Die Baufinanzierung ist eine der wichtigsten Entscheidungen, wenn es um den Hausbau und dessen Planung geht. Unabhängige Vermittler können helfen, den Finanzmarkt besser zu überblicken, einen umfassenden Baufinanzierung Vergleich über die verschiedenen Angebote einzuholen und bei der Entscheidung beratend zur Seite zu stehen. Meist ist ein unabhängiger Berater einem Mitarbeiter einer Bank vorzuziehen, da der unabhängige Vermittler neutraler berät und auf individuelle Wünsche besser eingehen kann als der Banker, der um jeden Preis versucht, sein eigenes Produkt zu verkaufen. Trotz des oftmals schlechten Rufes unabhängiger Vermittler sind diese häufig eine gute und professionelle Hilfe, was den Baufinanzierung Vergleich und die schlussendliche Entscheidung für ein Kreditangebot angeht. In der Regel wird der Vermittler zunächst gemeinsam mit dem Bauherren eine Kostenaufstellung machen, bei der alle anfallenden Kosten des Baus, inklusive aller Nebenkosten, aufgelistet werden. Anschließend kann der Vermittler attraktive Angebote von verschiedenen Finanzierungsanbietern vorlegen. Dabei ist auch ausschlaggebend, ob beispielsweise ein Bausparvertrag mit in die Finanzierung eingebunden werden kann, wie hoch der Anteil des Eigenkapitals an der Baufinanzierung ist oder ob eventuell Fördergelder des Staates in Anspruch genommen werden können.  Der Vermittler analysiert genau die persönliche Situation und kann seine Angebote darauf ausrichten. Zwischen den präsentierten Kreditangeboten kann dann nochmals im Detail verglichen werden, sodass das tatsächlich am besten passendste Angebot herausgefunden werden kann.  Neben dem Baufinanzierung Vergleich und der Angebotserstellung steht der Vermittler seinen Kunden auch bei komplexen Fragen rund um die Baufinanzierung zur Verfügung, sodass noch vor Vertragsabschluss sämtliche offene Fragen geklärt werden können.

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Die EZB senkt den Leitzins auf 1,25 Prozent

In der letzten Woche hat die EZB den Leitzins für die Eurozone um 0,25 Prozent-Punkte auf 1,25 Prozent gesenkt. Die Zentralbank wollte dabei wohl den Kompromissweg gehen! Die Zinssenkung sollte wohl nicht zu hoch ausfallen, um den Geldwertstabilitätsmahnern und Inflationssorgen entgegenkommen kann, aber auch nicht zu gering, um der konjunkturellen Verschlechterung sowie dem politischen Druck gerecht zu werden.

Jedoch zeigt sich schon nach kurzer Zeit, dass die Zinssenkung wiederum nicht bei den Verbrauchern ankommt. Es bestätigt sich das Gegenteil, denn die Konditionen wurden für Immobilien-Darlehen sogar um bis zu 0,3 Prozent erhöht. Selbst eine weitere Zinssenkung wird wahrscheinlich auch keine weiteren Auswirkungen auf die aktuellen Bauzinsen haben.

Die aktuellen Kapitalmärkte machen es einen nicht leicht genauere Voraussagen zu geben, jedoch ist eine Sicherung des aktuellen Zinsniveaus auf eine lange von z.B. 15 bis 20 Jahren empfehlenswert.

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Der Kauf einer Immobilie und die gleichzeitige Vermietung von dieser kann sich als ein echtes Zugpferd unter Renditeaspekten erweisen. Bei solchen Renditeobjekten ist es im Regelfall nicht sinnvoll das Eigenkapital einzusetzen. Der Grund hierfür ist die Abzugsfähigkeit der Finanzierungskosten (Darlehenszinsen) von den erzielten Einkünften (Mieteinnahmen). Oft werden daher Finanzierungsmodelle angeboten, bei denen beispielsweise keine laufende Tilgung stattfindet. Diese Modelle werden oft als Steuersparmodelle bezeichnet. Diese sind meistens für diejenigen interessant, die viel Einkommensteuer bezahlen. Sollte man trotzdem Wert auf eine geringe Verzinsung des Darlehens legen, so hilft hier ein Baufinanzierungsvergleich. Das Problem bei solchen Modellen stellt im Normalfall die Besicherung der Finanzierung dar. Das finanzierte Objekt wird seitens der Bank mit einer Grundschuld belastet. Die Werthaltigkeit dieser Grundschuld wird dabei aus dem Wert der Immobilie abgeleitet. Diese wird von der Bank oft nach dem Ertragswertverfahren ermittelt. Beim Ertragswertverfahren werden die Mieteinnahmen kapitalisiert. Als Mieteinnahmen wird dabei die Miete unterstellt, die auch dauerhaft erzielbar und ortsüblich ist. Diese kalkulatorische Miete kann von der tatsächlichen erheblich abweichen. Der errechnete Wert ist oft niedriger als der Wert, der nach einem Sachwertverfahren zustande käme. Beim Sachwertverfahren wird die Wohn- und Nutzfläche mit Marktpreisen bewertet. Aus diesem Grund entstehen bei der Baufinanzierung von vermieteten Objekten für die Banken erhebliche Risiken im Hinblick auf die mögliche rechnerische Ausfallhöhe. Aus diesem Grund werden für solche Finanzierungen deutlich höhere Zinsen verlangt. Einen Vergleich hierfür liefert auch der Baufinanzierung Vergleich, der zum vorliegenden Angebot eventuell einen günstigeren Zinssatz finden kann.  Falls die höheren Zinsen aus steuerlichen Gesichtspunkten akzeptabel sind und zu einer höheren Steuerersparnis führen, kann man diese Zinssätze ohne weiteres akzeptieren. Falls aber der Zinssatz als zu hoch und unangemessen erscheint, können zusätzliche Sicherheiten für die Finanzierung gestellt werden, die den Darlehenszinssatz aufgrund des geringeren Ausfallrisikos reduzieren. Als Sicherheit kommen zum Beispiel Bausparverträge und Guthaben in Frage. Nicht empfohlen ist die Abtretung von Lebensversicherungen wegen einer eventuellen Steuerschädlichkeit.

