Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW-Bank) fördert mit Finanzierungsmitteln des Bundes nicht nur die gewerblichen Projekte, sondern auch Bau- und Modernisierungsmaßnahmen im Bereich des privaten Wohnbaus. Die Förderung erstreckt sich auf mehrere Programme, die nach ihrem Zweck gegliedert sind. So gibt es beispielsweise ein Wohnungseigentumsprogramm, bei dem der Kauf bzw. der Bau einer selbstgenutzten Immobilie mit einem zinsgünstigen KfW-Förderdarlehen unterstützt wird. Außerdem sind Förderprogramme vorhanden, die eine effiziente Energieausnutzung oder altersgerechtes Wohnen im Alter vorantreiben. Mit diesen Maßnahmen soll aber nicht nur die Bauwirtschaft angekurbelt werden. Vielmehr kommen die Maßnahmen der gesamten Gesellschaft und jedem einzelnen Bauherr zugute, da hierbei die ökologischen Aspekte durchaus eine Rolle spielen. Die Einhaltung von KfW-Vorgaben ist die Voraussetzung, um in den Genuss der Förderung zu kommen. So werden von der KfW genaue Richtlinien vorgegeben, wie beispielsweise eine genaue Definition eines KfW-Effizienzhauses. Die Förderprogramme sind unabhängig von den Einkommensgrenzen und können daher praktisch von jeder natürlichen Person in Anspruch genommen werden. Die Förderprogramme sind unterschiedlich hinsichtlich ihrer Laufzeiten und Konditionen. Im Regelfall ist ein KfW-Förderdarlehen günstiger als ein Darlehen einer Geschäftsbank. Aber in Zeiten der niedrigen Zinsen kann es durchaus vorkommen, dass ein KfW-Darlehen etwas teurer ist als das Angebot einer Geschäftsbank. Der Vorteil der KfW-Darlehen liegt u.a. darin, dass diese auch nachrangig vergeben können. Dies bedeutet beispielsweise bei einer 100% -Finanzierung, dass 70% erstrangig (im Hinblick auf die Eintragung im Grundbuch) über eine Geschäftsbank und die restlichen 30% über die KfW-Bank finanziert werden können. Man bekommt dadurch oft eine 1A-Kondition seitens der Geschäftsbank und eine feste Kondition der KfW-Bank, die diese keine Zinsaufschläge für die nachrangige Absicherung verlangt. Einige Geschäftsbanken setzen KfW-Förderdarlehen nur ungern ein. Aus diesem Grund sollte im Beratungsgespräch dieses Thema explizit angesprochen werden.

>> aktuelle Bauzinsen KfW-Darlehen

In Niedrig-Zinsphasen sind variable Darlehen auf Euribor-Basis die ideale Alternative zu Darlehen mit Zinsfestschreibung. Verbraucher sollten sich jedoch gegen steigende Zinsen mit Hilfe eines CAP absichern.

Die wichtigsten Zinssätze aus dem Geldmarkt sind die Euribor-Zinsen. Euribor-Zinsen sind die Zinsen, zu denen sich die wichtigsten europäischen Banken gegenseitig Geld ausleihen. Dabei gibt es hier unterschiedliche Laufzeiten. Die Euriborzinsen gelten als Referenzzinssätze für viele weitere Finanzprodukte. So beispielsweise auch für die variabel verzinslichen Darlehen. Aktuell stehen solche Darlehen hoch im Kurs. Zum Vergleich: der 3-Monats-Euribor liegt derzeit bei ca. 0,85% und der 6-Monats-Euribor bei ca. 1,1%.

Zinssätze für ein Darlehen mit Festzinsbindung von 10 Jahren sind derzeit auf dem Markt zwischen 4,2% und 4,6% zu bekommen. Nun der Zinsvorteil liegt auf der Hand. Doch wie funktioniert ein variables referenzzinsabhängiges Darlehen genau? Beim Abschluss des Darlehensvertrages wird ein Referenzzinssatz festgelegt. Dabei kann ein 3-oder 6-Monats-Euribor ausgewählt werden. Für die endgültige Kondition wird dann noch ein Aufschlag vereinbart – beispielsweise 1,00%. Die Höhe der Aufschläge variiert in Abhängigkeit von den Gewinnansprüchen der Bank, denn der Aufschlag ist gleichzeitig die Bruttomarge der Bank. Der dann vereinbarte Zinssatz gilt entsprechend für die nächsten 3 oder 6 Monate. Mit Ablauf der kurzen Zinsfestschreibung findet ein Fixing-Termin statt. Dabei wird am vertraglich festgelegten Datum der Referenzzins festgehalten und als Grundlage für die Konditionsgestaltung herangezogen.

