Der Aufbau einer Immobilienfinanzierung ist entscheidend für deren Erfolg. Vor einer Immobilienfinanzierung sollten mögliche Szenarien hinsichtlich der Einkommensentwicklung und der persönlichen Situation durchgespielt werden. Der häufigste Fehler ist die Überschätzung der persönlichen Einkommensverhältnisse. Aus diesem Grund sollte eine Immobilienfinanzierung nur mit gesichertem Einkommen in Angriff genommen werden. Unabhängig davon findet sich kaum eine Bank, die bereit wäre eine Immobilienfinanzierung beispielsweise mit befristetem Arbeitsvertrag durchzuführen.

Im Vorfeld einer Immobilienfinanzierung ist die Durchführung einer Haushaltsrechung unbedingt erfolgen. Dabei sind neben den anfallenden Kreditverpflichtungen auch mögliche Sonderbelastungen einzukalkulieren. Die Haushaltsrechnung sollte genügend Puffer nach Abzug aller Fixkosten beinhalten. Bei der Berechnung Ihrer Immobilienfinanzierung helfen Ihnen unsere Baufinanzierungsrechner. Für die Haushaltsberechnung nutzen Sie z.B. den speziellen Haushaltrechner. Eine Immobilienfinanzierung gilt im Regelfall im Hinblick auf die anfallende Liquiditätsbelastung als sicher, wenn mindestens 10% des Nettoeinkommens als Puffer verbleiben. Dadurch sind die wesentlichen Eventualitäten abgesichert. Der Puffer ist zwingend erforderlich, damit beispielsweise eine Nachfinanzierung jederzeit erfolgen kann. Es kommt nämlich immer wieder vor, dass beispielsweise die ursprünglich kalkulierten Gestehungskosten überschritten werden. In diesem Fall muss die Bank einen Kredit nachschießen, damit die finanzierte Immobilie überhaupt fertig gestellt werden kann.

Relativ entspannt kann eine Baufinanzierung angegangen werden, wenn genügend Eigenkapital vorhanden ist. Anders sieht es jedoch bei Vollfinanzierungen aus. Vollfinanzierungen sind Finanzierungen, bei denen der Kaufpreis bzw. die Baukosten komplett von der Bank finanziert werden. Solche Finanzierungen zeichnen sich durch relativ hohe Tilgungsanteile und eine verhältnismäßig hohe Verzinsung aus. Eine Vollfinanzierung ist zwischenzeitlich jedoch fast bei jeder Bank möglich. Die Voraussetzung hierfür sind allerdings geordnete Einkommensverhältnisse.

Der Aufbau einer Immobilienfinanzierung darf auf keinen Fall die Lebensqualität zu stark einschränken. Ansonsten besteht die Gefahr, dass der Traum vom eigenen Zuhause zu einem Alptraum wird, wenn die Immobilie plötzlich zum finanziellen Mittelpunkt des Lebens wird.

(München, 22. Dezember 2009) Das Jahr neigt sich langsam dem Ende zu – ein guter Zeitpunkt, um einen Blick auf die Entwicklung der Baugeldzinsen in 2010 zu wagen. Robert Haselsteiner, Zinsexperte und Vorstand der Interhyp AG, erklärt im Anschluss die jüngsten Marktentwicklungen, deren Folgen für Baugeld-Konditionen und worauf Immobilienkäufer und Eigenheimbesitzer im neuen Jahr unbedingt achten sollten.

“Das Jahr 2009 war maßgeblich von der anhaltenden Finanzmarktkrise und Rezession in USA und Europa geprägt.  Die Notenbanken haben die Leitzinsen massiv gesenkt und verharren seit Mai auf Rekordtief. Diese Nahe-Null-Zins-Politik sowie die sinkenden Renditen von Staatsanleihen haben zu historisch niedrigen Baugeldzinsen in Deutschland geführt. Kurzum, 2009 waren Bauherren und Immobilienkäufer klare Gewinner der Finanzmarktkrise.

