(München, 31. März 2009) Während noch vor wenigen Monaten die Banken vor dem Hintergrund hoher Leitzinsen mit Tagesgeldzinsen von 5 Prozent und mehr um private Guthaben buhlten, müssen sich Sparer heutzutage glücklich schätzen, wenn sie für ihre Rücklage mehr als 2 Prozent Verzinsung bekommen. “Das momentane Zinsumfeld ist ungeeignet, um mittels kontinuierlichen Sparens für später vorzusorgen“, erklärt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG und empfiehlt: “Sparer sollten in der jetzigen Zinssituation vielmehr überlegen, ob sie nicht die niedrigen Baugeld-Konditionen nutzen wollen, um über den Kauf einer eigenen Immobilie einen soliden Vermögensaufbau voran zu treiben. Denn in diesen unsicheren Zeiten ist privates Wohneigentum mit die sicherste Anlage des Eigenkapitals.“

Mit den Leitzinssenkungen der vergangenen Monate ist auch die Guthabenverzinsung für Tages- und Festgeld drastisch nach unten gegangen. Ein Ende der Niedrigverzinsung ist nicht in Sicht, EZB-Präsident Trichet hat jüngst erklärt, dass der Leitzins noch nicht auf seinem niedrigsten Stand angekommen sei. Dementsprechend könnte bereits diesen Donnerstag in der nächsten EZB-Sitzung ein weiterer Zinsschritt nach unten verkündet werden. So unschön diese Situation für Sparer auch ist, so bietet dieses Umfeld doch auch erhebliche Chancen: Schließlich befinden sich auch die Baugeldkonditionen auf Tiefniveau während die Immobilienpreise in Deutschland seit Jahren stagnieren. Ideale Bedingungen also, um als Kapitalanleger oder Eigenheimnutzer einen Haus- oder Wohnungskauf zu finanzieren.

Aktuell kostet ein 10-Jahres-Darlehen 3,99 Prozent effektiv, wer 15jährige Zinssicherheit wünscht, erhält einen Baukredit bereits ab 4,26 Prozent. Zum Vergleich: Im Juli 2008 waren die Top-Konditionen mit 5,0 bzw. 5,2 Prozent einen ganzen Prozentpunkt teurer. “Da es bei einer Baufinanzierung meist um große Summen geht, zahlen sich die jetzt erzielbaren Zinsvorteile besonders aus”, weiß Haselsteiner und verdeutlicht:  “Das eigene Sparguthaben als Eigenkapital in die Finanzierung einzubauen ist bei den derzeit tiefen Einlagezinsen besonders vorteilhaft, da Banken einen hohen Eigenkapitalanteil mit sehr günstigen Baugeldkonditionen honorieren.”

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Ab dem 1. April können Antragsteller mit höherer Förderung rechnen

Die bisherigen Förderprogramme “Wohnraum modernisieren – Öko Plus”, “Ökologisch Bauen und “CO2-Gebäudesanierungsprogramm” werden ab 1. April 2009 durch die neuen Förderprogrammen “Energieeffizient bauen” und “Energieeffizient sanieren” ersetzt.

Energieeffizient sanieren (151, 152)

Das Förderprogramm “Energieeffizient sanieren (151, 152) ermöglicht die zinsgünstige Finanzierung von Energieeinsparungsmaßnahmen sowie zur Minderung des CO2-Ausstoßes bei bereits bestehenden Gebäuden. Für dieses Maßnahmen stehen zwei Möglichkeiten zur Auswahl:

a) Sanierung zum KfW-Effizienshaus
b) Einzelmaßnahmen bzw. freie Kombination einzelner Maßnahmen

Energieeffizient bauen (153, 154)

Dieses neue Förderprogramm ermöglicht die zinsgünstige Finanzierung von Errichtung, Herstellung oder Ersterwerb von KfW-Effizienzhäusern.

