Eine Baufinanzierung ist meistens nicht mit dem Abschluss der Erstfinanzierung abgeschlossen. Spätestens mit dem Ablauf der Zinsbindung sollte man sich Gedanken über die Anschlussfinanzierung machen. Der Ablauf der Zinsbindung erfolgt bei den meisten nach ca. 10 Jahren seit Kreditaufnahme. Selbstverständlich gibt es Anbieter, die Zinsbindungen für längere Laufzeiten anbieten. Dies ist allerdings mit Aufschlägen verbunden. Die meisten Kreditnehmer gehen daher Zinsbindungen bis maximal 10 Jahre ein. Die Hoffnung liegt dabei auf den niedrigen Zinsen, die zum Ablauf der Zinsbindung hoffentlich zu haben sind. Es besteht aber sehr wohl ein so genanntes Zinsänderungsrisiko. Es ist durchaus möglich, dass die neuen Zinsen, die nach Ablauf der Zinsfestschreibung angeboten werden, zu hoch sind und die Finanzierung sich dadurch finanziell nicht mehr als tragbar erweist.
Aus diesem Grund muss der Markt für Immobilienzinsen ständig beobachtet werden. Bereits 2-3 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung sollte der Markt für Forward-Darlehen intensiv beobachtet werden. Mit diesen Verträgen erhält man feste Darlehens- und Konditionszusagen für einen Zeitraum von bis zu 24 Monaten. Die Aufschläge für diesen Zeitraum halten sich in Grenzen, und somit besteht eine reelle Chance beim niedrigen Zinsniveau eine Anschlussfinanzierung sehr frühzeitig zu sichern. Ein Baufinanzierung Vergleich ist während der gesamten Finanzierungsdauer äußerst wichtig. Denn bei den Forward- Darlehen gibt es zahlreiche Anbieter, deren Leistungen verglichen werden müssen. Hier sollte vor allem auf die Höhe der Aufschläge geachtet werden. Der günstigere Zinssatz bringt im Normalfall die Entscheidung für oder gegen einen Finanzdienstleister. Eine frühzeitige Nachfrage bei der eigenen Bank, wo die bestehende Finanzierung läuft, kann ebenfalls zu Erfolg führen. In manchen Fällen erteilen die Hypothekenfinanzierer eine Konditionszusage für die nächsten 1-2 Jahre, selbst wenn dieses Produkt nicht zum Standardangebot gehört.

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Der große und unabhängige Anschlussfinanzierung Vergleich

Die Versicherungsanalytiker des Wirtschaftsdienstes map-report haben am 9. Februar 2009 einen neuen Branchenvergleich von privaten Krankenversicherungen veröffentlicht. Im Langzeitvergleich erreichte der Debeka Krankenversicherungsverein auf Gegenseitigkeit die höchste Punktzahl und erhielt für “langjährig hervorragende Leistungen” die beste Bewertung, das Qualitätsurteil „mmm“. Damit steht das Koblenzer Unternehmen seit nunmehr neun Jahren mit der höchsten Punktzahl unangefochten an der Spitze der Analysen. Bei den Einzelbewertungen konnte sich die Debeka ebenfalls erneut als service- und bilanzstärkster privater Krankenversicherer Deutschlands behaupten.

In das Rating 2009 wurden insgesamt 32 Gesellschaften einbezogen. Geprüft wurden dabei die Bilanzen der Unternehmen, die Qualität der Produkte und der Service, den die Versicherer ihren Kunden bieten. Zugrunde gelegt wurden Daten aus den Jahren 1993 bis 2008.