In 2010 wird entscheidend sein, wie die Zentralbanken ihre Leitzinspolitik ausrichten. Wir gehen davon aus, dass die Europäische Zentralbank ihren Leitzins die nächsten sechs Monate bei 1,0 Prozent halten wird. Damit dürften die Baugeldzinsen mit kurzen Laufzeiten relativ stabil bleiben. Bei den Zinskonditionen mit langfristiger Fixierung hingegen wird es starke Schwankungen geben. Im zweiten Halbjahr wird es dann zu ersten Leitzinserhöhungen kommen, die höhere Baugeldzinsen nach sich ziehen werden. Daher sollten Bauherren und Immobilienkäufer die ersten Monate des neuen Jahres nutzen, um die dann noch günstigen Baugeldkonditionen für einen möglichst langen Zeitraum festzuschreiben. Des Weiteren erlauben die niedrigen Zinsen eine erhöhte Tilgungsrate und damit eine schnellere Schuldenfreiheit.

Mit Top-Konditionen von unter 4,5 Prozent effektiv gehören die aktuellen Zinssätze für lange Laufzeiten zu den tiefsten der vergangenen 50 Jahre. So kann selbst bei einer Tilgung von 2 Prozent mit einer Monatsrate von 800 Euro ein 15jähriges Darlehen über 150.000 Euro aufgenommen werden. Für ein 200.000 Euro-Kredit fällt eine monatliche Rate von 1.050 Euro an.

Auch Darlehensnehmer, die bereits in den eigenen vier Wänden wohnen, sollten das Frühjahr 2010 nutzen, um mit einem unabhängigen Berater abzuklären, wie sie bei ihrer Anschlussfinanzierung ein späteres Zinsanstiegs-Risiko vermeiden können. Denn auch wenn die Zinsbindung bestehender Baukredite erst in 12 bis 60 Monaten abläuft, können Anschlussfinanzierer auch jetzt von den aktuell niedrigen Zinsen profitieren – je nach Vorlaufzeit durch bereitstellungszinsfreie Baukredite oder Forward-Darlehen.”

Viele Banken bieten zinsgünstige Ratenkredite an. Oft stellt sich die Frage, warum manche Banken deutlich günstiger sind als die anderen. Bei den meisten Banken ist die Bearbeitung der Ratenkredite standardisiert. Dies bedeutet, dass der Bearbeitungsprozess nach einem bestimmten Muster erfolgt, wobei nur sehr kleine Abweichungen zugelassen sind. Auf diese Weise können viele Schritte automatisch erledigt werden. Über den Kreditzinssatz muss die Bank die bei der Bearbeitung anfallenden Kosten decken. Je kostengünstiger der Prozess der Kreditvergabe, desto weniger muss die Bank auf den Kundenzins aufschlagen, um die Kosten zu decken.  Die klassischen Filialbanken haben meistens höhere Personal-und Raumkosten als Online-Banken, die keinen direkten Kundenkontakt haben. Die Kostenstruktur der Onlinebanken ist daher günstiger. Aus diesem Grund sind die Konditionen für Ratenkredite bei den Onlinebanken meistens deutlich besser. Allerdings erfolgt bei den Onlinebanken keine direkte Kundenberatung. Der Kunde hat meistens nur über Telefon oder Mail einen Kontakt zu seinem Ansprechpartner, der übrigens nicht fest zugeordnet ist. Daher scheuen die meisten älteren Menschen den Gang zu einer Onlinebank und entscheiden sich für eine klassische Bankfiliale. Jüngere Kreditnehmer sind dagegen interneterfahrener und kostensensibler. Gerade für jüngeres Publikum ist das Onlineangebot in Bezug auf Ratenkredite ideal.  Ein Ratenkredit kann problemlos online gefunden werden, wobei gleichzeitig ein Kredit Vergleich durchgeführt werden kann. Mit einem Kredit Vergleich im Internet kann der günstigste Anbieter gefunden werden. Zahlreiche Portale bieten hierfür ihren Service an. Online-Banken übermitteln täglich ihre Konditionen an die Portale, die dann einen Kredit Vergleich anbieten. Somit kann täglich das Angebot mehrerer Banken gegeneinander abgeglichen werden. Ein Kredit Vergleich für einen Ratenkredit im Internet ist kostenlos und kann anonym erfolgen. Der Interessent geht dabei keinerlei Verpflichtungen ein.