Die wichtigsten Änderungen:

• In den ersten 10 Jahren der Laufzeit wird der Zinssatz aus Bundesmitteln verbilligt
• Förderbetragserhöhung: von 50.000 auf 75.000 Euro pro Wohneinheit
• Neben der Sanierung sind jetzt auch der Ersterwerb eine sanierten Immobilie förderfähig
• Ein Sachverständiger ist jetzt nur noch bei einer Sanierung zum KfW-Effizienzhaus erforderlich
• Der Bund fördert jetzt die vorherige Beratung durch anerkannte Experten

Immokredit24.com-Tipp:
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Weitere Informationen zum KfW-Darlehen

In Zeiten der Rezession und dem damit verbundenen günstigen Zinsniveau am Finanzmarkt überlegen viele Kapitalanleger, statt in volatile Wertpapiere und Fonds in sichere Immobilien zu investieren. Dabei steht insbesondere die Denkmalschutzimmobilie hoch im Kurs. Sie sind nicht nur wegen ihrer exklusiven Bauweise mit charmanten hohen Raumdecken und herrschaftlicher Stuckverkleidungen und weiten Flügeltüren besonders reizvoll, sondern auch aus rein finanziellen Aspekten. Kaum eine Immobilie lässt sich so gut vermieten wie eine Denkmalschutzimmobilie in guter Lage. Über 90 Prozent aller Stadtbewohner würden ein denkmalgeschütztes Gebäude einem Neubau vorziehen und wären dafür auch bereit, eine höhere Miete in Kauf zu nehmen. Und nicht nur das – auch der Staat hat Interesse daran, dass Kulturgüter erhalten und entsprechend gepflegt werden. So bietet er Kapitalanlegern, die eine Denkmalschutzimmobilie sanieren wollen, große Steuervorteile, die so hoch sind wie bei kaum einer anderen Geldanlage. Sanierungskosten lassen sich in voller Höhe von der Steuer absetzen, zudem sind staatliche Fördermittel für die Modernisierung erhältlich, die über Förderbanken wie die KfW-Mittelstandsbank beantragt werden können.
Mit einer Denkmalimmobilie lassen sich Steuern in nicht unerheblicher Höhe einsparen, zugleich erwirbt man mit einem unter Denkmalschutz stehenden Gebäude ein Stück Historie und Stadtkultur, das einen besonderen Charme innehat und nicht nur als Vermietungsobjekt, sondern auch zur Eigennutzung eine einzigartige Attraktivität besitzt.

>> Weitere Informationen zur Denkmalimmobilie

Obwohl die Zinsen für Immobilienfinanzierungen in den letzten Monaten fast schon eingebrochen waren, warten immer noch viele Interessenten auf eine günstige Gelegenheit die Konditionen fix zu machen. Viele spekulieren auf weiterhin fallende Zinsen. Dabei bildet sich jeder seine eigene Meinung und leitet daraus seine persönliche Erwartung hinsichtlich der Zinsentwicklung ab. Dabei besteht die Gefahr, dass man sich verspekuliert und dann den steigenden Zinsen hinterherlaufen muss. Aus diesem Grund sollten die aktuellen historisch niedrigen Zinsen genutzt werden, um eine Baufinanzierung abzuschließen. Dabei spielt es keine Rolle, ob ein gewerbliches oder ein wohnwirtschaftlich genutztes Objekt gekauft werden soll. Für beide Sektoren ist das Zinsniveau so günstig wie schon lange nicht mehr. Gerade beim Kauf von gewerblichen Immobilien lohnt es sich derzeit nicht abzuwarten. Überall in Europa verzeichnen Banken einen starken Rückgang der Preise für Gewerbeimmobilien. Der Rückgang in Höhe von teilweise bis zu 40% war fast schon dramatisch. Der Preisverfall war hauptsächlich auf den starken Konjunktureinbruch zurückzuführen. Damit ergibt sich eine günstige Kaufgelegenheit für alle Schnäppchenjäger. Ein weiterer Preisverfall ist aufgrund der Konjunkturstabilisierung nicht zu erwarten. Nichtsdestotrotz lohnt sich auch bei günstigen Konditionen ein Baufinanzierung Vergleich. Dieser gibt dem Immobilienkäufer ein gutes Gefühl nicht das erstbeste Angebot genommen zu haben. Der Baufinanzierung Vergleich hilft festzustellen, ob auf dem Markt noch günstigere Konditionen für das eigene Vorhaben vorhanden sind. Neben dem guten Gefühl kann dabei bares Geld gespart werden. Bereits bei einem Zinsunterschied von 0,5% und einem Finanzierungsvolumen von 200.000 Euro ist es möglich, 1.000 Euro im Jahr zu sparen. Bei einem Zeithorizont von 10 Jahren und unter Berücksichtigung der Wiederanlageeffekte in Form von Zinseszins ergibt sich eine knappe fünfstellige Einsparungssumme.

