Die Banken haben derzeit mit vielen Problemen zu kämpfen. Die Abschreibungen im Investmentgeschäft haben die Bilanzergebnisse deutlich verhagelt. Stille Reserven mussten teilweise aufgelöst werden. Vielen Banken ging es an die Substanz. Die fehlende Liquidität wurde von der EZB zu günstigen Zinssätzen zur Verfügung gestellt, und die Banken haben diese Gelder dankend angenommen. Aufgrund des starken Rückgangs beim Zinsniveau und der großen Menge an Geld, das die Banken aufgenommen haben, schwimmen derzeit viele Banken förmlich in Liquidität. Die günstige Refinanzierung ist zwar gut, aber die Wahl der Geldanlage gestaltet sich derzeit als äußerst schwierig. Die sicheren Geldanlagen bieten derzeit nur sehr geringe Renditen – und risikoreiche Papiere vermag derzeit niemand anzufassen. Viele Banken entdecken daher das Kundengeschäft für sich neu und versuchen in diesem Bereich eine hohe Rendite zu erzielen und die Liquidität dort unterzubringen. So werden beispielsweise Baufinanzierungen zu sehr günstigen Konditionen angeboten. 3,65% pa. nominal sind für zehn Jahre Zinsfestschreibung aus Sicht eines Verbrauchers sehr günstig. Aus Sicht einer Bank ist dies aber eine relativ sichere Geldanlage zu akzeptablen Konditionen. Doch die Banken kämpfen gleichzeitig mit einem anderen Dilemma. Bei steigenden Zinsen, die relativ bald erwartet werden, bedeuten die derzeit ausgereichten günstigen Immobilienfinanzierungen ein Zinsänderungsrisiko, da diese dann zu niedrig verzinst sind und die variable Refinanzierung teurer wird. Aus diesem Grund können bei den derzeitigen Immobilienfinanzierungen relativ hohe Sondertilgungen vereinbart werden. Die Banken werden in den nächsten Jahren um jeden Euro froh sein, der vorzeitig zurückbezahlt wird. Vereinzelte Banken haben das Risiko bereits erkannt und reagieren entsprechend. Teilweise sind hohe Sondertilgungsmöglichkeiten bei den Immobilienfinanzierungen bereits heute kostenlos möglich. Es ist allerdings fraglich, ob die Verbraucher die niedrig verzinsten Darlehen vorzeitig zurückbezahlen wollen.

Jeder, der eine selbstgenutzte Immobilie erwirbt, stellt die berechtigte Frage, ob der Erwerb in irgendeiner Weise vom Staat gefördert wird. Das KfW-Wohneigentumsprogramm ist ein Programm des Bundes, im Rahmen dessen zinsverbilligte KfW-Förderdarlehen an alle natürlichen Personen vergeben werden, die eine selbst genutzte Immobilie käuflich erwerben oder bauen. Der höchste Förderbetrag beträgt dabei 30% der Gesamtkosten, wobei der Maximalbetrag von 100.000 Euro nicht überschritten werden darf. Es existieren auch keine Einkommensgrenzen, die eingehalten werden müssten. Nicht gefördert werden Wohnobjekte, die vermietet werden sollen. Werden allerdings im gleichen Objekt den Familienangehörigen Wohnungen unentgeltlich überlassen, so können die Baukosten für diese Wohneinheiten im Rahmen des gesamten Vorhabens berücksichtigt werden. Zu den Kosten gehören dabei beim Bau die Kosten des Grundstücks, Baukosten und Kosten der Außenanlage. Beim Erwerb wird vom Kaufpreis und den Kaufpreisnebenkosten ausgegangen. Eventuelle Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen können ebenfalls berücksichtigt werden. Gefördert werden kann auch der Erwerb der Genossenschaftsanteile, wobei diesem Bereich nur eine untergeordnete Bedeutung beigemessen wird. Mit den Genossenschaftsanteilen sollte bei Förderung eine Mitgliedschaft in einer Wohnbaugenossenschaft erworben werden.