(München, 15. Dezember 2009) Traditionell laufen zum Jahresende die Zinsbindung von Tausenden von Baufinanzierungen ab. Doch auch dieses Jahr werden Immobilienbesitzer in Deutschland rund drei Milliarden Euro verschenkt haben, da sie ungeprüft und ohne Einholen von Vergleichsangeboten ihre Finanzierung bei der bestehenden Bank verlängern. “Damit es nicht nächstes Jahr wieder zum grundlosen Geld-Verschenken kommt, sollten sich Haus- und Wohnungskäufer nach der Weihnachtspause mit ihrer Anschlussfinanzierung beschäftigen“, rät Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG und ergänzt: “Denn das Ende der Zinsbindung bietet die perfekte Gelegenheit, um zu günstigeren Anbietern zu wechseln – vorausgesetzt, man hat sich rechzeitig informiert.” Wie man bei seiner Anschlussfinanzierung sparen kann und wann der richtige Zeitpunkt zum Loslegen gekommen ist, hat Interhyp im Folgenden zusammengefasst.

Vergleichen, vergleichen, vergleichen

Deutsche Haus- und Wohnungskäufer entscheiden sich in der Regel für Darlehen mit festen Zinsbindungen von 5, 10 oder 15 Jahren. Ist dieser Zeitraum vorbei, wird für die noch vorhandene Restschuld eine Anschlussfinanzierung vereinbart – leider häufig beim bestehenden Kreditgeber ohne das Verlängerungsangebot geprüft und mit anderen Möglichkeiten verglichen zu haben.

“Banken nützen oft die Unwissenheit ihrer Kunden aus und bieten ihnen eine Kreditverlängerung zu Konditionen an, die weit von den Bestsätzen am Markt entfernt sind”, weiß Haselsteiner und empfiehlt daher: “Nicht auf das erste Konditionsangebot der Bank vertrauen, sondern mehrere Angebote mit Tilgungsplan einholen und intensiv vergleichen.” Unabhängige Vermittler helfen dabei. Denn sie können nicht nur frei aus dem Angebot von mehr als 150 Banken die Lösung auswählen, die am besten zu den individuellen Bedürfnissen des Kunden passt, sondern durch ihren Marktüberblick auch kurzfristige Sonderaktionen identifizieren.

Frühzeitig Wechsel in Betracht ziehen

Inzwischen sind Banken gesetzlich verpflichtet, dem Kunden drei Monate vor Zinsbindungsende ein neues Kreditangebot zu unterbreiten. Darauf sollten Immobilienbesitzer aber nicht warten. “Besser ist es, spätestens zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung den Markt aktiv zu beobachten und Finanzierungsangebote einzuholen”, meint Haselsteiner und fügt an: “Eigenheimbesitzer haben auch bereits ein Jahr vor Ablauf der Zinsbindung gute Chancen, ihr Darlehen zu den heutigen Top-Konditionen zu verlängern. Denn viele Banken bieten Baufinanzierungen an, die erst in zwölf Monaten wirksam werden, ohne dass die sonst üblichen Zinsen für die Bereitstellung der Darlehenssumme zu zahlen sind.”

Wechseln lohnt sich und ist einfach

“Obwohl ein Bankwechsel Tausende von Euro Zins- und Tilgungsersparnis bringen kann, nutzt nur ein Zehntel der Immobilienbesitzer diese Möglichkeit”, so Haselsteiner. Dabei ist ein Anbieterwechsel heutzutage mühelos möglich und kostet nicht viel: Für eine Grundschuldabtretung, die die Banken meist unter sich regeln, ist bei einer Grundschuld von 100.000 Euro mit Gebühren von 200 bis 400 Euro zu rechnen.

Um keine Auf- oder Abwärtsbewegungen der Zinsen zu verpassen, kann man sich auch über die gesamte Zinslaufzeit mit aktuellen Baufinanzierungsinformationen versorgen lassen – zum Beispiel mit dem Zins-Radar von Interhyp. Auf Basis der persönlichen Finanzierungs-Eckdaten werden hierdurch Interessenten im von ihnen gewünschten Zeitabstand informiert, wenn sich die Zinssätze ändern oder ein bestimmter Wert unterschritten wird.