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Jeder Immobilienerwerb beginnt mit den Fragen wie beispielsweise „Wie hoch ist die monatliche Belastung aus dem Kredit?“ oder „ Wie hoch darf der Kaufpreis maximal sein?“. Für all diese Fragen ist die passende Antwort in Form eines Baufinanzierungsrechners bzw. Finanzierungsrechners im Internet zu finden. Dieses Rechentool kann anonym und kostenlos zur Ermittlung der monatlichen Belastung aus einer Immobilienfinanzierung eingesetzt werden. Der Baufinanzierungsrechner kann dabei beliebig oft in Gebrauch genommen werden. Es gibt jedoch noch weitere wichtige Instrumente, die bei einem Immobilienkauf als eine wichtige Entscheidungs- bzw. Beratungshilfe darstellen.

So kann beispielsweise kinderleicht mit einem Haushaltsrechner die Höhe des Geldbetrages ermittelt werden, der zur Abtragung der Immobilienverbindlichkeiten zur Verfügung steht. Der Finanzierungsrechner hilft ebenso bei der Ermittlung der gesamten Laufzeit eines Bankdarlehens, denn schließlich möchte ja jeder wissen, wie lange es dauert, bis die Schulden komplett abbezahlt sind. Weitere sinnvolle und hilfreiche Unterstützungen bei den Fragen rund um die Baufinanzierung liefern zusätzliche Rechentools, die bei einem Baufinanzierungsrechner mit eingebunden sind. So kann die Höhe der anfallenden Notar- und Grundbuchkosten schnell und einfach ermittelt werden. Die Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung stellt mit einem entsprechenden Rechentool ebenfalls kein Problem mehr dar. Und mit einem Miet- und Kaufrechner kann die Vorteilhaftigkeit einer Investition in ein Immobilienobjekt gegenüber den Mietzahlungen schnell und unkompliziert ermittelt werden.

Auf diese Weise kann die eigene finanzielle Situation gut eingeschätzt werden und man bekommt einen guten Einblick über anfallende Investitionen und die künftige monatliche Belastung. Der Baufinanzierungsrechner liefert ebenfalls Vergleiche hinsichtlich der Konditionen der anderen Anbieter. Somit lässt es sich bequem von zuhausen aus bestimmen, ob ein vorliegendes Angebot übertroffen werden kann. Der Baufinanzierungsrechner sucht immer das günstigste Angebot aus mehreren Alternativen aus. Der Vorteil des Baufinanzierungsrechners liegt darin, dass hier aktuelle Konditionen mehrerer Banken gebündelt sind und in einer Abfrage miteinander verglichen werden können.

(München, 17. März 2009) Laut Deutschem Mieterbund mussten heimische Mieter im vergangenen Jahr 34 Prozent ihres verfügbaren Nettoeinkommens für Wohnen ausgeben. Damit hat sich die durchschnittliche Wohnkostenbelastung um gut einen Prozentpunkt verteuert. Preistreiber sind neben den zuletzt höheren Betriebs- und Energieausgaben auch die Mietkosten selbst, die sich im Schnitt um 1,2 Prozent erhöht haben. Der deutsche Immobilienverband IVD spricht sogar von Mietsteigerungen in Höhe von 2 bis 3 Prozent in Städten über 100.000 Einwohnern. “Während die Mieten in 2008 vielerorts nach oben kletterten, sind die Baugeldzinsen seit Mitte Juli in den Keller gegangen“, erklärt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG und macht deutlich: “Der Zeitpunkt ist günstig, um von der Miete ins Eigentum zu wechseln und sich somit von möglichen Mietsteigerungen unabhängig zu machen. Denn neben den niedrigen Baugeldzinsen bekommen Eigenheimerwerber hierbei hohe Kalkulationssicherheit: Anders als ihre monatliche Miete können sie ihre Kreditrate durch Wahl einer festen Zinsbindung auf 10, 15 oder sogar 30 Jahre festschreiben und sich so gegen eine finanzielle Mehrbelastung absichern.“

Experten sind sich einig, dass von einer Entspannung am deutschen Wohnungsmarkt nicht auszugehen ist. “Gerade in Ballungsräumen muss auch weiterhin mit steigenden Mieten gerechnet werden, da es die Bundesbürger einerseits verstärkt in die Großstädte zieht und andererseits zu wenig neuer Wohnraum für den stetig wachsenden Bedarf an Wohnfläche geschaffen wird”, erklärt Haselsteiner.

