Bei der Überlegung sich eine Immobilie anzuschaffen, müssen einige Dinge beachtet werden um nicht später vor unlösbaren Problemen oder finanziellen Engpässen kapitulieren zu müssen. Es ist von großer Bedeutung, sich die Finanzierung genauestens durchzurechnen (mit allen eventuell zusätzlich entstehenden Kosten) und evtl. Risiken vorher mit einzuplanen. Allein die Frage welche Nebenkosten bei einem Immobilienkauf entstehen können, lassen einen Laien oft schon die Schultern zucken.

Genauso wichtig: Worauf kommt es eigentlich an, wenn man die Finanzierungsangebote verschiedener Anbieter miteinander vergleichen möchte? Dies ist bei Weitem nicht so einfach wie z.B. Sparzinsen oder Dispokreditzinsen von verschiedenen Banken zu vergleichen. Auch kann man je nach persönlicher Situation die Verträge durchaus individuell angepasst mit dem Finanzierungsgeber abschließen, Stichworte sind z.B. flexibel gestaltbare Tilgungssätze oder zu erwartende Einmalzahlung von einer Lebensversicherung u.ä. Vor einem weiteren Schritt bzw. der Anfrage bei einem Kreditinstitut oder Makler sollte man sich daher genauestens informieren auf was man bei der Berechnung der Darlehenssumme, der Eckdaten (wie Tilgungssatz oder Zinsbindungsfrist) und der individuellen Zusätze (wie beispielsweise Sondertilgungsvereinbarungen) zu achten hat und in welchem Umfang diese angepasst bzw. flexibel gestaltet werden können.

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Hier werde die Antworten auf die wichtigsten Fragen klar verständlich beantwortet. Alle Themenbereiche rund ums Bauen, Kaufen und Sanieren werden sachlich und unabhängig behandelt. Wer für seine Immobilienfinanzierung Tipps sucht, einen schnellen Kostenrechner z.B. für die Nebenkosten benötigt oder sich Vergleichsangebote machen lassen möchte, ist hier genau richtig. Gut gemeinter Rat: Die Tipps zur Baufinanzierung geben einen Einblick in die wichtigsten Bereiche – daher dort unbedingt einmal reinschauen!

(Berlin, 21.06.2010) Die Zinsen für Hypothekenkredite befinden sich nun seit einigen Wochen wieder auf einem historisch niedrigen Niveau, nachdem diese in den letzten Monaten einem wiederholten, kontinuierlichen Verfall unterlegen waren. So ist beispielsweise die DGZF Pfandbriefkurve zuletzt unter den bisherigen relativen Tiefststand von 2005 gefallen. Mittlerweile hat sich allerdings wieder eine moderate Stabilisierung auf diesem niedrigen Niveau angedeutet. Ein weiterer Verfall der Hypothekenzinsen scheint zwar zum jetzigen Zeitpunkt nicht ausgeschlossen, allerdings sinkt die Wahrscheinlichkeit das die Zinsen noch weiter fallen naturgemäß, je tiefer die Zinsen schon gesunken sind. Insofern ist das weitere Abwärtspotential sicherlich begrenzt. Gute Zeiten für Bauherren und Immobilienkäufer!

Wer sich jetzt entscheidet, eine Immobilie zu kaufen oder ein Haus zu bauen, sollte sich allerdings beeilen, um auf Nummer sicher zu gehen. Denn die EZB und andere Zentralbanken rund um den Globus dürften schon bald dazu übergehen, die Zinsen wieder moderat anzuheben, wenn sich die Wirtschaft zunehmend erholen sollte. Steigende Hypothekenzinsen wären so folglich wahrscheinlich. Allerdings gilt dieses Szenario noch als umstritten. Einige Ökonomen prognostizieren nämlich eine andere Entwicklung. Sie gehen davon aus, dass die Weltwirtschaft eine längerfristige Rezession mit Deflationstendenzen durchleben könnte. In diesem Falle würden die Zentralbanken sich mit Zinserhöhungen sicherlich zurückhalten und möglicherweise sogar eine Nullzinspolitik anstreben. In der Folge könnten sich Hypothekenfinanzierung nochmals deutlich verbilligen.