In der aktuellen Situation gehen die Volkswirte davon aus, dass die Geldmarktzinsen weiterhin auf dem niedrigen Niveau verbleiben werden. Dies ist definitiv ein Vorteil für Kreditnehmer, die dabei bares Geld sparen können. Doch der Vorteil dieser Form von Darlehen liegt nicht nur in den aktuell günstigen Konditionen, sondern auch in der Flexibilität hinsichtlich der Rückzahlung. Die variablen Darlehen können jederzeit getilgt werden. Eine Limitierung hinsichtlich Sondertilgungen existiert hier nicht. Aufgrund der kurzen Zinsfestschreibung kann das Darlehen relativ kurzfristig gekündigt werden und beispielsweise in ein Festzinsdarlehen umgeschuldet werden. Dies wäre beispielsweise dann sinnvoll, wenn die Geldmarktzinsen wieder stark anziehen. Damit wird ein wichtiges Thema angesprochen, das das eigentliche Risiko bei variablen referenzierten Darlehen ausmacht – das Zinsänderungsrisiko. Der Kreditnehmer profitiert natürlich von niedrigen oder fallenden Geldmarktzinsen, muss aber bei steigenden Zinsen mehr bezahlen. Da der Anstieg der Zinsen nach oben am Geldmarkt nicht begrenzt ist, besteht theoretisch die Möglichkeit eines sehr hohen Zinsanstiegs, der zu einer nicht mehr tragbaren Belastung führt. Aus diesem Grund wird bei solchen Darlehen empfohlen, gleichzeitig ein CAP abzuschließen. Dieser wirkt wie eine Zinsschranke nach oben. Falls beispielsweise ein CAP bei 4,5% vereinbart wurde, bedeutet dies, dass der Kreditnehmer nicht mehr als 4,5% bezahlen muss – selbst wenn der Referenzzins unter Berücksichtigung des Aufschlags bei 7,00% steht. Der Cap ist damit eine Absicherung gegen steigende Zinsen. Dieser Schutz kostet allerdings Geld. Der Preis des CAPs hängt zum einem von dem gewählten Abstand zum aktuellen Zinsniveau und zum anderen von den Zinsvolatilitäten in der Vergangenheit ab. Der Preis wird von der Bank ermittelt. Je geringer der Abstand zwischen dem aktuellen Zinsniveau und der CAP-Obergrenze, desto mehr kostet der CAP, der im Übrigen als eine Option bewertet werden sollte.