Interessant an diesem Programm ist die Tatsache, dass die Konditionen auch bei einem nachrangigen Grundbucheintrag gelten. Dies bedeutet, dass beispielsweise die üblichen 70% der Finanzierungskosten (falls beispielsweise 100% finanziert werden müssen) von einer Bank bei dem zu erwerbenden Objekt erstrangig abgesichert werden können. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau verlangt trotzdem keine Zinsaufschläge für nachrangige Darlehen. Eine Kombination mit anderen Fördermitteln von der öffentlichen Hand ist nicht ausgeschlossen. Im Zweifelsfall kann aber die KfW hinsichtlich der Kombinierbarkeit von verschiedenen Förderprogrammen kontaktiert werden. Die mögliche Kreditlaufzeit liegt bei 20 oder 35 Jahren. Auf diese Weise liegt der Tilgungsanteil relativ niedrig und belastet nicht die laufende Liquidität. Eine vorzeitige Tilgung ist allerdings grundsätzlich ausgeschlossen. In Ausnahmefällen sind allerdings vollständige Rückführungen gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Gesetzliche Kündigungsrechte des Kreditnehmers bleiben allerdings hiervon unberührt. Damit bietet dieses Programm eine interessante Möglichkeit um an ein zinsgünstiges KfW-Förderdarlehen zu kommen.

In der Vergangenheit haben sich die Banken dagegen gesträubt, eine Vollfinanzierung bei einem Kunden durchzuführen. Zu groß war das Risiko im Hinblick auf die mögliche Verwertung. Dies war auch unter Berücksichtigung der hohen und teilweise ungerechtfertigten Immobilienpreise in den 90-ern durchaus verständlich. Nun hat sich eine Bodenbildung bei den Immobilienpreisen deutlich ausgebildet. Angesichts der zu erwartenden Inflation sind sogar Preissteigerungen möglich. Die Banken gehen nun in die Offensive und bieten Vollfinanzierungen ohne Eigenkapital an. Dabei finanzieren die Banken nicht nur den Kaufpreis, sondern oft noch die anfallenden Kosten. Die Bonitätsprüfung bleibt hiervon unberührt. Die Banken prüfen ganz genau die nachhaltige Kapitaldienstfähigkeit ihrer Kreditnehmer. Ganz besonders wird dabei auf den verbleibenden Überschuss im Rahmen der Haushaltsrechnung geschaut. Eventuelle Nachfinanzierungen müssen weiterhin tragfähig bleiben. Bei einer Vollfinanzierung ohne Eigenkapital sollte der Kreditnehmer immer die möglichen Risiken im Auge behalten. So kann es beispielsweise sein, dass die geplanten Baukosten überschritten werden. In diesem Fall müssen die fehlenden Gelder zur Fertigstellung nachfinanziert werden. Ist hierfür aber in der Haushaltsrechnung keine Luft vorhanden, wird es sehr eng. Die Banken stehen dann oft mit dem Rücken an der Wand und müssen in den sauren Apfel beißen – sie führen die Nachfinanzierungen durch, damit die Werthaltigkeit der Immobilie gegeben ist. Solche Nachfinanzierungen sind aber oft sehr teuer, da sie deutlich außerhalb des Beleihungswertes eines Objektes liegen. Für den Kreditnehmer bedeutet dies auch eine zusätzliche Liquiditätsbelastung. Damit das gesamte Vorhaben erfolgreich abgeschlossen werden kann, empfiehlt es sich bereits bei der Planung der Gestehungskosten einen ausreichenden Puffer einzubauen. Falls ein Bauträger das angefangene Vorhaben nicht beenden kann, muss genügend Spielraum vorhanden sein, um auf einen anderen auszuweichen.