Lagen die Bestsätze für 10jährige Baudarlehen Anfang Juli noch bei über 5 Prozent effektiv, sind die aktuellen Top-Konditionen mit 4,04 Prozent mehr als ein Prozentpunkt billiger. “Durch die günstigen Baugeldzinsen lässt sich mit der bisherigen Miete vielfach auch eine Finanzierung bedienen”, weiß Haselsteiner und rechnet vor: Wer beispielweise seine 750 Euro-Kaltmiete in eine Baufinanzierung (10jährige Zinsbindung, 1% Tilgung) investiert und 35.000 Euro Eigenkapital einbringt, kann sich momentan eine Immobilie für 200.000 Euro kaufen. Bei einer Kaltmiete von 1.000 Euro monatlich und Eigenkapital in Höhe von 35.000 Euro darf die Immobilie 255.000 Euro kosten. Entscheidet sich der Darlehensnehmer für eine sehr planungssichere 15jährige Zinsbindung und eine erhöhte Tilgung von zwei Prozent, beträgt der maximale Kaufpreis 215.000 Euro bei einer Kaltmiete von 1.100 Euro und 35.000 Euro Eigenkapital.

>> Weiter Informationen über die Interhyp Baufinanzierung

Grundsätzlich ist es so, dass während der Zinsbindung die vollständige oder teilweise Kündigung möglich ist. Allerdings kann die Bank in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung den entstandenen Schaden dem Kreditnehmer in Rechnung stellen. Der Schaden entsteht der Bank aufgrund der Tatsache, dass das aus Sicht der Bank ausgeliehene Geld nicht mehr zum bisherigen Darlehenszinssatz verzinst wird. Das zurückgezahlte Geld muss anderweitig, womöglich zu einem schlechteren Zinssatz, von der Bank angelegt werden. Die Differenz zwischen dem bisherigen Darlehenszinssatz und dem neuen Anlagezinssatz ist der Schaden, der der Bank in Folge einer vorzeitigen Ablösung entsteht. Die Höhe des Schadens richtet sich also nach dem Zinsniveau zum Zeitpunkt der vorzeitigen Ablösung und nach der Restlaufzeit der Festzinsbindung. Je kleiner der Unterschied zwischen dem Darlehenszinssatz und dem aktuellem Marktzinsniveau ist, und je kürzer die Restlaufzeit der Festzinsbindung, desto geringer ist der Schaden für die Bank. Bei einem Baufinanzierung Vergleich sollte daher genau abgewogen werden, ob es sich doch nicht lohnt ein bestehendes hochverzinsliches Darlehen durch ein neues zinsgünstiges Darlehen abzulösen. Eine Auskunft der Bank hinsichtlich der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist in den meisten Fällen kostenlos und kann innerhalb weniger Minuten erstellt werden. Da der Referenzzinssatz, der zur Bemessung der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung sich täglich ändert, verändert sich auch die Schadenshöhe täglich. Die Berechnung an sich kann in Papierform angefordert werden. Hierbei sollte genau kontrolliert werden, mit welchen Angaben der Schaden berechnet wurde. Auf jeden Fall müssen die vertraglich vereinbarten Sondertilgungsrechte bei der Berechnung berücksichtigt werden. Dabei sollte fiktiv unterstellt werden, dass jedes Jahr bis zum Ende der Festzinsbindung die Sondertilgungen in voller Höhe geleistet werden. Ein genauer Baufinanzierung Vergleich zwischen einer bestehenden Finanzierung und einem neuen Angebot sollte unbedingt unter Berücksichtigung der Vorfälligkeitsentschädigung erfolgen. Die Berechnung von dieser sollte genau geprüft werden.