Weitere Informationen:
Cap-Darlehen – eine flexible Variante der Baufinanzierung

Die Konditionen für Baufinanzierungen haben offensichtlich die Talsohle überschritten. Die Konditionen für langfristige Bindungen befinden sich derzeit in einer Seitwärtsbewegung mit dem Trend nach oben. Dagegen sich die kurzfristigen Konditionen stark gefallen. So sind die variablen Baufinanzierungen deutlich unter 4,00% zu haben. Die Bauherren, die derzeit einen Anschlussfinanzierung Vergleich durchführen, werden immer häufiger mit dem Angebot konfrontiert ihre Anschlussfinanzierung variabel zu gestalten. Viele sind gegenüber solchen Angeboten sehr skeptisch. Selbstverständlich ist der Aufbau einer kompletten Anschlussfinanzierung auf variablen Konditionen mit Zinsänderungsrisiko verbunden. Die variablen Konditionen orientieren sich am Geldmarkt und dort insbesondere am 3-Monats-Euribor. Aktuell liegt 3-Monats-Euribor bei ca. 1,1%. Zum Vergleich – bis noch vor wenigen Monaten lag der 3-Monats-Euribor deutlich über 4,00%. Im Zuge der Leitzinssenkung in Europa bewegt sich der Geldmarkt fast an der Null-Linie. Wie lange dieser Zustand andauert kann niemand voraussagen. Diese Entwicklung kann aber sehr wohl bei einem Anschlussfinanzierung Vergleich ausgenutzt werden. Die Bauherren, deren Restschuld relativ gering ist, können mit dieser Strategie bares Geld einsparen. Bei relativ geringer Restschuld sind die Auswirkungen eines Zinsanstiegs gut zu verkraften, denn die Zinsbelastung steigt nur moderat. Außerdem wäre ein Anstieg um 2,00% von dem derzeitigen Niveau aus immer noch eine günstige Kondition. Die Zinsen sollten dabei im Auge behalten werden. Falls der 3-Monats-Euribor sehr stark steigt, besteht immer noch die Möglichkeit das laufende variabel verzinsliche Darlehen in ein Festzinsdarlehen umzuschulden. Der Vorteil eines variablen Darlehens liegt unter anderem darin, dass dieses jederzeit zurückgeführt werden kann – und dies ohne Gebühren (Vorfälligkeitsentschädigung). Die Bauherren sollten daher nicht unbedingt bei einem Anschlussfinanzierung Vergleich die variablen Darlehen von Anfang an ausschießen. In Einzelfällen sind diese durchaus vorteilhaft.

(München, 20. August 2009) Auch wenn dies auf den ersten Blick unlogisch erscheinen mag: Je niedriger die Zinsen sind, desto länger dauert die Rückzahlung eines Annuitätendarlehens. Grund dafür ist die besondere Mechanik dieser Kreditform, bei der sich die monatlich gleichbleibende Darlehensrate aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Ist der anfängliche Zinssatz niedrig, steigt der Tilgungsanteil schwächer als bei höheren Zinsen – mit der Folge, dass sich die Restschuld langsamer abbaut. “Um die Kreditlaufzeit kurz zu halten, sollten Immobilienkäufer und Bauherren das jetzt sehr niedrige Zinsniveau unbedingt nutzen, um in eine erhöhte Rückzahlung zu investieren - besonders, wenn der Darlehensnehmer schon älter ist“, empfiehlt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG.

Durch die spezielle Mechanik des Annuitätendarlehens benötigen Immobilienkäufer bei einem Zinsniveau von 6 Prozent rund 30 Jahre, um ein Darlehen mit einer anfänglichen Tilgung von 1 Prozent vollständig zurückzuzahlen. Bei einem Zinsniveau von 4 Prozent bedarf es beim gleichen Tilgungssatz bereits rund 40 Jahre bis zur Schuldenfreiheit.

“Der Zusammenhang zwischen Zinsniveau und Tilgungsdauer wird gerne übersehen -mit fatalen Folgen: Wer die niedrigen Zinsen nicht dazu nutzt, rascher zu tilgen, sieht sich nach Auslaufen der Zinsbindung mit einer nach wie vor hohen Schuldenlast konfrontiert”, erklärt Haselsteiner und fügt hinzu: “Generell sollte jede Finanzierung so aufgebaut sein, dass das Eigenheim spätestens zu Rentenbeginn abbezahlt ist. Bei älteren Darlehensnehmern sollte dieser Gedanke besonders im Vordergrund stehen und die Wahl der Tilgungshöhe maßgeblich beeinflussen.”

Sein Tipp: “In einem Zinsumfeld wie dem derzeitigen, das 10jährige Darlehen zu knapp 4 Prozent möglich macht, sollte die Tilgung deutlich höher als 1 Prozent gewählt werden. 2 Prozent sind die Untergrenze, um auch in einem kalkulierbaren Zeitraum von rund 25 Jahren schuldenfrei zu sein”, so Haselsteiner.