Bei der Planung einer Baufinanzierung stellt jede Bank die berühmte Frage nach dem vorhandenen Eigenkapital. Welche Bedeutung hat das Eigenkapital bei einer Baufinanzierung und welche Rückschlüsse kann eine Bank hinsichtlich der Höhe des Eigenkapitals ziehen? Zuerst muss klar festgestellt werden, dass das Eigenkapital nicht nur in Form von Bar- oder Buchgeld vorhanden sein kann, sondern auch in Form von Aktien, Immobilien und sonstigen Sachwerten. Das gesamte Vermögen einer natürlichen Person kann eigentlich als Eigenkapital bezeichnet werden. Selbstverständlich unterscheiden sie sich in ihrem Liquiditätsgrad. Es gibt Vermögensgegenstände, die sich schnell und langsam veräußern lassen – dies ist entscheidend hinsichtlich der Beurteilung der kurz- oder mittelfristigen Liquiditätslage. Ausgehend von der Höhe des Eigenkapitals beurteilt die Bank die Sparneigung eines Kreditnehmers unter Berücksichtigung seines bisherigen Einkommens und der Dauer der bisherigen Beschäftigung. Wer 5.000 Euro netto im Monat seit ca. 8 Jahren verdient und nur 10.000 Euro Eigenkapital angesammelt hat, hat wohl eher eine geringe Sparneigung. Falls kein sonstiger triftiger Grund vorliegt, wird die Bank in so einem Fall von hohen Lebenshaltungskosten ausgehen. Nachdem klar ist wie viel Eigenkapital zur Verfügung steht, muss die Frage beantwortet werden, welcher Anteil des Eigenkapitals in die Baufinanzierung eingebracht werden soll. Es ist nicht zwingend so, dass das komplette Eigenkapital in die Baufinanzierung eingesetzt wird. Experten raten sogar davon ab. Eine Faustregel besagt, dass ca. 20% – 30% des gesamten Finanzierungsvolumens in Form von Eigenkapital vorhanden sein müssen. Das vorhandene Eigenkapital kann aber auch in Form von Sicherheiten (beispielsweise Guthabenverpfändung, Abtretung der Lebensversicherung) der Bank zur Verfügung gestellt werden. Der Vorteil dieser Art der Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist die Tatsache, dass das Eigenkapital nicht vollständig in der Baufinanzierung untergeht bzw. aufgezehrt wird. Das Kapital bleibt erhalten und die Baufinanzierungskonditionen sind trotzdem günstig. Dies ist eine Art Baufinanzierung ohne Eigenkapital, bei der die vorhandenen Vermögenswerte geschont werden.

Es ist nicht von der Hand zu weisen, dass momentan in Deutschland ein akuter Anlagenotstand herrscht. Bis noch vor wenigen Monaten gab es Festgeldangebote, die bis zu 6% an Zinsen für eine Laufzeit von nur einem Jahr geboten haben. Aktuell ist es schwierig Anlagen zu finden, die über 2,5% für mehrere Jahre hinausgehen. Erfreulich in dieser Situation ist nur die Tatsache, dass die Inflationsrate so niedrig wie schon lange nicht mehr ist. Diese liegt gemäß dem aktuellen Wirtschaftsbericht bei ca. 0,7%. Läge die Inflation weiterhin bei 3,00 %, wie es noch vor wenigen Jahren der Fall war, würde sie die Rendite komplett auffressen. So kann der Anleger zumindest eine positive Rendite erzielen. Die Zielvorgabe für die Rendite heißt aber nicht nur positiv, sondern maximal. Dabei sollte auch das Risiko einer Geldanlage im Auge behalten werden. Die Anlage in Form von Termingeld gilt als äußerst risikolos. Das mögliche Risiko, dass eine Bank pleite geht (Fachsprache: Adressausfallrisiko) ist bei vielen Kreditinstituten zwischenzeitlich ausgeschlossen. Dafür stehen der Einlagensicherungsfonds sowie die Garantie der Bundesregierung ein. Ein Geldanlage Vergleich hilft in der derzeitigen Situation die besten Angebote zu finden. Dabei ist der Vergleich absolut bequem von zu Hause aus möglich. Im Internet ist ein Geldanlage Vergleich beispielsweise innerhalb weniger Minuten möglich. Dabei sollte berücksichtigt werden, wie die Zinsen bei den Geldanlagen kapitalisiert werden. Es gibt Angebote, bei denen die Zinsen vierteljährlich oder jährlich bezahlt werden. Je häufiger die Zinskapitalisierung, desto höher ist die Rendite durch den Zinseszinseffekt. Aus diesem Grund sollte bei einem Geldanlage Vergleich nicht allein nach dem Nominalzins verglichen werden.