Aufgrund des oft relativen hohen Blankoanteils bei Vollfinanzierungen steigen die Anforderungen der Bank an die Kreditnehmer, die eine Finanzierung des Eigenheims ohne Einsatz von Eigenmitteln bewerkstelligen möchten.
Zunächst muss eine erstklassige Bonität nachgewiesen werden. Die Bonitätsermittlung im Privatkundenbereich erfolgt bei jeder Bank mit unterschiedlichen Systemen und Scorepunkten, aber die wesentlichen Punkte sind gleich. Die größte Gewichtung erhält dabei der Punkt Einkommensüberschuss. Je höher der prozentuale Anteil des Resteinkommens nach Abzug der Lebenshaltungskosten und der Darlehensraten ist, desto besser ist die Bonität. Des Weiteren werden solche Punkte wie der Ausbildungsgrad berücksichtigt. Hier ist die Gewichtung allerdings nicht mehr so hoch. Akademiker schneiden hier häufig besser ab. Des Weiteren sind das Alter und die Dauer der Berufserfahrung ausschlaggebend. In den modernen Ratingsystemen wird die bisherige Kontoführung automatisch mit berücksichtigt. Dabei wirken sich eventuelle Kontoüberziehungen, Mahnungen und Pfändungen sehr negativ aus. Außerdem wird die SCHUFA- Auskunft für die Bonitätsbeurteilung hinzugezogen. Bei Neukunden werden oft Kontoauszüge der letzten drei Monate verlangt, um eventuelle Zahlungsschwierigkeiten auszuschließen.
Personen, die ihren ständigen Wohnsitz außerhalb Deutschlands haben, haben im Regelfall keine Chance eine Vollfinanzierung zu bekommen. Damit werden an das bisherige Verhalten der Kreditnehmer, und zwar nicht nur im Hinblick auf die Zahlungsmoral, enorm hohe Anforderungen gestellt. Falls kein Eigenkapital vorhanden ist, wird von den Banken oft die Frage gestellt, warum bisher keine Ersparnisse angesammelt wurden. Erhält die Bank eine Antwort, die den vernünftigen Umgang des Kunden mit Geld als zweifelhaft erscheinen lässt, wird die Kreditvergabe oft abgelehnt. Die Vergabe von Vollfinanzierungen wird von den Banken oft sehr restriktiv behandelt. Eine entsprechende Vorbereitung vor dem Antrag auf Vollfinanzierung ist daher empfehlenswert.

Detaillierte Informationen zur Vollfinanzierung:
>> Baufinanzierung ohne Eigenkapital
>> Sicherheiten bei Baufinanzierung ohne Eigenkapital
>> Die Creditweb Vollfinanzierung

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat in ihrer gestrigen Sitzung die Leitzinsen wie erwartet unverändert bei 2,0% belassen. Da die Konjunkturzahlen für Januar aber eine weitere Eintrübung der Wirtschaftsstimmung aufzeigen und gleichzeitig die Inflationszahlen weiter rückläufig sind, gehen wir davon aus, dass bei der nächsten Sitzung im März die Leitzinsen auf 1,50% gesenkt werden. Die Aussagen von EZB-Präsident Jean-Claude Trichet im Anschluss an die Zentralbanksitzung deuten ebenfalls in diese Richtung. Trotzdem hat der Anleihemarkt bei den längeren Laufzeiten nicht mit sinkenden Zinsen reagiert, sondern orientiert sich weiterhin an den Vorgaben aus den USA. Dort regiert im Moment die Sorge vor den immer größer werdenden Konjunkturpaketen und dem damit verbundenen explodierenden Finanzierungsbedarf des Staates. Selbst die heute veröffentlichten Arbeitsmarktzahlen, die im Januar einen Zuwachs von fast 600.000 Arbeitslosen zeigten, führen nicht zu sinkenden Renditen.

Damit zeigt sich, dass die US-Notenbank mit ihrem Leitzins von 0% bereits in der Falle sitzt. Alles was sie jetzt noch tun kann, wird von den Investoren als inflationsfördernd interpretiert und schwächt daher das Vertrauen in die Werthaltigkeit von langfristigen US-Staatsanleihen. Dementsprechend sind zuletzt die Renditen angestiegen und beeinflussen auch den Zinstrend in Euroland. Für die kommende Woche erwarten wir daher eine leicht ansteigende Tendenz bei den längerfristigen Baugeldkonditionen.

Interhyp Empfehlung
Baufinanzierungskunden sollten daher die nächsten Tage konsequent nutzen und die Konditionen festzurren. Gerade mit 10- oder 15-jährigen Zinsbindungen kann man für hohe Kalkulationssicherheit sorgen. Auch Kombinationen von 5- und 15-jährigen Zinsbindungen können sinnvoll sein. Anschlussfinanzierern empfehlen wir, die immer noch niedrigen Aufschläge für Forward-Darlehen zu nutzen, bevor die Banken die Aufschläge für die Absicherung erhöhen. Viele Baufinanzierungen aus den Jahren 1999 und 2000 wurden mit Zinssätzen von über 6% abgeschlossen und können jetzt bei einem Bankwechsel bei knapp über 4% optimiert werden. Die Spezialisten für Anschlussfinanzierungen der Interhyp können auf mehr als 70 Banken zugreifen und die nächste Zinsperiode optimieren.