>> Unser Vorfälligkeitsentschädigungrechner liefert Ihnen einen Richtwert, wie hoch diese Entschädigung ausfallen könnte.

EZB senkt Leitzins auf 1,5% Prozent

Die EZB senkte in ihrer letzten Sitzung ihren Leitzins um 0,5%-Punkte auf 1,5%. Das ist der niedrigste Stand seit der Gründung der Europäischen Währungsunion. Dieser Zinsschnitt wurde zusätzlich durch einen deutlichen Rückgang der Inflation begünstigt. Es wird ganz klar deutlich, dass die EZB sich immer stärker einer Null-Zins-Politik, wie es beispielsweise in den USA üblich ist, nähert.

Creditweb Kommentar:

“Wir gehen davon aus, dass diese Zinssenkung keinen wesentlichen Einfluss mehr auf die Baufinanzierungszinsen hat. Ein weiterer Spielraum nach unten ist auch nicht mehr gegeben, denn die vom Kapitalmarkt abhängigen Banken nutzen die Zinssenkung vor allem um Ihre Marge zu erhöhen. Die klassischen Hausbanken, die sich über eigene Kundeneinlagen refinanzieren, sind nicht vom Leitzins abhängig, sondern vom Zins ihrer Kundeneinlagen, diesen können sie aus Wettbewerbsgründen nicht wesentlich stärker senken.”

Tipp: Zinssicherheit mit Flexibilität kombinieren

Nutzen Sie die niedrigen Bauzinsen für eine langfristige Zinssicherheit, die beispielsweise bei einer Laufzeit von 20 – 30 Jahren für unter 4,5 Prozent nominal zu haben sind.

Beispiel: Sie schließen Ihr Darlehen mit einer Zinsbindungsfrist von 30 Jahren ab. Bei einer monatlichen Tilgung von 1,6 Prozent haben Sie das Darlehen am Ende der Laufzeit vollständig zurückgezahlt und Ihnen bleiben weitere Gedanken hinsichtlich zukünftiger Bauzinsen erspart. Außerdem bleiben Sie aufgrund des gesetzlichen Sondertilgungsrechts, das Sie nach 10 Jahren in Anspruch nehmen können, flexibel. Und Sondertilgungen können gewöhnlich, je nach Bankpartner, auch geleistet werden. So einfach kann Immobilienfinanzierung sein.

Viele Menschen wohnen in Miete und träumen von einer eigenen Immobilie. Dies ist auch verständlich, denn die eigenen vier Wände bedeuten deutlich mehr Freiraum für eigene Wünsche und Vorstellungen. Außerdem ist die eigene Immobilie eine solide Basis für finanzielle Unabhängigkeit im Alter und bildet damit einen Grundbaustein beim Thema Altersvorsorge. Aber warum nur träumen? Gerade jetzt ist eine Immobilienfinanzierung so günstig wie schon lange nicht mehr. Derzeit befindet sich die Eurozone in eine Tiefzinsphase. Damit ist die Immobilienfinanzierung teilweise günstiger als Miete. Bereits heute bieten viele Immobilienfinanzierer Zinssätze deutlich unter 5,00% p.a. an – und dies sogar für Vollfinanzierungen. Bei einem entsprechenden Einsatz von Eigenmitteln reduziert sich der Nominalzinssatz noch mal deutlich. Dies führt im Ergebnis zu einer monatlichen Belastung, die unter dem Durchschnitt der ortsüblichen Miete liegt. Die Chance sollte daher genutzt werden, um sich langfristig günstige Konditionen für die Immobilienfinanzierung zu sichern. Damit bekommt man eine langfristige finanzielle Sicherheit im Hinblick auf die Wohnungskosten. Auch beim steigenden Preisniveau profitiert man dabei von günstigen Zinssätzen. Während die Mietpreise steigen und jeder Mieter mit einer Mieterhöhung rechnen muss, hat ein Baufinanzierer eine konstante monatliche Belastung und damit eine feste Kalkulationsgrundlage. In einer eigenen Immobilie kann man durch den Einsatz der energieeffizienten Einrichtungen, wie Solarzellen oder moderne Heizungen, die immer steigenden Nebenkosten in den Griff bekommen. Dies ist ein Punkt, der auf keinen Fall unterschätzt werden soll. Nebenkosten sind zwischenzeitlich fast so hoch wie die Miete selbst. In einem Mietobjekt ist eine ineffiziente Heizungsanlage fatal für den Mieter, wenn der Eigentümer vorerst keine Notwendigkeit für eine Erneuerung sieht. Die Heizkosten werden zu 100% auf den Mieter umgelegt. Dagegen kann sich der Mieter auch nicht wehren. Ein Immobilienbesitzer kann dagegen selbst über den Energiezustand seines Objektes bestimmen. Damit lohnt sich eine günstige Immobilienfinanzierung doppelt- es ist damit möglich die Miete und die Nebenkosten zu sparen.