Weitere Informationen:
>> Geldanlage  Vergleich – Vergleichsrechner helfen Ihnen das Top Angebot zu finden
>> Festgeldkonto Vergleich – garantierte Zinsen
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>> Depotkonto Vergleich – das Konto für Börsengeschäfte

Kredite können heutzutage für nahezu jeden Wunsch in Anspruch genommen werden. Längst werden nicht mehr nur Immobilien finanziert, sondern auch Autos, weitere Konsumgüter, Möbel oder Urlaubsreisen. Wer clever ist, schließt nicht bei der erstbesten Bank einen Kreditvertrag ab, sondern führt zunächst einmal einen Kreditvergleich durch, um die besten Angebote finden zu können. Kreditvergleiche können nicht nur bei Banken und Kreditinstituten, sondern auch online durchgeführt werden. Durch den starken Wettbewerb auf dem Finanzsektor gibt es eine Vielzahl von Anbietern, sodass es zunächst schwierig erscheint, die günstigsten Konditionen überhaupt herausfinden zu können. Neben der Möglichkeit, Verbraucherzentralen zu Rate zu ziehen, gibt es auch die Option, einen Online Kreditvergleich vorzunehmen. Nur wenige Daten müssen in eine Eingabemaske eingegeben werden, und schon erscheint das Ergebnis in wenigen Sekunden auf dem Bildschirm. Die Anbieter werden hinsichtlich ihrer Darlehenskonditionen miteinander verglichen, die besten Angebote können schnell herausgelesen werden. Wichtig ist, dass bei einem Kreditvergleich immer die gleiche Summe mit der gleiche Laufzeit verglichen wird. So kann schnell festgestellt werden, welche Differenzen hinsichtlich dieser Punkte bestehen. Auch in Blick in das Kleingedruckte lohnt sich. Auch die Auszahlungsmodalitäten sollten genau geprüft werden. Kommen zusätzliche Gebühren hinzu? Oder erfolgt die Auszahlung zu 100 Prozent? Nach dem Online Kreditvergleich können die besten Angebote auch ausgedruckt und der Hausbank vorgelegt werden. Oftmals erklärt sich diese dann ebenfalls bereit, ihre Konditionen entsprechend zu verbessern. Der Wettbewerb ist groß, Banken kämpfen um jeden guten Kunden. Wer eine gute Bonität aufweist, wird von Banken mit offenen Armen empfangen. Verhandlungen sind derzeit gut möglich, vor allem, wenn man die Bank mit Konkurrenzangeboten konfrontiert. Wer genau vergleicht und clever verhandelt, kann bares Geld sparen. Oftmals sind schon bei kleineren Kreditbeträgen Einsparungen von mehreren hundert Euro jährlich möglich.