(München, 13. August 2009) Nicht nur Immobilienkäufer und Bauherren finden derzeit beste Finanzierungsbedingungen vor, auch Eigenheimbesitzer mit laufendem Darlehen können jetzt günstig vorsorgen. “Historisch gesehen sind wir momentan mit Effektiv-Konditionen von knapp 4 Prozent für 10-jährige Baukredite auf einem sehr niedrigen Zinsniveau. Die steile Zinskurve aber wird die langen Zinsbindungen und Aufschläge für Forward-Darlehen steigen lassen – daher lohnt es sich jetzt alle Möglichkeiten der Konditionssicherung zu prüfen”, erklärt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG und fügt an: “Vermittler mit Zugriff auf die gesamte Produktpalette des Marktes können Hausbesitzern bereits jetzt die Zinsfixierung zu heutigen Konditionen anbieten, auch wenn die Anschlussfinanzierung erst im September 2010 ansteht.“

Generell empfiehlt es sich spätestens drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung aktiv mit der Anschlussfinanzierung beschäftigen. Denn dann können Kreditnehmer Phasen niedriger Zinsniveaus nutzen, um sich mittels Forward-Darlehen frühzeitig den günstigen Zinssatz für einen fest vereinbarten Zeitpunkt in der Zukunft zu sichern. Bis zu fünf Jahre im Voraus sind Zins, Monatsrate und alle sonstigen Kreditkonditionen über so genannte Forward-Darlehen verbindlich fixierbar. Für diese gewonnene Zinssicherheit verlangen Banken einen Aufschlag auf das aktuelle Zinsniveau, der 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte pro Monat beträgt.

“Momentan ist die Zinsstrukturkurve sehr steil, d.h. die Zinsen für kurzfristige Baudarlehen sind günstiger als für langfristige Kredite, so dass auch die Aufschläge für Forward-Darlehen im Begriff sind zu steigen”, erklärt Haselsteiner. “Wer aber in den nächsten zwölf Monaten Bedarf an einer Anschlussfinanzierung hat, kann dennoch ein Darlehen nahe den heutigen Bestkonditionen abschließen. Denn viele Banken bieten Kredite an, die erst in einem Jahr wirksam werden, ohne dass die sonst üblichen Zinsen für die Bereitstellung der Darlehenssumme zu zahlen sind. Vereinzelt sind auch bereitstellungszinsfreie Zeiten von 15 Monaten oder mehr möglich – Finanzierungsexperten wie Interhyp haben hier den besten Überblick, welche individuellen Möglichkeiten bestehen.”

>> Interhyp Anschlussfinanzierung

Der Traum von der eigenen Immobilie kann heute so leicht wie noch nie realisiert werden. Die Immobilienpreise waren in den letzten 2-3 Jahren leicht rückläufig und haben nun eine Bodenbildung vollzogen. Damit sind ist die Einstiegsgelegenheiten gut.  Die aktuellen Konditionen auf dem Markt für Baufinanzierungen liefern ein zusätzliches Argument für den Erwerb eines Eigenheims. Die Zinsen befinden sich derzeit auf einem historischen Tief. Die Standardkonditionen vieler Banken liegen im Bereich der zehnjährigen Zinsfestschreibung knapp unter oder über 4,00%. Sogar eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist für ca. 5,00% im Jahr möglich. Solche Konditionen wären bis vor wenigen Jahren noch undenkbar gewesen. Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital kann unter Umständen günstiger sein, als zur Miete zu wohnen. Viele Menschen haben dies bereits realisiert. Die Banken zeigen sich hier ebenfalls deutlich offener und risikobereiter als noch von 10 Jahren. Jeder Hypothekenfinanzierer bietet heute Vollfinanzierungen ohne Eigenkapital an. Dabei können die dazugehörigen Povisionen bei den Online-Finanzierern direkt im Internet abgerufen werden. Damit haben die Kunden heute deutlich weniger Aufwand. Der Antrag und die gesamte Abwicklung einer Baufinanzierung verlaufen bequem von Zuhause aus. Diese Phase wird mit Sicherheit nicht dauerhaft sein. Die niedrigen Zinsen sind im Zuge der Finanzkrise entstanden. Mit der Stabilisierung des Bankensektors und der Belebung der allgemeinen Konjunktur werden die Finanzierungszinsen wieder hoch schnellen. Aus diesem Grund sollte die Entscheidung für einen Immobilienerwerb relativ rasch getroffen werden. Selbstverständlich sollte aber die Immobilie den eigenen Vorstellungen entsprechen. Dies erfordert eine selektive Suche. Falls aber gerade eine passende Immobilie gefunden wurde, sollte nicht all zu lange überlegt und gezögert werden.