Die Debeka Lebensversicherung erhielt jetzt zum sechsten Mal – und damit schon fast traditionell – ein “exzellentes” Assekurata-Rating. Dabei erzielte das Unternehmen zum dritten Mal in Folge auch in allen untersuchten Teilqualitäten (Unternehmenssicherheit, Kundenorientierung, Gewinnbeteiligung, Erfolg, Wachstum/Attraktivität im Markt) die bestmögliche Einstufung „exzellent“.

Uwe Laue, der Vorstandsvorsitzende der Debeka Versicherungsgruppe, erklärte hierzu: “Wir freuen uns über das erneute herausragende Urteil von Assekurata. Besonders hervorzuheben ist aus unserer Sicht das exzellente Urteil in der Teilqualität „Unternehmenssicherheit“ – gerade in Zeiten der Finanzmarktkrise. Wir haben der Rating-Agentur Einblick in die aktuellen Zahlen des Geschäftsjahres 2008 gewährt. Anhand dieser Kennzahlen geht Assekurata davon aus, dass wir im Vergleich zum Markt die Folgen der Finanzmarktkrise außerordentlich gut meistern. Diese Einschätzung bestätigt unsere Überzeugung, dass die Krise bei der Debeka dank unserer äußerst konservativen Kapitalanlagepolitik nur kleinere Schleifspuren hinterlässt.“ Auch in turbulenten Zeiten konnte die Debeka Lebensversicherung im Jahr 2008 die Beitragseinnahmen und die Kapitalanlagen steigern. Die Nettoverzinsung von 4,2 Prozent liegt nach Auskunft von Assekurata deutlich über dem Markt, der nach vorläufigen Angaben des Gesamtverbandes der Deutschen Versicherungswirtschaft auf eine Nettoverzinsung von 3,62 Prozent kommt.

Laue geht davon aus, dass das Assekurata-Rating der Debeka auch im Jahr 2009 hilft, viele Interessenten von der Qualität der Debeka Lebensversicherung zu überzeugen. Hierzu wird auch die neueste Untersuchung der Analysten des Wirtschaftsinformationsdienstes map-report beitragen: Einem Kunden, der vor 30 Jahren bei der Debeka eine Lebensversicherung abgeschlossen und jährlich 1.200 Euro eingezahlt hat, zahlt die Debeka Ende 2009 über 112.000 Euro aus. Das sind über 10.000 Euro mehr als der zweitbeste und über 35.000 Euro mehr als der schlechteste untersuchte Anbieter.

Laues Fazit: „Zum einen bevorzugen Verbraucher in Zeiten der Verunsicherung solide kalkulierte Produkte mit garantierten Leistungen. Zum anderen lohnt es sich für sie, genau zu prüfen, wem sie bei ihrer Altersvorsorge vertrauen.“

Es ist nicht auszuschließen, dass, nachdem alle Verträge und Dach und Fach gebracht wurden, sich Umstände ergeben, die das Fortsetzen eines Vorhabens nicht möglich machen. Dies kann auch bei einer Immobilienkredit passieren. Es ist schon relativ oft vorgekommen, dass der Kauf eines Objektes kurz nach Unterschrift eines Darlehensvertrages geplatzt war, weil die Verkäufer doch noch mehr Geld haben wollten oder es sich einfach anders überlegt haben. Ärgerliche Situationen, da viel Arbeit umsonst war.

Noch ärgerlicher wird es, wenn der Kreditnehmer, in diesem Fall der Käufer, noch zusätzlich finanziell bestraft wird. Einige Darlehensverträge sehen vor, dass der Käufer eine Nichtabnahmeentschädigung  für den Darlehensverzicht bezahlen muss. Die Art und Weise, wie die Banken diese Nichtabnahmeentschädigung berechnen, ist mit dem Verfahren zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung stark identisch. Die Nichtabnahmeentschädigung wird ab 6-12 Monaten nach Darlehenszusage berechnet. Sie wird nur für den Betrag berechnet, auf den der Darlehensnehmer, aus welchen Gründen auch immer, verzichtet. Der Bank entsteht dabei, ähnlich wie bei der Vorfälligkeitsentschädigung, ein kalkulatorischer Schaden in Form von entgangenen Zinsen.

Aus diesem Grund sollte bei der Finanzierung auf diesen Punkt besonders viel Wert gelegt werden, falls man, wie es oft bei Baufinanzierungen der Fall ist, lieber etwas mehr beantragt als es vielleicht notwendig wäre. Unter Umständen, falls die Bank sich nicht kulant zeigt, ist es sinnvoll sich den Darlehensbetrag komplett auszahlen zu lassen und dann sofort über die vorhandene Sondertilgungsoption zu tilgen. Eine andere Alternative bestünde in der Anlage des ausbezahlten Darlehensbetrages zu einem relativ hohen Zinssatz, um einen Verlust in Höhe der Darlehenszinsen zu vermeiden. Eventuell besteht die Möglichkeit, dass eine Bank im Rahmen einer Baufinanzierung den Punkt Nichtabnahmeentschädigung im Darlehensvertrag nicht aufführt. Einige Banken verzichten bereits auf diese Klausel aufgrund der starken Konkurrenzsituation.