>> Kredit Vergleich bei 19 deutschen Banken

Aktuell befindet sich die deutsche Wirtschaft in einer leichten Deflationsphase. Die Inflationsraten sind deutlich rückläufig. Dies ist unter anderem auf den gesunkenen Ölpreis zurückzuführen. Die europäischen Zentralbanken haben in einer zentral koordinierten Aktion ihre Leitzinsen gesenkt. Damit hat sich das kurzfristige Geld für die Banken deutlich verbilligt. Dies ist nun auch an den günstigen Baufinanzierungszinsen feststellbar. Die Verbraucher profitieren deutlich von dieser Entwicklung. Die Regierungen mehrerer Länder haben umfangreiche Konjunkturpakete beschlossen, die mit hoher Staatsverschuldung finanziert wurden und eine förmliche Liquiditätsflut ausgelöst haben. Die Wirtschaft wird mit Geld überschwemmt – in der Hoffnung, dass man die Wirtschaftskrise damit in den Griff bekommen kann. Wenn die Konjunktur wieder anzieht, droht eine gewaltige Inflation. Die ersten Anzeichen dafür sind bereits da. Die Börse als Frühindikator hat bereits ein deutliches Zeichen nach oben gesetzt. Was für viele Geldanleger nichts Gutes bedeutet, ist für Bauherren, die eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital abgeschlossen haben, eine deutliche Unterstützung. Sie haben einen sicheren Sachwert und gewinnen im Zuge der Inflation real mehrere tausend Euro. Da die Zinsbindung oft für mindestens zehn Jahre vereinbart wird, wirkt sich eine zunehmende Inflation positiv auf die realen Kosten der Baufinanzierung aus.
Das Eigenkapital kann bis dahin in sichere Vermögenswerte investiert werden. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital macht daher durchaus Sinn. Bei dieser Betrachtung sind die Kosten für eine Baufinanzierung eher gering, wenn die zu zahlenden Zinsen um die Inflation bereinigt werden. Je höher die Inflation, desto höher ist die Ersparnis, die ein Kreditkunde bei seiner Baufinanzierung erzielen kann. Bei höheren Kreditsummen, die eben beim Verzicht auf den Einsatz vom Eigenkapital zustande kommen, ist die reale Ersparnis enorm hoch.

Weitere Informationen
>> Baufinanzierung ohne Eigenkapital
>> Sicherheiten bei einer Vollfinanzierung ohne Eigenkapital
>> Die Creditweb Vollfinanzierung

(München, 13. Mai 2009) Im ersten Quartal 2009 hat die Interhyp AG, Deutschlands größter Vermittler für private Baufinanzierungen, 8.015 Baufinanzierungen (Q1 2008: 8.182) vermittelt und damit ein Finanzierungsvolumen von 1,116 Milliarden Euro (Q1 2008: 1,263 Mrd. EUR) abgeschlossen. Der Rohertrag lag bei 13,3 Millionen Euro (Q1 2008: 15,3 Mio. EUR). Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) betrug 0,2 Millionen Euro (Q1 2008: 3,5 Mio. EUR), der Nettogewinn 0,3 Millionen Euro (Q1 2008: 2,5 Mio. EUR).

“Das in unserem Geschäft saisonal schwache erste Quartal war 2009 zusätzlich von den Auswirkungen der Finanzkrise belastet: So haben die Neubaugenehmigungen in Deutschland im Januar und Februar einen neuen Nachkriegs-Tiefstand erreicht und die Kauftransaktionen zeigen einen rückläufigen Trend”, kommentiert Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG, die Marktentwicklung und ergänzt: “Gleichzeitig ergeben sich als Folge der Finanzmarktkrise auch Veränderungen auf der Anbieterseite für unser Geschäftsmodell: Einzelne Plattformbanken haben ihr Neugeschäft eingestellt oder deutlich reduziert und viele regionale bzw. lokale Banken werden wieder aktiver in der privaten Baufinanzierung. Dementsprechend bauen wir die Zahl der Anbieter auf unserer Plattform kräftig aus: Inzwischen können unsere Baufinanzierungsexperten auf deutlich mehr als 100 Banken zugreifen. Unsere Kunden bekommen so aus einer Hand umfassende Beratung und die volle Transparenz des Marktes.”