Sonderkontingent der Creditweb für Finanzierungen mit wenig Eigenkapital

Aufgrund der guten Zusammenarbeit mit einem Bankpartner, ist Creditweb in der Lage ein befristetes Sonderkontingent zur Verfügung zu stellen. Dieses Sonderkontingent ist gerade interessant für Finanzierungen mit wenig Eigenkapital von ca. 10-20 Prozent.

*Beispiel: Für ein Darlehen in Höhe von 180.000,- €, bei einem Beleihungswert Ihres Objektes von 200.000,- € kann Creditweb statt 4,85% nur 4,22% nom. anbieten. (4,29% eff., Mischzins aus KFW- und Erstrangdarlehen, Stand 07.08.2009, täglich ändernd). Dies bedeutet ein Konditionsrabatt von 13%!

HINWEIS: Sonderkontingent über den Online-Antrag anfragen, da der Rabatt nicht im Konditionsrechner enthalten ist.

Die wichtigsten Rahmendaten für das Sonderkontingent:

• Aufteilung in ein Erstrangdarlehen (mindestens 100.000,- €) und ein vergünstigtes KFW-Darlehen. Insgesamt können maximal 90% des Beleihungswertes des Objektes als Darlehen vergeben werden.
• Nur für selbst genutzte Immobilien
• Bearbeitungszeit: Bitte gehen Sie davon aus, dass die Bearbeitungszeit aufgrund der hohen Nachfrage länger als üblich ist. Planen Sie bis zur Auszahlung ca. 4 Wochen ein.

(München, 4. August 2009) In Folge der mehrmaligen Leitzinssenkungen der Europäischen Zentralbank (EZB) sind auch die kurzfristigen Geldmarktzinsen wie der 3-Monats-EURIBOR auf ein Rekordtief von 0,89 Prozent gefallen. Von diesem Mechanismus bleiben die Konditionen für Baudarlehen allerdings weitgehend unberührt, da sich Zinsen für langfristige Kredite über Angebot und Nachfrage am Anleihemarkt bilden. “Immobilienkäufer oder Anschlussfinanzierer, die den Zinsmarkt beobachten und gerne flexibel und aktiv die Rückzahlung ihres Darlehens gestalten, können derzeit dennoch deutliche Zinsvorteile gegenüber klassischen Baukrediten erzielen – und zwar über variable Darlehen“, weiß Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG und erklärt: “Entsprechend dem individuellen Sicherheitsbedürfnis des Darlehensnehmers stehen ihm variable Finanzierungen mit oder ohne Zinsobergrenze, mit großer oder kleiner Festzinstranche zur Auswahl.” Interhyp fasst zusammen, welche EURIBOR-Darlehen existieren und für wen welche Variante geeignet ist.

Flex-Darlehen

“Anders als bei klassischen Annuitätendarlehen wird bei einem Flex-Darlehen die Zinsbindung nicht für fünf oder zehn Jahre festgeschrieben, sondern alle drei Monate an den aktuellen Geldmarktzinssatz EURIBOR angepasst”, beschreibt Haselsteiner diese komplett variable Finanzierungslösung. Durch die direkte Koppelung an den derzeit extrem niedrigen 3-Monats-EURIBOR liegt der Effektivzins für das Flex-Darlehen bei 1,94 Prozent und ist damit mehr als 2 Prozentpunkte günstiger als die Bestkondition von 10jährigen Annuitätendarlehen. “Der größte Vorteil dieses variablen Darlehens ist seine maximale Flexibilität bei der Leistung von Sondertilgungen: Ohne dass Vorfälligkeitsentschädigung oder Zinsaufschläge anfallen, können zum Ende eines Kalendervierteljahres bis zu 100 Prozent des Kredits kostenlos zurückgezahlt werden”, erläutert Haselsteiner und fügt hinzu: “Das Flex-Darlehen ist ideal für jeden, der den Zinsmarkt kontinuierlich beobachtet, mit anhaltend niedrigen Leitzinsen rechnet und maximale Flexibilität bei der Rückzahlung sucht.”

