Berlin/München, 19.10.2010. 90 Prozent der deutschen Immobilienkäufer sind überzeugt, dass es einen idealen Zeitpunkt zum Erwerb von Betongold gibt. Allerdings hängt dieser nicht vorrangig von der persönlichen Familienplanung oder der Lebens- bzw. Jobsituation ab, sondern von äußeren Rahmenbedingungen. Zu diesem Ergebnis kommt die aktuelle Umfrage “Immobilienbarometer” von Interhyp und ImmobilienScout24. Dabei wurden im August über 2.700 Interessenten von Kaufimmobilien in Deutschland befragt.

Für 39 Prozent aller Befragten bestimmen nicht beeinflussbare Faktoren wie das Zinsniveau und die Immobilienpreise den idealen Kaufzeitpunkt. Ein knappes Viertel der deutschen Käufer (23 Prozent) muss zuerst die allen Ansprüchen entsprechende Immobilie finden, um zur (Kauf-)Tat zu schreiten. Und jeder Fünfte schaut vor allem auf den Lohnzettel: Sobald der monatliche Verdienst es zulässt, ein Immobiliendarlehen zu bedienen, ist der Moment für die eigenen vier Wände gekommen.

Davon hängt der ideale Zeitpunkt zum Immobilienerwerb ab (Top 5):

1. Zinsen und Immobilienpreise stimmen (39 Prozent)

2. Wunsch-Immobilie gefunden (23 Prozent)

3. Gehalt ist ausreichend (18 Prozent)

4. Wenn der richtige Partner gefunden wurde (3,2 Prozent)

5. Drohende Inflation (2,4 Prozent)

“Die Umfrage bestätigt, dass die Entscheidung für eine Eigenheimimmobilie oft maßgeblich durch äußere Marktgegebenheiten bestimmt wird”,  kommentiert Marc Stilke, CEO von ImmobilienScout24, die Ergebnisse. Robert Haselsteiner, Vorstand der Interhyp AG, fügt hinzu: “Angesichts der historisch tiefen Zinsen und vielerorts attraktiver und stabiler Immobilienpreise ist der ideale Zeitpunkt zum Immobilienkauf genau jetzt.”

(Berlin, 18.10.2010) Der finanzierungsbedürftige Bauherr kann aus einer riesigen Auswahl von entsprechenden Angeboten mit unterschiedlichen Konditionen wählen. Auch in einer Niedrigzinsphase wie derzeit kann allerdings auch eine augenscheinlich kleine Differenz (z.B. beim Zins) große Auswirkung haben: Auf die Laufzeit gesehen können die Finanzierungskosten das Zünglein an der Waage sein, das über den Erfolg einer gewählten Finanzierung entscheidet.

Baufinanzierung ist einer der wichtigsten Faktoren bei einem Bauvorhaben

Noch bevor überhaupt der erste Stein für das Bauvorhaben gelegt wird, muss der Bauherr sich über die Finanzierung seines Traums Gedanken machen. Anzuraten ist in jedem Falle hinreichende Information über Finanzierungsmöglichkeiten und –varianten. Ideal hierfür sind auch Portale zum Thema Baufinanzierung wie z.B. Immokredit24.com. Nur wer sich auskennt, kann auch die Unterschiede bei den Angeboten angemessen beurteilen. Es kommt beispielsweise nicht nur darauf an, den niedrigsten Zins zu finden – sondern auch den Finanzierungsvertrag möglichst individuell gestalten zu können. Stichworte hierfür sind: Sondertilgungsmöglichkeiten, Zinsbindungsfrist oder Tilgungssatzflexibilität. Ein fundiertes Grundlagenwissen spart so nicht nur bares Geld, sondern trägt dazu bei später große Nachteile durch entstandene finanzielle Engpässe zu vermeiden.