Der Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung erscheint gerade in diesen unsicheren Zeiten die beste und sicherste Anlage des Eigenkapitals zu sein und noch dazu die langfristig attraktivste Altersvorsorge. Wir empfehlen daher in dieser Phase mehr Eigenkapital einzusetzen und auch höhere Tilgungen zu vereinbaren, da das Besparen der eigenen Immobilie im Gegensatz zu vielen Anlageformen eine hohe Kalkulationssicherheit bietet.

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Beim Baufinanzierung Vergleich entfällt oft die Betrachtung hinsichtlich der Kosten für die Banksicherheiten. Die Frage nach den Grundschulden ist für einen Ottnormalverbraucher ein Buch mit sieben Siegeln. Nur sehr wenige kennen sich mit der Thematik aus. Hier besteht aber durchaus Einsparpotenzial, wenn die Verhandlungen mit der Bank entsprechend geführt werden.

Beispielsweise tragen die meisten Banken eine vollstreckbare Grundschuld in das Grundbuch ein. Die Vollstreckungsklausel kostet aber richtig Geld. Die Bank möchte im Regelfall auch nicht auf diese Klausel verzichten. Die Vollstreckungsklausel bedeutet, dass allein aufgrund der dinglichen Berechtigung sofort vollstreckt werden kann. Die persönliche Schuld ist dabei entbehrlich – die Bank kann also jederzeit die Grundschuld verwerten. Sollte daher die Bank sich nicht dazu bereits erklären auf die Vollstreckungsklausel zu verzichten, besteht die Möglichkeit den Grundschuldbetrag aufzuteilen. Dabei wird ein kleiner Betrag mit, und ein größerer Betrag ohne Vollstreckungsklausel eingetragen. Die Bank bekommt was sie will und der Kreditnehmer kann richtig Geld sparen. Zu solchen Zugeständnissen ist fast jede Bank bereit. Vor allem, wenn sie noch mit Konkurrenzangeboten konfrontiert wird, die bei einem Baufinanzierungsvergleich eingeholt wurden.

Eine Baufinanzierungsanfrage kann sich außerdem auf die so genannte Ablösung beziehen. Dabei wird ein bestehendes Darlehen durch eine neue Bank abgelöst, weil sie noch günstigere Konditionen anbietet. Hier verlangt oft die ablösende Bank die vollzugsreife Abtretung der Grundschulden. Dies bedeutet, dass die Sicherheit der alten Bank in Form einer Grundschuldübertragung auf die neue Bank übergehen soll. Die Übertragung erfolgt durch die Umschreibung des Grundbuches, was enorme Kosten verursachen kann. Es besteht aber die Möglichkeit im Rahmen eines Baufinanzierung Vergleich die Bank dazu zu bewegen auf die vollzugsreife Abtretung zu verzichten und stattdessen eine privatschriftliche Abtretung zu akzeptieren. Der Vorteil dabei – es fallen keine Kosten für die Grundbuchumschreibung an.

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(Wiesbaden, 02. Februar 2009) Der Wiesbadener Baufinanzierungsanbieter hat zum 31.12.2008 seinen Rendsburger Mitbewerber baufi.net übernommen. Creditweb weitet so seine vertriebliche Stärke im strategisch wichtigen B2C Bereich sowie das bundesweite Niederlassungsnetz entscheidend aus.

baufi.net-Gründer Thorsten Herold wird langfristig an Bord bleiben, um mit vereinten Kräften die Marktposition von Creditweb weiter zu stärken. Der Personalbestand und alle Niederlassungen von baufi.net in Flensburg, Rendsburg, Hamburg und Bremen werden vom neuen Besitzer Creditweb übernommen und weiter ausgebaut.

Der alleinige Creditweb-Gesellschafter Augur Capital beweist mit diesem Invest, dass er verstärkt auf das Geschäftsmodell des Baufinanzierungs-Brokerages setzt. In der Augur Konzernzentrale in Frankfurt ist man fest davon überzeugt, dass in Zukunft noch mehr Finanzdienstleistungen bei neutralen Vermittlern abgeschlossen werden.