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30 Jahre Zinsbindung zum Preis von 10 Jahren – Ab 36 Monaten Forward-Laufzeit

Wenn Ihre Zinsbindung während der nächsten 36 bis 60 Monate ausläuft, dann können Sie sich ab dem 14.12.2009 für Ihre Anschlussfinanzierung günstige Zinsen für eine Laufzeit von 30 Jahren zu Baufinanzierung Konditionen für Forward-Darlehen mit 10 Jahren Laufzeit sichern.

Vorteile:

• Gegen steigende Zinsen langfristig absichern, trotz voller Wahrung der Möglichkeiten auch in Zukunft von fallenden Zinsen profitieren zu können (§489 BGB)
• Anpassung der monatlichen Annuität möglich: nach Ablauf 10 Jahren kann die monatliche Belastung Ihren Möglichkeiten angepasst werden -  bei Verringerung, z.B. auf 1% Regeltilgung auf die Restschuld. Die lange Zinsbindung der Forward-Finanzierung gewährleistet eine Zinsabsicherung über beinahe die komplette verlängerte Restlaufzeit des Darlehens.
• Bankpartner von Creditweb übernehmen die Notar- und Grundbuchkosten

Die meisten Immobilienfinanzierungen, die in Deutschland abgeschlossen werden, beinhalten eine mehrjährige Zinsfestschreibung. In vielen anderen Ländern dagegen sind häufig Immobilienfinanzierungen mit variabler Verzinsung üblich.

Grundsätzlich lässt ist gegen eine Finanzierung, bei der der Zinssatz für mehrere Jahre festgeschrieben ist, nichts einzuwenden. Dies ist eine besonders defensive Art der Immobilienfinanzierung. Der Kreditnehmer hat hier eine gewisse Sicherheit, die sich auf die Höhe der Nominalverzinsung und damit auf die laufende Belastung erstreckt. Für die Dauer der Zinsfestschreibung kann mit einer festen Rate kalkuliert werden. Dies gibt eine gewisse Planungssicherheit und Schutz vor unangenehmen Überraschungen, wie beispielsweise einem unerwarteten Zinsanstieg (Zinsschock). Es besteht zwar nach wie vor ein Zinsänderungsrisiko bei Ablauf der Zinsfestschreibung, allerdings erst mit Ablauf derselben. Die Zinsentwicklung bis dahin kann aber genau beobachtet werden – und es verbleibt immer noch genügend Zeit um sich auf steigende Zinsen vorzubereiten. Besonders in der Tiefzinsphase versuchen die meisten Kreditnehmer lange Zinsfestschreibungen einzugehen, um dadurch eine noch höhere Sicherheit zu gewinnen. In einer Tiefzinsphase erweist sich diese Strategie auch durchaus als sinnvoll.

Das Risiko der steigenden Zinsen ist bei einer Zinsfestschreibung fast ausgehebelt – allerdings auch die Chance von fallenden Zinsen zu profitieren. Wer in Zeiten der Hochzinsphase lange Zinsbindungen eingeht, verpasst damit die Möglichkeit mit fallenden Zinsen die Kreditbelastung zu reduzieren. Bei einer variablen Verzinsung ändert sich der Zins ständig. Gerade in Zeiten von fallenden Zinsen wird dann auch die Darlehensverzinsung nach unten angepasst. Die Modalitäten der Anpassung sind vertraglich festgelegt. Meistens orientiert sich die variable Verzinsung an einem Referenzzinssatz (beispielsweise dem 3-Monats-Euribor). Die variable Verzinsung birgt deutlich mehr Risiken in sich. Es wird empfohlen – nicht nur für sicherheitsbewusste Kreditnehmer – in einer Hochzinsphase zumindest einen Teil der Immobilienfinanzierung fest zu gestalten.

