Prozent). Auch das Thema erneuerbare Energien ist im Kommen: So interessiert sich fast jeder zehnte Käufer für eine Immobilie mit Solarthermieanlage (9,2 Prozent).

Energiefreundlich oder nicht? Hierauf achten Immobilienkäufer (Top 5):

1. Außendämmung (70,0 Prozent)

2. moderne Heizungsanlage (69,3 Prozent)

3. Fenster mit Mehrfachverglasung (65,0 Prozent)

4. Dachdämmung (54,5 Prozent)

5. Solarthermieanlage (9,2 Prozent)

Weiterhin interessant: Die Mehrheit der Befragten (53,9 Prozent) rechnet mit späteren Investitionen, um die Energiebilanz ihrer Immobilie zu verbessern. Acht Prozent dieser Käufer erwarten Folgekosten von unter 10.000 Euro während knapp 60 Prozent davon ausgehen, dass ihre Ausgaben zwischen 10.000 bis 50.000 Euro liegen werden. Jeder Sechste kann die Kosten noch nicht einschätzen (17,3 Prozent).

“Energieeffizientes Bauen und Wohnen wird vor dem Hintergrund steigender Energiekosten nicht nur wichtiger, sondern sogar zu einem klaren Entscheidungskriterium”, kommentiert Marc Stilke, CEO von ImmobilienScout24, die Ergebnisse. Robert Haselsteiner, Vorstand der Interhyp AG, fügt hinzu: “Durch die Umsetzung von gezielten Modernisierungsmaßnahmen verhalten sich Immobilienbesitzer nicht nur umweltfreundlich, langfristig erhöhen sie so auch die Attraktivität ihrer eigenen vier Wände.”

(München, 2. Dezember 2010) Für den Eigenkapitaleinsatz bei der Baufinanzierung sind starre Regeln noch immer weit verbreitet. So lautet eine dieser gerne zitierten Faustregeln, dass mindestens ein Drittel des Immobilienkaufpreises als Eigenkapital vorliegen müsse. Die Realität aber sieht ganz anders aus: Immobilienkäufer wählen den Eigenkapitaleinsatz für ihre Finanzierung ihren Bedürfnissen entsprechend sehr individuell, ein breites und flexibles Bankenangebot macht dies auch möglich. Die aktuelle Immobilienbarometer-Umfrage von ImmobilienScout24 und Interhyp zeigt: 38 Prozent der Käufer planen 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises aus eigener Tasche beizusteuern. Ein Viertel der Befragten (27 Prozent) möchte sogar mehr als 40 Prozent des Immobilienkaufpreises in die Finanzierung investieren während hingegen gut ein Zehntel der Deutschen (11,7 Prozent) die Kaufnebenkosten mit Erspartem begleichen wird.

“Bei der Frage nach der richtigen Eigenkapitalhöhe gibt es keinen Königsweg, die Antwort darauf ist so individuell wie jedes Bauvorhaben selbst”, erklärt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG und fügt hinzu: “Neben den verfügbaren Eigenmitteln spielen bei den Überlegungen das Zinsniveau und alternative Anlagemöglichkeiten eine große Rolle.”

Darum lohnt sich hoher Eigenkapitaleinsatz

Für einen möglichst hohen Eigenkapitaleinsatz spricht folgende Logik: Je mehr eigene Mittel in die Finanzierung eingebracht werden, desto weniger Darlehen braucht der Haus- oder Wohnungskäufer. Und je weniger Fremdkapital von der Bank benötigt wird, desto günstiger der zu zahlende Zins. Hinzukommt, dass es von den Banken in Zeiten wie diesen nur eine geringe Guthabenverzinsung für das Ersparte gibt. “Angesichts der niedrigen Tagesgeldzinsen ist es unrentabel vorhandene Ersparnisse liegen zu lassen”, meint Haselsteiner.

Darum geht es auch mit wenig Eigenkapitaleinsatz

Die geringen Guthaben- und Baugeldzinsen sind aber gleichzeitig auch ein Grund dafür eine Immobilie zu kaufen, auch wenn nur wenig Eigenmittel vorhanden sind. “Muss ein Darlehensnehmer erst noch Eigenkapital aufbauen, wird dies meist Jahrzehnte dauern – und niemand weiß, ob dann noch die Immobilienpreise und Baugeldkonditionen auf ähnlich attraktivem Niveau liegen wie heute”, gibt Haselsteiner zu bedenken. Daher rät er Immobilieninteressenten auf lange Ansparphasen über Bausparprodukte mit Niedrigverzinsung zu verzichten und direkt als Käufer aufzutreten – solides und ausreichend hohes Einkommen vorausgesetzt. Zudem empfiehlt er: “Um anfallende Nebenkosten wie Makler, Steuer und Notar aus der eigenen Tasche tragen zu können, sollten 10 Prozent des Kaufpreises vorhanden sein.”