Niedrige Zinsen für Immobilienkredite können sich bei vielen Kreditnehmern günstig auf die Kreditzinsen und somit auf die gesamte Finanzierung auswirken. Die zusätzliche Nutzung von Förderprogrammen verspricht weitere Vorteile.

Wer sich in diesen Zeiten ein Eigenheim finanzieren möchte, für den kann sich die Finanzierung dank niedriger Zinsen sehr günstig gestalten. Die Zinssätze für einen Baukredit liegen derzeit nicht selten deutlich unter drei Prozent. Allerdings muss dabei beachtet werden, dass Kredite mit derart niedrigen Zinsen nur bei entsprechender Bonität und vorhandenem Eigenkapital vergeben werden. Immobilienkäufer mit wenig Eigenkapital oder geringerem Einkommen müssen in der Regel mit Zinsaufschlägen rechnen. Jedoch lohnt es sich in vielen Fällen dennoch, die derzeitigen Niedrigzinsen zur Immobilienfinanzierung zu nutzen. Zugleich lässt sich der Zinssatz auch durch die Laufzeit beeinflussen. Wer monatlich hohe Beträge zurückzahlen kann, kann mit der Bank sehr günstige Zinssätze aushandeln. Zinsfestschreibungen wirken sich ebenfalls auf den Zinssatz auf und bieten insbesondere Kreditnehmern, die keine hohen monatlichen Raten aufbringen können, mehr Sicherheit bei der Finanzierung. Denn wie sich die Zinsen in 15 oder 20 Jahren entwickeln werden, kann jetzt noch nicht abgeschätzt werden.

Förderprogramme der KfW mit günstigen Zinsen

Besonders lohnenswert ist allerdings nicht nur der Bankkredit, sondern eine Kombination aus Bankkredit und Förderkredit. So können viele Immobilienkäufer einen Förderkredit nutzen, der sich durch sehr günstige Konditionen auszeichnet. Derzeit gibt es von der KfW zum Beispiel ein Programm für energieeffizientes Bauen, bei welchem Kreditnehmer sich einen Zinssatz ab 1,41 Prozent sichern können. Das KfW-Eigentumsprogramm sieht für den Kauf einer vom Eigentümer genutzten Immobilie hingegen einen Zinssatz von derzeit 2,02 Prozent vor. Noch einige weitere Programme stehen Immobilienkäufern zur Auswahl, mit denen sich nicht die gesamte Immobilie, aber zumindest ein Teil günstig finanzieren lässt.  [mehr]

Nur etwas mehr als 40 Prozent der Deutschen leben im Eigenheim. Damit bewohnt der Großteil der Einwohner hierzulande eine Mitwohnung. In vielen anderen Ländern ist das Verhältnis genau umgekehrt.

In Deutschland wird in den letzten Wochen und Monaten häufig von einem Immobilienboom gesprochen. So entscheiden sich immer mehr Menschen dafür, in eine eigene Immobilie zu investieren, sei es zur Selbstnutzung oder zur Altersvorsorge. Allerdings hat dieser Trend noch nichts daran geändert, dass es in Deutschland, im Gegensatz zu vielen anderen Ländern, eher wenige Menschen ins Eigenheim zieht. So sollen in Deutschland noch nicht einmal die Hälfte aller Menschen im Eigenheim leben. In anderen Ländern Europas liegt der Anteil hingegen oftmals bei 60 oder 90 Prozent. Insbesondere in Ländern wie Irland, Spanien, England und Italien sind die Anteile deutlich höher als in Deutschland.

In Deutschland ist die Qualität der Mietwohnungen hoch

Allerdings scheint die geringe Eigentumsquote nichts mit dem Einkommen zu tun zu haben, denn viele Menschen haben durchaus die finanziellen Mittel für ein Eigenheim. Zugleich lässt sich die Eigenheimquote auch nicht mit günstigen Mietpreisen erklären, denn im europäischen Vergleich zählt Deutschland nun einmal nicht zu den günstigen Anbietern von Mietwohnungen. Als Begründung werden hingegen oftmals die gute Qualität der Mietwohnungen und zugleich der hohe Anteil an Sozialwohnungen angeführt. Diese Erklärung lässt sich auch damit belegen, dass die Eigentumsquote in ländlichen Gegenden deutlich höher ist. Dort sind zwar die Grundstücks- und Häuserpreise meist günstiger, aber zugleich gibt es dort auch keine so umfassenden Sozialbauprojekte, wie es in städtischen Regionen der Fall ist.