Diese Einschätzung unterstreicht auch Creditweb-CEO Franz Schmidpeter. Er zeigt sich sehr zufrieden mit dieser Akquisition, da Creditweb so vor allem die Kompetenz und Präsenz im Endkundengeschäft erheblich stärke: „Nicht erst seit der Finanzkrise legen Darlehensnehmer Wert auf eine kompetente, unabhängige Beratung. Ob vor Ort in einer der bundesweiten Niederlassungen oder per Telefon, das Creditweb-Netzwerk aus über 100 Banken garantiert eine hohe Produktauswahl zu Topkonditionen.”

Schmidpeter rechnet auch in 2009 mit deutlich steigenden Marktanteilen für Creditweb als größten unabhängigen Baufinanzierungsvermittler.

Mehr über die Creditweb: Der Baufinanzierungsvermittler

Seit Beginn des Jahres 2009 hat sich durch die Gesundheitsreform einiges im System der Krankenversicherungen geändert. Besonders relevant war die Einführung des so genannten Basistarifes bei den privaten Krankenversicherungen: Jedes Unternehmen muss einen Tarif anbieten, welcher den Leistungen und Kosten der gesetzlichen Krankenkassen angepasst ist. Der Basistarif gilt als besonders kostenintensiv, da die Versicherungsgesellschaften keinen Antrag ablehnen dürfen. Auch Personen, die zuvor aufgrund von Vorerkrankungen Probleme hatten, in einer privaten Krankenversicherung unterzukommen, können sich nun problemlos im Basistarif versichern. Durch die Kostensteigerung wird es vermutlich künftig für Neukunden zu höheren Beitragsforderungen kommen. Wer einen Wechsel in eine private Krankenversicherung in Erwägung zieht, sollte beim Krankenversicherungsvergleich der einzelnen Anbieter daher nicht nur die Beitragshöhe und die Leistungen vergleichen, sondern auch die Beitragsstabilität. Diese kann insbesondere mit einem Fachmann im Versicherungswesen für die Vergangenheit recherchiert und besprochen werden. Des Weiteren hat sich auch die Höhe des Erwerbseinkommens im Jahr 2009 geändert, ab welcher ein Wechsel in die private Krankenversicherung möglich ist. Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte können sich nun ab der Überschreitung der Jahresarbeitsentgeltgrenze von 48.600 Euro privat krankenversichern, sofern diese Grenze bereits drei Jahre in Folge überschritten wurde.  Ein Krankenversicherung Vergleich ist vor einem Wechsel der Krankenversicherung auf jeden Fall anzuraten. Die Angebote und Tarife auf dem Markt der privaten Krankenversicherungen sind zahlreich vorhanden, es braucht einige Zeit und am besten die Heranziehung eines Versicherungsexperten, um den Überblick zu gewinnen und das beste Angebot für sich selbst zu finden. Im Internet findet man auch einen kostenlosen Krankenversicherungsvergleich, mit dem ein guter Einstieg in die Thematik gefunden werden kann.

Für einen Kredit werden von Banken oft Sicherheiten verlangt. Nachfolgend wird eine Konstruktion erklärt, wie man relativ einfach an kostengünstige Kredite herankommen kann.

In unserem Beispiel benötigt ein Kreditnehmer 50.000 € für beispielweise eine neue Heizung. Natürlich kann man nun zur Bank gehen und 50.000 € beantragen. Unter Einbindung der Förderprogramme von KfW wäre vielleicht auch ein Darlehen zu einem günstigen Zinssatz möglich, allerdings müssen bei den meisten Förderkrediten die Förderauflagen genauestens eingehalten werden und die Kreditverwendung lückenlos nachgewiesen werden.