Grundlagen der Finanzierungsanfrage

Um später die diversen Finanzierungsangebote effizient vergleichen zu können, sind bei der Anfrage einige wichtige Kriterien zu beachten. Die Anfrage sollte immer mit den identischen Eckdaten erfolgen und eindeutig gewünschte Individualvereinbarungen enthalten. Zu den Eckdaten zählen dabei z.B. Zinsbindungsfrist, Darlehenssumme und Tilgungssatz. Zu den Individualvereinbarungen zählen gewünschte Sondertilgungsvereinbarungen und Möglichkeiten zur Anpassung des Tilgungssatzes. Nur so kann nachher ein aussagekräftiger Vergleich mit annähernd ähnlichen Angebotsgrundlagen erfolgen. Hilfe bieten Finanzmakler, Banken oder auch unabhängige Baufinanzierungsportale an. Diese haben Erfahrung bei Auswahl und Anfrage von Baufinanzierungsträgern und können bereits vor der eigentlichen Anfrage beurteilen, ob diese den gewünschten Beitrag zur erfolgreichen Vergleichsentscheidung leisten kann.

Nach Anfrage und Angebotserhalt folgt die Prüfung und ggf. Nachverhandlung

Einen angebotenen Zinssatz vergleichen ist einfach. Doch alle entscheidenden Kriterien herauszufiltern und anhand der individuellen Situation miteinander zu vergleichen, erfordert schon einiges Know-how und Erfahrung. Ggf. ist sogar eine Nachverhandlung mit dem Kreditinstitut in die Überlegungen mit einzubeziehen. Die Konditionen und Anpassungsmöglichkeiten müssen analytisch durchleuchtet und mit der persönlichen Situation des Antragstellers in Relation gesetzt werden. Erst nach ausgiebiger Analyse kann dann eine Entscheidung gefällt werden. Für diejenigen Bauherren, die dies nicht selber leisten können oder wollen, ist daher dringend die Hilfestellung durch einen Fachmann anzuraten. Generell können entsprechende Berater auch ohne die Beurteilung eines Darlehensgebers schon im Vorfeld eine Einschätzung über die Erfolgsaussichten bzw. Möglichkeiten zur Optimierung (z.B. Förderungen, Rückbehalt von Eigenkapital etc.) geben.

Fazit

Wie sollte der Bauherr zur Erlangung einer erfolgreichen Finanzierung vorgehen?
Wichtig ist zunächst die Information über Möglichkeiten und Konditionen sowie ggf. der Kontakt zu einem Fachmann, der Hilfestellung geben kann. Keinesfalls sollten Unterschiede in Angeboten unterschätzt werden, auch wenn sie zunächst sehr klein erscheinen. Durch lange Laufzeiten und relativ hohe Darlehenssummen können auch kleine Konditionsunterschiede große Wirkung haben. Eine Finanzierung kann später so zum Stolperstein werden und die finanziellen Möglichkeiten des Antragstellers über alle Maßen belasten.

Weitere Informationen

» Baufinanzierung – alle Varianten der Baufinanzierung im Detail
» Baufinanzierung Vergleich aus über 100 Banken von unabhängigen Experten

Bei der Hausfinanzierung ist der Bausparvertrag nach wie vor eine der beliebtesten Strategien, sich den Traum vom eigenen Haus zu erfüllen. Die klassische Form der Eigenheimfinanzierung bietet im Vergleich zu vielen anderen Möglichkeiten eine Menge Vorteile. Selbst für „Kurzsparer“ ist es attraktiv, eine entsprechend hohe Summe für eine geringe Laufzeit einzuzahlen, um damit den Anspruch auf ein günstiges, zinsfestes Baudarlehen zu erlangen. Attraktiv sind auch die staatlichen Zuschüsse, die jeder Bausparer, der das 16. Lebensjahr vollendet hat, erhält: die Bausparprämie sowie, für Arbeitnehmer, die Arbeitnehmersparzulage zu den vermögensbildenden Leistungen. Die Entscheidung für ein eigenes Haus ist eine wichtige Zukunftsentscheidung, die man gewöhnlich nur einmal im Leben fällt. Umfassende Kenntnisse und ebenso umfassende und ausführliche Informationen über Angebote, Möglichkeiten und Konditionen verschiedener potenzieller Finanzierungspartner sind dafür unerlässlich. Neben dem klassischen Bausparmodell gibt es etliche Alternativen, den Bau des Eigenheims oder den Erwerb einer Immobilie gut und günstig zu finanzieren.