Die Kapitalanlage in geschlossene Immobilienfonds stellt eine alternative Investmentform zu kapitalmarktgebundenen Anlagen (wie z. B. die Wertpapier- oder Zinsanlage) dar. Im Gegensatz zu den kapitalmarktabhängigen Anlagen unterliegt die Anlage in geschlossene Immobilienfonds kaum Einflüssen aus Börsen- oder Zinsmärkten. Dazu ist sie weitgehend unabhängig von der Inflationsentwicklung, da entsprechende Sachwerte (Immobilien, also beispielsweise Gebäude oder Grundstücke) die Werthaltigkeit gegenüber einer Währungsabwertung untermauern. Somit ist ein Investment in geschlossene Immobilienfonds eine interessante Anlagealternative und kann ideal zur Diversifikation und zur Risikoverteilung einer ganzheitlichen Vermögensanlagestrategie kombiniert werden.

Merkmale geschlossener Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds können nur während der Zeichnungsphase entweder direkt beim Emittenten oder bei einem Fondsvermittler (z. B. im Internet mit oft günstigen Konditionen) erworben werden. Nach der Schließung sind die Anteile nicht mehr handelbar und der Anleger ist an die prospektierte Laufzeit gebunden. Es existiert zwar ein sog. Zweitmarkt, der einen Handel mit geschlossenen Fondsanteilen ermöglicht – allerdings nur für wenige bestimmte Fonds und in der Regel verbunden mit erheblichen, finanziellen Einbußen. Die Anteile eines geschlossenen Immobilienfonds stellen de facto eine unternehmerische Beteiligung an dem im Fondsprospekt dargestellten Geschäftsmodell dar – hierbei kann es sich um eine oder mehrere Immobilien im In- und Ausland handeln, die entweder vermietet oder verpachtet werden sollen, oder aber nach einer gewissen Haltedauer mit Gewinn veräußert werden sollen.

Ertragsfähigkeit kritisch überprüfen

Wie genau der Initiator Erträge erwirtschaften will, sollte nicht nur genau im Fondsprospekt beschrieben sein – der Interessent ist auch selbst verantwortlich dafür, diese Angaben und die Reputation und Erfahrung des Anbieters selbst genauestens zu überprüfen. Für geschlossene Fonds existieren derzeit nur sehr geringe gesetzliche Vorgaben – ganz im Gegensatz zu Finanzmarktprodukten wie offene Fonds oder Wertpapieranlagen. Eine Investition in geschlossene Immobilienfonds erfordert daher eine gehörige Portion Basiswissen, um nicht in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten.

Renditechancen und Risikoeinschätzung

Geschlossene Immobilienfonds binden den Investor meist für viele Jahre an sein Investment – es besteht keine Möglichkeit, vor dem Ende der Laufzeit an das einmal investiere Kapital zu gelangen. Der Anleger ist zudem völlig abhängig vom Erfolg des Geschäftsmodells – tritt die erwartete Ertragsentwicklung nicht ein, kann es sogar zu Totalverlusten des eingesetzten Kapitals kommen. Dafür wird der Anleger bei Erfolg jedoch auch mit attraktiven Renditen belohnt – im Durchschnitt zwischen 5 und 8 Prozent p. a. Um ein möglichst niedriges Anlagerisiko einzugehen, empfiehlt es sich, nur einen kleinen Teil des Anlagevermögens in geschlossene Immobilienfonds zu investieren – nach entsprechender Vorabinformation, ggf. mit Konsultation eines unabhängigen Fachberaters.  [Weitere Informationen über geschlossene Immobilienfonds]

Lange Zeit wurden lange Zinsbindungen beim Immobilienkredit nicht stark nachgefragt, sodass sich die Angebote bei Banken demzufolge in Grenzen hielten. Jedoch sehen immer mehr Immobilienkäufer den Vorteil der langen Zinsbindung und so haben auch viele Banken nachgezogen und das Angebot erweitert.