Aber selbst wenn man unterstellt, dass die Zinsen für Hypotheken tatsächlich noch fallen könnten, sollte man das aktuelle Zinsniveau im Kontext mit der Vergangenheit betrachtet. Faktisch war eine Baufinanzierung noch nie so billig wie heute. Wer heute finanzieren will, kann problemlos 5 oder mehr Prozentpunkte gegenüber einer Finanzierung von vor 15 Jahren einsparen. Wer auch in Zukunft von den Niedrigzinsen profitieren will, zur Zeit aber noch keine Finanzierung benötigt, kann sich die niedrigen Hypothekenzinsen beispielsweise durch einen sogenannten Forwardkredit sichern. Dabei wird die Finanzierungssumme erst zu einem in der Zukunft liegenden Zeitpunkt bereitgestellt, wobei die Zinsen schon jetzt festgeschrieben werden. Vor allem dann, wenn man steigende Zinsen erwartet und in einigen Jahren bauen oder kaufen will, lohnt es sich oft, eine solche Finanzierung abzuschließen.

Besonders günstige Konditionen können sich Bauherren und Immobilienkäufer erhoffen, die über einen soliden Eigenkapitalstock verfügen. Wer beispielsweise bereit und in der Lage ist, mindestens 20 oder 30 Prozent Eigenkapital einzubringen, bekommt die Bau- oder Immobilienfinanzierung meist schon zum Eingangszinssatz. Auch Bauherren, die nur eine sehr kurze Zinsbindung vereinbaren, profitieren von niedrigeren Zinsen. Bei einer Zinsbindung von 5 Jahren sind bei einigen Anbietern sogar schon Finanzierungen ab 2,XX Prozent möglich! Allerdings sollte man bei derartigen Finanzierungen auch die Risiken einkalkulieren, die eine eventuelle Ablösung am Ende der Zinsbindung mit sich bringt.

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In der aktuellen Tiefzinsphase überlegen sich viele Bauherren wie sie sich das aktuelle Zinsniveau sichern können. Dabei würde eine Darlehensneuaufnahme zwecks Ablösung des bestehenden Darlehens viele Kosten verursachen, falls das alte Darlehen sich noch in der Festzinsschreibung befindet. Die meisten überlegen daher erst gar nicht weiter.  Aber es bestehen durchaus Möglichkeiten sich die niedrigen Zinsen langfristig zu sichern.

Dies kommt vor allem für die Bauherren in Frage, deren Zinsbindung in ca. 5-6 Jahren ausläuft. Die Lösung heißt Forward-Darlehen. Dabei wird ein Darlehensvertrag quasi für die Zukunft geschlossen. Die Auszahlung eines Forward- Darlehens erfolgt erst in der Zukunft. Somit bietet sich die Möglichkeit ein Forward-Darlehen mit der Auszahlung in beispielsweise drei Jahren abzuschließen. Die Aufschläge bei Forward-Darlehen sind beim derzeitigen Tiefzinsniveau akzeptabel. Man liegt zwar klar über 4,00 %, aber deutlich unter 5,00%. Damit lassen sich in drei Jahren Finanzierungen ablösen, die zu seiner Zeit mit mehr als 5,00% abgeschlossen wurden. Da die Ablösung erst zum Zeitpunkt der Auszahlung des Forward-Darlehens erfolgt, beträgt die Restlaufzeit der Zinsbindung ca. drei Jahre.

Bis in drei Jahren sind die Marktzinsen wieder gestiegen (mit dem Konjunkturaufschwung) – dies bedeutet, dass die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung, die die abzulösende Bank verlangen wird, deutlich geringer ausfällt, als wenn man das Darlehen aktuell ablösen würde. Man sichert sich also mit einem Forward-Darlehen bzw. Anschlussfinanzierung die aktuellen niedrigen Zinsen und profitiert von dem künftigen Zinsanstieg in Verbindung mit einer Laufzeitverkürzung bei der Festzinsbindung. Im Zuge eines vorgezogenen Baufinanzierung Vergleiches sollte die oben beschriebene Variante intensiv überprüft werden. Der Anstieg der Marktzinsen lässt sicher nicht lange auf sich warten.

Einen Kredit zu bekommen ist relativ einfach. Doch oft sind Kreditangebote sehr starr und unflexibel. So sind beispielsweise oft Ratenanpassungen nicht möglich. Ein Aussetzen der Kreditrate ist vertraglich nicht vorgesehen. Solche Umstände können ganz schön ärgerlich sein – denn die Lebensumstände ändern sich ziemlich oft. Aus diesem Grund wäre es schön, wenn ein Kredit sich den jeweiligen Umständen anpassen könnte.