Hohe Rendite und frühere Schuldenfreiheit durch außerplanmäßige Tilgungen erzielen
Bei Sondertilgung gilt: “Je früher, desto besser”

München (08.12.2009) – Gut zwei Drittel aller Kreditnehmer haben bei ihrer Baufinanzierung zusätzlich zu ihrer monatlichen Darlehenstilgung auch die Möglichkeit einer Sondertilgung vereinbart. In der Regel bedeutet dies, dass 5 bis 10 Prozent der ursprünglich aufgenommenen Darlehenssumme im Jahr außerplanmäßig getilgt werden können. “Jeder Kreditnehmer sollte prüfen, ob er seine Sondertilgungsmöglichkeiten wahrnehmen kann. Denn eine Extrazahlung verkürzt die Gesamtlaufzeit des Darlehens und stellt derzeit obendrein eine der rentabelsten Anlageformen für Erspartes dar”, so Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG.

Mittlerweile sind Baufinanzierungen mit einer Option zur jährlichen Sondertilgung zum Standard geworden. Die meisten Banken geben das Recht auf eine Sondertilgungsmöglichkeit in Höhe von 5 Prozent der Darlehenshöhe sogar kostenlos dazu. Bei einer Kreditsumme von 200.000 Euro zum Beispiel bedeutet dies, dass jedes Jahr bis zu 10.000 Euro zusätzlich zur Monatsrate zurückgezahlt werden können. Sondertilgungsoptionen sind generell nicht kumulierbar. Wurde dieses Recht also ein Jahr lang nicht ausgeübt, kann es nicht im Folgejahr nachgeholt werden.

Obwohl nur eine schriftliche Vorankündigung mit entsprechender Frist bei der Bank genügt, werden Sondertilgungsmöglichkeiten aber tatsächlich selten genutzt. Eine Angewohnheit, die Sparern besonders in Zeiten niedriger Guthabenverzinsungen teuer zu stehen kommt: Schließlich erhält man derzeit im Schnitt auf ein Tagesgeldkonto gerade einmal 1,3 Prozent pro Jahr, bestehende Baufinanzierungen dagegen kosten meist 5 Prozent und mehr.

Außerdem übersehen Immobilienbesitzer oftmals, wie sehr sich die Ausübung ihres Sonderzahlungsrechts auszahlt – auch wenn sie nur ein einziges Mal ausgeübt wurde. “Wer zum Beispiel bei einem 200.000 Euro-Kredit, der zu 5 Prozent aufgenommen wurde, zur Hälfte der Laufzeit 10.000 Euro zurückzahlt, verringert seine Restschuld durch den Zinseszinseffekt um 12.833 Euro und verkürzt insbesondere die Gesamtlaufzeit des Darlehens um über 3,5 Jahre”, rechnet Zinsexperte Haselsteiner vor.

Auch den Ausübungszeitpunkt der Sondertilgung kann man optimieren. “Den Termin der Sondertilgungszahlung sollte man gemäß dem Motto ‘je früher, desto besser’ wählen. Denn durch die Extrazahlung wird die Kreditschuld sofort verkleinert und damit steigt auch der Tilgungsanteil der monatlichen Darlehensrate”, erklärt Haselsteiner und empfiehlt: “Wer zum Beispiel zum Jahresende Weihnachtsgeld bekommt, sollte am besten gleich nach den Feiertagen seinen Sondertilgungswunsch schriftlich bei der Bank ankündigen.”

» Interhyp Baufinanzierung

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(Berlin, 03.12.2009) Ratenkredite bzw. Konsumentenkredite bilden eine wichtige Stütze des relativ starken Konsumverhaltens in Deutschland. Dank dem breiten Angebot an Ratenkrediten sind viele Menschen in der Lage ihre Wünsche in Erfüllung gehen zu lassen. Ein neues Auto, eine moderne Küche oder eine schöne Urlaubsreise – dies alles steht dem Verbraucher dank Ratenkrediten jederzeit zur Verfügung.

Ratenkredite werden von vielen Warenhäusern oder Dienstleistern direkt angeboten. Es besteht aber auch die Möglichkeit, durch einen Kredit-Vergleich und Kreditrechner bei immokredit24.com die günstigsten Finanzierungen zu finden. Der Kreditrechner auf immokredit24.com kann völlig kostenlos und anonym genutzt werden. Innerhalb weniger Minuten erhält der Interessent das Ergebnis für einen möglichen Ratenkredit. Das Portal bietet einen direkten Kontakt zu verschiedenen Kreditanbietern. Ohne Umwege kann ein Interessent sich nach dem Vergleich ein unverbindliches und individuelles Angebot zukommen lassen.