Derzeit können Immobilienkäufer sehr niedrige Zinsen zur Baufinanzierung erhalten. Jedoch ist nicht gesagt, wie lange das niedrige Zinsniveau noch anhalten wird, sodass immer mehr Kreditnehmer die Vorteile einer langen Zinsbindung für sich entdecken. Waren früher Zinsbindungen von fünf, zehn oder 15 Jahren eher gefragt, so möchten viele Kreditnehmer sich die Zinsen für eine noch längere Zeit sichern. Zinsbindungen von 20 Jahren waren schon seltener und darüber hinaus war es schwer, ein entsprechendes Angebot zu finden.

Langen Zinsbindungen von 30 oder 40 Jahren sind möglich

In der heutigen Zeit ist das für viele Kreditnehmer kein Hindernis mehr, denn immer mehr Banken bieten mittlerweile auch Immobilienkredite mit Zinsbindungsfristen von deutlich über 20 Jahren an. 30 oder 40 Jahre Zinsbindung sind durchaus möglich. Für viele Immobilienkäufer bedeutet das, dass sie von dem niedrigen Zinsniveau während der gesamten Kreditlaufzeit profitieren können. Auf teure Anschlussfinanzierungen kann somit verzichtet werden. Das gibt Kreditnehmern ein hohes Maß an Planungssicherheit, denn die Kosten für den Kredit und die dadurch resultierende monatliche Belastung können von Anfang an berechnet werden.

Viele Einwohner Deutschlands, die ganz in der Nähe zur Grenze wohnen, arbeiten im Ausland. Das gibt Ihnen gute Möglichkeiten, einen Baukredit mit besonders günstigen Zinsen abzuschließen.

Das Zinsniveau für einen Baukredit ist in Deutschland auf einem sehr niedrigen Niveau. Allerdings ist es oftmals notwendig, die Angebote miteinander zu vergleichen, um wirklich einen günstigen Kredit abschließen zu können. Wer als Arbeitnehmer im Ausland arbeitet und dennoch den Wohnort nicht gewechselt hat, dem bieten sich auf einfache Weise weitere Möglichkeiten, an einen günstigen Baukredit zu kommen. Allerdings bieten nicht alle Banken Grenzgängern diese Möglichkeit an, sodass der sich Kreditsuchende immer an die jeweilige Bank wenden muss. Zudem besteht das Risiko für den Kreditnehmer darin, dass zwar zunächst ein Baukredit aufgenommen werden kann, die Anschlussfinanzierung anschließend nicht mehr möglich ist.

Fremdwährungsdarlehen als Alternative zum Kredit im Ausland

Viele Grenzgänger schauen sich auch im Land des Arbeitsplatzes nach der Immobilienfinanzierung um. Insbesondere dann, wenn es sich um eines der nicht Euro-Länder handelt, ergeben sich für den Kreditnehmer erweiterte Möglichkeiten. Arbeitnehmer, die in Deutschland leben und zum Beispiel in der Schweiz arbeiten, erhalten das Gehalt nicht in Euro, sondern in Schweizer Franken ausgezahlt. Dann ist es möglich, sich bei den Schweizer Banken nach einem Kredit zu erkundigen, denn andernfalls würde es sich um ein Fremdwährungsdarlehen mit all seinen Vor- und Nachteilen handeln. [mehr]

Die EZB (Europäische Zentralbank) hat am 2. Mai 2013 nach etwa 9 Monaten wieder einen Zinsschritt vorgenommen:

Der Leitzins wurde um 0,25 Prozent auf nun 0,5 Prozentpunkte gesenkt. Zu diesem Zinssatz können Geschäftsbanken von nun an bei der Zentralbank Geld ausleihen. Die Konditionen für Kapitalanlagen (wie z. B. Sparanlagen oder Festgelder), sowie für Dispo- oder Ratenkredite werden entsprechend nachziehen. Für Sparer ist das eher katastrophal, da nun die Guthabenzinsen auf einem extrem niedrigen Stand sind und bei den meisten Anlagen inflationsbereinigt sogar zu einem Kaufkraftverlust des angelegten Geldes führen. Freuen hingegen können sich Kreditnehmer, denn viele Anbieter geben die Ersparnis zumindest teilweise an die Kunden weiter – dies gilt in der Regel jedoch nur für Neuverträge und für Verträge ohne lange Zinsbindungsvereinbarungen. Experten zweifeln zudem daran, dass die Senkung wirklich von allen Instituten an die Kunden weitergegeben wird.