Doch es kann auch anders gehen: Angenommen das Geld wird in etwa einem Jahr benötigt. Viele haben einen Bausparvertrag, der seit mehreren Jahren besteht und ein relativ geringes Guthaben aufweist und nur vorsorglich einmal abgeschlossen wurde. Hier wird gezeigt, wie man diesen scheinbar nutzlosen Vertrag aktivieren kann:
Die Bausparsumme wird auf 100.000 € aufgestockt. Gleichzeitig wird bei einer Bank ein Darlehen in  Höhe des vorgeschriebenen Mindestguthabens beim Bausparvertrag aufgenommen. In diesem Fall sind es 50% der Bausparsumme, also 50.000 €. Das Geld aus dem Bankkredit wird in den Bausparvertrag einbezahlt und der Bausparvertrag als Sicherheit an die Bank abgetreten. Der Kredit ist eins zu eins durch das Guthaben auf dem Bausparvertrag abgesichert. Die Bank hat kein Risiko bei dieser Konstellation. Es werden daher nur sehr geringe Zinsen für den Kredit berechnet. Gleichzeitig erfolgt die Guthabenverzinsung auf dem Bausparvertrag. Der Zinsaufwand hält sich daher in Grenzen.
Man lässt das Geld so lange auf dem Bausparvertrag liegen bis das Bauspardarlehen, in diesem Fall 50% der Bausparsumme, zuteilungsreif wird. Dies kann zwischen 6 und 18 Monaten dauern. Das Bausparguthaben wird mit Zuteilung des Darlehens ebenfalls ausbezahlt. Mit dem Sparguthaben wird dann das Bankdarlehen zurückgeführt, und es verbleibt nur noch das günstige Bauspardarlehen, das nun in regelmäßigen Raten zurückgeführt werden muss.

Der Vorteil dieser Konstellation liegt darin, dass man genau den Zeitpunkt der Kreditaufnahme steuern kann und eine deutliche Flexibilität bei der Verwendung der Gelder hat. Man muss der Bausparkasse lediglich nachweisen, dass das Geld wohnwirtschaftlich verwendet wurde. Eine enge Zweckbindung existiert hier, im Gegensatz zu den Förderkrediten, nicht.

Es besteht die Möglichkeit, ein Wohnbaudarlehen mit geringer Belastung in den ersten Jahren zu bekommen. Gerade junge Familien möchten die Belastung aus den Kreditraten am Anfang einer Wohnbaufinanzierung so gering wie möglich halten. In den ersten zwei bis drei Jahren nach dem Hauskauf oder dem Bau werden häufig Kinderwünsche erfüllt – und genau in dieser Zeit könnte es bei einer zu hohen Belastung aufgrund der Kreditraten eng werden.
Man kann daher folgendes bei einem Kredit vereinbaren: Mit Abschluss eines Kreditvertrages wird ein Bausparvertrag abgeschlossen. In den ersten Jahren zahlt der Kreditnehmer nur die Zinsen für den Bankkredit. Die Tilgung wird nur nach Möglichkeit in den Bausparvertrag einbezahlt. Nach Ablauf der ersten drei bis vier Jahre, also wenn die finanzielle Situation sich stabilisiert hat, zahlt der Kreditnehmer die volle Kreditrate, wobei die Zinsen an die Bank fließen und die Tilgung wieder in den Bausparvertrag. Zum Ende der Zinsfestbindung wird das Bankdarlehen über ein Bauspardarlehen abgelöst. Der Bausparvertrag wurde ja in der Zwischenzeit mit Tilgung angespart.
Auf diese Weise hält man seine finanzielle Belastung in den ersten Jahren nach der Kreditaufnahme relativ gering und kann sich gleichzeitig die Zinsen für ein Bauspardarlehen sichern. Bausparen im Zusammenhang mit einer Wohnbaufinanzierung kann äußerst lukrativ sein, zumal die staatliche Förderung in Form von „Wohn- Riester“ in Anspruch genommen werden kann. Eine ausführliche Beratung sollte daher eine Pflicht sein.
Trotz der vielfältigen Finanzierungsmöglichkeiten darf die eigene finanzielle Kraft nicht überschätzt werden. Eine Wohnbaufinanzierung wäre immer ein einem angemessenen Umfang empfehlenswert. Ein Eigenkapitaleinsatz in Höhe von 20% – 30% des gesamten Finanzierungsvolumens sollte vorhanden sein. Das Eigenkapital sollte auch nie vollständig eingesetzt werden – gewisse Rücklagen für Notfälle sollten aus Dispositionsgründen noch zur freien Verfügung verbleiben.

Weitere Informationen: Wohn-Riester-Förderung