Baufinanzierungen sind heute so schnell zu bekommen wie nie zuvor. Auch ohne nennenswertes Eigenkapital lassen sich Partner für die Hausfinanzierung finden, die den Wunsch zu fairen Konditionen erfüllen helfen. Sicher handelt es sich dabei nicht immer um die optimale Lösung – aber eine praktikable Alternative zu konventionellen Modellen und damit eine Möglichkeit für die nicht über ein entsprechendes Vermögen verfügenden Bauherrn oder Käufer ist es in jedem Fall. Bauherrn und künftige Hausbesitzer sollten allerdings stets verantwortungsbewusst handeln und vor allem immer ehrlich zu sich selbst sein. Denn immer gilt die Faustregel: Je geringer das Eigenkapital, umso höher sind die monatlichen Belastungen. Schnell können die Tilgungsraten zu einer jahrzehntelangen Geißel werden und das anfängliche Glück zum Fluch werden lassen. Informieren Sie sich eingehend über die verschiedenen Varianten der Baufinanzierung auf unserem Portal und lassen Sie sich dann ein unabhängiges Angebot erstellen, dass Ihnen Aufschluss über Ihre persönlichen Möglichkeiten gibt. Die Finanzierung einer Immobilie muss individuell betrachtet werden – diese Information gibt keine Tabelle her!

Warum höhere Belastungen aus einer Vollfinanzierung?

Die Banken zeigen sich offen für Baufinanzierungen, die ohne den Einsatz von Eigenkapital erfolgen. Eine so genannte Vollfinanzierung  bedeutet in erster Linie einen hohen Zinsertrag für die Bank – denn Vollfinanzierungen werden mit deutlichen Zinsaufschlägen gegenüber den klassischen Baufinanzierungen verkauft. Allerdings kommt nicht jeder in den Genuss einer Vollfinanzierung. Die Banken stellen hohen Anforderungen an die Einkommensverhältnisse der Kreditnehmer. Die Wunschgruppe sind dabei junge Akademiker mit Beamtenstatus. Das Einkommen muss nachhaltig und sicher sein. Unter anderem deswegen, weil die Belastungen aus einem Hauskauf ohne Eigenkapital enorm hoch sein können. Dies liegt in erster Linie an den höheren Zinskonditionen, die bei einer Vollfinanzierung anfallen.

Während für eine Baufinanzierung bis 60% des Beleihungswertes die erstrangige Kondition vergeben wird, verlangen die meisten Banken Zinsaufschläge für Beleihungen außerhalb von 60%. Der erste Aufschlag beträgt beispielsweise 0,5% auf die erstrangige Kondition bei einem Beleihungsauslauf von 80%. Für weitere 20% werden nochmals 1,00% zusätzlich verlangt. Im Ergebnis kann eine Vollfinanzierung um bis zu 1,50% teuerer ausfallen als eine klassische Baufinanzierung. Neben den höheren Zinsen fallen beim Hauskauf ohne Eigenkapital auch höhere Tilgungen an. Eine Mindesttilgung von 1,00% ist meistens nicht ausreichend, da die Laufzeit einer Vollfinanzierung viel zu lang wäre. Die Banken verlangen daher mindestens 3,00%. Diese Umstände treiben die gesamte monatliche Belastung aus einer Vollfinanzierung in die Höhe.

Daher sollte der Abschluss einer Vollfinanzierung gut überlegt sein. Aufgrund der relativ langen Kreditlaufzeit und der hohen Belastung sollte ein Kreditnehmer definitiv davon überzeugt sein, dass eine Vollfinanzierung die richtige Lösung ist. Ein Verkauf der Immobilie kann sich später als schwierig erweisen und nicht den erhofften Erlös einbringen.

» Sicherheiten bei Vollfinanzierung ohne Bausparvertrag und ohne Eigenkapital

(Berlin, 01.10.2010) Volltilger-Darlehen (oder auch Konstantdarlehen) sind eine Abart des Annuitätendarlehens mit kompletter Tilgung der Hypothek über eine vorher festgelegte Laufzeit. Der zeitliche Rahmen sowie die regelmäßigen Belastungen sind von vornherein unabänderlich festgelegt und ermöglichen so eine hervorragende Transparenz für die Gesamtfinanzierung. Doch was sind die Vor- und Nachteile und für wen ist diese Darlehensvariante geeignet?