>> Weitere Informationen über den Baufinanzierungsvermittler Interhyp

Der Neubau des eigenen Traumhauses, das genau den eigenen Wünschen und Vorstellungen entspricht, lassen sich Bauherren gerne einiges kosten. Daran ist auch nichts zu kritisieren, solange die Kosten für die Baufinanzierung problemlos monatlich getragen werden können. Doch häufig ist dies nicht der Fall. Viele Bauherren überschätzen ihre finanzielle Situation und übernehmen sich mit einer monatlich viel zu hohen Kreditrate. Dies wird vor allem dann zum Problem, wenn sich an der eigenen Einkommenssituation – oder der des Partners – etwas zum Negativen hin verändert. Durch Arbeitslosigkeit oder eine überraschende Schwangerschaft ist so etwas schnell geschehen. Auch die zuvor niedriger eingeschätzten Wohnnebenkosten, andere plötzlich in Erscheinung tretende Fixkosten oder notwendige Anschaffungen können die finanzielle Situation zum Wanken bringen, wenn die Kreditrate zu hoch festgelegt wurde. Wie kann man also dagegen steuern, um seinen Lebensstandard trotz Kreditrate halten zu können und nicht in finanzielle Not dadurch zu geraten? Wichtig ist in erster Linie, seinen monatlichen Kapitalbedarf durchzurechnen – möglichst großzügig und überschlägig. Was nach Abzug aller anfallenden Kosten und einer festen Sparrate noch übrig bleibt, kann für einen Kredit verwendet werden. Des Weiteren ist es ratsam, Eigenkapital anzusparen und den Traum vom eigenen Haus erst dann wahr werden zu lassen, wenn ein gewisser Teil der Baufinanzierung durch Eigenmittel erfolgen kann – idealerweise sind dies 20 Prozent oder mehr der gesamten Kosten. Ein Baufinanzierung Vergleich kann dann noch dafür sorgen, dass man sich die besten und günstigsten Darlehenskonditionen sichern kann. Bei größeren Finanzierungsbeträgen können schon wenige Zehntel Prozent einen nicht unerheblichen finanziellen Vorteil erbringen. Generell sollte man sich vor Augen halten: Im eigenen Traumhaus zu wohnen ist sicherlich wunderschön. Doch man sollte sich diesen Wunsch wirklich nur erfüllen, wenn die Voraussetzungen stimmen und dabei kein erhebliches finanzielles Risiko sowie eine deutliche Herabsetzung des bisherigen Lebensstandards in Kauf genommen werden müssen.

(München, 11. Mai 2009) Auch wenn die Europäische Zentralbank (EZB) in ihrer jüngsten Sitzung den Leitzins mit 1,0 Prozent auf einen neuen Tiefstand gesenkt hat, müssen angehende Immobilienkäufer mit steigenden Baugeldkonditionen rechnen. “Die langfristigen Kapitalmarktzinsen haben auf die Leitzinssenkung mit starken Anstiegen reagiert – diese Erhöhungstendenz wird sich bereits in den nächsten Tagen auch auf die Baugeld-Konditionen übertragen“, erklärt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG.

Während die Leitzinsen direkt nur die kurzfristigen Marktzinsen – also die Überziehungs-, Dispo- oder Tagesgeldzinsen – beeinflussen, orientieren sich langfristige Konditionen wie Hypothekenzinsen an Anleihen- und Pfandbriefsätzen. “Das Hoffen auf noch billigere Baugeldzinsen ist momentan nicht sinnvoll, sondern könnte abwartenden Finanzierungskunden viel Geld kosten. Die lockere Geldpolitik der Notenbanken und die stark steigende Staatsverschuldung führen zu höheren Risikoprämien bei langen Laufzeiten. So sind seit Donnerstag die Renditen für Staatsanleihen und Pfandbriefe bereits um 20 Basispunkte nach oben gegangen – die Baugeldzinsen werden folgen”, erwartet Haselsteiner. Sein Ratschlag lautet daher: “Immobilienkäufer und Bauherren sollten jetzt Nägel mit Köpfen machen und ihre Finanzierung mit möglichst langen Zinsbindungen fixieren – so profitiert der Kreditnehmer doppelt: Niedrige Darlehensrate bei gleichzeitig hoher Kalkulationssicherheit.”

Mit Baugeld-Konditionen von deutlich unter 5 Prozent über alle Laufzeiten ist das derzeitige Zinsumfeld sehr positiv: Ein 10jähriges Annuitätendarlehen gibt es momentan bereits ab 4,12 Prozent, 15jährige Baukredite sind schon für 4,38 Prozent zu haben und auch die Bestsätze für Hypothekendarlehen mit einer Laufzeit von 20 Jahren liegen mit 4,54 Prozent effektiv unter dem langjährigen Durchschnitt.