Die Leitzinssenkung soll den konjunkturellen Abschwung bremsen

Der von den Finanzmärkten bereits erwartete Senkungsbeschluss von Bratislava soll die mit großer Sorge betrachteten konjunkturellen Schwierigkeiten in vielen Ländern Europas mindern und dazu beitragen, dass sich die Wirtschaftstätigkeit und die Kreditaufnahmen erhöhen. Die EZB prüft weiterhin außerdem, ob eine Lockerung der Besicherungsvorschriften zur Anfeuerung der Kredite an mittelständische Unternehmen sinnvoll ist. Der Boden ist nach dieser weiteren Zinssenkung nun bald erreicht – ob die Maßnahmen den gewünschten Erfolg bringen und wann, ist mehr als fraglich.

Immobilienfinanzierungen werden kaum beeinflusst

Auf Immobilienfinanzierungen wird diese Leitzinssenkung kaum Einfluss haben. Fachleute gehen davon aus, dass insbesondere langfristige Finanzierungsverträge kaum beeinflusst werden, da sich die Konditionen für diese Verträge eher an den Renditen von Staatsanleihen und Pfandbriefen orientieren und die Banken auch kaum noch Spielraum für den Eingang weiterer Kreditrisiken besitzen.  [mehr]

In Europa liegen die Zinsen derzeit noch auf einem sehr niedrigen Niveau und es ist davon auszugehen, dass das in den nächsten Monaten auch so bleibt. Erhöht die EZB die Leitzinsen, dann könnte allerdings das Ende der niedrigen Bauzinsen eingeläutet werden.

Die Zinsen erreichen in Deutschland derzeit historische Tiefstände. So wurden die EZB Leitzinsen noch nicht erhöht, sodass sich das niedrige Zinsniveau in vielen Bereichen bemerkbar macht. Das hat sich in den letzten Monaten auch insbesondere auf die Bauzinsen ausgewirkt. Für viele Mieter wurde die eigene Immobilie durch die guten Aussichten auf eine günstige Finanzierung attraktiv.

Lange Zinsbindungen schützen vor hohen Zinsen

Viele Experten gehen davon aus, dass sich die Bauzinsen in den nächsten Monaten noch auf einem niedrigen Niveau bewegen werden, sodass Immobilienkäufer etwas Zeit haben, den Kauf einer Immobilie zu planen. Jedoch sollte dabei bedacht werden, dass es mittel- bis langfristig wohl zu einer Erhöhung kommen wird. Das hätte zur Folge, dass die Zinsen und somit die gesamte Baufinanzierung deutlich höhere Kosten verursachen könnten. Eine lange Zinsbindung ist für viele Kreditnehmer eine gute Möglichkeit, auch nach vielen Jahren noch von dem niedrigen Zinsniveau zu profitieren, ohne dass eine teure Anschlussfinanzierung gewählt werden muss.  [mehr]

Bundesrat und Bundestag haben eine Mietrechtsreform beschlossen, die wahrscheinlich im Mai in Kraft treten wird. Diese bringt neue Regelungen zu Mietobergrenzen mit sich.

Erst vor kurzer Zeit wurde diese neue Mietrechtsreform beschlossen, die für Vermieter wichtige Änderungen mit sich bringt. Durch diese neuen gesetzlichen Regelungen soll es den Bundesländern in Zukunft ermöglicht werden, Mieten in einzelnen Städten oder Stadtteilen zu deckeln. So könnten durch die geplanten Regelungen lokal begrenzte Mietobergrenzen eingeführt werden. Deshalb kann es schon jetzt für Vermieter sinnvoll sein zu schauen, ob die derzeitigen Mieten den ortsüblichen Preisen entsprechen. Ansonsten kann noch vor der Gesetzesänderung eine Mieterhöhung durchgeführt werden. Anschließend können bei Mieterhöhungen strengere Obergrenzen gelten.