Viele Vorteile und kaum Nachteile

Die Laufzeiten betragen in der Regel zwischen 10 und 20 Jahren bei vorab fixiertem Zinssatz sowie genauem Tilgungsplan. Nach Ablauf der Laufzeit ist die Hypothek vollständig getilgt. So entsteht kein Zinsrisiko, keine Notwendigkeit für Nachverhandlungen und durch die im Vergleich zu „normalen“ Annuitätendarlehen kürzere Laufzeit auch weniger Zinsbelastung. Der Darlehensnehmer kennt im Voraus den Zeitraum und damit die Tilgungsrate sowie die monatliche, homogene Ratenbelastung bis zur vollständigen Darlehenstilgung. Allerdings sind im Gegensatz zum klassischen Annuitätendarlehen keine Sondertilgungen oder Tilgungsaussetzungen möglich. Ein Volltilger-Darlehen darf weder nach „oben“ noch nach „unten“ von den zuvor fixierten Konditionen abweichen. Dies alles bedeutet eine extrem hohe finanzielle Planungssicherheit. Zudem bedeuten Zeiten niedriger Zinsniveaus (wie sie derzeit vorherrschen) auch, dass solche Volltilger-Darlehen günstig zu bekommen sind. Dies liegt daran, dass der günstige Zinssatz als Basis zur Berechnung des Zinses für das geplante Volltilger-Darlehen dient. Dieser Zins kann dann bis zur vollständigen Tilgung nicht mehr geändert werden, auch wenn das allgemeine Zinsniveau wieder steigt. Die Hauptzielgruppe für Volltilger-Darlehen sind einkommensstarke Darlehensnehmer mit guter Bonität, welche so ihre Gesamtfinanzierungskosten erheblich mindern können. Dies ist natürlich für jeden Darlehensnehmer interessant, doch nicht jeder kann sich diese Form der Tilgung leisten, denn: Bei durchaus üblichen anfänglichen Tilgungsraten von mindestens 3 Prozent (bei nur 10-jähriger Laufzeit sogar knapp 8 Prozent!) ist diese Darlehensvariante eher etwas für Bauherren, die eine solche monatliche Belastung auch problemlos schultern können, da die Raten entsprechend hoch sind. Aus diesem Grund erfolgt natürlich kreditinstitutsseitig eine entsprechende Prüfung und Bewertung der Vermögens- und Einkommenssituation des Antragstellers.

Vergleichbarkeit mit anderen Darlehensformen

Vergleichbar sind Volltilger-Darlehen prinzipiell durchaus mit Konstantdarlehen bei Bausparkassen. Die Unterschiede liegen jedoch darin, dass keine Ansparphase oder anderweitige Verknüpfungen mit unterschiedlichen Darlehensformen stattfinden. Ein reines Volltilger-Darlehen ist daher nicht nur einfacher nachzuvollziehen, sondern auch mit überaus klarer Kostenstruktur ausgestattet. Ansonsten sind Volltilger-Darlehen mit herkömmlichen Annuitätendarlehen vergleichbar, allerdings mit den bereits geschilderten Unterschieden in der strukturellen Gestaltung (Volltilgung mit vorher fixierter Laufzeit und Tilgung sowie festem Zinssatz).

Fazit

Wer den Nachteil hoher Ratenzahlungen über einige Jahre aufgrund seiner Einkommens- oder Vermögenssituation nicht zu fürchten braucht, sollte sich unbedingt diese Darlehensvariante näher anschauen. Sie bietet neben klaren Strukturen auch eine eindeutig kalkulierbare, günstige und sichere Darlehensrückzahlung und befreit den Kreditnehmer von weiterführenden Überlegungen. Weitere Informationen und Angebote können unter Immokredit24.com eruiert werden. Es kann sehr lohnenswert sein, die Möglichkeiten zum Abschluss eines Volltilgerdarlehens anhand der eigenen Situation zu prüfen!

Weitere Informationen:

» Volltilgerdarlehen – geringe Kosten, schnelle Tilgung
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