>> Kauf-/Mietrechner – Immobilie kaufen oder mieten – Wie fahren Sie besser?
>> Berechnung der Immobilienfinanzierung
>> Weitere Informationen zur Immobilienfinanzierung

(München, 5. März 2009) Mit dem soeben verkündeten Zinsschritt der Europäischen Zentralbank (EZB) auf 1,50 Prozent erreicht der Leitzins im Euro-Raum ein historisch niedriges Niveau. Doch weitere Anpassungen sind denkbar: “Vor dem Hintergrund schwacher Konjunkturprognosen und einer niedrigen Inflationsrate halten wir bis in den Sommer weitere Zinssenkungen für wahrscheinlich“, erklärt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG. Während sinkende Leitzinsen jedoch nicht automatisch auf die Baufinanzierungskonditionen mit fester Zinsbindung durchschlagen, können sich private Bauherren und Immobilienkäufer diese Entwicklung mit dem Kombi-Darlehen von Interhyp zunutze machen: Neben einem klassischen Annuitätendarlehen mit fester Zinsbindung wird hier ein Teil der  Darlehenssumme über ein an den 3-Monats-Zins (EURIBOR) gekoppeltes variables Darlehen finanziert. Mit diesem profitiert man direkt von niedrigen Leitzinsen und weiteren EZB-Zinssenkungen. Falls der Leitzins wieder steigen sollte, kann der variable Darlehensteil jederzeit in eine langfristige Zinsbindung gewandelt werden.

Mit dem Kombi-Darlehen der Interhyp vereinbart der Immobilienkäufer für mindestens 33 Prozent des Darlehensbetrags ein klassisches Annuitätendarlehen mit einer langfristigen Zinsbindung. Für den Restbetrag (maximal 67 Prozent der Darlehenssumme) nimmt der Kunde ein an den EURIBOR gebundenes variables Darlehen auf, das zum Ende eines Kalendervierteljahres vollständig oder teilweise zurückgezahlt werden kann – und das damit höchst flexible Sondertilgungsmöglichkeiten eröffnet.

Vor allem aber profitiert man gegenüber klassischen Annuitätendarlehen von einem attraktiven Zinsvorteil: Durch die Kombination eines langfristigen Darlehens mit dem auf Basis der 3-Monats-Zinsen (EURIBOR) kalkulierten variablen Finanzierungsanteil ergibt sich bei niedrigen Leitzinsen ein entsprechend günstiger Mischzins. Hintergrund dafür ist die direkte Bindung des EURIBOR an die Leitzinsen der EZB. Während zum Beispiel die aktuellen Bestsätze für ein 15jähriges Annuitätendarlehen über 150.000 Euro bei 4,28% effektiv liegen, kostet ein entsprechendes Kombi-Darlehen gegenwärtig nur 3,64% effektiv.

“Die Vorteile des Kombi-Darlehens im aktuellen Umfeld liegen auf der Hand: Erstens können Darlehensnehmer durch ihre variable Tranche direkt an Zinssenkungen der EZB partizipieren und sich so einen echten Zinsvorteil sichern. Zweitens bekommt man mit dem Kombi-Darlehen  ein umfassendes kostenloses Sondertilgungsrecht. Und drittens bietet die jederzeitige Wandlungsmöglichkeit des variablen Darlehensteils in eine langfristige Zinsbindung entsprechende Sicherheit vor möglichen Anstiegen der Leitzinsen in der Zukunft”, fasst Haselsteiner die Vorzüge des Kombi-Darlehens von Interhyp zusammen.

>> Der Baufinanzierungsvermittler Interhyp