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Anschlussfinanzierung gut planen – jetzt mit der Chance auf extrem günstige Konditionen!

Die durch die kürzlich erfolgte Zinssenkung entstandene historisch günstige Marktzinssituation verbilligt ebenfalls Immobilienfinanzierungen. Darlehensnehmer und Neuinteressenten sollten nun alle Möglichkeiten für eine günstige Finanzierung oder Anschlussfinanzierung prüfen.

Derzeit befindet sich der Leitzinssatz für den Europäischen Währungsraum auf dem historisch niedrigsten Stand seit seiner Einführung. Die EZB (Europäische Zentralbank) hatte ihn in den vergangenen Wochen auf nunmehr 0,75 Prozentpunkte gesenkt, um wie Wirtschaftstätigkeit und die Euro-Währung zu stabilisieren. Dieser Hauptrefinanzierungssatz gilt als wichtige Marke für die Ausrichtung der Vergabekonditionen von Darlehen durch die Geschäftsbanken. Die Bauzinsen, die sich derzeit sowieso auf äußerst niedrigem Niveau bewegen, könnten weiter sinken. Besonders Immobilienerwerber und Bauherren können sich so aktuell sehr günstige Konditionen für ihre Finanzierungen sichern. Doch auch für laufende Finanzierungen bestehen Möglichkeiten, von der momentanen günstigen Zinssituation zu profitieren.

Was ist eine Anschlussfinanzierung und wie kann diese vom aktuellen Zinstief profitieren?

Bei Immobilienfinanzierungen ist auch nach der Zinsbindungsfrist bei den meisten Verträgen eine Restdarlehensschuld vorhanden, die dann entweder „auf einen Schlag“ an das Kreditinstitut zurückgezahlt werden oder aber anschlussfinanziert werden muss. Es besteht grundsätzlich die Möglichkeit, bis zum Ende der Zinsbindung zu warten und dann für die verbleibende Restschuld einen entsprechenden neuen Finanzierungsvertrag mit neuen Konditionen mit dem Kreditinstitut zu verhandeln. Dabei muss dies nicht unbedingt das gleiche Kreditinstitut sein, wo die bisherige Finanzierung gelaufen ist. Je nach verbleibender Laufzeit kann dies unter Umständen jedoch erst in vielen Jahren soweit sein.

Um trotzdem von den aktuell sehr niedrigen Zinsniveaus zu profitieren, besteht die Möglichkeit, ein Forward-Darlehen aufzunehmen. Mittels eines Forward-Darlehens kann der Interessent bis zu 5 Jahre im Voraus Zinskonditionen „einfrieren“ – das ist ideal, wenn z.B. eine Anschlussfinanzierung erst in max. 5 Jahren benötigt wird. So wird nicht nur die Kalkulationssicherheit erhöht, sondern die derzeitigen günstigen Darlehenszinsen auf eine zukünftige Finanzierungsvereinbarung vorgetragen. Hierfür wird zwar ein Aufschlag seitens des Kreditinstitutes erhoben (je länger die Vorlaufzeit, umso höher dieser Aufschlag), jedoch fallen diese Aufschläge beim Darlehensnehmer wegen der generell niedrigen Darlehenszinsen weniger ins Gewicht.

Vorgehen bei Altverträgen ohne nahende Zinsbindungsfrist

Bei laufenden Finanzierungen, deren Bindungsfrist erst in mehr als 5 Jahren endet, besteht nur die Möglichkeit der Umschuldung, um von den aktuellen Zinsniveaus zu profieren. Dies rechnet sich jedoch nicht in jedem Fall. Der Darlehensnehmer sollte daher vor Beginn einer solchen Aktion bei seinem Kreditinstitut nachfragen, wie hoch sich die Kosten inklusive der Vorfälligkeitsentschädigung und ggf. weiteren Gebühren summieren, wenn die bestehende Restschuld zwecks einer Umschuldung komplett zurückgeführt wird. Je nach Vertragsgestaltung kann hier nämlich so viel zusammenkommen, dass sich eine Umschuldung (auch bei günstigeren Zinsen als bisher) nicht lohnt.

Zusätzlich gilt es zu beachten, dass bei Umschuldungen ggf. weitere Kosten wie z.B. die Umschreibung im Grundbuch, Notarkosten etc. hinzukommen. Die Umschuldung (was de facto einer Kündigung der bestehenden Finanzierung gleichkommt) muss je nach Vertrag nicht zwangsläufig von der Bank akzeptiert werden. Letztendlich lohnt der Aufwand nur, wenn dabei wirklich eine merkliche Einsparung wegen der niedrigen Zinsen der Neufinanzierung zu verzeichnen ist. Dies hängt jedoch vom Einzelfall ab.

Fazit

Die Zinssituation am Kapitalmarkt ist nach der weiteren Zinssenkung, welche vor kurzem durch die EZB erfolgte, an einem historischen Tiefpunkt angelangt. Immobilienfinanzierungen können derzeit so günstig wie selten zuvor abgeschlossen werden. Darlehensnehmer mit laufenden Finanzierungen sollten prüfen, ob bereits jetzt der Abschluss einer Anschlussfinanzierung (z.B. mittels Forward-Darlehen bis zu 5 Jahre vor Ende der Zinsbindungsfrist) möglich ist. Bei einer Anschlussfinanzierung können wie bei einer Neufinanzierung alle Konditionen neu anhand des aktuellen Zinsniveaus verhandelt werden. Umschuldungen können sich je nach individueller Situation ebenfalls lohnen, doch sollten unbedingt alle möglichen entstehenden Kosten vorab genauestens geprüft werden.

Über Bernd Lauberg

Bernd Lauberg war über viele Jahre hinweg als Finanzexperte bei einem großen deutschen Autohersteller angestellt und wechselte später ins Lager der Börsenmakler. Momentan ist er als selbständiger Finanzberater und freier Mitarbeiter bei finanzen.de tätig. Zu seinen Spezialgebieten zählen Geldanlage, Baufinanzierung und Immobilienkredite sowie Finanzen im Allgemeinen.