Doch immokredit24.com bietet deutlich mehr als nur einen Onlinekreditvergleich an. Im Portal sind auch viele nützliche Informationen und Tipps zum Thema Ratenkredite zu finden. So kann ein Verbraucher sich vollumfänglich über alle Nuancen der Kreditvergabe informieren. Was ist ein Rating und warum ist der Effektivzinssatz so wichtig? All diese Fragen werden von Experten ausführlich und vor allem verständlich beantwortet. Hier finden sich interessante Tipps, die bares Geld sparen. So werden beispielsweise auch Themen behandelt wie „Restkreditversicherung“ oder die „Optimierung der monatlichen Kreditbelastung“. Auf diese Weise wird die Kernkompetenz im Bereich der Immobilienfinanzierung um das Gebiet Ratenkredite erweitert.

Baufinanzierung 2009, Prognose für 2010

Zum Thema Baufinanzierung bietet das Portal wie gewohnt umfangreiche Empfehlungen und Analysen – so beispielsweise auch die Einschätzung zum Thema „Zinsentwicklung für Baufinanzierung“. Das Jahr 2009 war signifikant im Hinblick auf das historische Zinstief. Die meisten Experten sind sich einig, dass die Talsohle der Tiefzinsphase nun endgültig vorüber ist. Der Anstieg der Zinsen wird im langfristigen Bereich allerdings moderat ausfallen. Dagegen werden die Zinsen am kurzen Ende der Zinsstrukturkurve (Laufzeiten bis 1 Jahr) deutlich schneller anziehen. Auf die Sicht von einem Jahr geht man hier von einem Anstieg von ca. 1% bis 1,3% aus.

Starke Plattform, starke Angebote

Der Besuch auf immokredit24.com hilft die Welt der Kreditfinanzierung besser zu verstehen und günstige Finanzierungen ausfindig zu machen. Ein Muss für Jeden, der sich mit dem Thema Finanzierung auseinandersetzen und sich eingehend informieren möchte.

Weitere Informationen:

» Konsumentenkredite und Ratenkredite – Kredit-Vergleich
» Grundlegende Informationen zum Thema Baufinanzierung / Immobilienfinanzierung

(München, 1. Dezember 2009) Durch die Ankündigung des Emirats Dubai vorige Woche mit den Gläubigern der Staatsholding Dubai World über eine Umschuldung verhandeln zu wollen, ist die Nervosität an den Kapitalmärkten zurückgekehrt. “Die Zahlungsschwierigkeiten des Wüstenstaates und die daraus resultierende Verunsicherung der Finanzmärkte führen derzeit auch zu sinkenden Konditionen beim Baugeld”, erklärt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG und führt fort:  “Damit eröffnen sich Immobilienkäufern und Eigenheimbesitzern mit unmittelbarem Finanzierungsbedarf erhebliche Chancen in den nächsten Tagen von sinkenden Zinsen zu profitieren.”

Durch die unerwartete Pleitemeldung des Emirats kam es vergangene Woche innerhalb von Stunden zu Kursrückgängen an den Aktienmärkten und zu Kursgewinnen bei Staatsanleihen. “Wie immer in solchen Phasen flüchten Investoren in den sicheren Hafen der Staatsanleihen und das drückt die langfristigen Zinsen”, analysiert Zinsexperte Haselsteiner.

Er rät: “Diese Phase können Kreditkunden nutzen: Wer ein konkretes Immobilienobjekt vor Augen hat oder bald eine Anschlussfinanzierung vornehmen muss, sollte die Konditionen jetzt fixieren  - und das am besten langfristig. Mit aktuellen Bestkonditionen von 4,18 bzw. 4,40 Prozent effektiv für 15- und 20-jährige Zinsbindungen ist sehr hohe Kalkulationssicherheit sehr günstig erhältlich.”