Beim Kauf von bestimmten Gütern wird die Finanzierung über einen Kredit bereits vom Händler angeboten. Der Käufer fragt dann meistens nur nach den monatlichen Raten und schließt den Kreditvertrag ziemlich schnell ab. Hier wird auf den Vergleich verzichtet. Dabei wäre es eventuell möglich einen günstigeren Kredit anderweitig zu finden. So kann beispielsweise durch unseren Top Finanzpartner ein Kreditvergleich vorgenommen werden. Schnell und unkompliziert kann hier ein Anbieter mit dem günstigsten Angebot für einen Kredit gefunden werden. Gleichzeitig können die Vertragsmodalitäten abgefragt werden.

Es wird daher nicht empfohlen, beim Kauf von Gütern die erstbeste Finanzierung zu nehmen. Vielmehr sollte ein gründlicher Finanzierungsvergleich durchgeführt werden, bei dem bares Geld gespart werden kann. Der Vorteil bei unserem Finanzmakler liegt unter anderem darin, dass hier Kreditangebote mehrerer Banken gebündelt und dem Interessenten präsentiert werden. Je größer das Angebot, desto repräsentativer sind die Ergebnisse. Bequem von zu Hause aus können auf diese Weise Kreditangebote mehrerer Banken untereinander verglichen werden. Ein Kredit ist letztendlich auch eine Dienstleistung, die von verschiedenen Anbietern erbracht werden kann. Als Kunde sollte man sich mit der Wahl etwas Zeit lassen, und nicht unüberlegt einen Kredit abschließen. Gerade im Bereich der Ratenkredite gibt es enorme Unterschiede bei den Konditionen, die erst durch einen Vergleich sichtbar werden.

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Eine Baufinanzierung ist abgeschlossen und das Eigenheim wurde fertiggestellt. Eigentlich kann nun ein langes Wohnen in der erworbenen Immobilie beginnen. Doch nach einigen Jahren stellen manche Bauherren fest, dass die erworbene Immobilie nicht den Erwartungen genügt. Entweder entspricht die Aufteilung nicht den Anforderungen, oder es haben sich anderweitige Veränderungen ergeben. Ein Neukauf erscheint für viele dann als geeignete Lösung. Allerdings bedeutet dies, dass die bestehende Baufinanzierung vorzeitig zurückgeführt werden muss. Dies kann unter Umständen mit mehreren Nachteilen verbunden sein. Falls die Baufinanzierung mit einer längeren Zinsfestschreibung abgeschlossen wurde (was bei den meisten Baufinanzierungen der Fall ist), muss bei einer vorzeitigen Ablösung eine Vorfälligkeitsentschädigung an die finanzierende Bank bezahlt werden. Falls die Kapitalmarktzinsen in der Zeit zwischen dem Abschluss und der Ablösung einer Baufinanzierung gefallen sind, kann die Vorfälligkeitsentschädigung mehrere tausend Euro betragen. Falls die Zinsen zwischenzeitlich gestiegen sind, fällt zwar die Vorfälligkeitsentschädigung nicht sehr hoch aus, aber dafür müsste eine neue Baufinanzierung zu höheren Zinsen abgeschlossen werden. Eine Lösung in dieser Situation könnte ein Pfandtausch darstellen. Dabei bleibt die Baufinanzierung in Form des ursprünglichen Darlehens bestehen. Es wird lediglich das Grundpfandrecht des alten Objekts auf das neue Objekt übertragen. Das alte Objekt wird dabei veräußert. Der Verkaufserlös wird bis zum Erwerb der nächsten Immobilie bei der Bank als Pfand für das noch bestehende Darlehen hinterlegt.  Der Kauf des neuen Objektes erfolgt aus dem hinterlegten Pfand. Bei den Objekten, die in etwa gleichwertig sind, dürfte die Abwicklung der Baufinanzierung kein größeres Problem darstellen. Allerdings zeigt sich nicht jede Bank bereit einen Pfandtausch durchzuführen. Die Bereitschaft der Bank sollte daher in einem Vorgespräch geklärt werden.

Die Zukunft der Kreditzinsen ist ungewiss. Die Erfahrung der letzen Jahre hat gezeigt, dass niemand die künftige Zinsentwicklung zuverlässig voraussagen kann. Bei einer laufenden Baufinanzierung kann daher über die künftige Entwicklung der Zinsen nur spekuliert werden.  Die Zinsentwicklung ist deswegen interessant, weil hiervon die Konditionen für die Anschlussfinanzierung abhängen. Fast jede Baufinanzierung in Deutschland bedarf zumindest einer Anschlussfinanzierung. Unter einer Anschlussfinanzierung wird die Vereinbarung einer neuen Zinsbindung nach Ablauf der ersten Zinsbindungsdauer verstanden. Da die meisten Darlehen im Bereich der Baufinanzierung mit einer Zinsbindung von 10 Jahren abgeschlossen werden, trifft diese Thematik einen Bauherrn erst zehn Jahre nach Abschluss der ersten Baufinanzierung.