Cap-Darlehen

Auch beim Cap-Darlehen wird alle drei Monate der Zinssatz gemäß des EURIBOR angepasst. Im Gegensatz zum Flex-Darlehen aber ist diese Kreditform mit einer Zinsobergrenze (einem sogenannten “Cap”) ausgestattet, über den der Zinssatz des Darlehens nicht ansteigen kann. Diese Zinsobergrenze variiert je nach gewählter Cap-Laufzeit von 3, 5, 10 oder 15 Jahren. Zudem besteht die Möglichkeit, das Cap-Darlehen in ein Festzinskredit zu wandeln und so absolute Zins- und Planungssicherheit zu erlangen. “Indem ein möglicher Zinsanstieg durch eine entsprechende Zinsobergrenze begrenzt wird, eignet sich das Cap-Darlehen für Bauherren oder Immobilienkäufer, die direkt von den aktuell historisch günstigen Zinsen profitieren und dabei gleichzeitig gegen einen sehr starken Zinsanstieg abgesichert sein möchten”, erklärt Haselsteiner.

Kombi-Darlehen

Die höchste Planungssicherheit mit gleichzeitig direkter Möglichkeit vom niedrigen Leitzins zu profitieren, bietet das so genannte Kombi-Darlehen. Bei dieser Finanzierungsform wird die benötigte Darlehenssumme auf zwei Tranchen aufgeteilt: Für einen selbst gewählten Teil des Kreditbetrags werden die Zinsen auf z.B. 10, 15 oder 20 Jahre festgeschrieben. Der Restbetrag wird über ein an den 3-Monats-EURIBOR gekoppeltes Darlehen finanziert, das zum Ende eines Kalendervierteljahres vollständig oder teilweise zurückgezahlt werden kann. “Durch die Kombination eines Langfrist-Darlehens mit einem variabel kalkulierten Finanzierungsanteil ergibt sich bei niedrigen Leitzinsen ein sehr günstiger Mischzins – und damit eine entsprechend geringe monatliche Kreditbelastung”, weiß Haselsteiner. Zusätzlich bietet die jederzeitige Wandlungsmöglichkeit des variablen Darlehensteils in eine langfristige Zinsbindung Sicherheit vor möglichen Anstiegen der Leitzinsen in der Zukunft. Haselsteiner fasst zusammen: “Durch die freie Aufteilungsmöglichkeit der festen und variablen Kredittranche kann sich der Darlehensnehmer genau so viel Kalkulationssicherheit einbauen, wie er sich wünscht. Das Kombi-Darlehen eignet sich für Immobilienkäufer, die von tiefen Kurzfristzinsen profitieren möchten und flexible Sondertilgungsmöglichkeiten benötigen, aber auch zukünftige Schwankungen ihrer monatlichen Kreditbelastung problemlos akzeptieren können.”

€uro 08/2009

Die Zeitschrift €uro hat in ihrer Ausgabe 08/2009 dreiundzwanzig der bekanntesten Baufinanzierungsanbieter auf Herz und Nieren geprüft. Neben den angebotenen Konditionen wurde aber auch der Service und die Beratung der Baufinanzierer getestet.

Creditweb belegte den 1. Platz in der fachlichen Beratung unter den Baufinanzierungs-Spezialisten. Besonders gelobt wurde das Austellen geeigneter Finanzierungsmodelle unter Berücksichtigung der persönlichen Situation der Kunden – sprich maßgeschneiderte Finanzierungspakete, die exakt auf die Möglichkeiten und Bedürfnisse zugeschnitten sind.

In der Gesamtwertung schnitt Creditweb mit dem 2. Rang in der Gesamtwertung „Bester Baufinanzierer 2009“ ab.  „Damit werden wir uns allerdings nicht zufrieden geben“, kommentiert Robert Bauer, Geschäftsführer von Creditweb. „Beim nächsten Test wollen wir auf den ersten Platz, das sind wir unseren Kunden schuldig.“