Vermieter haben mehrere Möglichkeiten zur Mieterhöhung

Vermieter haben grundsätzlich mehrere Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen. Am einfachsten geschieht das einvernehmlich, denn dann sind die wenigsten Regelungen zu beachten. Jedoch ist das in der Regel nicht möglich, denn eine Mieterhöhung ist in der Regel nur im Interesse des Vermieters. Darüber hinaus gibt es auch Mietverträge, die ohnehin schon eine automatische Anpassung der Mieten vorsehen. Auch im Falle einer Modernisierung kann die Miete in unterschiedlichem Maße angepasst werden. Treffen diese Fälle nicht zu, dann kann der Vermieter die Miete dennoch erhöhen, um diese an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Dazu muss die aktuelle Miete jedoch tatsächlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Werden die neuen Regelungen umgesetzt, dann können Mieterhöhungen der Art in den betreffenden Regionen innerhalb von jeweils drei Jahren nur noch um bis zu 15 Prozent erhöht werden. Bisher sind Erhöhungen von bis zu 20 Prozent möglich.

Die Preise sind in vielen Städten Deutschlands in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Dennoch sehen viele Anleger immer noch ein gutes Wertsteigerungspotenzial.

Die meisten Menschen, die auf der Suche nach einer Immobilie zur Selbstnutzung sind, möchten nicht wegen der Wertsteigerung in ein Eigenheim investieren, sondern sie möchten sich in vielen Fällen für das Alter mietfreies Wohnen ermöglichen, um langfristig unabhängig zu bleiben. Deshalb schauen sich viele Interessenten vor dem Kauf einer Immobilie auch gar nicht das Wertentwicklungspotenzial an, sondern für sie sind die finanzierbaren Preise und die gute Lage, die Familie und Beruf entgegenkommt, entscheidend.

Anleger schauen vor dem Kauf auf die mögliche Wertentwicklung

Im Gegensatz zu Kaufinteressenten, die eine Immobilie selbst bewohnen möchten, haben Anleger ein ganz anderes Interesse. Sie setzen vor allen Dingen auf das Wertsteigerungspotenzial der Immobilie. Bei der Wertentwicklung kommt es Anlegern insbesondere darauf an, dass sich durch die Investition die Inflation ausgleichen lässt. Denn erst dann erfüllt eine Immobilie für Anleger ihren Zwecke, wenn sie eine gute Alternative zu anderen Anlagemöglichkeiten suchen. In vielen Städten Deutschlands (insbesondere in den beliebten Metropolen) sind die Preise mittlerweile gestiegen. Dennoch sehen einige Anleger auch dort noch gute Möglichkeiten, eine ansprechende Rendite zu erzielen und somit einen Wertzuwachs der Immobilie einkalkulieren zu können.

Viele Kaufinteressenten einer Immobilie möchten sich aufgrund der derzeit niedrigen Bauzinsen für das Eigenheim entscheiden. Zudem sehen viele Verbraucher in der Immobilie – wie es schon seit vielen Jahren der Fall ist – immer noch eine gute Anlage für die Altersvorsorge.

Der Hauptgrund für das Interesse an einer Immobilie ist allerdings nach wie vor die Altersvorsorge. Jedoch sind es auch immer mehr Käufer, welche die derzeitig niedrigen Zinsen als Hauptmotiv für den Kauf anführen. Und so ist es nicht verwunderlich, dass sich in diesen Zeiten der niedrigen Zinsen immer mehr Käufer für eine eigene Immobilie entscheiden. Das niedrige Zinsniveau macht es zudem möglich, dass die monatliche Belastung für den Käufer zur Abzahlung des Kredits oftmals nicht höher liegt, als die sonstige Mietbelastung.

Weitere Gründe für die Investition in Wohneigentum

Neben der gesicherten Altersvorsorge und dem aktuell niedrigen Zinsniveau führen Immobilienkäufer als Grund für den Kauf auch häufig an, dass sie lieber abhängig vom Vermieter sein möchten. Auch die durch das Wohneigentum ausbleibenden Mietzahlungen sind für viele Mieter eines der ausschlaggebenden Gründe für den Hauskauf. Mieterhöhungen, die Mieter vielerorts zu befürchten haben, sind sicherlich auch ein Grund, warum manche Mieter jetzt anfangen zu rechnen, ob sich nicht doch ein Immobilienkauf lohnen könnte.