Zu diesem Zeitpunkt besteht ein akutes Zinsänderungsrisiko, das zu einer höheren Zinsbelastung führen kann. Sollten die Geld- und Kapitalmarktzinsen zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung stark gestiegen sein, so steigen die zu zahlenden Zinsen. Bei einem Zinsanstieg um 1,00% bei einer Darlehenssumme von 150.000 Euro bedeutet dies eine jährliche Mehrbelastung von 1.500 Euro p.a. Bei einer Zinsbindung von 10 Jahren führt dies zu einer stolzen Summe von ca. 14.000 Euro.

Was tun, um einen extremen Zinsanstieg zu vermeiden? Hier kann beispielsweise ein Forward Darlehen helfen. Bei einem Forward Darlehen können die aktuellen Konditionen (mit einen Forward Aufschlag) für die Zukunft gesichert werden. In Zeiten der niedrigen Zinsen ist ein Forward Darlehen das ideale Mittel, um stärkere Zinsänderungsrisiken zu vermeiden. Da ein Forward Darlehen erst in der Zukunft ausbezahlt wird, entstehen bis zur Auszahlung keine Kosten. Während der ersten laufenden Baufinanzierung bedeutet ein Forward Darlehen somit keine zusätzliche Belastung.

Berlin/München, 01.06.2010. Landluft statt Großstadtlärm: Die Mehrheit der Kaufinteressenten (65 Prozent) sucht ihr Eigenheim aktuell gezielt in grüneren und ruhigeren Lagen. Besonders begehrt sind dabei die so genannten Speckgürtel deutscher Großstädte. Nur rund jeden dritten Immobilienkäufer (36 Prozent) zieht es direkt in die Stadt. Zu diesem Ergebnis kommt die jüngste Umfrage “Immobilienbarometer” von Interhyp und ImmobilienScout24. Dabei wurden im Mai über 3.600 Interessenten von Kaufimmobilien in Deutschland nach ihren Lagewünschen befragt.

Eigenheimerwerbern ist es dabei besonders wichtig, dass in der direkten Umgebung der Immobilie Einkaufsmöglichkeiten (65 Prozent) und eine Anbindung an öffentliche Verkehrmittel (55 Prozent) vorliegen. Auch die Nähe zu Natur (43 Prozent) oder Parkanlagen (28 Prozent) sind für die Befragten von Bedeutung.

Nur etwa jeder Zehnte hingegen wünscht sich ein umfassendes kulturelles oder gastronomisches Angebot wie Theater, Oper oder Restaurants und Bars in der Nähe. Das sehen die Käufer, die älter als 60 Jahre sind, ein wenig anders: 22 Prozent der Älteren wollen kulturelle Möglichkeiten in der direkten Umgebung. Jüngere (30- bis 40-jährige) Immobilienkäufer hingegen legen Wert auf eine besonders kinderfreundliche Nachbarschaft (38 Prozent), gute Schulen (35 Prozent) sowie umfangreiche Kinderbetreuungsangebote (33 Prozent).

Die fünf wichtigsten Lagekriterien einer Kaufimmobilie im Überblick:

1. Gute Einkaufsmöglichkeiten (65 Prozent)

2. Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel (55 Prozent)

3. Naturnähe (43 Prozent)

4. Ärztliche Versorgung (39 Prozent)

5. Nähe zum Arbeitsplatz (37 Prozent)

“Der Stadtrand ist für viele Eigenheimerwerber hochinteressant: Neben oft noch attraktiven Immobilienpreisen finden sie hier eine ideale Kombination aus grüner Umgebung und Nähe zu urbanem Leben”, kommentiert Marc Stilke, CEO von ImmobilienScout24, die Ergebnisse. Robert Haselsteiner, Vorstand der Interhyp AG, fügt hinzu: “Öffentlicher Nahverkehr, gute Einkaufsmöglichkeiten, ärztliche Versorgung und Arbeitsplatznähe sind wichtige Faktoren, um die langfristige Wertstabilität einer Immobilie sicherzustellen.”